Регулируется ли нормами порядок использования общих помещений в МКД?

Стены в многоквартирном доме // Проблемы в регулировании отношений между сособственниками

Регулируется ли нормами порядок использования общих помещений в МКД?

[1]. И в текстах мэтров (К.И. Скловский), и в словах известных практиков-лекторов (Р.С. Бевзенко), и в иных источниках часто упоминается проблема «вещность квартиры»/«режим долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме».

Меня заинтересовал обычный вопрос (безотносительно к конкретному кейсу): что, как и в каких пределах собственники помещений в многоквартирном доме вправе делать со стенами/в отношении стен с точки зрения частного права?

В публичном праве на этот счет банальности: строго в соответствии с предусмотренными процедурами, не нарушая требования технических регламентов, иных отраслевых требований (что-нибудь вроде п. 1.7.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда про несущие конструкции; п. 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда про крупнопанельные и крупноблочные дома) и т.п.

А вот частно-правовые отношения между собственниками помещений в многоквартирном доме – весьма интересный вопрос.

При этом вопрос о третьих лицах (не собственники помещений в многоквартирном доме) меня не интересует. Это другой частный вопрос (ч. 4 ст. 36, п. 3 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ).

Хотя в этом вопросе тоже есть интересные нюансы вроде размещения вывески, которое (оказывается-то) не предусматривает взимание платы и потребность в согласии на такое размещение собственников помещений (Определение ВС от 18 ноября 2014 г. № 303-ЭС14-395).

[2]. Стены в многоквартирном доме (несущие/ненесущие) – общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (п. 3 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, пп.пп. в-г п. 2 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491); за исключением разве что ненесущих стен внутри помещений (перегородки).

Если кого смущает слово «ограждающие», то разъясняющее определение можно найти в п. 3.4 ГОСТ 30247.1-94 «Конструкции строительные. Методы испытаний на огнестойкость. Несущие и ограждающие конструкции»:

«Ограждающие конструкции – конструкции, выполняющие функции ограждения или разделения объемов (помещений) здания. Ограждающие конструкции могут совмещать функции несущих (в том числе самонесущих) и ограждающих конструкций.».

В силу п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса РФ «владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом».

Жилищный кодекс РФ – это lex specialis (причем не только телеологически, но и буквально – ч. 8 ст. 5 Жилищного кодекса РФ). Однако норма из п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса РФ вроде бы не имеет аналогов или заменителей в Жилищном кодексе РФ.

Следовательно и относительно стен в многоквартирном доме – по общему соглашению всех сособственников (de lege lata точно).

А если так, то запрет любого из собственников помещения на действия с общим имуществом в многоквартирном доме другого собственника устраняется «лишь обращением в суд с требованием об установлении порядка пользования (ст. 247)» (цитата из труда К.И. Скловского «Собственность в гражданском праве»).

[3]. Внешние стены многоквартирного дома.

Внешние стены многоквартирного дома – это просто «рай» для всевозможных внешних блоков кондиционеров, антенн и прочих объектов (иногда даже таких).

Исходя из всего вышеизложенного, несогласие любого из собственников помещений в многоквартирном доме влечет для собственника помещения, желающего разместить что-нибудь на стене, обязанность обращаться в суд с требованием об установлении порядка пользования. При этом нельзя, наверное, презюмировать, что суд согласится с каждым желанием конкретного субъекта разместить что-либо на стене. С другой стороны, а как вообще суду разрешать спор такой:

1) Узнать мнение большинства собственников помещений? Но в действительности очень тяжело узнать даже мнение ⅓ собственников помещений в многоквартирном доме;

2) Узнать кто уже из сособственников и что разместил на внешней стене многоквартирного дома? Но это некий обывательский подход; да и если «каждый против каждого», то надо или вообще полностью «очистить» стену, или искать соломоново решение.

Например, в Южном федеральном округе существовать без кондиционера невозможно, но, с другой стороны, несогласие одного из сособственников «лишает кондиционера» другого сособственника.

Хотя высока вероятность, что это один из тех многих случаев, когда ссылки в СОЮ на нормы права станут причиной примерно следующего вопроса: «Вы сами в это верите?»

В практике арбитражных судов встречается подход «какие именно права и законные интересы истца нарушены» (еще и через «триаду») – например, Постановление ФАС ЦО от 16 февраля 2010 г. № Ф10-665/10.

Но: а) синонимизировать установление порядка пользования долевой собственностью и негаторный иск – очень уж сомнительно; б) недостаточность «триады» – это, вроде как, вполне известный факт; поэтому «не означает осуществление им действий, затрудняющих реализацию прав владения, пользования» (да и, опять же, речь не идет о третьих лицах) – это, мягко говоря, моветон.

