Жилой дом блокированной застройки градостроительный кодекс

Блокированный жилой дом определение градостроительный кодекс

Жилой дом блокированной застройки градостроительный кодекс

Объясняется это высокой экономичностью данного вида застройки. Так как такие дома оснащены всеми удобствами обычной квартиры, но при этом уменьшаются затраты на постройку внешних стен. К тому же плотность такой застройки очень высока и чем больше количество квартир в доме, тем выгодней такое жилье.

Еще одной особенностью совмещенного дома является добавления его в кадастровый реестр. Кодекс градостроительства гласит, что квартира или блок такого дома не является отдельным жильем и объектом собственности. Поэтому в кадастровый реестр вписывается целый дом, а жильцам этого дома передаются права только на их блок и земельный участок, не нарушая права остальных жителей постройки.

Жилые дома блокированной застройки — Словарь финансовых и юридических терминов

«.

Жилые дома блокированной застройки — жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (п. 2 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации). «

В данной версии словаря содержатся только термины, определения которых даны в нормативно–правовых актах. Например, определение термина «налог» приводится в Налоговом кодексе РФ, именно оно использовано в cловаре. Словарь регулярно пополняется новыми терминами.

Письмо — Росреестра от N 14-04075-ГЕ

Вместе с тем в соответствии с частью 2 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Жилищный кодекс) жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

3. В соответствии с частью 10.1 статьи 55 Градостроительного кодекса обязательным приложением к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию является представленный заявителем технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Особенности и основные отличия блокированных домов

Основная сложность возникает в тех случаях, когда блокированный дом предназначен и эксплуатируется одним собственником — семьей или компанией. В этом случае, согласно Градостроительному кодексу, собственник имеет право поставить блокированный жилой дом на учет в БТИ именно с таким определением.

Формулировка «квартира», в которой проживают собственники, оправдывает себя лишь в тех случаях, если в блоке есть более чем два помещения, в которых проживают разные собственники.

Если это одноэтажный блок, в котором живет только одна семья, то при постановке на учет в БТИ строение должно называться «блокированный жилой дом».

проблема, которую имеют блокированные жилые дома с юридической точки зрения — неоднозначные определения на законодательном уровне.

Так, по мнению Минэкономразвития РФ, такие постройки, даже если не имеют в распоряжении владельцев помещений общего пользования, все же являются многоквартирными. Однако в судебной практике в ряде случаев может наблюдаться несоответствие и этому определению.

Так, суд может рассматривать блок в составе тунхауса, который одновременно не относится к категории индивидуальной застройки, но в то же время не считается и квартирой в многоквартирном доме.

Поскольку квартира — это помещение, предназначенное для проживания людей и имеющее выход на территорию общего назначения, то в ряде случаев принадлежность помещений в таунхаусах к категории квартир не признается.

В нашей стране основными видами зданий, на которые распространяется право собственности граждан, являются многоквартирные дома, здания частной застройки (т.е. обособленные дома, коттеджи) и квартиры в многоэтажных домах.

Таунхаус обладает признаками всех этих категорий, что создает определенные трудности в процессе реализации права владения жильцами как на собственную приватизированную недвижимость, так и на собственность общего пользования.

Еще почитать:  Санатории рф для военных пенсионеров в 2019 году наличие мест

Что такое дома блокированной застройки — статус и управление

  1. Жилищный кодекс Российской федерации, который дает основные понятия о домах рассматриваемого типа и определяет их свойства и характеристики.
  2. Кодекс строительства городов Российской Федерации в статье 49 фиксирует определение дома блокированной застройки.
  3. Постановление правительства 220 2015 года, которое оговаривает и разъясняет порядок приобретения жилья (первичный рынок) совмещенного типа.
  4. Федеральный закон 161 и приказ Министерства строительства 223, которые регулируют порядок выделения участков под совмещенные дома и порядок получения квартир в них.
  5. Статья 35 земельного кодекса, в которой оговаривается порядок оформления и выделения участков на дома совмещённого типа.
  6. Письмо Д23И-5649 Министерства развития экономики РФ, которое оговаривает порядок размещения рассматриваемой недвижимости на одном участке земли.
  7. Документы, касающиеся многоквартирных домов, как правило, имеют оговорки и для недвижимости застройки подобного рода.

Определение дома блокированной застройки приводится в кодексе строительства городов России (часть вторая, пункт 2, статья 49).

В этом документе под домом подобного типа застройки понимается здание, имеющее от одного до трех этажей и состоящее из двух и более частей (до десяти), имеющих, в свою очередь, общую стену (или несколько стен) без проходов между ними.

Что такое дома блокированной застройки

На протяжении долго времени блокированные дома были предметом дискуссии ввиду отсутствия детального регулирования их правового положения. Чтобы признать дом блокированной застройки приходилось обращаться в судебные учреждения, так как по общему правилу их приравнивали к многоквартирным домам.

  • этажность дома не должна превышать трех этажей;
  • общее количество блоков не может быть более 10 единиц;
  • каждый блок предназначен для заселения одной семьи;
  • блоки соединены общими стенами без проемов и проходов;
  • у каждого блока имеется самостоятельный выход на участок общего пользования.

Жилые дома блокированной застройки — это

Какими достоинствами ни обладал бы многоквартирный дом блокированной застройки, минусы все же присутствуют. Ограниченное пространство — главный недостаток домов такого типа.

