Возможно ли по ЗПП взыскать деньги с агентства, если была уступка прав требования?

Ответственность риэлтора: за что и как отвечает риэлтор

Возможно ли по ЗПП взыскать деньги с агентства, если была уступка прав требования?

Хая Плещицкая, юрисконсульт

hape@mail.ru

Зачастую ответственность риэлтора ограничена суммой его вознаграждения, а также неустоек, начисленных на это вознаграждение, и прочих сумм, которые гражданин, пострадавший от некачественных услуг, вправе взыскать, используя для защиты своих нарушенных прав положения закона о защите прав потребителей.

Однако потери гражданина от недобросовестности риэлтора могут исчисляться куда большими суммами, чем вознаграждение последнего, — стоимостью квартиры, например, если по сделке, сопровождаемой агентством, впоследствии выявятся какие-либо обстоятельства, которые приведут к признанию этой сделки недействительной.

Кто будет возмещать убытки гражданина в этом случае? Как правило, сторона по сделке – покупатель или продавец, но никак не агентство.

И самой весомой гарантией защиты от убытков, по мнению большинства экспертов, являются отнюдь не заверения и громкое имя риэлтора, а титульное страхование, то есть страхование риска утраты права собственности, которое гражданин осуществляет дополнительно и за свой счет.

Однако счастливым исключением из общего правила безнаказанности агентства являются ситуации, когда судом устанавливается очевидный непрофессионализм агентства, повлекший за собой потерю его клиентом денежных средств или прав на недвижимое имущество, когда ненадлежащее исполнение лежит на поверхности, подтверждено документально или же обстоятельства установлены в рамках другого гражданского или уголовного дела. Однако такие счастливые истории, когда потерпевшему от халатности гражданину удается взыскать с агентства убытки по сопровожденной последним сделке, случаются отнюдь не всегда. Но такие примеры есть. Обратимся к одному из них, чтобы наглядно показать позицию судов по этому вопросу.

Проанализируем гражданское дело, рассмотренное в Железнодорожном районном суде города Екатеринбурга от 01.11.

2012 и оставленное без изменений апелляционной инстанцией – судебной коллегией по гражданским делам Свердловского областного суда (дело № 33-501/2013 (33-16244/2012).

Это дело является примером, когда вина агентства была очевидна, что дало суду безусловные основания встать на защиту прав покупателя.

В рамках указанного гражданского дела гражданин З.В.А., являющийся агентом – частным представителем другого гражданина, покупателя, и сам покупатель – У.Д.А. обратились с иском в суд к ООО «Риэлторская компания «Ярмарка» и ОАО «Государственная страховая компания «Югория» о взыскании убытков, выразившихся в том числе в оплате денежных средств за квартиру в строящемся доме.

В обоснование заявленных требований истцы указали, что У.Д.А., имея намерение приобрести в собственность двухкомнатную квартиру в строящемся доме, выбрал на сайте сети Интернет объект недвижимого имущества, расположенного в строящемся доме по ул. (…), продажей которого занималось ООО «Риэлторская компания «Ярмарка». Сотрудник данного агентства Ш.Н.С.

познакомила его с генеральным директором ООО «Профиль-строй» С.В.А. как обладателем прав на данное жилое помещение. Истец заключил с ООО «Риэлторская компания «Ярмарка» договор на поиск объекта недвижимости и на содействие в приобретении недвижимости. Услуги агентства истец оплатил в полном объеме. Затем между ООО «Профиль-строй», выступающим продавцом квартиры, и З.В.В.

был подписан представленный Ш.Н.С. договор об уступке права требования, в рамках которого З.В.В. передал ООО «Профиль-строй» денежные средства в качестве авансового платежа. В целях получения средств для оплаты приобретаемого жилья истец реализовал принадлежащую ему на праве собственности квартиру и получил недостающую сумму, которую также оплатил ООО «Профиль-строй».

Впоследствии стало известно, что ООО «Профиль-строй» было исключено из жилищно-строительного кооператива в связи с неуплатой паевых взносов, следовательно, оно не имело прав на заключение договора уступки права требования на вышеуказанную квартиру. В действительности указанная квартира была оплачена третьими лицами. Против С.В.А. возбуждено уголовное дело, он находится в розыске.

Комиссия по профессиональной этике и контролю за соблюдением профессиональных стандартов Уральской палаты недвижимости обязала ООО «Риэлторская компания «Ярмарка» возвратить ему вознаграждение. В результате непрофессиональных действий агентства недвижимости истцу причинен ущерб в размере (…) рублей.

Ответственность ООО «Риэлторская компания «Ярмарка» была застрахована в указанной страховой компании, и поэтому истцы включили указанную страховую компанию в число ответчиков.

Как мы видим, покупатель, потерявший деньги за квартиру в доме-новостройке в результате непрофессионализма агентства недвижимости, не имея возможности взыскать эти деньги с недобросовестного продавца (возбужденное в отношении директора и единственного учредителя ООО «Профиль-строй» — С.В.А.

