Продажа квартиры с долями несовершеннолетних при переезде из одного города в другой

Органы опеки и попечительства дают разрешение

Продажа квартиры с долями несовершеннолетних при переезде из одного города в другой

О правах несовершеннолетних и способах их отстоять, мы разговариваем с главным специалистом по защите прав несовершеннолетних районного отдела народного образования Советского района г. Казани Козловой Татьяной.

– Татьяна Николаевна, расскажите нашим читателям, какие права есть у несовершеннолетних детей при сделках купли-продажи объектов недвижимости, сособственником которых они являются?– Если у родителей есть планы на куплю-продажу жилой площади, сособственником которой является несовершеннолетний, то у ребенка имеется право на сохранение жилой площади, и, прежде всего, на сохранение той доли, которая подлежит отчуждению. Органы опеки и попечительства дают разрешение на продажу, только при условии, что родители предоставят документы, подтверждающие, что несовершеннолетний будет обеспечен другой жилой площадью. Естественно, здесь просматриваются и перспективы, связанные с ипотекой, кредитованием, всего, что идет на поддержку семьи, которая улучшает свои жилищные условия.

– Какие нормативы существуют для переселения несовершеннолетних с одной жилплощади в другую?
–  Условия при продаже жилья таковы, что площадь приобретаемого жилья и доля в нем несовершеннолетнего должны быть либо равноценной, либо большей, чем  та, что принадлежала  ребенку ранее. Один из основных принципов &”151; при сделке купли-продажи ребенку должна быть выделена площадь в размере не менее отчуждаемой. Допустим, продается двухкомнатная квартира общей площадью 60 кв.м., где у несовершеннолетнего 1/3 доли, и приобретается другая равноценная или большая квартира. Взамен приобретается  квартира общей площадью 80 кв.м. В этом случае родители имеют право выбора, выделить ли ребенку 20 метров, или же выделить ему 26 метров. Но доля выделяемой площади на имя несовершеннолетнего должна быть не менее отчуждаемой доли. В нашем районе практика такая, что даже на кв. метр площади нельзя ущемлять права ребенка, потому что каждый метр в условиях приватизации является предметом купли-продажи. Мы этот момент отслеживаем очень внимательно. Перечисление денежных средств на счет ребенка взамен продаваемой жилой площади в нашем районе не практикуется. 

– Как давно органы опеки и попечительства занимаются отслеживанием сделок с участием несовершеннолетних в сфере недвижимости? Кто является разработчиком норм, которыми в своей работе руководствуются органы опеки?
– Органы опеки и попечительства занимаются отслеживанием сделок купли-продажи недвижимости с участием несовершеннолетних практически с марта 1993 года, когда в стране был принят закон о передаче жилищного фонда в собственность граждан. К сожалению, до сих пор нет отдельного закона о защите имущественных прав детей. Органы опеки и попечительства привлечены к данной деятельности на основании ч.4 ст.292 ГК РФ и ст.56, ст.64 Семейного Кодекса РФ. Мы руководствуемся также нормативными документами: письмами Министерства образования РФ, рекомендательными письмами Прокуратуры Республики Татарстан и Российской Федерации. Некоторые документы принимались, дополнялись, отменялись. Но в основе всего лежат все-таки  указанные выше статьи законов. В соответствии с требованиями указанных выше законов и нормативных документов  прокуратура проверяет работу органов опеки  попечительства в плане защиты жилищных и имущественных прав несовершеннолетних.

– Каким образом отслеживается соблюдение прав детей Органами опеки и попечительства?
– Сделка с недвижимостью, сособственниками которой являются дети, подлежит обязательному согласованию с Органами опеки и попечительства.

Когда к нам обращаются родители несовершеннолетних детей с заявлением на продажу жилой площади, одновременно они обязаны предоставить и документы на ту площадь, которую намерены продать, и на ту, которую намеренны приобрести.

В случае если идет сразу безусловное улучшение жилищных условий, то документы, разрешающие сделку, готовятся в установленный законом срок, он составляет 14 дней.

