Законно ли данное решение собственников?

Общее собрание собственников. Обжалование. Часть 2

Законно ли данное решение собственников?

«Следует заранее примириться с тем, что всякое принятие решений сомнительно, ибо это в порядке вещей, что, избегнув одной неприятности, попадаешь в другую». Макиавелли Н.

Как следует из обзоров практики рассмотрения дел судами, с каждым годом увеличивается количество исков о признании незаконными решений общих собраний собственников помещений МКД.

На форуме «Бурмистр.ру» тема «Оспаривание ОСС» перевалила за 14 страниц и регулярно обсуждается. Позиции судов по  обжалованию решений общих собраний собственников МКД в разных регионах различны, поскольку  в условиях правовой неопределенности  по многим вопросам суд руководствуется своим внутренним убеждением.

В соответствии с  ч. 6 ст.

46 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суде решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований жилищного Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или ал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.

Суд вправе оставить в силе обжалуемое решение, если ание указанного собственника не могло повлиять на результаты ания,  а допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Таким образом, Жилищный кодекс наделяет собственника правом обжалования решения общего собрания.  При этом  ЖК РФ не содержит каких-либо норм, регламентирующих процедуру такого обжалования. В связи, с чем зачастую возникает резонный вопрос, кто должен выступать в роли ответчика по делу?

Как следует из анализа судебной практики, надлежащими  ответчиками по данной категории дел выступают как инициаторы  собрания единолично, так и совместно с собственниками, принявшими участие в собрании и проавшие «за» принятое решение.

  Если на основании оспариваемых решений общих собраний заключались договоры управления,  суды в некоторых случаях, привлекали в качестве соответчиков еще и управляющие организации, заключившие такие договоры.

 Иными словами, в качестве ответчиков могут привлекаться лица, которые, своими действиями или бездействиями непосредственно нарушили права и интересы собственника-истца.

Согласно позиции ВС РФ, изложенной в п.15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.

2017 №22 “О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности” (далее Постановление Пленума ВС РФ №22), порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и порядок обжалования в суде решения, принятого общим собранием собственников помещений в таком доме, установлены статьями 45 и 46 ЖК РФ, а также главой 9.1 ГК РФ.

В силу п.114  Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее по тексту – Пленум № 25)и в соответствии с пунктом 6 статьи 181.

4 ГК РФ, лицо, оспаривающее решение собрания по основаниям ничтожности (пункт 1 статьи 6 ГК РФ) или оспоримости, должно уведомить в письменной форме участников соответствующего гражданско-правового сообщества о намерении обратиться с таким иском в суд и предоставить им иную информацию, имеющую отношение к делу.

Таким образом, при обращении в суд с требованием   о признании недействительным решения общего собрания собственников МКД,  к исковому заявлению  необходимо приложить документы, подтверждающие уведомление остальных собственников МКД.

  В противном случае, суд оставляет исковое заявление без движения.

Собственники, не присоединившиеся к такому иску, в том числе имеющие иные основания для оспаривания данного решения, в последующем не вправе обращаться в суд с требованиями об оспаривании данного решения.

Следует обратить внимание, что не любое нарушение требований жилищного законодательства может явиться основанием к отмене решения общего собрания собственников многоквартирного дома, а только такие существенные нарушения закона, ввиду которых невозможно выявить истинную волю большинства собственников помещений в многоквартирном доме, при этом принятое решение нарушает права и законные интересы лица, оспаривающего такое решение.

В соответствии с ч. 1 ст. 181.3 Гражданского кодекса РФ, решение собрания недействительно по основаниям, установленным Гражданским Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение). Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.

Решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если:

  • допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания;
  • у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия;
  • допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении;
  • допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола.

Согласно статье 181.5 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно:

  • принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества;
  • принято при отсутствии необходимого кворума;
  • принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания;
  • противоречит основам правопорядка или нравственности.

Пункт 106 Пленума №25 содержит следующие разъяснения: согласно пункту 1 статьи 181.

4 ГК РФ, решение собрания недействительно по основаниям, установленным ГК РФ или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) либо независимо от такого признания (ничтожное решение).

Допускается возможность предъявления самостоятельных исков о признании недействительным ничтожного решения собрания; споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого лица, имеющего охраняемый законом интерес в таком признании.