[4]. Внутренние стены многоквартирного дома.

Здесь вопросов меньше, т.к. ненесущие стены внутри квартиры (перегородки), вроде как, точно не общее имущество, а создание проемов (отверстий) в несущих стенах внутри квартиры (или, например, между квартирами) – это явление: а) редкое; б) скрыто от посторонних глаз. Но все-таки.

Если изменения в стене соединяют квартиру с другим общим имуществом (например, с межквартирной лестничной площадкой), то такие изменения – исключительно с согласия всех сособственников (такие вольности не так насущны и необходимы как кондиционеры и поэтому, наверное, всё строго).

Или если лицо имеет на праве собственности две смежные квартиры и хочет сделать в стене между ними (а она довольно предсказуемо будет несущей) некий проем? Изменение стены будет изменением общего имущества, а, следовательно, – по соглашению всех собственников помещений в многоквартирном доме.

[5]. Эпилог.

На мой взгляд, всё это наглядно показывает, что все-таки требуется иное специальное регулирование и «обычная» общая собственность не подходит для решения вопросов между собственниками помещений в многоквартирном доме; законное «право вето» одного сособственника на действия другого сособственника – серьезное расхождение между тем как все понимают свои права, и тем как всё есть на самом деле (те же кондиционеры). Судя по практике (в моем тексте ее мало, но по той причине, что в самой практике нет какой-либо определенности): если действия с общим имуществом судья считает разумными, то вспоминает о «триаде» и закрывает глаза на ст. 247 Гражданского кодекса РФ; если же нет (не считает разумными) – то не вспоминает о «триаде» и вспоминает о ст. 247 Гражданского кодекса РФ.

Это, на мой взгляд, сомнительный подход.

P.S. Кстати. Проем в несущей конструкции так-то требует получения разрешения на строительство (Постановление ФАС ПО от 18 сентября 2013 г. по делу № А55-35257/2012). Но это уже совсем другая история… 🙂

Источник: https://zakon.ru/Discussions/steny_v_mnogokvartirnom_dome__problemy_v_regulirovanii_otnoshenij_mezhdu_sosobstvennikami/38871

Имеет ли право местная власть регулировать доступ провайдера к многоквартирным домам? | ЮРЛІГА

Регулируется ли нормами порядок использования общих помещений в МКД?

«- Мы, управление нашего дома,

пришли к вам после общего собрания жильцов нашего дома,

на котором стоял вопрос об уплотнении квартир дома…

– Простите, кто на ком стоял?..»

Из К/ф «Собачье сердце».

Вступление

Пока телепатия не превратится в телекоммуникацию, а локальная сеть не будет состоять из голов мужа, жены, детей и энергий ими излучаемых телекоммуникационная индустрия вынуждена использовать технические средства для обеспечения коммуникаций. А технические средства должны где-то размещаться.

В некоторых случаях операторы, провайдеры для размещения технических средств используют свое имущество. Но в большинстве случаев для этого используется чужое имущество.

Одним из примеров использования чужого имущества является подключение абонента – жильца многоквартирного дома, к услугам телефонии, Интернету и телевидению. Чтобы подключить такого абонента операторы, провайдеры вынуждены использовать вспомогательные помещения многоквартирного дома (далее для обозначения многоквартирного дома мы будем применять аббревиатуру МкД).

Комплекс телекоммуникационных и инженерных средств, расположенных в МкД с целью подключения абонента к телекоммуникационным услугам, называются домовой распределительной сетью (далее для обозначения домовой распределительной сети мы будем применять аббревиатуру БРМ).

Самым ярким и в тоже время, на наш взгляд, негативным примером попытки «урегулирования» размещения телекоммуникационных и инженерных средств в МкД является решение Киевского городского совета от 03.09.2015 № 943/1807 «Об упорядочении пользования объектами коммунальной собственности территориальной общины города Киева при строительстве и эксплуатации телекоммуникационных сетей».

Этим решением установлен Порядок пользования объектами коммунальной собственности в Киеве при сооружении и эксплуатации телекоммуникационных сетей (сокращенно они называются БРМ).

Одновременно, коммунальное предприятие «Киевжилспецэксплуатация» (КЖСЭ) было наделено полномочиями на координацию, мониторинг размещения провайдерами, операторами своих БРМ, на выдачу технических условий, заключение договора, взимание платы и демонтаж оборудования БРМ.

Как видно, Порядок регулирует доступ и использование БРМ именно в коммунальной собственности.

Наша команда практики в сфере телекоммуникаций попробовала разобраться, а охватываются ли данным Порядком многоквартирные дома и может ли Порядок регулировать размещение и эксплуатацию БРМ в таких домах. Итак, все по порядку.