Если возникают нюансы, связанные с приобретением квартиры по договору долевого участия, если приобретается жилой дом в частном секторе, расположенный на земельном участке, а также если есть вопросы, связанные с кредитованием, то в этом случае все документы у нас проходят через районную жилищную комиссию.

Для согласования распоряжения главы администрации на сделку с недвижимостью, сособственниками которой являются несовершеннолетние необходимо восемь подписей, включая подпись главы администрации района. Затем разрешение на сделку регистрируется в протокольном отделе города, один экземпляр направляется в прокуратуру города.

– Что входит в задачи районной жилищной комиссии?

– Задача районной комиссии &”151; объективно рассмотреть все документы и принять решение в интересах семьи и, в частности, в интересах ребенка. Комиссия создана распоряжением главы администрации в каждом районе города. В её состав входят компетентные лица: начальник отдела жилищной политики, начальник юридического отдела, ответственный секретарь комиссии по делам несовершеннолетних, которые прослеживают всю правовую базу и все документы, свидетельствующие о техническом состоянии приобретаемой жилой площади. Нет оснований не доверять документам и выезжать лично на объекты купли-продажи. Любой документ имеет штамп, печать и подпись конкретного должностного лица, который несет ответственность за этот документ. Для вынесения решения нам предоставляют технический паспорт на жилье, справку БТИ, которая несет всю информацию о техническом состоянии дома, его процент износа, общая площадь, жилая площадь. В общем, все размеры и параметры жилья мы узнаем из документов, предоставленных  соответствующими органами.

– Бывают ли исключительные случаи, когда комиссия выезжает на место, чтобы осмотреть лично приобретаемый объект недвижимости?

– Да, в исключительных случаях мы выезжаем на место. Это происходит когда, допустим, у нас под сомнением семья, которая состоит на учете в комиссии по делам несовершеннолетних как неблагополучная.

Как контролируется выполнение Распоряжение Главы администрации?

–  Законные представители несовершеннолетних детей (родители, опекуны) обязаны представить в орган опеки Свидетельство о государственной регистрации права всех членов семьи и конкретно несовершеннолетнего на вновь приобретенную жилую площадь. Более того, в распоряжении Главы администрации включен пункт, обязывающий МУП ЕРЦ снять с регистрации несовершеннолетнего только при условии предоставления указанного выше документа. В случае, если собственность детям не выделена, то орган опеки вправе обратиться в прокуратуру с заявлением о расторжении договора купли-продажи и признании сделки в УФРС по РТ недействительной.

– А как следует действовать родителям, владельцам комнаты в коммунальной квартире, если соседи продают свою жилье, а родители не желают или не могут её купить?
– В случае, когда продается комната в коммунальной квартире, продавцы обязаны получить нотариально заверенный отказ соседей от права первоочередной покупки. Если один из владельцев (или совладельцев) соседней комнаты  в коммунальной квартире несовершеннолетний, то такой отказ должны дать органы опеки и попечительства по месту его регистрации. Для этого законные представители несовершеннолетнего пишут заявление об отказе от преимущественного права покупки соседней комнаты,  допустим, в связи с отсутствием необходимости, или отсутствием денежных средств.  Для рассмотрения таких вопросов следует предоставить заявление, паспорт, справку о регистрации по указанному адресу, финансовый лицевой счет и правоустанавливающий документ.

– Как быть, если семья переезжает в другой город? Какие в этом случае нужны документы?
– Просто дать разрешение на продажу жилой площади, где сособственником является несовершеннолетний, нельзя. Так что, если семья приезжает в другой город, она обязана нам представить документы на приобретаемую площадь. Органы опеки и попечительства должны быть уверены, что, когда семья продаст свое жилье в Казани, в другом городе она жилье приобретет, а не окажется без крыши над головой. Поэтому помимо всех необходимых документов на приобретаемую квартиру очень часто для комиссии необходимо предоставить договор о намерениях или же предварительный договор купли-продажи.Когда переезд из одного города в другой касается семьи военнослужащих, то от них требуется несколько отличный набор документов, который собирает и предоставляет воинская часть, в том числе жилищный сертификат.