уголовное дело по факту мошенничества было прекращено в связи со смертью последнего), обратился в суд за взысканием потерянных денег с риэлтора, чья ответственность к тому же была застрахована в ОАО «Государственная страховая компания «Югория».

Покупатель полагал, что раз его сделку сопровождал риэлтор, чья ответственность застрахована, и совершенно очевидно, что именно по вине последнего, не проверившего должным образом документы по сделке, покупатель остался ни с чем, риэлтор или же страховая компания просто обязаны возместить ему потери – все уплаченное по ничтожной сделке.

Агентство, ООО «Риэлторская компания «Ярмарка», отстаивало в суде свою невиновность, утверждая, что выполнило все свои обязательства как риэлтор надлежащим образом, оказав услуги по поиску и содействию в участии в финансировании (инвестировании) строительства (долевого строительства), поскольку ответчиком был подобран вариант жилого помещения, заключен авансовый (по существу предварительный) договор между У.Д.А. и ООО «Профиль-Строй». Права ООО «Профиль-Строй» на объект недвижимости были оформлены надлежащим образом. Пунктом 5 авансового договора, содержащим ссылку на наличие соответствующей справки, подтверждается факт уплаты ООО «Профиль-Строй» паевых взносов. Агентство заявило в суде, что обязанности по проведению правовой экспертизы документов на ответчика условиями договора не возлагалась. Отсутствует причинно-следственная связь между действиями ответчика и причинением истцам убытков, факт которого не доказан. А также, что указанные события являются страховым случаем, соответственно обязанность по возмещению убытков истцам должна быть возложена на страховую компанию.

НП «Уральская палата недвижимости» также полагало, что имеет место страховой случай, ответственность за причинение убытков по которому должен нести страховщик.

Договор между риэлтором и истцом был составлен довольно ловко. Формально услуги риэлтора исчерпывались поиском подходящей недвижимости, поэтому, исходя из условия договора, получалось, что риэлтор выполнил все свои обязательства, и у истца не должно быть никаких претензий к нему.

В ходе судебного разбирательства были выявлены подробности этого дела.

Суд, оценивая доказательства по делу и договор, заключенный между истцом и риэлтором, применил нормы статьи 431 Гражданского кодекса РФ и счел, что риэлтор в порядке исполнения обязательств по договору обязан был, по существу, провести правовую экспертизу сделки: консультировать клиента по вопросам купли-продажи недвижимости, возникновения, оформления и переуступки прав, проводить переговоры с собственником объекта (правообладателем), подготовить необходимые документы для надлежащего оформления сделки по приобретению указанного объекта недвижимости, содействовать в его приобретении, оказать содействие в сдаче документов на регистрацию сделки. При этом совершением сделки в отношении объекта признается заключение договора об установлении права собственности в отношении объекта. Таким образом, результатом оказанных риэлтором услуг должно было стать заключение сделки, влекущей передачу в собственность подобранного потребителю жилого помещения.

Однако риэлтор не выполнил свои обязательства и не оказал покупателю услугу должным образом, поскольку покупатель лишился возможности приобретения права собственности на объект по сделке, которую сопровождали сотрудники риэлторской компании, по вине последних.

Суд вышестоящей инстанции установил, «что ( …) между У.Д.А. (новый пайщик) и ООО «Профиль-строй» (в лице генерального директора С.В.А.

) как пайщиком П «ЖСК «Центрум» (пайщик) подписан авансовый договор об уступке права требования, согласно которому пайщик обязался уступить новому пайщику свое право требования двухкомнатной квартиры под строительным номером ( / / ) на 4 этаже в жилом доме № (…), расположенном по адресу: (…

) от П «ЖСК «Центрум» по договору инвестирования средств в совместное строительство жилья № (…) от (…). Договор об уступке права требования между сторонами подлежал заключению в срок – не позднее (…) (п. 2 договора), в указанный срок также должен был быть осуществлен окончательный расчет по договору. Как следует из пп.

4, 5 договора, после подписания договора об уступке права требования новому пайщику переходят все права требования от ООО «Профиль-строй» передачи квартиры, оплата за которую произведена ООО «Профиль-строй» в полном объеме.

По данному договору У.Д.А. внесено в ООО «Профиль-строй» ( …) руб. Остальная сумма — (…) руб. внесена в ООО «Профиль-строй» в установленный в договоре от (…) срок (…) З.В.В. — тещей У. Д.А. после получения денежных средств от продажи принадлежавшей ему квартиры.

В силу ч. 1 ст. 129 Жилищного кодекса Российской Федерации член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью (п. 4.3 устава П «ЖСК «Центрум»).

Согласно подп. «д» п. 4.2 устава член кооператива имеет право выйти из кооператива с передачей пая (жилого помещения) другому лицу.