Исходя из этого, проблем с организацией места для стоянки вашего авто, уголка для складывания мусора и участка для сада будет немало: с этим придется себе отказать.

Поэтому если у вас есть авто, подумайте, где вы будете парковать его.

Если ваше жилье отвечает установленным нормативными документами требованиям, вы можете оформить его как дом блокированной застройки. Для этого придется подать заявку в органы БТИ, местную администрацию, органы судебного следования, которые занимаются рассмотрением дел по присуждению жилым домам статуса, и дождаться ее рассмотрения.

В то же время пунктом 4 раздела I Указаний по заполнению формы федерального статистического наблюдения, утвержденных Приказом Росстата от 11.08.

2009 № 168 «Об утверждении статистического инструментария для организации федерального статистического наблюдения за деятельностью, осуществляемой в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг», жилые дома блокированной застройки относятся к многоквартирным жилым домам, несмотря на то, что принципиальным отличием жилых домов блокированной застройки от квартир является возможность выхода на территории общего пользования, а также отсутствие помещений общего пользования, что отличает их от многоквартирного дома.

Согласно части 3 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Жилищный кодекс) квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. При этом понятие многоквартирного дома Жилищным кодексом не определено. Однако данное определение предусмотрено пунктом 6 Постановления Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (далее — Постановление № 47). Так, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Кроме того, подразумевается, что многоквартирный дом имеет общее имущество помещений общего пользования, в том числе собственников помещений в таком доме.

PRO новостройку 7 (499) 703-51-68 (Москва)

  1. Таунхаус – дом городской застройки, с элементами загородной жизни. Квартиры имеют небольшую площадь и вертикальную планировку, каждый этаж выполняет отдельную функцию. У каждого собственника есть свой отдельный вход и небольшая территория перед ним. Заднего двора такие дома не предусматривают.
  2. Виолетта – вид таунхауса, возведенный в итальянском стиле.

    Постройка дорогостоящая, относится к элитному классу жилья. Предусматривает наличие большой придомовой территории, и расположенного на ней бассейна, террасы, веранды и гаража.

  3. Лэйнхаус – небольшие блокированные дома застраивают в одном месте, образуя целый жилой комплекс. Отличие от таунхаусов в увеличенной площади придомового участка и наличия на этой территории гаража.

    Родоначальники такой застройки французы, их мысль развили и поддержали и распространили архитекторы Англии.

  4. Дуплекс – двухквартирный блокированный дом. Жилье имеет общую крышу и общую глухую стену. Впервые постройкой таких домов занялись в Англии XIX века. Чаще всего дуплексы двухэтажные, но иногда владельцы достраивают третий этаж.

  5. Квадрохаус – дом на 4 семьи, каждая имеет свой отдельный вход, гараж, и небольшую придомовую территорию. Жилые помещения собственников связаны общей стеной. Жилая площадь каждой квартиры большая, планировка выполняется по принципу улучшенного типа.

    Первый этаж отводиться под кухню и технические помещения, на втором этаже размещают спальни, а если дом имеет третий этаж, то верхние комнаты отдают под обустройство досуга – спортивный зал, бильярдная или лаунж зона.

  6. Британхаусы – дома возведенные в традиционном английском стиле. Внешняя отделка стен выполняется терракотовым кирпичом.

    При строительстве используются только экологически чистые материалы. Этот вид застройки относят к жилью премиум класса.

  • сведения о будущей постройке вносят в градостроительный план;
  • соответствующими органами выдается разрешение на строительство жилого строения;
  • кадастровыми службами проводиться процедура межевания и разграничение границ участка под строительство, отмечаются границы, за которые выходить нельзя, составляется межевой план, отражающий расположение, форму и площадь участка;
  • конечный этап оформление дома как объекта недвижимости с участком земли в кадастровой палате.

Особенности и признаки дома блокированной застройки

Дом блокированной застройки только визуально разделен на части, на самом деле каждая квартира такого строения — это отдельный дом. У владельца есть доля, которая входит в общий участок. Чтобы можно было правильно оформить документы на земельный участок и свой блокированный жилой дом, нужно придерживаться определенной последовательности действий.

Чаще всего трудности при возведении построек поджидают не покупателей — будущих собственников, а строителей на стадии сбора и согласования документов. Если жильцы, купив престижную недвижимость, станут добиваться каким-то образом смены статуса своего дома, то им придется столкнуться с серьезными препятствиями.

Самое частое из них — отсутствие судебной практики по таким делам. Известно, что во многих регионах в дела об определении положения блокированных домов вмешиваются даже депутаты. До сих пор в разных субъектах Федерации нет единого мнения и единой административно-хозяйственной политики в отношении таких построек.

29 Июн 2018      stopurist         1689      

Источник: https://uristtop.ru/vzyskanie-alimentov/blokirovannyj-zhiloj-dom-opredelenie-gradostroitelnyj-kodeks

Дом блокированной застройки в 2019 году – что это такое, жилой, определение, Градостроительный комплекс

Жилой дом блокированной застройки градостроительный кодекс

Жилищный фонд включает в себя несколько десятков видов объектов. Неоднозначная трактовка некоторых определений создает сложности при определении типа строения.

Что в 2019 году называется домом блокированной застройки? Особенности постановки на учет жилого объекта и порядка его использования зависят от вида объекта.