– Бывают ли исключения, когда органы опеки и попечительства разрешают обмен с большей жилой площади на меньшую?
– В ряде случаев, мы выносим на рассмотрение жилищной комиссии спорные вопросы, когда продают большую площадь, а приобретают меньшую. Ведь у людей бывают разные причины для продажи своей квартиры.

Допустим, у семьи накопился долг, есть кредиты, с выплатой которых они не справляются, и желают расплатиться, обменяв свою квартиру на меньшую. Мы такие заявления рассматриваем и даем, как правило, официальный отказ. С этим отказом граждане могут обратиться в суд.

И, если суд примет решение удовлетворить исковое заявление граждан, то мы будем вынуждены на основании этого решения издать распоряжение, разрешающее подобную сделку.

Но бывают единичные случаи, когда мы все же разрешаем куплю-продажу с большей площади на меньшую. Эти случаи достаточно редки, происходят один раз в 3-4 года.

Например, в трехкомнатной квартире проживали мать и несовершеннолетний сын, отец умер. Квартиру когда-то получали на троих, и ребенку в квартире принадлежала 1/3. Вдвоем с матерью они уже не могли содержать эту квартиру, а у матери обнаружили онкологическое заболевание, требовались деньги на операцию.

Жилищная комиссия решила, что уменьшение общей жилплощади не слишком ущемило права несовершеннолетнего. Но была сохранена доля ребенка в приобретенной квартире в размере, равной двум долям в отчуждаемой. Т.е., если у ребенка была 1/3, то мы требовали сохранения за ним 2/3 квартиры.

Мы опросили экспертов «Казанской Недвижимости» о том, как проходит сделки купли-продажи недвижимости, если в числе сособственников есть несовершеннолетние дети.
Владислав Хорочкин, директор департамента недвижимости «ЮрИнфо»: – Необходимость выдачи постановления РОНО перед оформлением сделки работу усложняет.

Тем более что подготовка документов в этом случае может занимать около месяца. Порой, это негативно сказывается на спросе на квартиру. Как правило, потенциальные покупатели в этом случае боятся, что сделку могут не разрешить или вернуть, уже после того, как она состоится.

Ольга Астякова, заместитель директора АН «Свой Угол»:

– Оформлять сделку, где в числе сособственников продаваемой квартиры есть несовершеннолетние дети, очень проблематично. Особенно сложно было в тот момент, когда шла передача полномочий по выдаче разрешений на сделку. Многие сделки зависали на несколько месяцев.Хотя, на мой взгляд, спрос на квартиру не зависит от того, кто является сособственником квартиры. Потенциальный покупатель должен быть готов к тому, что документы быстро подготовить не получится и придется ждать.По моему опыту работы, процесс получения постановления РОНО длится от одного до двух месяцев, в зависимости от района города, где находится продаваемая квартира. Сначала мы собираем документы на продаваемую и приобретаемую недвижимость, затем отдаем их на комиссию. После того, как документы будут рассмотрены, дается официальное согласие или отказ на сделку. К сожалению, если дается отказ, приходится всю работу по подбору варианта купли-продажи начинать сначала.

Эльмира Шаширова, директор АН «Янус»:

– Сейчас, после более чем трехмесячного перерыва в деятельности органов опеки и попечительства, связанным с передачей полномочий, стало возможным проводить сделки с участием несовершеннолетних. А значит квартиры, при купле-продаже которых требовалось согласие органов опеки и попечительства вновь заинтересовали потенциальных покупателей жилья.

НК, подготовила Инна Силантьева

Источник: https://kazned.ru/article/774

Детки в клетке или продажа жилья через отдел опеки

Продажа квартиры с долями несовершеннолетних при переезде из одного города в другой

Очаровашка 0

Спасибо! Планируем в недалеком будущем чуть расшириться, а дочь у нас как раз владеет долей квартиры.