Основными причинами признания незаконными решений общего собрания собственников помещений МКД являются нарушение требований:

  • о порядке и сроках извещения о месте и времени проведения собрания, о вопросах повестки дня;
  • о содержании информационного сообщения и  возможности ознакомления с информацией, необходимой для принятия решения собственником помещения, до собрания или в ходе его проведения;
  • об определении кворума, то есть правомочности собрания;
  • о порядке подтверждения полномочий собственника помещения, определения числа принадлежащих ему ;
  • о порядке подсчета собственников помещений при ании;
  • о надлежащем удостоверении полномочий представителей собственников;
  • о выполнении требований к оформлению решений собрания, в частности бюллетеней заочного (очно-заочного) собрания.

Отдельно необходимо обратить внимание на признание собрания неправомочным (отсутствие кворума) в связи с признанием недействительными отдельных бюллетеней (решений) собственников. Именно по этому основанию  суды удовлетворяют большинство исков. По данному поводу  Минстрой РФ подробно изложил свою позицию в письмеот 5 октября 2017 г.

№ 35851-ЕС/04 «Об общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме»: «при оценке решения собственника на предмет признания его действительным необходимо исходить из того, позволяет ли указанное решение идентифицировать лицо, принявшее участие в ании, и установить волеизъявление этого лица по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений».

И в завершение статьи хотелось бы напомнить, что решение собрания, принятое с нарушением порядка его принятия и подтвержденное впоследствии новым решением собрания, не может быть признано недействительным, за исключением случаев, когда такое последующее решение принято после признания судом первоначального решения собрания недействительным, или когда нарушение порядка принятия выразилось в действиях, влекущих ничтожность решения (пункт 2 ст.181.4 ГК РФ, пункт 108 Пленума №25). По смыслу пункта 2 статьи 181.4 ГК РФ новое решение собрания, подтверждающее решение предыдущего собрания, может по содержанию быть аналогичным предыдущему решению либо содержать исключительно формальное указание на подтверждение ранее принятого решения.

Согласно пункту 109 Пленума 25, решение собрания не может быть признано недействительным в силу его оспоримости при наличии совокупности следующих обстоятельств: ание лица, права которого затрагиваются этим решением, не могло повлиять на его принятие, и решение не может повлечь существенные неблагоприятные последствия для этого лица (пункт 4 статьи 181.4 ГК РФ).

К существенным неблагоприятным последствиям относятся нарушения законных интересов, как самого участника, так и гражданско-правового сообщества, которые могут привести, в том числе, к возникновению убытков, лишению права на получение выгоды от использования имущества гражданско-правового сообщества, ограничению или лишению участника возможности в будущем принимать управленческие решения или осуществлять контроль за деятельностью гражданско-правового сообщества.

Если лицо, которое могло повлиять на принятие решения, влекущего для такого лица неблагоприятные последствия, обратилось с иском о признании решения недействительным по основаниям, связанным с порядком его принятия, то в случае подтверждения оспариваемого решения по правилам пункта 2 статьи 181.4 ГК РФ, заявленный иск удовлетворению не подлежит.

Таким образом, чем серьезнее инициатор подготовился к общему собранию собственников помещений МКД и оформлению документов, тем сложнее оспорить результаты такого собрания

Наш  сервис “Подготовки к общим собраниям собственников поможет Вам сэкономить время  и избежать дорогостоящих ошибок всего за 250 рублей. 

Обсудить статью и задать вопросы можно здесь. 

Источник: https://burmistr.ru/blog/sudebnaya-praktika51303298/obshchee-sobranie-sobstvennikov-obzhalovanie-chast-2/

Фальсификация итогов общего собрания и административные барьеры, возникающие у собственников помещений при выборе способа управления МКД

Законно ли данное решение собственников?

При использовании данного материала интерактивная ссылка на источник обязательна ©«Председатель ТСЖ»

в журнале “Председатель ТСЖ” № 1(123) 2018 

  Михаил Демидович

Большое распространение получили на сегодняшний день случаи фальсификации итогов собрания собственников жилых и нежилых помещений при проведении общих собраний по выбору способа управления своим МКД, что гарантируется и регламентируется статьями 44-48,161 ЖК РФ.

Известны случаи, когда после проведенного собственниками законного собрания в той или иной форме, уже после утверждения его итогов, на свет появляется новый протокол совсем с другими результатами.

Или же без всяких правовых оснований появляется протокол о якобы проведенном общем собрании собственников, на котором они приняли решение о заключении договора с неизвестной им управляющей компанией, а заодно увеличили себе расходы на содержание и ремонт общего имущества своего дома.