Но порой архитектурные особенности здания затрудняют определение правильного статуса строения. Что в 2019 году подразумевается под домом блокированной застройки?

Общие аспекты

В России основными видами зданий, которые могут относиться к частной собственности, считаются частные строения, многоквартирные здания и квартиры в многоэтажных домах.

Дома, имеющие статус блокированной застройки, обладают признаками всех перечисленных категорий. Это создает сложности при определении типа объекта в целях реализации права владения и пользования.

Основная проблема связана с неоднозначными определениями видов сооружений на законодательном уровне.

Теоретически дома блокированной застройки относятся к многоквартирным, но выдел доли в составе общедомовой собственности невозможен. Фактически общедомовое имущество в таких зданиях отсутствует.

В большинстве случаев неоднозначное определение категории здания требует обращения в суд. На основании индивидуальных особенностей объекта устанавливается тип строения.

От статуса дома зависит порядок его использования. Что же такое блокированная застройка применительно к дому?

Определение

В Градостроительном Кодексе под блокированными домами подразумевается блок малоэтажных однотипных зданий, имеющих общую стену.

По сути, это два или более одинаковых дома, примыкающих друг к другу. Но у каждого дома имеется изолированный вход.

Это основное различие блокированной застройки от типовых малоэтажных многоквартирных объектов. Детальное определение такого объекта присутствует в СНиП 2.08.01-89.

Здесь говорится о строении, состоящем из нескольких жилых секций, поделенных общей стеной и не больше трех этажей в высоту.

Главной особенностью строения признается отдельный выход на частную территорию. Проще говоря, жилой дом блокированной застройки это совокупность малоэтажных домов, возведенных в виде единого объекта.

Отличительными признаками блокированной застройки считаются:

  • придомовая территория может быть совместной или разгороженной;
  • отдельных участков может насчитываться от двух до десяти;
  • общий вход к отдельным блокам отсутствует;
  • отсутствуют помещения совместного пользования;
  • в каждом блоке наличествуют собственные коммуникации;
  • имеется выход на территорию коллективного пользования.

Каковы его особенности

Говоря об особенностях строений блокированной застройки, нужно подметить отдельные правовые нюансы:

При постановке на кадастровый учетТакое здание оформляется как целостное строение. Зарегистрировать лишь отдельный блок не получится
В наследство можно передать часть домаВместе с прилегающей частью участка
Блокированная застройка признается цельным строениемС отдельными выходами для всех блоков, что не позволяет отнести такие дома к многоквартирным

Важнейшим критерием установления объекта как блокированной застройки становится факт отсутствия общедомовой собственности.

То есть не имеется помещений общего пользования, предназначенных для обслуживания двух и более отдельных квартир (чердак, подвал, лестничная клетка, подъезд и т.д.).

Изолированность блоков ведет к отсутствию общедомовой собственности. Основной объект права это участок, на котором размещено здание и инженерные коммуникации с общими приборами учета.

За счет этого затруднен выдел доли каждого собственника и определение порядка обслуживания со стороны управляющих компаний.

Нормативное регулирование

Понятие объектов блокированной застройки и порядок их использования регламентированы разными правовыми документами.

В частности это ЖК РФ, которым определяются основополагающие характеристики таких объектов. Относительно земельных участков под ДБЗ нормы регулируются ЗК РФ.

Что касается правовых нюансов, то многие из них разъясняются Приказами Минстроя и Министерства развития экономики, а также Постановлениями Правительства РФ и строительными нормативами.

Отдельные уточнения возникают на основании судебной практики по особо сложным ситуациям.

Градостроительный Кодекс

В п.2 ч.2 ст.49 Градостроительного Кодекса дается определение касательно жилого здания, признаваемого блокированной застройкой.

Это объект жилого назначения, высотой до трех этажей, включающий в себя несколько обособленных блоков, но в целом не больше десяти.

Каждый блок предопределен для одной семьи/одного собственника и размещен на отдельном земельном участке, но обладает выходом на территорию совместного пользования.

По ГрК РФ дом блокированной застройки это единое здание, состоящее из совокупности отдельных жилых блоков.

По своим основным параметрам здания такого типа напоминают многоквартирные дома. Но существенным отличием выступает отсутствие общедомового имущества.

Жилищный Кодекс

В ч.2 ст.16 ЖК РФ жилым домом называется индивидуальное здание, состоящее из жилых комнат и вспомогательных помещений.

В ст.16 ЖК к видам жилого дома отнесены и многоквартирные дома, и дома блокированной застройки.

Единственным существенным отличием признается наличие общего имущества в МКД, которое не может применяться в качестве жилых помещений.

Определения ЖК РФ не позволяют точно определить вид дома, поэтому Минстрой РФ работает над проектами нормативов, которые окончательно и однозначно определят понятия «многоквартирных домов» и «жилых домов блокированной застройки».

На данное время это определение базируется на совокупности положений различных правовых актов.

Что значит дома блокированной застройки

Жилые дома блокированной застройки являются относительно новым явлением в современном строительстве.

Правовой статус такого объекта характеризует наличие обособленного права собственности на каждую составную часть здания.

В течение длительного времени блокированная застройка выступала предметом серьезных дискуссий.

Для признания объекта блокированной застройкой приходилось обращаться в суд, поскольку в большинстве случаев такие здания приравнивались к многоквартирным домам.