Ответить

Ханечка 0

Пожалуйста. Данные требования касаются лишь несовершеннолетних детей, думаю, это и так понятно.

Ответить

Кубик3 0

Задам может немного тупой вопрос но все же: о каком журнале говориться в п.3. И какая оценка стоимости жилья нужна оценочная( бти) или рыночная? .

Ну и еще один вопрос( может тоже глупый но всеже): если ребенок только зарегистрирован( прописан) в квартире всего этого нам удастся избежать? А статья очень полезная у нас было погашение ипотеки маткапиталом, а после полного погашения ипотеки в течении 6 месяцев мы обязаны детям выделить доли, а это все повлечет за собой бор вышеперечисленных документов. А мне бы хотелось квартиру поменять и без проволочек.

Ответить

Ханечка 0

Журнал по недвижимости, любой) Как правило, это огромный талмут с кучей объявлений. В моём отделе опеки мне сказали, что они его к делу прикладывают, с обоснованием цены. Еще я приносила распечатки с сайтов недвижимости, в одном случае тоже прошёл это вариант.

Если ребенок прописан, он не собственник, и Вас это не касается. Однако, с момента получения права собственности ребенком этих согасований не избежать.

Ответить

Кубик3 0

спасибо значит нужно нам поторопиться, а уж потом всем и выделим доли

Ответить

Ханечка 0

Ответить

italianka

Уважаемая автор! Т.к. Вашу запись – Вы считаете статьей, то первый абзац был удален мной

С уважением, модератор сайта

Ответить

Ханечка 0

Без проблем, главное,чтобы не сносили. А то у меня первая статья была с хорошим рейтингом, и люди ее в избранное добавляли, и комментировали, вопросы задавали, а ее убрали в дневник. Потом вернули, когда я дала соответствующие пояснения, что с цитатами закона надо иначе на индивидуальность проверять, но уже нет ни рейтинга. ни комментариев..

Ответить

Нарния 0

Выделяйте цитаты из законов именно цитатами, то есть в кавычках и курсивом

Ответить

Ханечка +1

Анна, а еще есть наименования нормативных актов, их тоже выделять? В этом тексте нет ни одной прямой цитаты.

Я пересказала своими словами, но вместе с тем, очень много терминов, встречающихся в риэлтерских статьях, наименования госорганов, которые в избытке на сайтах администраций и ещё куче мест в интернете повторяются – их не переделать, не пересказать другими словами, и де-юро они делают статью неуникальной. Де-факто же она полностью уникальная. Ни строчки копипаста в ней нет.

Ответить

NatalkaO 0

Вопрос такой.. Если в данный момент у меня однокомнатная квартира, 50% которой принадлежит ребенку, и если я буду покупать трешку, то половина трешки тоже автоматом будет ребенкина?

Ответить

Мнемо 0

Не обязательно. Доля может быть и меньше, лишь бы квадратов осталось столько же, а лучше, если побольше в доле ребенка.

Ответить

Ханечка 0

В таком случае сложнее будет все это в опеке провести: они могут сказать ,что у ребенка было право не только комнатой, скажем, пользоваться и владеть, но и частью общего имущества (кухня, ванная и т.д.

), а в новой квартире у автора вопроса – трехкомнатной – если выделить по метражу, может быть получится так, что это будет комнатка, а общего имущества в пользование останется меньше, опека увидит ухудшение прав несовершеннолетнего , и откажет..

Ответить

Мнемо 0

Никаких сложностей не было. Я тоже однушку продавала. Выделила доли с большим кол-вом квадратов и все, вопрос был исчерпан.

Ответить

Ханечка 0

Я столкнулась с двумя органами опеки в разных регионах и подход и требования у них разные.Они их составляют исходя из своей практики.В моём регионе не разрешали уменьшать долю, даже если метраж на порядок увеличивался, я писала, какими соображениями они мотивировали свою позицию.