Что такое БРМ?

Законодательство определяет БРМ как часть сети доступа между пунктами окончания сети и кабельным вводом дома. Т.е., БРМ это комплекс, состоящий из (i) телекоммуникационных средств и (ii) инженерных сооружений.

К телекоммуникационным средствам БРМ относится межэтажная, этажная проводка, кабельная арматура, телекоммуникационные распределительные устройства, общий телекоммуникационный шкаф и активное телекоммуникационное оборудование.

К инженерным сооружениям БРМ относятся межэтажный, этажный кабельные каналы, этажный распределительный пункт (распределительный шкаф/бокс), распределительный телекоммуникационный пункт.

Ниже приведена схема БРМ в МкД.

Вопросы вокруг БРМ

В большинстве случаев телекоммуникационные средства БРМ принадлежат операторам, провайдерам телекоммуникаций. В вышеприведенной схеме мы выделили их красным цветом. Принадлежность телекоммуникационных средств БРМ операторам, провайдерам телекоммуникаций, в общем, не вызывает вопросов.

А вот вопрос принадлежности инженерных сооружений БРМ в МкД является полемическим.

В частности, полемическими является вопрос: «Находятся и могут ли вообще находиться в коммунальной собственности инженерные сооружения БРМ в МкД?».

Также полемическим является вопрос: «А могут ли органы местного самоуправления устанавливать порядок пользования инженерными сооружениями БРМ в МкД?»

Мы решили присоединиться к полемике и предложить свои ответы на указанные вопросы.

Находятся и могут ли вообще находится в коммунальной собственности инженерные сооружения БРМ в МкД?

1.1. Кто собственник инженерных сооружений БРМ?

Гражданский кодекс Украины однозначно устанавливает, что все собственники квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме являются собственниками на праве общей совместной собственности помещений общего пользования (включая вспомогательные помещения), несущих и огораживающих конструкций дома, механического, электрического, сантехнического и другого оборудования в середине дома и за его пределами, обслуживающего более одного помещения, а также построек и сооружений, предназначенных для удовлетворения потребностей всех собственников квартир и размещенных на придомовой территории.

Аналогичные положения содержит и Закон «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме».

Полагаем, что ни у кого нет сомнений в том, что инженерные сооружения БРМ в МкД можно отнести к «вспомогательным помещениям», а также к «оборудованию в середине дома, обслуживающее более одного помещения».

Отсюда, с учетом норм Гражданского кодекса о праве общей совместной собственности, можно сделать следующие выводы:

1) инженерные сооружения БРМ в МкД могут принадлежать только собственникам квартир/нежилых помещений такого МкД; иными словами, право общей совместной собственности на инженерные сооружения БРМ в МкД возникает в силу единственного и достаточного юридического факта – права собственности на квартиру/нежилое помещение (т.е., единственный способ приобрести право общей совместной собственности на инженерные сооружения БРМ в МкД это приобрести в собственность квартиру или нежилое помещение в таком МкД);

2) поскольку инженерные сооружения БРМ в МкД принадлежат всем собственникам квартир/нежилых помещений на праве общей совместной собственности, то последниеявляются совладельцами инженерных сооружений БРМ и осуществляют свои права совместно; иными словами, отдельный собственник квартир/нежилых помещений не является единоличным собственником инженерных сооружений БРМ.

1.2. Может ли территориальная община быть собственником инженерных сооружений БРМ?

В большинстве случаев, принадлежность вспомогательных помещений МкД (к которым относятся и инженерные сооружения БРМ) к объектам коммунальной собственности, так или иначе, аргументируется следующим.

1.2.1. МкД передано из государственной в коммунальную собственность.

Закон «О передаче объектов права государственной и коммунальной собственности» определил жилой фонд как объект передачи из государственной в коммунальную собственность. Из этого делается вывод, что после передачи МкД в коммунальную собственность все вспомогательные помещения такого МкД являются коммунальной собственностью.

На самом ли деле это так? Мы считаем, что нет, и вот почему.

Источник: https://jurliga.ligazakon.net/analitycs/148964_imeet-li-pravo-mestnaya-vlast-regulirovat-dostup-provaydera-k-mnogokvartirnym-domam

Юридические аспекты управления МКД

Регулируется ли нормами порядок использования общих помещений в МКД?

Вопрос: Способы управления многоквартирным домом?

Ответ: В соответствии с ЖК РФ существует три способа управления многоквартирным домом: управляющая организация; товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив;

непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме.

Вопрос: Что является объектом управления в многоквартирном доме?