Основаниями, по которым дом признавался блокированной застройкой, признавались такие моменты, как:

Расположение дома на отдельном участке землиЯвляющемся общей собственностью всех собственников дома, но с возможностью выделения в личную собственность отдельного участка перед каждым блоком
Обособленность блоков и отсутствие связи меж ними через общедомовое имуществоЧто в сущности представляет собой соединение в цельное здание нескольких отдельных домов

Вместе с общими чертами дома блокированной застройки обладают различиями в дизайне, форме возведения, жилой площади.

Как пример, можно отметить несколько вариантов домов, которые относятся к жилым домам блокированной застройки:

ТаунхаусЗдание городской застройки, но с элементами загородного жилья. Небольшая площадь квартир, вертикальная планировка, отдельная функция для каждого этажа. Наличие отдельного входа для каждого собственника совмещается с небольшой личной территорией
ВиолеттаЭлитная разновидность таунхаса с большой придомовой территорией, террасой, бассейном, верандой и гаражом
ЛэйнхаусБлокированные дома небольшой площади, совмещенные в целый жилой комплекс. Каждый блок на своей территории обеспечен гаражом
ДуплексДвухквартирные, чаще двухэтажные, блокированные дома с общей крышей и общей глухой стеной
КвадрохаусВключает в себя четыре отдельных блока, связанных общей стеной. Для каждого жилого помещения предусмотрен отдельный выход, придомовая территория и гараж

Существуют и иные варианты домов блокированной застройки. Но даже приведенные примеры свидетельствуют об общности признаков подобных объектов.

Однако у владельцев таких зданий все же возникают проблемы с определением статуса постройки.

Как признать его таковым

Порядок признания дома объектом блокированной застройки предполагает подачу заявки с соответствующей просьбой в:

  • БТИ;
  • органы местного самоуправления;
  • судебные инстанции.

Необходимость признания заключена в том, что статус блокированного дома позволяет оформить в собственность придомовую территорию. Для многоквартирных домов такая возможность отсутствует в принципе.

Обращение в суд становится последним этапом, если органы БТИ и администрация отказались удовлетворить обращение в пользу заявителя.

Руководствуясь существующими характеристиками, судебные органы определили достаточно эффективный метод для разграничения двух родственных понятий касательно жилых домов.

Суд признает дом блокированной постройкой, если каждая отдельная секция:

Не располагает едиными внутридомовыми системамиПредоставления коммунальных услуг, а именно водоснабжение, отопление, электроснабжение и прочие услуги предоставляются непосредственно от поставщика
Обладает общим оборудованиемЗа пределами жилых блоков с целью обслуживания независимых секций

Следовательно, отдельно стоящий дом с количеством этажей не больше трех, в котором каждая секция предназначена для проживания только одной семьи, при отсутствии элементов общедомового имущества, признается домом блокированной застройки.

Такой объект рассматривается как самостоятельное здание и ему присваивается уникальный идентификационный номер.

Технический план

Для ввода в эксплуатацию жилого объекта блокированной застройки потребуется технический план объекта капитального строительства.

Составляется он по правилам ст.24 ФЗ № 218 от 13.07.2015. В плане указывается:

Информация о зданииНеобходимая для постановки объекта на кадастровый учет
Сведения о частях зданияПри выполнении кадастровых работ
Данные о здании с присвоенным кадастровым номеромНеобходимые для внесения записи в ЕГРН

План состоит из графической и текстовой частей. Графическая часть отображает сведения кадастрового плана территории ил выписки из ЕГРН о земельном участке, на котором размещен дом, с указанием местоположения объекта.

Источник: http://jurist-protect.ru/dom-blokirovannoj-zastrojki/

Что такое дома блокированной застройки и как ими управлять

Жилой дом блокированной застройки градостроительный кодекс

Характерные для Европы дома блокированной застройки на территории нашего государства встречаются реже и часто относятся к классу элитного жилья. Прежде чем купить в собственность квартиру в совмещенном доме, следует знать все особенности устройства такой конструкции и правовые нюансы.

В положениях Градостроительного кодекса Российской Федерации (часть II, статья № 49) даётся чёткое определение данного понятия. Согласно законодательному документу, здание может считаться домом блокированной застройки, если соответствует таким характеристикам:

  • Количество этажей не превышает три.
  • Постройка состоит из нескольких частей: минимум 2, максимум 10.
  • Коммуникации подведены отдельно к каждому блоку.
  • Отсутствуют помещения общего использования.
  • Все части строения объединяет одна стена, а значит, между ними нет прохода.
  • Каждое жилое помещение имеет отдельный выход на общую территорию или приусадебный участок. Этот критерий наиболее важен.