И вот новый протокол поступает в органы Государственного жилищного контроля, и начинается долгое разбирательство по вопросу, а какой же в итоге протокол общего собрания собственников легитимен.

Как показывает практика, при проведении проверок на предмет законности решения общего собрания собственников правоохранительные органы рано или поздно выявляют сам факт фальсификации того или иного протокола, но вот привлечь к уголовной, или как минимум, административной ответственности физическое или юридическое лицо – не удается. Почему? Для того, чтобы ответить на этот вопрос, разберемся в сути того, что же такое фальсификация протокола, отражающего итоговое решение собрания собственников по вопросам, поставленным на ание.

Под фальсификацией протокола общего собрания собственников помещений в МКД понимается искажение внесенных в него фактических данных. Она проявляется в следующих в формах:

– внесение ложных сведений в протокол;

– исправления в нем, влекущие за собой изменения количественных и временных показателей-дат, количества проавших, времени проведения и т.п.

Но поскольку протокол является отражением общего решения собственников, то при очно-заочной или просто заочной форме ания собственников, фальсификация протокола начинается с фальсификации решения собственника, а именно – с подделки подписи собственника на его решении.

Личная подпись каждого гражданина считается его неотъемлемой интеллектуальной собственностью и служит одним из наиболее доступных средств идентификации физического лица, не уступая по степени своей значимости даже основному нашему документу – паспорту.

И если на основании заявлении гражданина или иного любого другого заинтересованного третьего лица с помощью почерковедческой экспертизы доказать факт подложности подписи, в том числе и в суде, не является проблематичным, то вот установить лицо, виновное в данном правонарушении, и как следствие – привлечь его к ответственности (ст. 292,327 УК РФ), практически не предоставляется возможным. Практически очень сложно доказать, что именно тот или иной гражданин, или гражданка, взяв какой-либо канцелярский предмет, собственноручно за Вас поставили Вашу подпись.

Стоит ли упрощать процедуру проведения общего собрания собственников МКД?

Каков же выход из данной ситуации? Поскольку общее решение собственников – это своего рода референдум, итого которого имеют обязательные юридические последствия для всех жителей МКД, то мое глубокое убеждение – необходимо менять форму собрания собственников.

Не упрощать, как требуют некоторые общественные организации в сфере ЖКХ, снизив порог кворума или убрав обязательные сроки проведения общего собрания по ряду вопросов, а именно менять или трансформировать таким образом, чтобы исключить полностью или максимально минимизировать возможные подлоги и фальсификацию, одновременно с этим ужесточая административную и уголовную ответственность за данные правонарушения.

Послабления в процедуре проведении общего собрания собственников МКД откроют лишь безграничные просторы для фальсификации протоколов общих собраний организациями, осуществляющими управление МКД, приведут к регулярным рейдерским захватам домов и внесут дополнительный хаос в систему управления жилым фондом.

Не меньшим, на мой взгляд, барьером на пути собственников в реализации гарантированного им законом права на управление своим МКД, представляется сегодня так называемый административный ресурс.

Ни для кого не секрет, что большинство управляющих организаций, работающих сегодня на территории муниципальных образований, являются аффилированными к различным органам власти, и новые МКД на территории данных муниципальных образований представляют собой крайне лакомый с финансовой стороны «кусок» для управляющих организаций. И как только собственники принимают решение уйти от недобросовестной управляющей организации в другую компанию, или же взять управление домом в свои руки – начинается активное противодействие решению собственников на различных уровнях. В качестве примера, как это происходит в жизни, хочу привести конкретный случай, и даже назову участников этих событий.

Пример из практики

Итак, в городском округе Электросталь жители дома нового дома по ул. Спортивная, д. 26 на общем собрании собственников приняли решение о смене УК ООО «Элеком», которая была им навязана компанией застройщиком «Парк-Сервис», и об организации своего ТСН с целью управления МКД.

Могу сказать, что на моей практике это чуть ли не единичный случай, когда общее собрание собственников было проведено столько точно и педантично, с соблюдением всех законных требований и рекомендации соответствующих профильных министерств и ведомств, включая полученные консультации от ГЖИ Московской области.

Итогом этого собрания в заочной форме, которое длилось почти 4 месяца, стало в апреле 2017 г. общее решение о расторжении договора с действующей УК и организации своего ТСН, за которое высказалось почти 80% собственников.

Но управляющая организация не захотела мириться с данным решением собственников, так как в его итоге она лишалась более 5 миллионов рублей денежных средств в год с этого нового дома, собираемых ею по статье текущий ремонт и содержание, и взамен в этот дом ничего не вкладывая.