Ответ:
Управлению в многоквартирном доме подлежит общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, включая придомовую территорию.

Вопрос: Как выбрать способ управления многоквартирным домом?

Ответ:
Способ управления выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Вопрос: Как принять решение об изменении способа управления МКД?

Ответ:
Собственники помещений в многоквартирном доме в любое время на общем собрании вправе принять решение об изменении способа управления домом, а также отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора управления, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.

Вопрос: В каких случаях орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления МКД?

Ответ: Конкурс проводится, если: 1) собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, в том числе в следующих случаях: собственниками помещений в многоквартирном доме общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято; по истечении 2 месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято; 2) принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях: большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные ст. 164 ЖК РФ; собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива; не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные ст. 162 ЖК РФ; 3) до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано; 4) в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке выдано разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

В городе Новосибирске полномочиями по проведению открытых конкурсов по отбору управляющих организаций для управления МКД наделены администрации районов (округа по районам).

Вопрос: Может ли управляющая организация по собственной инициативе провести общее собрание собственников?

Ответ: Согласно ч. 7 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления.

При этом в повестку дня такого собрания могут быть включены вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В свою очередь собственники помещений, обладающие не менее чем десятью процентами от общего количества собственников помещений в многоквартирном доме, в соответствии с ч. 6 ст.

45 ЖК РФ вправе обратиться в письменной форме в управляющую организацию или правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива для организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Вопрос: Как получить отчет управляющей организация о выполнении договора управления многоквартирным домом?

Ответ: Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам отчет о выполнении договора управления за предыдущий год. Порядок предоставления отчета и его форма может быть утверждены в договоре управления многоквартирным домом.

Кроме того, управляющие организации обязаны размещать в Государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства (https://dom.gosuslugi.

ru) информацию о выполняемых работах и услугах по содержанию и ремонту общего имущества, об использовании общего имущества, об общих собраниях, а также отчеты о выполнении договора управления

Вопрос: Каков порядок использования общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме?

Ответ:

Источник: http://degkh.ru/cz_vopros/czv_yrist/

Ответы на вопросы жителей г.Мончегорк заданные руководителю Госжилинспекции Мурманской области Кузнецовой А.А. в ходе рабочей поездки 31.10.2014

Регулируется ли нормами порядок использования общих помещений в МКД?

Вопрос: В доме нежилое помещение (магазин), нет отопительных приборов. В доме установлен ОДПУ. В магазине электрообогреватель. Должно ли нежилое помещение платить за отопление как все квартиры по нормативу? Договор у нежилого помещения напрямую с Теплосетью. Теплосеть счет за отопление не выставляет, т.к. нет отопительных приборов.

Ответ: В соответствии со ст. 12 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ‑ ЖК РФ) установление структуры платы за коммунальные услуги, порядка расчета и внесения такой платы отнесено к полномочиям органов государственной власти Российской Федерации. В силу ч. 1 ст.

157 ЖК РФ правила предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, определяющие, в том числе, порядок определения размера платы за коммунальные услуги, устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства РФ от 06.05.

2011 № 354 утверждены правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (далее – Правила № 354).

В Правилах № 354 установлен порядок расчета размера платы за коммунальную услугу по отоплению одинаковый для всех. Исключения, в том числе для нежилых помещений, которые переведены на «элекрообогрев», Правилами № 354 не предусмотрены.

Данная позиция закреплена Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2014 по делу № А42-7405/2013.

В соответствии с пунктом 18 Правил № 354 собственник нежилого помещения в многоквартирном доме вправе в целях обеспечения коммунальными ресурсами принадлежащего ему нежилого помещения в многоквартирном доме заключать договор отопления (теплоснабжения) непосредственно с ресурсоснабжающей организацией.

Согласно п.43 Правил № 354 размер платы за коммунальную услугу, предоставленную потребителю в нежилом помещении многоквартирного дома, оборудованном индивидуальным прибором учета, определяется в соответствии с формулой 1 приложения № 2 к Правилам № 354 исходя из показаний такого прибора учета за расчетный период.

Как следует из обращения нежилое помещение (магазин) в многоквартирном доме не оборудовано индивидуальным прибором учета тепловой энергии на нужды отопления.

Поэтому, при отсутствии индивидуального прибора учета размер платы за коммунальную услугу, предоставленную потребителю в нежилом помещении, рассчитывается исходя из расчетного объема коммунального ресурса.

Расчетный объем коммунального ресурса за расчетный период для отопления определяется в соответствии с формулой 3 приложения № 2 к Правилам № 354.

Вопрос: В жилом доме на первом этаже находится клуб-бокс, звукоизоляция отсутствует, поэтому жители второго этажа испытывают неудобства до 20.00 вечера.