Дома блокированной застройки могут различаться по своей форме возведения, сохраняя при этом общие характеристики. Так, различают следующие типы:

  1. Таунхаус. Такие городские дома имеют некоторые элементы загородных — для каждой квартиры предусмотрен отдельный вход, а перед ним небольшая территория (без заднего двора). Площадь жилого помещения небольшая с вертикальной планировкой, у каждого этажа своя функция.
  2. Виолетта — разновидность таунхауса, выполненная в итальянском стиле. На придомовой территории, согласно стандартному плану, располагается терраса, бассейн, веранда, гараж. Классифицируется как элитное жильё.
  3. Дуплекс. Блокированный дом на две квартиры с общей глухой стеной и крышей. Как правило, такие постройки имеют два этажа, но владельцами может быть достроен и третий. Дуплекс — характерный вид застройки для Англии XIX века.
  4. Лэйнхаус. Имеют увеличенную придомовую территорию, что позволяет разместить на ней гараж. Дома небольшие, застройка образует целый комплекс. Своё начало лэйнхаус берёт из Франции.
  5. Квадрохаус. Дом с небольшим участком, четырьмя отдельными входами и гаражами, рассчитанный на 4 семьи. Жилые помещения имеют общую стену, при этом площадь квартир большая. Планировка улучшенная — на первом этаже размещается кухня и технические помещения, спальни на втором. Если по планировке дом трёхэтажный, то на последнем этаже обустраивают комнаты для досуга.
  6. Британхаус. Классифицируется как жильё класса премиум. Стиль возведения –традиционный английский, с отделкой терракотовым кирпичом.Используюся только экологически чистые строительные материалы.

Алгоритм работы с таким объектами регулируется следующими нормативно-правовыми актами:

  1. Жилищный кодекс — даёт определение понятию, обозначает особенности и характерные признаки.
  2. Упомянутый выше Градостроительный кодекс — указывает на основные характеристики, описывает типы подобных объектов.
  3. Приказ № 223 Министерства строительства и Закон № 161 — определяет порядок выделения участков под совмещённые дома, регламентирует порядок получения квартир.
  4. Правительственное постановление от 2015 года № 220 — разъясняет порядок приобретения жилых помещений в таких постройках на первичном рынке.
  5. Письмо Министерства развития экономики РФ — прописывает условия по размещению постройки на земельном участке.
  6. Земельный кодекс РФ, статья №35 — еще один документ, где оговаривается порядок выделения и оформления участка под такой тип строительства.

Особенности юридического статуса совмещенного дома

С правовой точки зрения существует несколько серьёзных заблуждений относительно статуса домов блокированной застройки:

  1. Совмещённый дом — разновидность многоквартирной застройки. Несмотря на некоторые схожие характеристики, это не так. Многоквартирным считается дом, в котором жилые помещения имеют выход на территорию общего пользования, а затем на участок (улицу). В совмещённой застройке, каждый владелец имеет отдельный выход на ограждённый участок при жилом помещении, а далее выход на улицу. Данное различие является ключевым и регламентируется нормативно-правовыми документами.
  2. Отдельное жилое помещение совмещенного дома не может быть внесено в кадастр, как самостоятельная единица собственности. Согласно кодексу Градостроения, совмещенная застройка является одним целым, хоть и состоит из отдельных квартир. Соответственно жилое помещение для одной семьи не может считаться самостоятельной единицей.

Постройка из одного блока не рассматривается законом как блокированный дом, ведь не соблюдена характеристика наличия одной стены между несколькими частями застройки.

Признание дома объектом блокированной застройки на официальном уровне, позволит собственникам блоков получить право собственности на территорию, прилегающую к дому и под ним.

В процессе определения земельного участка под такой тип застройки предусматривается, что будущие покупатели блока смогут оформить собственность в своё право владения вместе с указанными территориями.

Двухквартирные дома, возведённые в период Советского Союза и до принятия кодекса Градостроительства, имеют определённые проблемы с порядком признания их объектами блокированной застройки. Современных сооружений такой вопрос не касается, ведь всё учитывается в разрешительной проектной документации.

Эффективный метод разграничения двух определений однотипных домов был найден путём анализа судебных прецедентов, в которых использовались различные способы. Согласно этому секция дома блокированной застройки характеризуется по следующим пунктам:

  1. Имеется оборудование для обслуживания двух независимых секций, размещённое за пределами жилого блока.
  2. Внутридомовые системы коммунальных услуг отдельны для каждой секции.

Таким образом, дом может быть признан объектом блокированной застройки, если количество этажей не превышает три, одна секция предназначена для одной семьи и не имеет элементов, общих для всего дома (кухня, санузел, коридор, лестничная площадка).

Судом, органом БТИ или органом местного управления такая постройка будет рассмотрена и признана, как самостоятельное сооружение, номер которого может быть внесён в кадастровый реестр.

Как получить разрешение на строительство

Общие правила строительства указывают на то, что возведение объекта блокированной застройки на обособленных земельных участках будет незаконным. Если несколько владельцев соседних территорий договорились о создании такого дома, то прежде они обязаны объединить все участки в один. Алгоритм действий для получения разрешения должен быть таким:

  1. Составление межевого плана на объединённый участок в результате проведения земельно-кадастровых работ. Инженер кадастровой службы самостоятельно направляет документ в кадастровую палату.
  2. Оформить документацию на территорию, где будут проводиться строительные работы. Для этого нужно:
    • Подготовить градостроительный план, где будет отражена предполагаемая эксплуатация по каждому участку.
    • Получить разрешение на возведения блочной конструкции.
  3. Первоначальный участок земли, условно разделяется для каждого из домов, составляется план межевания. После постановки дома на кадастровый учёт, собственники блоков получат право только на секцию.
  4. Получается разрешение на введение дома блокированной застройки в эксплуатацию.
  5. Каждый обособленный блок ставится на кадастровый учёт вместе с земельным участком, пропорциональным площади отдельной части. Владелец квартиры сможет получить данные из ЕГРН, направив соответствующий запрос.