Она немотивированно отказала Правлению ТСН в передаче всей технической документации на управление данным МКД, включая все документы на инженерные, электрические сети и на ИТП, чем в прямом смысле этого слова почти сорвала подачу тепла в этот дом с началом отопительного сезона.

И дополнительно в городской суд Электростали три собственника данного МКД, стимулируемые УК ООО «Элеком», подали иск о признание итогов общего собрания МКД недействительными.

Состоялось 5 судебных заседаний, на котором каждый раз сторона иска пыталась предоставить «неопровержимые» доказательства того, что итоги общего собрания собственников недействительны, и каждый раз эти неопровержимые «доказательства» обнаруживали свою несостоятельность.

Судья, рассматривающее дело, игнорировала положительное письменное заключение ГЖИ М.О. о соблюдении всех законных требований при проведении общего собрания собственников данного МКД и о законности принятого собственниками решения. Сложно говорить, чем руководствовалась судья Самсонова А.О., не иначе, как словами великого баснописца Крылова И.А. «…Ты виноват уж тем, что хочется мне кушать”, когда наконец-то после 5-го судебного заседания огласила только результативную часть решения суда- признать недействительным ВСЕ решения собственников МКД, оформленные протоколом общего собрания.

Но что явилось основанием для принятия данного решения – до сих пор является тайной, так как с момента оглашения результативной части 11 сентября 2017г. и по сей день ( середина декабря 2017г.

) окончательного решения суда ответчики до сих пор не получили, что делает это решение суда не вступившим в законную силу и не дает возможность его обжаловать без понимания мотивировочной части.

Впрочем, задержка в выдаче окончательного судебного решения для всех участников этого процесса очевидна – нужна недюжинная фантазия у судьи, чтобы придать теперь данному своему абсурдному решению мало-мальски законный вид.

Дорогу осилит идущий

Но хочу сказать немного добрых слов о собственниках этого МКД – несмотря на все происходящие судебные споры и козни со стороны бывшей УК, Правление этого ТСН уже прекрасно управляет этим домом, заключило все необходимые договора с РСО, провело собрание с собственниками, на котором определило объемы работ, связанные с содержанием общего имущества и утвердило тариф на следующий плановый период. И естественно, что этот новый тариф ниже, чем ранее был у бездействующей УК ООО «Элеком». Собственники этого МКД не падают духом и продолжают свой дом делать еще более благоустроенным.

Конечно, этому ТСН предстоит еще подача апелляционной жалобы в областной суд, но учитывая, что по данному вопросу помимо ГЖИ М.О, имеется еще и предварительное положительное мнение со стороны других компетентных органов, которое будет приобщено к материалам рассматриваемого дела, убежден, что правосудие восторжествует достаточно быстро.

И выход в подобных ситуациях для всех других собственников, желающих поменять форму управления своего МКД, или просто столкнувшихся с подобными формами противодействия своим законным решениям, один – только активная позиция собственников в отстаивании своих законных интересов и решений , только активное использование такого правового инструмента , как жалобы и обращения в различные профильные инстанции, позволят государственным и надзорным органам вовремя вмешаться в сложившуюся ситуацию и помочь собственникам отстоять их права. Дорогу осилит идущий!

Михаил Демидович

Материалы по теме : 

РЕКОМЕНДАЦИИ “БЫВАЛОГО”

Рекомендации “БЫВАЛОГО” 2

Какие «бумажки» можно признать в качестве документа

Источник: https://pr-tsj.ru/index.php/2011-12-15-14-53-12/275-demidovich-demidovich/2248-falsifikatsiya-itogov-obshchego-sobraniya-i-administrativnye-barery-voznikayushchie-u-sobstvennikov-pomeshchenij-pri-vybore-sposoba-upravleniya-mkd

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме: компетенция, порядок проведения и обжалования решений

Законно ли данное решение собственников?

Органом управления в многоквартирном доме в силу статьи 44 Жилищного кодекса РФ является общее собрание собственников помещений, то есть судьба общего имущества собственников, определение порядка его содержания и ремонта, а также многие другие вопросы решаются самими собственниками.

      Решение общего собрания влечет юридические последствия для всех собственников помещений в доме, в том числе для тех, кто не участвовал в ании или ал против его принятия.

      Чтобы решение общего собрания было законным важен факт его принятия в пределах компетенции и с соблюдением порядка его проведения.

      Компетенция общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме изложена в статье 44 Жилищного кодекса РФ.