Раньше в этом помещении был промтоварный магазин, который работал до 19.00. Директор клуба не идет на компромисс – уменьшить до этого времени работу клуба.

Отсутствие звукоизоляции комментирует отсутствием средств. Что делать жителям дома в такой ситуации?

Ответ: В соответствии с п.6.1.1 Санитарные правила и нормы 2.1.2.

2645-10 (далее СанПиН), допустимые уровни шума, а также требования к их измерению в жилых помещениях должны соответствовать гигиеническим требованиям к уровням шума в жилых помещениях и на территории жилой застройки.

Согласно п.1.5 СанПиН контроль за выполнением указанных санитарных правил осуществляется Управлением Роспотребнадзора по Мурманской области.

На основании изложенного, Вы вправе обратиться в Управление Роспотребнадзора по Мурманской области с заявлением о проведении замеров уровня шума в квартире и при выявлении нарушений СанПиН принять меры по их устранению.

Вопрос: Мне отказали в рассрочке по уплате долга в Управляющей компании, т.к. у Управляющей компании есть долги перед РСО. Долг растет, а рассрочка смогла бы снизить долг.

Ответ: В силу п. 75 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.

2011 № 354, порядок и условия предоставления отсрочки или рассрочки оплаты коммунальных услуг (в том числе погашения задолженности по оплате коммунальных услуг) согласовываются потребителем и исполнителем.

При этом правила не устанавливают порядка такого согласования.

В связи с чем в случае отказа либо недостижения условий предоставления рассрочки по оплате коммунальных услуг вопрос может быть урегулирован в судебном порядке.

Вопрос: Почему не корректируется сумма субсидии из бюджета на квартиры, в которых не установлены ИПУ? Увеличение норматива на ком. услуги не будет стимулировать эти квартиры к установке ИПУ в случае полного получения субсидии.

Ответ: В соответствии с положениями Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.

05.

2011 № 354 (далее – Правила № 354), с 01 января 2015 года будут применяться повышающие коэффициенты в случае отсутствия коллективных (общедомовых), индивидуальных или общих (квартирных) приборов учета коммунальных ресурсов:

с 1 января 2015 г. по 30 июня 2015 г. – 1,1;

с 1 июля 2015 г. по 31 декабря 2015 г. – 1,2;

с 1 января 2016 г. по 30 июня 2016 г. – 1,4;

с 1 июля 2016 г. по 31 декабря 2016 г. – 1,5;

с 2017 года – 1,6.”.

В случае выявления фактов отсутствия индивидуальных приборов учета коммунальных ресурсов, предлагаем обратиться с заявлением в Государственную жилищную инспекцию Мурманской области для проведения проверки в отношении собственника помещения, который нарушает требования законодательства об энергосбережении.

Вопрос: Если собственники отказались на общем собрании проводить какие-либо работы (например, по огнезащитной обработке), которые надо делать обязательно должна ли управляющая компания проводить эти работы? За средства квартплаты?

Ответ:

Источник: https://gzhi.gov-murman.ru/news/48746/

Правила проживания и распорядка в МКД ТСЖ

Регулируется ли нормами порядок использования общих помещений в МКД?

“СОГЛАСОВАНО”на заседании правления ТСЖ “ОРДЖОНИКИДЗЕ-30”“26” июня 2014 года«УТВЕРЖДЕНО»Общим собранием собственниковТоварищества собственников жилья«Орджоникидзе-30»«11-21» июля 2014 года

 ПРАВИЛАпроживания и внутреннего распорядка в многоквартирном доме,

Товарищества собственников жилья “Орджоникидзе-30»”  

I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ.

II. СТРУКТУРА И СОСТАВ РАБОТ ПО СОДЕРЖАНИЮ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА.

III. ОРГАНИЗАЦИЯ РАБОТ ПО СОДЕРЖАНИЮ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА.

IV. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ.

V. КОНТРОЛЬ СОБЛЮДЕНИЯ ПРАВИЛ.

VI. ПРАВИЛА ПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЩИМ ИМУЩЕСТВОМ В ТОВАРИЩЕСТВЕ.

VII. ПРАВИЛА ПРОЖИВАНИЯ И СОБЛЮДЕНИЕ ОБЩЕСТВЕННОГО ПОРЯДКА.

VIII. ПРАВИЛА СОДЕРЖАНИЯ ДОМАШНИХ ЖИВОТНЫХ.

IX. СТОЯНКА МАШИН И СКЛАДИРОВАНИЕ.

X. РЕКРЕАЦИОННЫЕ И ДРУГИЕ ОБЩЕСТВЕННЫЕ СООРУЖЕНИЯ.

XI. ВЪЕЗД, ВЫЕЗД, ПЕРЕЕЗДЫ, ПРОЧИЕ ПОГРУЗОЧНО-РАЗГРУЗОЧНЫЕ И ТАКЕЛАЖНЫЕ РАБОТЫ.

XII. УПРАВЛЕНИЕ ДЕЛАМИ ТОВАРИЩЕСТВА.

XIII. ОБЩИЕ ПРАВИЛА БЕЗОПАСНОСТИ.

XIV. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА НАРУШЕНИЕ ДАННЫХ ПРАВИЛ.