На основании представленных доказательств установлено судом и не оспаривается сторонами, что фактически ООО «Профиль-строй», являвшееся членом-пайщиком П «ЖСК «Центрум», паевых взносов в счет оплаты указанной квартиры не вносило, за что было исключено из членов ЖСК с (…) на основании решения общего собрания от (…), которое заинтересованными лицами не оспорено.

В силу положений п. 1 ст. 382 и ст. 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, по сделке (уступка требования) может быть передано право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, в объеме и на условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Анализируя положения авансового договора, суд пришел к обоснованному выводу о том, что его нельзя признать надлежащим способом исполнения договора об оказании услуг риэлтором, поскольку к моменту его заключения пай по указанной квартире ООО «Профиль-строй» не оплачивался, в связи с чем у общества не возникло право требования квартиры, а также право на паенакопления, которые не вносились, соответственно договор уступки ООО «Профиль-строй» права (которым оно не обладало) требования квартиры (как и на паенакопления) не мог быть заключен. Данная сделка согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожна, как противоречащая п. 1 ст. 382 Гражданского кодекса Российской Федерации, не влечет юридических последствий (п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В связи с этим несостоятельны доводы апелляционной жалобы ответчика о надлежащем исполнении обязательств ООО «Риэлторская компания «Ярмарка» перед У.Д.А.

заключением авансового (предварительного) договора с ООО «Профиль-строй», в соответствии с которым, по мнению ответчика, у данного истца возникли обязательства по заключению основного договора с вытекающим из него правом требования от П «ЖСК «Центрум» передачи жилого помещения.

С учетом приведенных выше условий договора оказания услуг истцу и положений п. 6.

3 Правил осуществления риэлторской деятельности, обязательных для членов Уральской палаты недвижимости (заключение договора должно осуществляться при условии предъявления правоустанавливающего документа на объект недвижимости), на исполнителе риэлторских услуг лежала обязанность при сопровождении сделки убедиться в обладании цедентом передаваемым им правом и в законности сделки.

По пояснениям истцов, не опровергнутых ответчиком, составлением договоров занимался именно риэлтор, что подтверждается также п. 3.2 приложения к договору об оказании услуг, по которому У.Д.А. выплатил вознаграждение за составление проекта договоров в размере (…) руб.

Обоснованность вывода суда о ненадлежащем оказании услуг ООО «Риэлторская компания «Ярмарка» У.Д.А. подтверждена материалами дела. (…) право на вышеуказанную квартиру № (…) в доме (…) по ул. (…), выбранную истцом У.Д.А., зарегистрировано в установленном законом порядке за П.Т.А.

на основании справки ПЖСК «Центрум» об уплате паевых взносов и акта приема-передачи квартиры.»

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанции, встав на защиту интересов обманутого покупателя, оценивали работу риэлтора как профессиональную деятельность, направленную на то, чтобы сопроводить сделку до момента ее полного исполнения и содействовать ее правильному оформлению. Однако, как мы видим, на деле риэлтор не проверил документы по сделке и не особенно вникал в ее подробности, не потрудившись осведомиться у первоначального правообладателя, ЖСК «Центрум», выплачен ли пай за квартиру, то есть не выяснив даже самым поверхностным образом собственно законность сделки, чем фактически помог мошеннику продать покупателю несуществующие права на новостройку. В результате непрофессионализма риэлтора покупатель не только потерял деньги, но и квартиру, которую он продал, чтобы оплатить пай за новостройку.

Источник: https://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?583

Бюро в СМИ – Госрегистрация договора цессии в долевом строительстве ради правовой определенности | Евгении Евдокимовой для «Интерфакс»

Возможно ли по ЗПП взыскать деньги с агентства, если была уступка прав требования?
07 мая 2018

Госрегистрация договора цессии в долевом строительстве ради правовой определенности | Евгении Евдокимовой для «Интерфакс»

Верховный суд (ВС) РФ опубликовал мотивированное определение по правовой проблеме, затрагивающей весьма конфликтную проблему – отношения застройщиков, срывающих сроки ввода жилья, дольщиков, страдающих от этого, и юристов, умеющих правильно взыскивать неустойку. В их взаимоотношениях теперь будет немного больше государства, так как договоры цессии надо будет регистрировать в Росреестре. Но правовая определенность укрепится и добросовестные участники оборота выиграют, отмечают эксперты.

Невзыскательные дольщики

Несоблюдение сроков сдачи жилья в проектах долевого строительства (ДДУ) стало хронической проблемой российской строительной отрасли.

Согласно статистике Института развития строительной отрасли за III квартал 2017 года, которую приводит «Интерфакс-Недвижимость», доля жилья, сдающегося с просрочками от месяца до года, составляет порядка 60%, а 15,8% новостроек сдаются с переносом сроков ввода на год и более.

Это весьма болезненная для участников ДДУ ситуация, поэтому размер неустойки за срыв сроков выведен из сферы договорных отношений и закреплен законодательно.