Поэтому всем рекомендую заранее сходить в свою опеку и узнать, устроит ли их данный конкретный вариант. Закон установил требование соблюдать интересы несовершеннолетних, а как именно, они уже самостоятельно решают.

Ответить

Мнемо 0

Спасибо. Надеюсь, что нам в ближайшем будущем не понадобится обращаться в опеку, уже расширились благополучно.

Ответить

mfolya 0

Источник: https://www.stranamam.ru/article/7392961/

Как продать квартиру, если она куплена на маткапитал?

Продажа квартиры с долями несовершеннолетних при переезде из одного города в другой

Необходимо обратиться в органы опеки, там получить разрешение на продажу квартиры с одной из двух целей. Первая: приобретение другой недвижимости, в которой дети будут наделяться долями жилплощади не меньшими, чем имеют сейчас.

Вторая: свободная продажа с обязательным переводом части вырученных от продажи средств, пропорциональных долям детей, на их банковские счета.

По результатам продажи перед органами опеки также придется отчитаться: в случае покупки другой квартиры предоставить выписку из ЕГРН, в случае со свободной продажей – предоставить выписки с банковских счетов детей.

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?

Можно ли продать квартиру, если среди собственников – дети?

Отвечает эксперт по недвижимости центра оказания услуг «Новостройка» Светлана Кириллова:

В соответствии с законодательством, жилье, приобретенное за счет средств материнского капитала, должно быть оформлено в собственность всех членов семьи. И это логично, ведь сертификат выдается в интересах детей.

Все сделки с имуществом несовершеннолетних должны одобрить органы опеки и попечительства.

Любые сделки с имуществом детей до 14 лет заключают родители от имени и в интересах детей. Один из родителей будет стороной договора. Согласие второго не требуется. Считается, что согласие между родителями имеется по умолчанию.

Сделки по распоряжению своим имуществом несовершеннолетние от 14 до 18 лет совершают самостоятельно, но с согласия законных представителей (родителей). То есть договор будет подписывать сам ребенок и один из родителей.

Если Вы планируете продажу квартиры, необходимо обратиться в органы опеки за получением согласия на продажу.

Однако нужно помнить, что взамен продаваемой доли ребенок должен получить равноценное имущество либо деньги. Имуществом может быть квартира, дом или доля в праве собственности на них. Органы опеки оценивают равнозначность такой замены. Ухудшать материальное положение ребенка запрещено.

Но далеко не любое имущество может заменить продаваемое. Орган опеки точно не одобрит продажу квартиры, если взамен ребенку предлагается жилье, принадлежащее кому-то из родителей, бабушек, дедушек. В зависимости от региона в одобрении органами опеки могут быть особенности. Именно поэтому рекомендуется продумать вариант замены и предварительно согласовать его.

Если же взамен ничего приобретать не планируется, деньги от продажи должны быть размещены на банковском счете ребенка до достижения им совершеннолетия. Соответственно, Вы не сможете ими воспользоваться. Исключение – покупка жилья ребенку.

Подобные ограничения направлены на защиту прав ребенка. Ведь нарушений в сфере использования сертификатов на маткапитал много. Хотя, безусловно, это очень ограничивает родителей в реализации их планов.

Любая сделка с долями должна быть удостоверена нотариально. Договор составляет нотариус, а уже потом переход права должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Можно ли продать строящуюся квартиру, купленную на маткапитал?

Купив жилье за маткапитал, можно дать детям доли в другой квартире?

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Для того, чтобы продать Вашу квартиру, необходимо обратиться в органы опеки. Учитывая, что недвижимость оформлена на детей, форма сделки должна быть нотариальной. Опека должна выдать Вам разрешение. Срок его выдачи составит не более 30 дней.

Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:

Исходим из того, что квартира не обременена ипотекой, для ее приобретения были использованы средства материнского капитала, доли детям выделены, и сейчас квартира находится в общей долевой собственности всех членов семьи.