ШТРАФНЫЕ САНКЦИИ ЗА НАРУШЕНИЕ «ПРАВИЛ ПРОЖИВАНИЯ И ВНУТРЕННЕГО РАСПОРЯДКА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ «Орджоникидзе-30».

ПОРЯДОК ПРОВЕДЕНИЯ РЕМОНТНО-СТРОИТЕЛЬНЫХ РАБОТ.

ПЕРЕЧЕНЬ ВИДОВ НАРУШЕНИЙ НАСТОЯЩЕГО ПОРЯДКА И УСТАНОВЛЕННЫХ ЗА ЭТО ШТРАФНЫХ САНКЦИЙ.

НОМЕРА ТЕЛЕФОНОВ ВЫЗОВА ЭКСТРЕННЫХ СЛУЖБ С МОБИЛЬНЫХ ТЕЛЕФОНОВ     

I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Члены Товарищества собственников жилья «Орджоникидзе-30» (далее «Товарищество») решением Общего собрания утвердили данные Правила проживания и внутреннего распорядка в многоквартирном доме (далее Правила).  

1.

1 Правила проживания и внутреннего распорядка в многоквартирном доме разработаны в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации и Федеральным законом «О защите прав потребителей» с учетом положений Гражданского кодекса Российской Федерации, «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года № 170, Устава ТСЖ «Орджоникидзе-30», а также других нормативных правовых актов в сфере жилищных отношений и норм действующего законодательства.

1.

2. Правила регулируют жилищные отношения по поводу управления многоквартирным домом, содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее – общего имущества), контроля за сохранностью помещений и определяют «права и обязанности Собственника помещений в многоквартирном доме».

1.

3. Правила устанавливают правовые и организационные основы содержания общего имущества в целях: – обеспечения его сохранности и возможности пользования им по назначению; – создания комфортных и безопасных условий проживания граждан, защиты их жилищных прав, других законных интересов, жизни и здоровья; – защиты имущества физических лиц; – реализации прав потребителей в соответствии с законодательством; – повышения ответственности за сохранность и надлежащее содержание помещений; – государственного контроля (надзора) за состоянием помещений.

1.

4. Для целей Правил используются следующие основные понятия и определения.

1.

4.1. Общее имущество: а) фундамент, ограждающие, несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома (наружные и внутренние стены, чердачные, межэтажные и надподвальные перекрытия, межквартирные перегородки и перегородки, отделяющие помещения собственников от вспомогательных помещений); б) помещения, не являющиеся частями жилых и нежилых помещений: подъезды, входы (в т.ч. запасные), тамбуры, вестибюли, коридоры, проходы, эвакуационные пути; межэтажные и межквартирные лестничные клетки, лестницы (в т.ч. наружные), помещения технических и подвальных этажей, мусоросборочные камеры, кабины лифтов, балконы, лоджии, крыши и другие нежилые помещения многоквартирного дома, обслуживающие более одного помещения в данном доме; в) инженерные коммуникации в техническом подвале (подполье), техническом этаже и шахтах; механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование (в т.ч. – лифтовое), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений собственника, нанимателя, арендатора и обслуживающее более одного помещения; г) земельный участок, на котором расположен данный многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства; д) иные объекты, предназначенные для обслуживания и благоустройства данного дома, расположенные на указанном земельном участке.

1.

4.2. общего имущества – комплекс работ и услуг по обслуживанию и ремонту, осуществляемый в соответствии с решением собственников помещений в многоквартирном доме и установленными нормативными требованиями.

1.

4.3. Обслуживание общего имущества – совокупность операций по техническому обследованию, диагностике, испытанию общего имущества, поддержанию его работоспособного состояния или исправности, санитарной очистке и уходу за озеленением и благоустройством земельного участка в составе общего имущества, надзору за надлежащим состоянием многоквартирного дома.

1.