В базовом варианте она составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ за день просрочки, а если дольщиком является частное лицо, то увеличивается вдвое.

Кроме того, гражданин имеет право на взыскание с застройщика еще и штрафа по закону о защите прав потребителей, который составляет 50% от взысканной суммы.

Дольщики зачастую предпочитают не разбираться с проблемой взыскания самостоятельно, а уступают с дисконтом эти права фирмам и предпринимателям, которые специализируются на подобного рода спорах.

Выгода дольщиков заключается в том, что они получают деньги немедленно и могут использовать их, чтобы, например, начать ремонт, объясняют участники рынка.

«Стройюристы» же имеют возможность вести процесс против застройщиков в арбитражных судах, которые, как правило, взыскивают существенно более крупные суммы неустойки, чем суды общей юрисдикции.

Смена ориентиров

До последнего времени судебная практика о взыскании с застройщиков неустойки в пользу цессионариев складывалась в их пользу и была вполне определенной, отмечают эксперты. В отношении штрафов по закону о защите прав потребителей разнообразия было больше, так как довольно распространен подход, согласно которому это требование неразрывно связано с личностью кредитора.

Ситуация изменилась, после того как в декабре 2017 года пленум ВС РФ выпустил постановления о перемене лиц в обязательствах (№ 54) и по ОСАГО (№ 58).

Постановление №58 устанавливает, что «потребительский» штраф, взимаемый с автостраховщиков, предметом договора цессии быть не может, и многие задумались, не нужно ли применять этот подход по аналогии к отношениям дольщиков и застройщиков.

В свою очередь постановление № 54 (п.2) разъяснило, что правило о государственной регистрации договора распространяется и на уступку денежных требований по зарегистрированным договорам, напоминает старший юрист адвокатского бюро «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» Евгения Евдокимова.

С этого момента в повестку дня встал вопрос о необходимости государственной регистрации договоров, по которым дольщики уступают права денежных требований к застройщикам.

В результате, согласно данным системы СКАН, в ожидании позиции ВС РФ по конкретному делу с такой фабулой было приостановлено как минимум 12 судебных процессов о взыскании неустойки и штрафов застройщиков в пользу цессионариев, которые выкупили денежные требования дольщиков. […]

Ожидаемое окончательное мнение

Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ пришла к выводу, что договор уступки права требования на неустойку участником долевого строительства регистрации требует. Обосновано это заключение ссылками на ч. 2 ст.

389 Гражданского кодекса (ГК) РФ, по которой соглашение об уступке требования по сделке, нуждающейся в государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в том же самом порядке, и на упоминавшийся выше п. 2 постановления №54.

«Вряд ли можно было ожидать иного решения ВС по этому делу», – соглашается Е. Евдокимова.

Кому это выгодно?

Во время слушаний председательствующая судья Елена Борисова несколько раз обращалась к возможности множественных продаж прав требования к застройщикам. Эта тема нашла свое отражение в мотивированном определении.

«Осуществление государственной регистрации договора уступки обеспечивает уведомление всех третьих лиц, что способно исключить неопределенность в правах участника долевого строительства, особенно при уступке не всех или не одному лицу принадлежащих ему прав», – говорится в документе.

В этом вопросе определение имеет существенную практическую ценность, считает часть экспертов. «Хотя с теоретической точки зрения необходимость регистрации вызывает множество вопросов, оно все же должно препятствовать двойным продажам прав на неустойку и способствовать защите добросовестного цессионария», – отмечает Е.

Евдокимова. По ее словам, если договор уступки не будет зарегистрирован, то он не будет действовать в отношении новых приобретателей права требования.

Умолчание о штрафе

«Для единообразия судебной практики позиция ВС по вопросу [о возможности уступки штрафа в подобной ситуации] была бы очень желательна», – говорит Е. Евдокимова.

В отношении возможности уступки неустойки суд высказался совершенно определенно.

«В обзоре судебной практики ВС РФ № 3 от 25 ноября 2015 года указано, что если законом или договором не предусмотрено иное, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права, включая право на неустойку», – говорится в документе. Отдельна уступка неустойки тоже возможна – об этом говорится в упоминавшемся выше постановлении пленума ВС РФ № 54.

Тему же штрафа ВС обошел. «Возможность уступки права на взыскание такого штрафа, тем более до момента его присуждения, в принципе вызывает сомнения. Это некий публично-правовой элемент в отношениях с участием потребителя,» – объясняет осторожность коллегии Е. Евдокимова.

Иван Слепцов

Подробнее о взыскании неустойки и штрафов застройщиков в пользу цессионариев читайте в полной версии документа по ссылке.

Источник: http://epam.ru/rus/media/view/gosregistratsiya-dogovora-tsessii-v-dolevom-stroitelstve-radi-pravovoi-opredelennosti-kommentarii-evgenii

Кому и какие права потребителей переходят в порядке правопреемства?

Возможно ли по ЗПП взыскать деньги с агентства, если была уступка прав требования?