      Основным правомочием общего собрания является выбор способа управления домом. Также этим органом управления утверждается перечень услуг и работ по содержанию общего имущества в доме, принимается решение о проведении текущего и капитального ремонта.

      К ведению общего собрания собственников относится и принятие решения о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом.

      Вправе общее собрание определять лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в таком доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания, а также ряд других вопросов.

      Порядок проведения общего собрания собственников в многоквартирном доме определен в статьях 44-48 Жилищного кодекса РФ.

Данными нормами предусмотрено ежегодное проведение общего собрания в сроки и порядке,  устанавливаемыми самим общим собранием.

Целесообразно на первом же общем собрании утвердить порядок его проведения, способы ания, а также установить формы сообщений о проведении собрания, протоколов собраний и т.п.

      По инициативе одного из собственников многоквартирного дома может проводиться внеочередное общее собрание.

Для его проведения необходимо уведомить всех собственников  дома о созыве общего собрания за 10 дней до дня его проведения заказным письмом, если решением общего собрания не предусмотрен иной порядок уведомления.

Информация об общем собрании может вывешиваться в публичных местах (например, на доске объявлений у подъезда и т.д.). Извещение о том, что назначено общее собрание собственни-

 ков многоквартирного дома, должно содержать:

– сведения о лице (инициативной группе), по инициативе которого созывается данное собрание;

– информацию о форме проведения данного собрания (очное собрание или заочное ание);

– дату и время проведения общего собрания;

– дату окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на ание при заочном ании, место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

– повестку дня данного собрания;

– порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

      Общее собрание правомочно принимать решения, если имеется кворум, то есть в нем участвовали собственники помещений в многоквартирном доме или их представители, обладающие более чем 50% от общего числа . Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме определяется пропорционально размеру общей площади собственника к размеру общей площади всех жилых помещений. 

      Законом установлено, что решения общего собрания собственников должны быть доведены до сведения всех собственников помещений, в том числе и не принявших участие в собрании, в течение десяти дней со дня принятия этих решений (ст. 46 ч. 3 ЖК РФ).

      В соответствии с частью 6 статьи 46 Жилищного кодекса РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений с нарушением требований Жилищного кодекса РФ, в случае если он не принимал участие в этом собрании или ал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.

      Заявление об обжаловании решения общего собрания при наличии вышеуказанных обстоятельств может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. 

Источник: http://www.prokuror-rostov.ru/law_explanation/152250/12951/

О правомерности проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома и принятия решения о создании товарищества собственников жилья

Законно ли данное решение собственников?

ООО “НТВП “Кедр – Консультант” » Услуги » Консультации юристов » Жилье: купля-продажа, обслуживание, оплата » О правомерности проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома и принятия решения о создании товарищества собственников жилья

Распечатать

Группа граждан, являющихся собственниками квартир в многоквартирном жилом доме, обратилась с письменным коллективным обращением к юристу за разъяснением правомерности проведения в их многоквартирном жилом доме общего собрания собственников помещений и принятия решения о создании товарищества собственников жилья.

Из обращения можно выделить следующие поставленные вопросы:

1) Имеют ли право несколько (два или более) граждан собственников помещений инициировать проведение общего собрания;

2) Каков порядок уведомления собственников помещений о проведении общего собрания;

3) Должны ли лица, инициировавшие проведение общего собрания, предоставить документы по вопросам, вынесенным на общее собрание, на ознакомление до проведения такого собрания;

4) Правомерно ли проведение заочного ания в случае, если не проводилось общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия и при наличии необходимого кворума;

5) Правомерен ли подсчет собственников при ании путем определения и учета долей в праве общей собственности на общее имущество;

6) Законно ли указание в проекте устава товарищества собственников жилья о правомочии осуществления товариществом предпринимательской деятельности;

7) Правомерно ли требование о предоставлении персональных данных собственников помещений при проведении общего собрания и заполнении формы решения собственника по вопросам, поставленным на ание;

8) Законно ли размещение в подвальных помещениях многоквартирного дома офиса в случае, если такое решение на общем собрании не принималось;

9) Каков порядок погашения долгов по оплате коммунальных услуг, образовавшихся на момент принятия решения о выборе способа управления многоквартирным домом путем создания товарищества собственников жилья.

10) Как установить факт принадлежности помещений в многоквартирном доме третьим лицам.

Ответы юриста

По первой группе вопросов (1 – 5) о правомерности собрания.