4.4. Ремонт общего имущества – комплекс работ по восстановлению исправности или работоспособности общего имущества, в том числе элементов озеленения и благоустройства на земельном участке многоквартирного дома. Текущий ремонт (восстановление ресурса отдельных составных частей общего имущества) – выполняется с целью защиты частей общего имущества, в том числе несущих конструкций от воздействия окружающей среды, а также восстановления работоспособного состояния отдельных конструкций.

Капитальный ремонт (восстановление ресурса общего имущества) – перечень работ, указанный в части1 статьи 166 Жилищного Кодекса Российской Федерации.

1.

4.5. Техническое обследование общего имущества – комплекс организационных и технических мероприятий по определению и объективной оценке фактического технического состояния элементов жилого дома и дома в целом, характеризующего уровень их эксплуатационного состояния, возможность их дальнейшего использования либо необходимость ремонта того или иного вида.

1.

4.6. Эксплуатационные показатели – совокупность технических, объемно-планировочных, санитарно-гигиенических, экономических и эстетических характеристик многоквартирного дома, обуславливающих его эксплуатационные качества.

1.

4.7. Надлежащее содержание – содержание конструкций, помещений, оборудования или общего имущества в целом, осуществляемое в соответствии с предусмотренными в нормах и (или) проекте эксплуатационными показателями и бытовыми условиями.

1.

4.8. Комфортность проживания – показатель качества результата и процесса проектирования, строительства и содержания общего имущества, характеризующий уровень бытовых удобств и благоустроенности, уют жилого помещения.

1.

4.9. Безопасность проживания – показатель качества результата и процесса содержания общего имущества, характеризующий степень опасности (риска) недопустимых изменений (в техническом, противопожарном, санитарно-эпидемиологическом состоянии, защищенности от несанкционированного доступа в жилое помещение) для жизни, здоровья, имущества граждан.

1.

4.10. Управляющая организация (управляющий) – Товарищество, осуществляющее от имени членов Товарищества и собственников помещений управление многоквартирным жилым домом и заключение договоров от имени Товарищества на обслуживание, содержание и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме.

Источник: http://ordzonikidze30.ru/pravila-prozhivaniya-i-rasporyadka-v-mkd-tszh-ordzhonikidze-30

Информация

Регулируется ли нормами порядок использования общих помещений в МКД?
Проживание в многоквартирном доме предполагает взаимовежливое и уважительное обращение с соседями.

Соблюдение  элементарных правила проживания в многоквартирном доме, а именно – не создавать шум по ночам или по утрам в выходные дни, не курить и не мусорить на лестничной клетке, убирать за питомцем и многое другое сделает ваше проживание  комфортным и позволит установить дружеские взаимоотношения с остальными жильцами.

  Проживание в современных городских квартирах накладывает на жильцов ряд обязанностей, связанных с соблюдением прав соседей, а также необходимостью содержания обще домового имущества. Нарушение правил проживания в многоквартирных домах влечет административную ответственность.

Общие правила.

Правила проживания в квартирах определяются федеральным и региональным законодательством: Жилищным кодексом; Постановлением Правительства № 25 — определяет правила проживания в МКД для владельцев жилплощади и арендаторов. Постановлением № 491 — определяет понятие обще домового имущества и обязанности жильцов по обслуживанию и содержанию такого имущества. Местными законодательными актами.

Владелец жилого помещения в МКД вправе использовать его для проживания в пределах, установленных жилищным законодательством, а также федеральными санитарными и техническими нормами. 

Статья 17 Жилищного кодекса обязывает собственников и арендаторов жилплощади в домах: не нарушать права других проживающих (соседей); соблюдать требования противопожарной безопасности; соблюдать санитарные нормы; выполнять правила, установленные постановлением № 25.

Нормы постановления № 25 предписывают владельцам городских квартир обеспечивать их сохранность, а также участвовать в расходах на ремонт и содержание дома. Требования санитарных норм включают соблюдение чистоты в общих помещениях (подъездах, коридорах, лестничных пролетах и т.д.), недопущение скапливания мусора, загрязнения отравляющими и вредными веществами.

Управляющие компании заключают с  собственниками помещений договоры на обслуживание. Условия таких договоров могут содержать дополнительные правила проживания в доме.

Правила проживания в МКД, устанавливаемые управляющими организациями и ТСЖ, не должны противоречить нормам жилищного законодательства, а также иным федеральным и местным нормативным актам. За соблюдением управляющими организациями требований закона следит местное отделение жилищного надзора, а также члены контрольной комиссии домового ТСЖ.

Как правило, управляющие компании требуют от жильцов: соблюдения правил пользования парковками, находящимися в ведении УК; выполнение требований по использованию общих помещений; соблюдение сроков оплаты взносов и коммунальных услуг; оплаты капитального и текущего ремонтов многоквартирного дома. Если управляющая компания была привлечена к руководству домом по договору с местным ТСЖ, то члены ТСЖ могут требовать от УК включения в список правил пользования домом требования большинства жильцов. 