Покойный английский социолог Зигмунт Бауман писал, что современные крупные капиталисты зависят от потребителей не меньше, чем их предшественники 100-150 лет назад от рабочих. Если от рабочих ныне можно отказаться и перенести производство на другую территорию (где будут рады и заключат специальный инвестиционный контракт), то сменить потребителей весьма сложно.

Преамбула Закона о защите прав потребителей указывает на возникновение неких отношений в момент продажи товара между потребителем и изготовителем, импортером, уполномоченной организацией. ГК РФ о таких отношениях молчит, предполагая, что возникает обязательство между потребителем и продавцом и право собственности как абсолютное право.

Между тем, как по отношению к продавцу, так и по отношению к иным, не указанным в ГК, субъектам, потребитель обладает целым комплексом прав, наиболее типичными из которых можно назвать следующие права:

  •  на гарантийное обслуживание;
  • на отказ от договора (“замену” или “возврат” товара);
  • на получение “потребительского штрафа” за неудовлетворения законного требования в добровольном порядке.

Долгое время предполагалось, что права потребителя принадлежат только первому покупателю. Отсюда знаменитая привычка российских продавцов не заполнять гарантийный талон “А вдруг Вы захотите перепродать товар на гарантии?”.

Действительно, если исходить из того, что права перед уполномоченной организацией (как часть “отношений”) возникают у потребителя при продаже ему товара, то разве дальнейшая передача права собственности влечет и передачу этих прав? Возможна ли уступка этих прав? Следуют ли они за вещью? (получается, что за переходом абсолютного права следуют относительные права, что не крамольно, но нуждается в осмыслении).  Отрицательный ответ на эти вопросы сталкивался с иным решением смежных проблем. Во-первых, потребителем изначально (в силу той же Преамбулы Закона о защите прав потребителей) является не только тот, кто приобрел (или намеревается приобрести) товар, но и тот, кто им пользуется (например, родители купли товар, они сособственники, а их дети, которые пользуются этой же вещью – пользователи, но при причинении вреда должны рассматриваться как потребители). Во-вторых, при универсальном правопреемстве природа прав имеет меньшее значение (по общему правилу наследнику переходят все права, за редкими исключениями), значит хотя бы наследнику эти права переходят в полном объеме (в самом деле, было бы странно считать право на ремонт чайника или телефона неразрывно связанным с моей личностью, даже учитывая, что телефон современному человеку часто ближе живых существ)..
Затем Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 28.06.2012 № 17 разъяснил, что правами потребителя пользуется также и “и гражданин, который использует приобретенные (заказанные) вследствие таких отношений товары (работы, услуги) на законном основании (наследник, а также лицо, которому вещь была отчуждена впоследствии, и т.п.).” (пп. а п. 3 Постановления). 

Если не доводить данное толкование до абсурда (например, я одолжил чужую вещь, обнаружил в ней недостаток и пытаюсь “поменять” или “вернуть” ее продавцу без ведома того, кто мне ее одолжил), то оно решает очень многие вопросы и теперь россияне могут без страха смотреть на продавца, вписывающего их фамилию в гарантийный талон (впрочем, таких продавцов почти нет, ибо в полном соответствии с разнообразными социологическими подходами представления о праве живут гораздо дольше норм права, недаром редкий соотечественник не думает, что нашедший клад имеет право на 25 % его стоимости, как было предусмотренно ГК 1964 года).

Со временем жизнь заставила судебную систему еще раз вернуться к природе прав потребителей. Это связано с тем, что закон предусматривает уже упоминавшийся “потребительский штраф”, юридическая сущность которого до сих пор остается предметом дискуссий, но политико-правовая цель которого очевидна.

Предприниматель, являясь профессионалом в некой сфере (именно это и характеризует предпринимателя/коммерсанта в зарубежных кодификациях – от Кодексов XIX века до DCFR), имея юридическую службу (заставят ли у нас когда-нибудь бизнес нанимать не только бухглатера, но и хотя бы одного инхаусника?), может с высокой долей вероятности оценить законность требования потребителя. Поэтому если предприниматель “упирается” и отказывается такое требование удовлетворить вплоть до решения суда, то он заранее надеется, что человек хоть и имеет право, но все же в суд не пойдет или где-нибудь в процессе значимо ошибется и передумает. Это создает колоссальную нагрузку на судебную систему, заставляет потребителя (в отличие от юристов предпринимателя, которые просто выполняют свою работу) выбиваться из привычного графика и т.д. Вот чтобы предотвратить лишний поход в суд на будущее, исходя из подхода ex ante, законодатель и установил, что суд взыскивает с предпринимателя еще 50 % от того, что он и так был должен. Сначала суды думали, что эти 50 % взыскиваются в пользу казны, что совсем не мотивировало граждан идти в суд (пополнить госбюджет – это не лучшая мотивация для того, чтобы идти в суд и добиваться правды). Позже процитированное Постановление Пленума установило, что этот штраф взыскивается в пользу самого потребителя и в судах начался потребительский бум.