В большинстве случаев до достижения детьми совершеннолетия продать такую квартиру Вы можете только при условии приобретения детям другой жилой площади, которая должна быть не хуже по характеристикам, чем имеющаяся у Вас сейчас.

Под характеристиками специалисты органов опеки и попечительства (ООиП) понимают: район, год постройки дома, площадь, кол-во изолированных комнат и их метраж, кадастровую стоимость, обеспеченность место проживания образовательными учреждениями.

При этом довольно часто приобретение альтернативной жилплощади должно происходить одновременно с продажей Вашей квартиры.

В общем виде порядок сделки должен быть следующим:

1. Обращение в ООиП по месту регистрации детей и получение перечня документов, необходимых для получения постановления об одобрении сделки с имуществом несовершеннолетнего.

2. Поиск встречного варианта, подходящего по документам и характеристикам.

3. Сбор документов, необходимых ООиП, по выбранном варианту и собственникам, получение постановления ООиП на проведение сделки.

4. Проведение сделки по продаже и покупке.

Могу ли я выкупить долю квартиры за маткапитал у своего отца?

Можно ли не оформлять на детей квартиру, купленную на маткапитал?

Отвечает риелтор, эксперт по недвижимости Алина Степанова:

Продать такую квартиру можно только при участии органов опеки и попечительства. Опека следит за сохранением жилищных и имущественных прав ребенка.

То есть в связи с переездом ребенок должен получить собственность на площадь не меньшую, чем уже имеется на данный момент. При этом стоимость этих метров также должна быть равна цене доли в старой квартире.

Органы опеки выдадут разрешение на продажу квартиры только в альтернативной сделке: с одновременным приобретением детям равноценной собственности.

В регионах практикуют варианты перечисления покупателем квартиры денег в размере стоимости детских долей на банковский счет, которым можно распорядиться только в интересах ребенка, опять же, с разрешения ООиП. Это упрощает задачу родителям, решившим, например, увеличить площадь с помощью ипотечных средств. В московском регионе такой вариант опекой однозначно не приветствуется.

У граждан есть иллюзия, что можно не наделять детей долями или сделать это уже в новой квартире, но это однозначно не так. Продать квартиру, на которую государством выделялись целевые средства, можно только в следующем порядке:

  1. наделить детей долями;
  2. пройти опеку и получить разрешение на сделку.

Как вариант, при невозможности расширения жилплощади привлечь ипотечные средства – использовать потребительский кредит.

Когда оформлять доли на детей, покупая квартиру в ипотеку с маткапиталом?

Можно ли оформить доли на детей в ипотечной квартире?

Отвечает практикующий юрист, основатель юр. компании «Ледокол» Наталья Веретенникова:

Продавая квартиру, в которой собственниками являются дети, и которая приобретена с привлечением средств материнского капитала, родители обязаны выделить доли детям в новой квартире не меньше, чем доли в предыдущем жилье. Причем доли оцениваются и по размерам квадратных метров и по рыночной стоимости одного квадратного метра.

То есть если родители хотят продать квартиру в центре города и купить квартиру на окраине в новом строящемся районе, при этом выделить детям такие же доли, как в прежнем жилье, нужно понимать, что рыночная стоимость одного квадратного метра в этих квартирах разная.

Поэтому органы опеки могут не дать согласие на такую сделку, обосновывая ущемлением интересов несовершеннолетних собственников жилья. Получение согласия органов опеки и попечительства на сделку по продаже квартиры, в которой собственниками являются несовершеннолетние дети, является обязательным условием.

Именно органы опеки в данном случае выступают гарантом сохранения интересов несовершеннолетних детей. Если согласие органов опеки не получено, Росреестр может отказать в регистрации данной сделки.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Можно ли наделить детей деньгами, а не жильем при покупке за маткапитал?

Как продать квартиру, где ребенок владеет долей, и другого жилья нет?