Управление объектами блокированной застройки

Управление фондом жилой недвижимости осуществляется по различным программам, учреждённым местными властями регионов. Одна из таких региональных инициатив — программа капитального ремонта. Она регламентирует проведение капитальных работ для тех объектов, которые получили статус аварийных.

Недвижимость блокированной застройки не относится к категории многоквартирных домов, а потому действие таких программ на неё не распространяется.

Исходя из этого, ответственность по содержанию таких домов возлагается на их собственников.

Если возникает необходимость установления определённого состояния совмещённых квартир, то владельцы должны направить соответствующий запрос в жилищные службы или БТИ, деятельность которых регулируется законодательными нормами.

Чтобы упорядочить условия предоставления коммунальных услуг или наладить схему организации благоустройства общей придомовой территории, владельцы блоков могут подписать договор с выбранной ими обслуживающей компанией. Оформлением документации должны заниматься органы самоуправления, установленные для данного дома, и представители государственных учреждений.

В противном случае, владельцы блока могут самостоятельно принимать решение о том, нужен ли ремонт их части дома — обслуживание осуществляется по правилам эксплуатации частных домов. Когда же возникает необходимость проведения ремонтных или реконструктивных работ общих конструкций, все владельцы должны дат своё согласие на это.

Если права на земельный участок не разграничены между жильцами, то управление им будет осуществляться по правилам совместной собственности. Но и наличие конкретного разграничения между соседями обязывает учитывать их интересы.

Источник: https://lawhelp.center/dom/doma-blokirovannoj-zastrojki.html

Признание дома блокированной застройкой – плюсы и минусы, юридические особенности действий с такой недвижимостью

Жилой дом блокированной застройки градостроительный кодекс

Дома совмещенного типа не всем приходятся по душе. У жильцов возникает множество проблем.

Расскажем, с чем могут столкнуться собственники дома блокированной постройки, как получают разрешения на строительство таких домов, и кто может управлять жильем.

статьи:

Что такое дом блокированной постройки и его примеры

Жилой дом блокированной застройки представляет собой совокупность малоэтажных жилых объектов, возведенных одним комплексом.

Суть понятия дома блокированной застройки прописывается в ч.2 п.2 ст. 49 Градостроительного кодекса.

Там четко прописано, что дом блокированной постройки — это несколько жилых домов с 1-3 этажами, состоящих из нескольких блоков. Каждый блок предназначен для проживания одной семьи. Блоки имеют между собой общие стены.

Как правило, блочный комплекс располагается на одном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Приведем примеры домов блокированной постройки.

Таковыми могут являться:

  1. Таунхаус. Эти строения располагаются за городом. У них небольшая площадь, могут быть несколько этажей, вертикальная планировка. Имеется отдельный вход для каждого собственника и личная территория.
  2. Виолетта. Это тоже таунхаус, но – элитного типа.

    В таких домах есть собственная терраса, гараж, веранда, обширная придомовая территория, на которой может размещаться открытый бассейн.

  3. Дуплекс. Обычно это два блочных дома, соединенных между собой одной стеной и крышей. Они могут быть двухэтажные — для двух собственников. Каждый этаж — это отдельная секция.
  4. Лейнхаус.

    Малые по площади жилые дома. В каждом блоке может быть построен гараж.

  5. Квадрохаус. Это 4 отдельных блока. Они будут связанны между собой, как и предыдущие постройки, общими стенами и крышей. У каждого владельца блока будет свой собственный вход, гараж, приусадебный участок.

Стоит отличать такие строения от многоквартирного малоэтажного здания, подробно описанного СНиП 2.08.01-89.

Теоретически, дома блочной застройки относятся к многоквартирным, однако полноценно считать их такими нельзя. Дело в том, что в них невозможно выделить долю в общедомовой собственности, которой нет. Общими здесь будут считаться только стены, соединяющие жилые блоки.

Особенности домов блокированной постройки

Дома блочной постройки могут иметь особые признаки:

  1. Отдельный блоков может быть от 2 до 10.
  2. Каждый жилой блок предназначен для одного собственника.
  3. У каждого блока свой отдельный вход.
  4. В каждом блоке собственные коммуникации.
  5. Может быть придомовая территория — как совместная, так и раздельная.
  6. Общей собственности нет. Отсутствуют помещения совместного пользования, например, лестничные клетки, чердаки, подвалы, хозпостройки, подъезды и т.п.

Блокированная постройка – это цельное строение, хоть оно и имеет изолированные входы к каждому из блоков.

Оформление разрешения на постройку дома блокированной застройки

Для того, чтобы узаконить постройку такого дома, необходимо получить разрешение на строительство.

Для этого нужно:

  1. Оформить документы на земельный участок, где будут располагаться жилые блоки-секции. Получите технический план, особенно это важно, если дом такого типа будет размещаться на нескольких участках земли. Перед постройкой придется их объединить в один. Без технического плана ввод дома в эксплуатацию будет невозможен.
  2. Оформить межевой план для исходного участка.
  3. Получить разрешение на строительство жилого помещения, конструктивно состоящего из отдельных блоков, в БТИ.

Дальше вы сможете сформировать каждый блок, как отдельный, блокированный объект недвижимости, построить его – и поставить на кадастровый учет с земельным участком.