1) В соответствии с ч. 2 ст. 45 Жилищного кодекса РФ любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе выступить с инициативой проведения общего собрания;

2) согласно ч. 4 ст. 45 Жилищного кодекса РФ, собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее, чем за десять дней до даты его проведения.

В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись, либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме. Таким образом, в случае, если общим собранием не принималось решение о возможности уведомления собственников помещений о проведении внеочередного общего собрания путем размещения соответствующего объявления в месте, доступном для всех собственников помещений в данном доме, каждый собственник в отдельности должен быть уведомлен о данном собрании заказным письмом, либо лично под роспись. Несоблюдение данного требования означает несоблюдение порядка организации общего собрания;

3) Исходя из ч. 5 ст. 45 Жилищного кодекса РФ в случае если в повестку общего собрания включен вопрос о создании товарищества собственников жилья, собственникам помещений должна быть предоставлена возможность ознакомления с проектом устава создаваемой организации и с иными документами. Непредставление такой возможности незаконно.

4) Заочное ание проводится только в случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на ание, не было установленного законом кворума (ч.1 ст.47 Жилищного кодекса РФ). Первичное проведение заочного ания незаконно.

5) На основании ч. 3 ст. 48 Жилищного кодекса РФ количество , которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Исходя из данной нормы, собственники обладают на общем собрании не равным числом , а право голоса каждого собственника определяется его долей в праве общей собственности на общее имущество.

Доля же в праве общей собственности на общее имущество рассчитывается пропорционально размеру общей площади помещения, которое принадлежит данному лицу (ч. 1 ст. 37 Жилищного кодекса РФ).

Обобщая ответы (1 – 5), следует сделать вывод, что процедура принятия решения о создании товарищества собственников жилья проведена с нарушением жилищного законодательства в части ненадлежащего уведомления собственников помещений о проводимом собрании, выбора способа организации общего собрания в форме заочного ания, а также непредставления документов и материалов для ознакомления до проведения общего собрания, в том числе проекта устава товарищества собственников жилья.

6) О законности указания в проекте устава товарищества собственников жилья возможности предпринимательской деятельности для товарищества.

https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

В п. 1.5 проекта устава товарищества указывается, что данная организация вправе осуществлять предпринимательскую деятельность, соответствующую предмету и целям деятельности, извлечение прибыли не является основной целью деятельности, прибыль не распределяется между членами товарищества.

Согласно ч. 3 ст. 50 Гражданского кодекса РФ некоммерческие организации, в перечень которых входит в соответствии с ч. 1 ст.

136 Жилищного кодекса РФ товарищество собственников жилья, могут осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы, и соответствующую этим целям.

Таким образом, вышеуказанные положения устава не противоречат требованиям ч. 3 ст. 50 Гражданского кодекса РФ.

7) О правомерности требования о предоставлении персональных данных при проведении общего собрания и заполнении формы решения собственника по вопросам поставленным на ание:

Согласно ч. 3 ст.47 Жилищного кодекса РФ в решении собственника по вопросам, поставленным на ание, должны быть указаны:

1) сведения о лице, участвующем в ании;

2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в ании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме.

П. 2 ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 27.07.

2006 N 152-ФЗ «О персональных данных» дозволяет обработку персональных данных в случае, если обработка необходима для достижения целей, предусмотренных законом (в рассматриваемом случае Жилищным кодексом РФ), для осуществления и выполнения возложенных законодательством Российской Федерации на оператора функций, полномочий и обязанностей. Следовательно, требование является правомерным.

8) О размещении одним из собственников помещений в многоквартирном доме офиса в подвальном помещении.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ подвальные помещения являются общим имуществом в многоквартирном доме, собственникам помещений общее имущество принадлежит на праве общей долевой собственности.

Согласно толкованию жилищного и гражданского законодательства, которое дано судебными органами в постановлении Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (п.п.

5, 6), режим использования общего имущества здания определяется собственниками совместно на общем собрании; передача помещений, входящих в состав общего имущества, осуществляется по соглашению собственников.

Таким образом, одно лицо не вправе единолично решать вопрос об использовании и распоряжении общим имуществом многоквартирного дома, права на помещения в котором принадлежат нескольким лицам.

9) О представленной информации по наличию задолженности в оплате услуг ЖКХ жильцами дома.

Согласно ч. 3 ст. 30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме. Исходя из ч. 1, п. 5 ч. 2 ст.

153, ч. 3 ст.