Через несколько лет наши ушлые коллеги, учитывая некоторые различия в гражданском и арбитражном процессах придумали схему, по которой потребитель уступал свои права юридическому лицу или ИП, последний шел в арбитражный суд и в скором порядке получал решение в свою пользу, включая потребительский штраф.

Заметим, что наши арбитражные суды в английских текстах именуют себя commercial, то есть коммерческими, отождествляясь с торговыми судами, возникшими во многом благодаря дуализму частного права (правда, не везде).

В настоящее время частное право (его ядро – обязательственное право) делится не столько на гражданское-коммерческое, сколько на b2b, b2c, c2c договорные обязательства, каждый из этих типов отношений имеет свою специфику и, по-хорошему, требует специальных судей.

Кроме того, указанная выше политико-правовая цель искажалась при взыскании потребительского штрафа в пользу профессионального участника.

Ведь потребитель все равно не шел в суд, наоборот, он вступал в отношения еще с одним предпринимателем и получал от него меньше, чем мог бы по Закону (в этом принципиальная разница с обращением за юридическую помощь, ведь расходы потребителя на представителя компенсировались бы дополнительно, а не в счет того, на что он имеет право).

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ в определении № 306-ЭС17-12245 от 24.05.2018 года по делу № А65-27690/2016 (как предполагалось)  должна была указать, что уступка права на потребительский штраф невозможна.

По частному вопросу уже высказывался Пленум Верховного Суда

Источник: https://zakon.ru/Blogs/komu_i_kakie_prava_potrebitelej_perehodyat_v_poryadke_pravopreemstva/75508

Как оспорить договор уступки права требования (цессии) коллекторам

Возможно ли по ЗПП взыскать деньги с агентства, если была уступка прав требования?

Здравствуйте, друзья.

Сегодня я расскажу Вам очень интересную историю о том, как можно оспорить договор цессии (уступки права требования), по которому Ваш банк продал Ваш долг коллекторскому агентству.

Итак, ситуации, при которых банк может продать долг коллекторам, и которые будут нам интересны, всего две:

  • заемщик не погашает кредит, а банку не интересно взыскивать задолженность в судебном порядке;
  • заемщик просрочил кредит, банк взыскал долг в суде, но судебные приставы по тем или иным причинам не могут исполнить решение.

Начну с первого случая.

В случаях, когда сумма долга относительно невелика (от 10 000 до 300 000 рублей), банкам зачастую легче продать такого должника коллекторскому агентству, чем заниматься самостоятельной судебной работой, задействовать юристов, оплачивать госпошлину, подключать специалистов, ведущих исполнительное производство и, наконец, годами получать копейки, чтобы неизвестно когда закрыть этот долг.

Вместо этого банк собирает сотню таких «плохих» кредитов, и по одному договору цессии продает их коллекторскому агентству. Я думаю, ни для кого не секрет, что «плохие» кредиты уходят из банка с большим дисконтом.

И после такой продажи, банк улучшает свои показатели (резерв), поскольку размер просрочки у него снижается, а коллекторы, как стервятники, набрасываются на должников, и своими, опять же, всем известными методами, пытаются заработать.

И второй случай, на мой взгляд, более интересный.

Опять же, привязываться к сумме не буду, в каждом банке может быть свой регламент. Должник просрочил кредит, банк подал в суд, получил решение, и передал исполнительный лист в службу судебных пристав для принудительного исполнения. Если у должника нет официальных доходов и имущества, судебные приставы не смогут исполнить решение суда, а банк — получить свои деньги.

Поэтому, чтобы снять с себя таких должников, банк сначала отзывает из службы судебных приставов исполнительные листы, а затем продает все это добро коллекторам. Опять же за «шапку сухарей».

Что такое цессия

Поскольку и процесс работы и последствия в обоих случаях будут одинаковыми, я опишу их один раз без привязки к перечисленным выше ситуациям.

https://www.youtube.com/watch?v=MYFjZJxErA8

Для начала термины. Цессия — это не что иное, как уступка права требования. Она предусмотрена гражданским кодексом РФ, то есть, имеет право на существование.

Если говорить близко к тексту, то смысл цессии заключается в том, что кредитор (банк) имеет право передать принадлежащее ему право требования третьему лицу на основании сделки либо закона.

Закон нас сейчас мало интересует, поэтому я остановлюсь именно на сделке.

В большинстве случаев, банки продают по договорам цессии просроченные потребительские кредиты, поэтому, такие договоры заключаются в простой письменной форме, и не требуют ни нотариального удостоверения, ни государственной регистрации. Причем, важный момент:

Для заключения договора цессии и, соответственно, фактического перехода права требования от банка к коллектору, согласие должника не требуется.

Вот он, ответ на Ваш вопрос: если банк продал Ваш долг, но Вы не получили уведомление, ничего страшного здесь нет. Это укладывается в рамки закона, и не влечет за собой недействительность договора цессии.