Признание прав собственности на дом блокированной постройки

Чтобы признать жилую постройку домом блокированной застройки, необходимо подготовить документацию и обратиться с соответствующей просьбой в такие инстанции:

  1. БТИ или службу кадастра.
  2. Местную администрацию.
  3. Судебные органы.

Как правило, гражданин, первым делом, должен обратиться к техническим специалистам, чтобы они помогли оформить нужные бумаги. Если все будет в порядке, придется лично прийти в администрацию. Там дому должны присвоить номера, название улицы.

Если же есть проблемы с документами, то спор предстоит разрешать в суде, привлекая указанные инстанции. Кроме того, суд будет смотреть на то, как был решен вопрос в досудебном порядке.

Управление и право распоряжения домами блокированной застройки

Нормативно-правовой базы, регулирующей управление домами такой категории, нет. Дома блокированной постройки не попадают под тип многоквартирных, но они схожи с частными домовладениями. Поэтому управлять жилым блоком будет его владелец, как и нести полную ответственность за состояние жилья.

Например, проводить ремонт и обслуживать ремонт жилого блокированного дома будут его собственники. Если бы речь шла о многоквартирном доме, то на капремонт бы выделялись средства из общего бюджета, или бюджета региона (при аварийном совмещенном доме).

Заметьте, что дома совмещенной застройки представляют собой дом на несколько хозяев, где у каждого владельца есть права на отдельный блок и обособленный участок с индивидуальным выходом на него из части-дома и индивидуальным выходом с участка на местность общего использования.

Можно предложить соседям выбрать старшего по улице или управляющего, который будет решать общие вопросы.

Жилые дома блокированной застройки имеют такие преимущества:

  1. Они экономичны. Блоки имеют обычно малую площадь, что выгодно собственникам. Более того, экономия будет и для застройщика — на строительстве за счет общих стен, крыши и коммуникаций.
  2. Безопасны. В комплексе может постоянно кто-то находиться. Соседи смогут присмотреть за чужим участком или домом, когда хозяев будут отсутствовать.
  3. Небольшая территория для отдыха в пригородном районе.
  4. Возможность решать проблемы совместно с другими владельцами жилья.
  5. Снижены эксплуатационные затраты, так как не нужно тратиться на охрану, вывоз мусора и уборки территории. Вся сумма будет распределяться между жильцами.
  6. Неповторимый стиль и дизайн помещений.

    Обычно такие дома имеют особую планировку и дизайн, которые разрабатывают специалисты.

Помимо преимуществ у домов этой категории есть и недостатки:

  1. Ограниченное пространство. Жилая площадь, автостоянка, да и придомовая территория, как правило, скромна.
  2. Невозможность фасадных изменений блока. Стиль един для всех секций.
  3. Выход окон на соседскую территорию. Особенно часто это случается у владельцев квартир на верхних этажах.

  4. Вход к квартирам на верхних этажах осуществляется через индивидуальные лестницы, которые зачастую делаются открытыми. Это неудобно, нет своего крыльца.
  5. Если нет хороших отношений с соседями и есть разногласия, не будет возможности сделать совместного ремонта.

С правовой точки зрения, дома блокированной постройки не так уж и плохи.

Но, все же, перед покупкой обратитесь к нашим юристам. Они проверят всю документацию, выявят все недочеты и помогут вам решить, стоит ли приобретать блок в таком доме.

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Источник: https://pravo812.ru/useful/1324-priznanie-doma-blokirovannoj-zastrojkoj-plyusy-minusy-sobstvennost.html

Кадастровый учет жилого дома блокированной застройки

Жилой дом блокированной застройки градостроительный кодекс

Оформить дом блокированной застройки – значит получить выписку из ЕГРН на свой блок и участок.

Дом блокированной застройки законодательство определяет по признакам:

  • Здание от 1 до 3 этажей
  • В доме от 2 до 10 совмещённых блоков
  • Один блок рассчитан на 1 семью
  • Каждая часть-блок имеет отдельный вход-выход
  • Между блоками есть общая стена без проёмов
  • Каждый блок имеет отопление, освещение, канализацию, водопровод и выход на централизованные системы.

Примеры домов блокированной застройки: двухквартирные дома советской постройки, таунхаус, дуплекс, лэйнхаус, квадрохаус. В них нет общих подъездов, дверей, чердаков, лестниц, хозяйственных помещений. Общие только стены между соседними блоками. И у каждого блока есть часть земли перед ним, где могут располагаться гараж, палисадник.

По закону дом с блоками считается цельным строением. Чем он отличается от многоквартирного?

В многоквартирном доме из квартиры выходят на общую лестницу, в общий подъезд и на территорию, которая принадлежит всем жильцам дома, и выделить каждому часть невозможно.

От обычного дома отличается тем, что в доме живут несколько семей через стенку. У хозяина отдельного дома сосед на расстоянии нескольких метров через забор на улице, а в блокированных домах сосед живёт через стену. По сути, блокированный дом – среднее между частным домом и многоквартирным.

Когда жильцы хотят оформить собственность, то собирают пакет документов на дом и землю, регистрируют их в Росреестре.

Оформление документов даёт право распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению. Блок с участком можно продать, завещать, сдать в аренду, застраховать независимо от соседей.