Шум соседей

Шумная деятельность в городских квартирах и прилегающих территорий запрещен федеральным законодательством в период с 23.00 до 7.00, так как нарушает права граждан на сон и отдых. Шумной считается деятельность, звуки которой превышают 45 децибел. В ночное время ограничены следующие виды активности граждан: строительные и ремонтные работы; перемещение мебели; громкое включение музыкальных проигрывателей; игра на музыкальных инструментах и пение; взрывы пиротехники; просмотр телепередач на большой громкости. В выходные дни шумные ремонтно-строительные и другие работы, громкость которых превышает 55 децибел, запрещены также в дневное время с 7.00 до 12.00. Ограничения по шумной деятельности распространяются не только на квартиры граждан, но и также на подъезды, лестничные клетки, придомовые детские площадки и парковки.

Курение

Ограничение курения в общественных местах регулируется положениями закона № 15 «Об охране здоровья граждан…». Согласно п. 1 статьи 12 закона № 15, курение в многоквартирном доме запрещено в следующих помещениях: подъездах; подвалах и чердаках; лестничных клетках; детских площадках; лифтах; помещениях и офисах ТСЖ. Курить можно только в личных квартирах и комнатах, а также в специализированных для курения помещениях, построенных на территории жилого комплекса. Если в доме расположены комнаты общежития коридорного типа, то коридоры и кухни, а также общие душевые и туалеты приравниваются к местам общего пользования, и курить в таких местах запрещено.

общего и придомового имущества

Согласно п. 4 ст. 30 Жилищного кодекса, владельцы квартир в доме обязаны соблюдать не только общие правила проживания в доме, но и правила пользования и содержания общего имущества. Порядок содержания общего имущества прописан в Постановлении № 491. Согласно п. 2 данного постановления, в состав обще домового имущества включается: прилегающий к дому земельный участок; чердачные и подвальные помещения; лестничные пролеты, коридоры и внутренние проходы; подъезды; технические помещения и этажи; общие и индивидуальные помещения для хранения спортивного инвентаря; помещения с инженерно-техническим оборудованием; холлы и общие комнаты отдыха; котельные и бойлерные. Собственники помещений обязаны обеспечивать сохранность и надлежащее функционирование объектов общего имущества. Запрещается устанавливать в общих проходах и коридорах какое-либо имущество, затрудняющее проход других жильцов и нарушающее требования противопожарной безопасности. Загромождение проходов допустимо на ограниченный промежуток времени по объективным обстоятельствам (ремонт, переезд и т.д.). Важно учитывать, что использование общих пустующих помещений гражданами допускается только с разрешения общего собрания жильцов дома при соответствующей резолюции правления ТСЖ. Запрещено возведение самовольных построек на придомовой территории или её использование не по назначению.

Нарушение правил и ответственность

В случае нарушения правил проживания в многоквартирном доме, приводящего к порче общих помещений или архитектурного облика всего здания, на нарушителей может быть наложен штраф в размере 1-1,5 тысяч рублей, согласно п. 1 ст. 7.21 КоАП. Если нарушение касается загрязнения и порчи внутренних общих помещений, то привлечение к ответственности нарушителя происходит следующим образом: На место вызывается работники ТСЖ или УК для составления акта. После составления акта он направляется в отдел жилищной инспекции. Инспекция направляет в МКД комиссию для расследования нарушения и установления виновников нарушений. К виновникам применяются санкции от начисления штрафов до выселения из помещения. Нарушением санитарного состояния считается загрязнение не только общих помещений, но и личных квартир. При наличии постороннего запаха органы жилищной инспекции могут по представлению жильцов установить срок для наведения порядка, а при нежелании нарушителей идти на контакт сотрудники УК могут инициировать обращение в суд с требованием о выселении нарушителей. Ответственность за курение в подъездах, предполагает штраф в размере 1-1,5 тысяч рублей, а при курении на детских площадках штраф возрастает до 2-3 тысяч рублей. Нарушение норм оборудования помещений для курения в домах влечет наложение штрафа на сотрудников УК и ТСЖ в размере 10-20 тысяч рублей (ст. 6.25 КоАП). Нарушение правил проживания в многоквартирном доме, приводит к наложению административных санкций и ухудшению качества жизни всех жильцов. Чтобы избежать возможных штрафов и выселения, важно поддерживать общие помещения в надлежащем состоянии и учитывать законные права соседей по дому.

Вернуться к списку информации

Источник: http://uk-edinstvo72.ru/info/49/

Юрист-Профи
Добавить комментарий