154 Жилищного кодекса РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги; обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение; собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом (ч. 1 ст. 155 Жилищного кодекса РФ).

Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору (в рассматриваемом случае – управляющей компании) пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно (ч.14 ст. 155 Жилищного кодекса РФ).

На основании изложенного, обязанность по оплате коммунальных платежей является персональной. Согласно ст.

309, 310, 408 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом; обязательство прекращается надлежащим исполнением. Согласно ч. 6 ст. 135 Жилищного кодекса РФ товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества. Таким образом, задолженность собственника помещения в многоквартирном доме по оплате коммунальных услуг может быть взыскана управляющей компанией только с данного лица, иные лица ответственности по данным обязательствам не несут.

10) О принадлежности помещений в многоквартирном доме третьим лицам.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 01.06.

2009 N 457 Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также предоставляет выписки о наличии (отсутствии) зарегистрированных прав на недвижимое имущество из данного реестра. Соответственно, представить такие сведения о зарегистрированных правах на недвижимое имущество может только данный орган.

В результате был подготовлен и передан группе граждан письменный ответ на их обращение, в котором, в частности, было указано следующее.

По вопросу законности процедуры проведения общего собрания рекомендовано обратиться в суд в случае, если граждане полагают, что принятым решением общего собрания нарушены их права и законные интересы с требованием о признании решения общего собрания незаконными (ч. 6 ст.46 Жилищного кодекса РФ).

По вопросу о законности предпринимательской деятельности товарищества разъяснено, что указание в уставе товарищества на право занятия предпринимательской деятельностью не является нарушением законодательства.

По вопросу правомерности представления гражданами персональных данных при проведении общего собрания в письменном ответе гражданам содержится разъяснения законности такого требования ввиду положений ч. 3 ст. 47 Жилищного кодекса РФ, п. 2 ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 27.07.2006 N 152-ФЗ «О персональных данных».

По вопросу размещения в многоквартирном доме в подвальном помещении офиса одним из собственников в письменном ответе на обращение разъяснено, что граждане вправе в случае, если полагают, что при распоряжении общим имуществом нарушены их права и законные интересы, обратиться в суд в порядке ст. ст. 11, 12 Гражданского кодекса РФ с требованием об устранении нарушений прав владения, пользования и распоряжения данным имуществом.

Относительно задолженности по уплате коммунальных платежей перед управляющей компанией разъяснено, что обязанность по оплате коммунальных платежей является персональной.

Таким образом, задолженность собственника помещения в многоквартирном доме по оплате коммунальных услуг может быть взыскана управляющей компанией только с данного лица, иные лица ответственности по данным обязательствам не несут; в случае создания товарищества собственников жилья долг на созданное товарищество не переносится и подлежит взысканию с гражданина, имеющего соответствующую задолженность.

По вопросу установления фактов принадлежности третьим лицам помещений в многоквартирном доме рекомендовано обратиться за предоставлением выписки из Единого государственного реестра прав в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии.

Юрист Пушина Ольга Леонидовна,

Консультация дана в ноябре 2011 г.

Источник: http://www.ntvpkedr.ru/pravomernost-provedeniya-obshhego-sobraniya-sobstvennikov-kvartir.html

Споры между управляющими компаниями за право управления многоквартирным домом: правовые нюансы

Законно ли данное решение собственников?

Роман Кузьмак, юрист ЗАО «ЛексКледере консалтинг», город Санкт-Петербург

kyzmak-roman@mail.ru

Как правило, в таких спорных ситуациях начинаются многочисленные судебные разбирательства по оспариванию протоколов общих собраний в судах общей юрисдикции, а также разбирательства управляющих компаний между собой в арбитражных судах о передаче документов, необходимых для осуществления надлежащего управления жилым домом.

В соответствии с частью 2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. Наиболее часто встречаемым является способ управления посредством управляющей организации.

Как следует из Жилищного кодекса РФ, именно собственники (за исключением проведения органом местного самоуправления открытого конкурса) должны избрать конкретную управляющую компанию.

Согласно части 3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.

Часть 9 статьи 161 Жилищного кодекса РФимперативно устанавливает, что многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Как говорилось выше, часто встречаются случаи, когда между управляющими организациями идет правовая борьба за право управления многоквартирным домом. Наиболее распространенным случаем является ситуация, когда изначально собственниками многоквартирного дома избрана управляющая компания, которая и осуществляет фактическое управление домом.

Далее появляется другая управляющая компания, которая пытается сместить текущую управляющую организацию. Согласно Жилищному кодексу РФ инициатором общего собрания собственников жилых помещений может являться только собственник жилого помещения.