Дети и недвижимость: 15 полезных статей

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_prodat_kvartiru_esli_ona_kuplena_na_matkapital/7859

Права несовершеннолетних детей при купле-продаже квартир

Продажа квартиры с долями несовершеннолетних при переезде из одного города в другой

Последнее обновление: 24.03.2018

О правах несовершеннолетних детей в сделках купли-продажи квартир участникам этих сделок (особенно покупателям) нужно знать следующее. 

Несовершеннолетними в России признаются лица в возрасте до 18 лет (п.1 ст. 21 ГК РФ).

В силу возраста, они еще не имеют полной дееспособности, а значит, за соблюдением их прав должны следить их родители или их законные представители – опекуны, попечители или усыновители, а также специально созданные социальные органы при городских и районных управах – Органы опеки и попечительства.

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка (речь идет о его доле собственности), а также случай, когда ребенок только прописан в квартире – несколько усложняет сделку, и имеет ряд нюансов (об этом ниже).

Что такое обременение права собственности на квартиру, и как о нем узнать – см. по ссылке в Глоссарии.

Если ребенок – в числе собственников квартиры

Если несовершеннолетний ребенок имеет долю собственности в квартире (независимо от того, прописан он там или нет), то он становится полноправным участником сделки купли-продажи. Как это выглядит?

За малолетних (до 14 лет) детей в сделке действуют их родители или представители (т.е. расписываются вместо них).

Дети с 14 до 18 лет (при наличии паспорта) могут сами расписываться за себя в Договоре купли-продажи квартиры, но только с письменного, нотариально заверенного согласия своих родителей или представителей.

А те, в свою очередь, могут дать согласие на сделку или принять решение за своих малолетних детей – только после предварительного получения Разрешения Органов опеки и попечительства.

Как купить квартиру на ребенка? Можно ли оформить собственность только на него, и как правильно это сделать?

Разрешение Органов опеки и попечительства

Защиту имущественных прав несовершеннолетних детей в сделках купли-продажи квартир осуществляют Органы опеки и попечительства, инспекторы которых имеют довольно широкие полномочия.

Именно Органы опеки призваны следить за тем, чтобы права детей при отчуждении недвижимости не были нарушены, а их доля собственности не уменьшилась в результате сделки. В частности, в задачу Органов опеки, кроме прочего, входит выдача разрешений для совершения сделок с жильем с участием несовершеннолетнего.

В таком разрешениидолжны быть ясно прописаны требования, при соблюдении которых допускается продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка (см. пример ниже).

Эти требования Опеки являются обязательными к выполнению, и в случае их нарушения, сделка может быть признана судом недействительной по иску Органов опеки или других заинтересованных лиц.

Как правило, требования Органов опеки сводятся к тому, чтобы родители или законный опекун ребенка оформили ему долю собственности в другой квартире, взамен проданной.

Таким образом, продажа квартиры, в которой несовершеннолетнему ребенку принадлежит доля собственности превращается в альтернативную сделку (подробнее о таких сделках – см.

по ссылке)

В отдельных случаях, например, когда ребенок имеет право собственности в квартире, но фактически живет по другому адресу, допускается не покупать альтернативную квартиру, и не выделять ему долю в ней.

Но тогда Органы опеки требуют, чтобы на имя ребенка был открыт счет в Сбербанке, и туда были бы перечислены деньги за его продаваемую долю.

Минимальная сумма, переводимая ребенку на этот счет, так же устанавливается Опекой.

Деятельность Органов опеки и попечительства регулируется ст. 31-41 ГК РФ, п. 4 ст. 292 ГК РФ, а также ФЗ-48 «Об опеке и попечительстве».

Органы опеки и попечительства находятся в составе местных органов исполнительной власти и местного самоуправления (в Москве – муниципалитеты).

Координаты территориальных Органов опеки и попечительства Москвы и Московской области можно посмотреть здесь.

Документы для Органов опеки и попечительства

Для обращения в Органы опеки, нужно предварительно подготовиться и собрать целый пакет документов.

Суть – подтвердить документально существующие права ребенка на квартиру, права родителей или опекунов, а также подтвердить намерения сторон по сделке (что, когда и где собираются продавать и покупать взамен).