А что же делать, если должник не знал о состоявшейся уступке права требования по его кредитному договору и продолжал вносить деньги банку? На этот счет Закон дает четкие разъяснения.

Итак, если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий.

Вот она, ответственность нового кредитора (коллектора) за то, что он не уведомил должника об уступке его долга. Не уведомил — сам виноват.

Но не переживайте, если Вы попали в подобную ситуацию, и внесли деньги на свой старый счет в банке, этот платеж (или платежи) Вам обязательно зачтется. Закон так и предусматривает, что исполнение обязательства первоначальному кредитору (банку), несмотря на то, что долг уже был продан третьему лицу, признается исполнением надлежащему кредитору.

Зачем оспаривать договор цессии

Понятно, что свой долг Вы этим не аннулируете. Но, в этом предприятии все же есть положительные моменты. Перечислю их по пунктам. Итак, признав ничтожным договор цессии, Вы:

  • избавите себя от звонков и визитов коллекторов;
  • заставите банк обратиться, наконец, в суд, тем самым, зафиксировав размер долга;
  • поспособствуете возврату исполнительных листов в службу судебных приставов;
  • вернете работу по взысканию с Вас долга в прозрачное и законное русло.

Как оспорить договор цессии (уступки права требования)

Итак, для того, чтобы оспорить, или проще, признать ничтожным договор цессии, нужно всего одно условие.

В кредитном договоре должен быть пункт примерно такого содержания:

кредитор вправе полностью или частично переуступить свои права и обязательства по Договору, а так же по сделкам, связанным с обеспечением возврата кредита, другому лицу без согласия Заемщика.

Если у Вас именно такая формулировка — Вам повезло. Читайте дальше и претворяйте в жизнь мои наставления — у Вас все получится.

Если же Вы найдете в кредитном договоре такую формулировку:

кредитор вправе без согласия Заемщика полностью или частично переуступить свои права и обязательства по Договору, а так же по сделкам, связанным с обеспечением возврата кредита, другому лицу, не имеющему лицензии на осуществление банковских операций.

Боюсь, шансов оспорить цессию у Вас не будет.

Почему суды признают договоры цессии ничтожными

Теперь обоснование. Дело в том, что банк — это специализированная организация, которая осуществляет свою деятельность на основании лицензии. Иными словами, не каждая организация может выдавать кредиты, проводить операции с безналичными денежными средствами и так далее. Это могут делать только банки. С этим понятно.

Сведения о счетах и вкладах гражданина охраняются Федеральным законом «О банках и банковской деятельности», и за их разглашение предусмотрена ответственность. Но, ответственность эта распространяется только на банки, поскольку предполагается, что у других субъектов подобной информации быть не может.

И получается, что долг купило коллекторское агентство. Естественно, никакой лицензии у него нет. Значит, заемщик при подписании кредитного договора свое согласие на передачу долга в пользу третьих лиц, не обладающих лицензией на осуществление банковских операций, не давал.

А как следует из пункта 1 статьи 388 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 51 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», Законом о защите прав потребителей не предусмотрено право банка, иной кредитной организации передавать право требования по кредитному договору с потребителем (физическим лицом) лицам, не имеющим лицензии на право осуществления банковской деятельности, если иное не установлено законом или договором, содержащим данное условие, которое было согласовано сторонами при его заключении.

Опять же, поскольку коллекторское агентство не является специальным субъектом кредитных правоотношений, лицензии на осуществление банковской деятельности не имеет, потому оно не связано обязательствами не разглашать сведения, составляющие банковскую тайну, а значит, и не несет за разглашение этих сведений никакой ответственности.

Вот это обстоятельство и нарушает права заемщика на тайну операций по кредитному договору. А теперь вспомните все те «страшные» истории когда коллекторы забрасывают подъезды листовками, во-первых, оскорбительного содержания, во-вторых, содержащими сведения о заемщике, о его счетах, кредитах и прочей информацией, которая как раз и относится к банковской тайне.

Подведу итог. По общему правилу, право требования из кредитного договора, может быть передано лишь субъектам, осуществляющим банковскую и кредитную деятельность, что возможно только при наличии лицензии. То есть, банк может продать Ваш долг только другому банку. Естественно, если у Вас нет в кредитном договоре приведенной мною оговорки.

Но это, что называется, в двух словах. Вы можете скачать все необходимые документы, нажав на кнопку в конце статьи. А сейчас я расскажу как и что нужно делать, чтобы оспорить договор цессии.

В хронологической последовательности по пунктам:

Вариант 1

  • Вы узнали о том, что банк продал Ваш долг коллекторами;
  • Проверяйте свой кредитный договор на предмет наличия либо отсутствия нужного пункта;
  • Если у Вас нет договора, запросите его в банке;
  • Подавайте в суд исковое заявление о защите прав потребителей (по месту своего жительства, гопошлина не уплачивается).