Через одного из собственников инициируется проведение общего собрания собственников, на котором принимается решение об избрании управляющей компании (новой, второй).

Первая управляющая компания, несогласная с проведенным собранием, лишена возможности его судебного оспаривания даже при серьезных нарушениях при его проведении, поскольку, как установлено частью 6 статьи 46 Жилищного кодекса РФ, только собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований, установленных Жилищным кодексом РФ. Вследствие этого, так же как и при избрании управляющей организации, первая управляющая компания через одного из собственников может начать процесс оспаривания решения, принятого собственниками на общем собрании.

Согласно положениям статьи 45 Жилищного кодекса РФ внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.

В соответствии с пунктом 4 статьи 45 Жилищного кодекса РФ уведомление о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись, либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме. Касаемо приведенной нормы важным моментом является то, что уведомлять собственников о проведении собрания путем размещения в помещении данного дома (как это часто бывает, сообщение о проведении общего собрания размещается в подъезде дома) возможно только в случае, если до этого собственники на общем собрании примут решение, что уведомляться о проведении собрания могут таким способом.

В силу части 6 статьи 46 Жилищного кодекса РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований Жилищного кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или ал против принятия такого решения, и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если ание указанного собственника не могло повлиять на результаты ания, допущенные нарушения не являются существенными, и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Приведенная норма устанавливает основополагающие условия, при которых проведенное общее собрание может быть признано недействительным по решению суда, а именно, если:

– собственник не принимал участие в собрании или ал против принятия принятого решения

– таким решением нарушены его права и законные интересы.

Определение Санкт-Петербургского городского суда от 08.04.2014 № 33-5712/2014:

«Одновременно, оспаривая решение общего собрания по вопросам повестки, поставленным на ание, процедурных нарушений, истцом, в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, не представлено каких-либо доказательств, свидетельствующих о причинении ему убытков или нарушении его прав.

Согласно ст. ст. 55, 56, 67 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Одновременно, оспаривая решение общего собрания по вопросам повестки, поставленным на ание, процедурных нарушений, истцом, в нарушение требований ст.

56 ГПК РФ, не представлено каких-либо доказательств, свидетельствующих о причинении ему убытков или нарушении его прав.»

Таким образом, суд указал, что обязательным условием признания общего собрания недействительным является доказательство истцом нарушении его прав.

Примером обязательного условия в виде нарушения прав собственника может служить следующее определение.

Определение Ленинградского областного суда от 07.11.2013 № 33-5161/2013.

В нижеприведенном судебном акте оспариваемым решением было принято решение реорганизовать ТСЖ.

«Также судебная коллегия не может принять довод о том, что принятое решение о реорганизации ТСЖ “Ижора” не затрагивает права и законные интересы истца.

В соответствии с ч. 6 ст. 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участия в этом собрании или ал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.

Таким образом, в Жилищном кодексе содержатся условия, на основании которых сособственник вправе обжаловать в суд решение общего собрания собственников.

Необходимо, во-первых, чтобы такое решение было принято с нарушением требований ЖК РФ, а именно с нарушением правил о компетенции общего собрания; при отсутствии кворума; в случае выхода за пределы повестки дня собрания; при принятии решения простым большинством , хотя требовалось принятие квалифицированным большинством; во-вторых, чтобы собственник не принимал участия в соответствующем общем собрании или ал против принятого решения; в-третьих, чтобы решением были нарушены его права и законные интересы.

Отсутствие хотя бы одного из перечисленных условий исключает признание судом решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме недействительным.

Принятое решение затрагивает права истца как собственника жилого помещения, поскольку лишило его права ать, быть избранным в органы управления.»

Важным правовым обстоятельством при принятии собственниками решения о смене управляющей компании является принятие собственниками решения по вопросу о расторжении договора управления с текущей управляющей компанией.

В соответствии с частью 8.

2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме наосновании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Как напрямую следует из указанной нормы права, для того, чтобы расторгнуть договор управления многоквартирным домом путем одностороннего отказа от его исполнения, необходимо соответствующее решение собственников.

Сам по себе факт выбора иной управляющей организации автоматически не влечет за собой прекращение договора с выбранной ранее. Аналогичные правовые позиции изложены в Постановлении Высшего арбитражного суда РФ от 15.07.

2010 № 1027/10 .

Источник: https://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?591

Юрист-Профи
Добавить комментарий