А начинают оформление с земли, на которой стоит дом. И здесь есть «подводные камни».

Строительство разрешается только на определённых категориях земель: ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) и ЛПХ (личное подсобное хозяйство). На землях для огородничества строительство запрещено.

Вторая возможная трудность – размеры наделов. Закон определяет минимальный и максимальный размер участка. Например, если на блок отводится 5,5 м2 при минимальной норме в 6м2, то возникают проблемы с оформлением документов.

Предположим, что все законные требования соблюдаются. Теперь приступаем к оформлению документов.

Проверяем, есть ли документы на землю, имеет ли участок кадастровый номер. Если все документы в порядке, то приступаем к оформлению части-блока. Если нет, то в первую очередь оформляется и регистрируется земля, а затем наступает очередь дома.

Блоки жилого дома располагаются на отдельных участках. Для этого их выделяют из общего участка межеванием и определяют границы каждого. Затем регистрируют документы на блок-секцию.

Как проходит оформление домов блокированной застройки?

Когда речь идёт о будущих домах на несколько хозяев, то порядок действий такой же, как и при индивидуальном строительстве. Выбирают участок, получают разрешение на строительство и оформляют пакет документации.

Начинают с оформления земельного участка, на котором планируется строительство блокированного дома. Определяют границы, регистрируют в кадастре, получают кадастровый номер.

Перед началом строительства необходимо подать уведомление в администрацию – о начале строительства, и о его завершении.

Также необходим генеральный план земельного участка (ГПЗУ). Он содержит информацию о категории земель, о том, что и как можно на нём строить, чертёж со схемой размещения и границами участка.

Форма ГПЗУ установлена правительством России и разъясняет застройщику, как разрешено использовать данный участок, какова высота, размеры сооружений, которые могут быть там построены.

На ГПЗУ отмечаются данные и границы разрешённого строительства, требования к объектам и наименьшие отступы от границ для их размещения.

Этот документ выдаётся бесплатно и обязателен для каждого застройщика. Получить его можно в МФЦ, на портале Госуслуг, на портале правительства Москвы.

Для получения ГПЗУ потребуется список документов, который указан на сайте Москомархитектуры:

  • Заявление с указанием данных паспорта;
  • Схема земельного участка с указанием имеющихся зданий и расположения инженерных сетей;
  • Свидетельство на земельный участок.

По закону, ГПЗУ выдаётся в течение 30 дней со дня подачи заявления. В выдаче плана могут отказать, если в заявлении не указаны данные заявителя.

Далее последовательность действий выглядит так.

  1. Данные о будущем строении вносятся в градостроительный план;
  2. Получают разрешение на строительство;
  3. Проводят разграничение участка на блоки под стройку;
  4. Составляют технический план дома;
  5. Подготавливают технический план на каждый блок;
  6. Дом с участком оформляется в кадастровой палате.

В кадастр вносят весь дом, а жильцы получают права на индивидуальную часть дома с участком. На каждый блок оформляются отдельные документы о праве собственности и получают индивидуальные номера кадастра.

Для кадастрового учёта нужно разрешение на ввод всего дома в эксплуатацию и технические планы на каждый жилой блок.

Примеры различных ситуаций

Имеется 2-х квартирный дом советских времён со всеми признаками блокированной застройки. Общедомового имущества нет. У каждой части отдельный подъезд, индивидуальное отопление, водоснабжение, освещение, электричество.  Каждый блок обладает независимой системой коммунальных услуг, нет общих элементов: кухни, санузла, коридора, лестницы, подъезда.

Требуется подтвердить его соответствие законодательству и получить право собственности на свою часть. Для этого владельцы дома обращаются в местную администрацию. Её представители приезжают с осмотром и дают письменное заключение о соответствии данного дома признакам блокированной застройки. Копия документа подшивается в приложение к техническому плану.

Одновременно собственники пишут заявление о прекращении прав на исходный объект, о включении в кадастров и госрегистрации прав. При этом каждый блок получает отдельный земельный участок с подъездными путями.

Важно учесть нормы местного законодательства, которое устанавливает минимальные и максимальные размеры участков. Например, в г. Протвино Московской области максимальный размер участка 2 000 м2, а минимальный 400 м2. После раздела территории каждый участок становится самостоятельным.

Как правило, в современных строениях особенности блокированных домов учитываются в градостроительной документации. Например, таунхаус современной постройки в посёлке принадлежит собственнику вместе с земельным участком.

Сложность оформления блокированных домов заключается в разнице понятий. Жилые блоки в разных ситуациях считаются квартирами и долями в праве на жилой дом. В связи с этим различается статус здания и статус участка под ним. Поэтому в каждом случае с блокированным необходимо изучить документацию.

Мы предлагаем комплексное решение в каждом случае. Сначала разграничить и оформить землю. Затем разработать проект реконструкции дома или составить общий технический план дома и планы на каждый блок.

Какие документы вы получаете в конце получения услуги

По окончании работ вы получаете выписку из ЕГРН на жилой дом. В ней указан объект недвижимости – здание, наименование – жилой дом блокированной застройки. В кадастре объект существует в виде жилого дома. У вас на руках будет технический паспорт дома и вашего блока.

Источник: https://gaig.ru/clauses/kadastrovyy-uchet-zhilogo-doma-blokirovannoy-zastr/

Юрист-Профи
Добавить комментарий