Вариант 2

  • Вы узнали, что банк продал Ваш долг коллекторам;
  • Коллекторы направили в суд заявление об установлении правопреемства;
  • Готовите возражение на это заявление и подаете в суд;
  • Если у Вас в кредитном договоре нужная формулировка, то все в порядке.

Скачайте образцы документов:

  • образец возражения на заявление о процессуальном правопреемстве;
  • образец искового заявления об оспаривании договора цессии.​

Поставьте лайк и расскажите о этой статье своим друзьям! Они Вам будут благодарны!

Подписывайтесь на нашу группу в контакте: Законное избавление от кредитов. Помощь юриста.

В ней много полезной информации по кредитам.

Оставляйте заявку на выкуп своего долга!

Источник: https://vk.com/@kfpcreditamnet-kak-osporit-dogovor-ustupki-prava-trebovaniya-cessii-kollekt

Что такое договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома

Возможно ли по ЗПП взыскать деньги с агентства, если была уступка прав требования?

Договор уступки требования о взыскании неустойки по договору долевого участия не зарегистрирован: удовлетворит ли суд требование цессионария?

Недействительность уступки требования по договору долевого участия в строительстве не влияет на правовое положение застройщика, который при отсутствии спора между цедентом и цессионарием не вправе отказать в исполнении лицу, которое ему указал кредитор, на основании ст. 312 ГК РФ. Ссылка застройщика на отсутствие государственной регистрации договора уступки неустойки и штрафа, которые он должен уплатить в силу действующего законодательства, может рассматриваться в качестве недобросовестного поведения с целью освободиться от такой уплаты.

Реквизиты судебного акта

ООО «Первая Юридическая Помощь»
ООО «Мытищинская строительная компания»

Суть дела

ООО «Мытищинская строительная компания» (застройщик, ответчик) и гражданка П. заключили договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома (далее — ДДУ).

По условиям ДДУ застройщик обязался построить жилой дом и передать участнику квартиру. А участник — оплатить денежные средства и принять объект долевого строительства.

Срок передачи объекта участнику — не позднее II квартала 2016 г.

Квартира была передана участнику в соответствии с актом приема-передачи 19 августа 2016 г. — с нарушением срока передачи, установленного договором.

Тогда П. направила застройщику претензию с требованием о выплате неустойки за нарушение сроков передачи объекта строительства. Однако застройщик оставил данную претензию без удовлетворения. Впоследствии П.

по договору уступки передала права требования неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства и штрафа за неудовлетворение требования о выплате неустойки обществу «Первая Юридическая Помощь» (истец).

Застройщик был уведомлен о состоявшейся уступке права требования.

Между тем договор уступки зарегистрирован не был.

Истец обратился в суд с требованием о взыскании с застройщика, во-первых, неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, во-вторых, штрафной неустойки за неудовлетворение требования о выплате неустойки. Однако ответчик ссылался на то, что договор уступки был не зарегистрирован, а потому требования истца не могут быть удовлетворены.

Позиция судов

Суды первой и апелляционной инстанции удовлетворили исковые требования в части.

В отношении первого требования они исходили из того, что застройщик нарушил обязательства по ДДУ. Отсутствие государственной регистрации не влечет за собой недействительность договора уступки права требования, заключенного в соответствии с нормами гражданского законодательства. В то же время суды посчитали заявленный размер неустойки чрезмерным и снизили ее в порядке ст.

333 ГК РФ.

Что касается второго требования, то суды констатировали, что ответчик добровольно не выплатил первоначальному кредитору сумму неустойки. Следовательно, с него надлежит взыскать штраф, предусмотренный п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.92 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее — Закон о ЗПП).

Позиция ВС РФ

ВС РФ отменил решения нижестоящих судов и отправил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, руководствуясь следующей логикой.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», далее — Закон о долевом участии).

К отношениям, вытекающим из ДДУ, заключенных гражданами исключительно для личных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется также законодательство о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом о долевом участии (ч. 9 ст. 4). Согласно ч. 6 ст.

13 Закона о ЗПП при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с продавца за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) (п. 1 ст. 382 ГК РФ).

В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Применительно к договору участия в долевом строительстве его участник вправе уступить новому кредитору принадлежащие ему права требования к застройщику о передаче объекта долевого строительства.

Об иных правах, которые могут быть переданы по договору уступки участником долевого строительства, в частности, в отношении неустойки, предусмотренной ч. 2 ст.

6 Закона о долевом участии, ВС РФ разъяснил в Обзоре судебной практики № 3 (2015), утвержденном Президиумом ВС РФ 25.11.2015. Из Обзора следует, что если законом или договором не предусмотрено иное, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права, включая право на неустойку.

Источник: https://kabinet-gosuslugi.com/registracija-nedvizhimosti/chto-takoe-dogovor-ustupki-prava-trebovanija-po-2-p02.html

Юрист-Профи
Добавить комментарий