Перечень типовых документов для Органов опеки и попечительства для сделки купли-продажи квартиры можно посмотреть здесь:

  ♦ Пакет документов для получения разрешения «Опеки» ♦

Разрешение Органов опеки и попечительства на сделку можно получить в том случае, если при продаже квартиры не происходит ущемление прав и законных интересов участвующего в сделке ребенка. Т.е. доля собственности ребенка не должна уменьшаться, а жилищные условия – ухудшаться.

  ♦ Пример требований Органов опеки и попечительства ♦

Стоит ли обращаться в агентство недвижимости? Объективный ответ – смотри по ссылке.

Ребенок – собственник квартиры или только прописан в ней?

Нужно учесть, что несовершеннолетние дети могут иметь в квартире как право собственности (в т.ч. долю в праве), так и право пользования (т.е. быть всего лишь зарегистрированными в квартире). Поэтому имеем следующие варианты продажи квартиры:

  • Если ребенок имеет долю собственности в квартире (независимо от его «прописки»), то он является участником сделки, а значит, разрешение Органов опеки обязательно.
  • Если ребенок «прописан» в квартире, но не имеет доли в праве собственности, то для сделки разрешение Органов опеки не нужно.
  • Но если ребенок «прописан» в квартире, не имеет доли в праве собственности, но при этом находится под опекой, или остался без родителей, то разрешение все же требуется. Об этом ясно сказано в п. 4 ст. 292 ГК РФ.

Опека и попечительство устанавливаются над несовершеннолетним тогда, когда он лишен родительского попечения (например, его родители умерли, исчезли, лишены родительских прав, и т.п.). Причем, над малолетними (до 14 лет) назначается опека, а над детьми 14-18 лет – попечительство.

Опекун сам совершает сделки за своего подопечного (подписывает за него документы), а попечитель только дает согласие своему подопечному на совершение таких сделок (т.е. подписи ставят оба).

И в обоих случаях, при сделках с квартирами, и опекун и попечитель могут действовать только с предварительного разрешения Органов опеки и попечительства.

В некоторых случаях (при продаже квартиры), если ребенок не является собственником, но прописан в квартире – регистратор может потребовать справку из Органов опеки, о том, что ребенок НЕ находится под опекой. Речь здесь идет именно о справке (уведомлении), а не разрешении Органов опеки.

Как правильно оформить покупку квартиры вместе с мебелью – смотри в этой заметке.

 

Еще один случай, когда в сделке купли-продажи квартиры могут быть нарушены права несовершеннолетних детей – это присутствие материнского капитала.

При использовании этого государственного пособия, родители должны наделить всех своих детей долями собственности в приобретаемой недвижимости.

Если этого не было сделано, а родители квартиру продали, «забыв» про выделение долей детям, то те же Органы опеки или прокуратура могут подать иск в суд о признании этой сделки недействительной.

Как Покупателю такой квартиры проверить, был ли использован материнский капитал в предыдущей сделке – смотри в отдельной заметке по ссылке.

Как происходят альтернативные сделки с квартирами? Какой там порядок действий? – см. по ссылке.

Дети и приватизация жилья

В случае приватизации квартиры, все несовершеннолетние дети, зарегистрированные в ней, становятся собственниками «по умолчанию». Если же дети в результате приватизации каким-то чудом остались «за бортом» и не были включены в число собственников, то это железный повод признать сделку продажи такой квартиры – недействительной.

В практике встречаются случаи, когда родители для облегчения продажи квартиры, перед самой приватизацией выписывают ребенка к бабушке (например), и приватизируют квартиру без его участия. Сделка продажи в таком случае может быть оспорена по требованию тех же Органов опеки, если они посчитают, что родители, выписав ребенка перед приватизацией, лишили его права собственности.

Но Органы опеки в подобном случае не будут возражать, если ребенок имеет другую жилую собственность или может участвовать в приватизации там, где живет.

Так как участие несовершеннолетних детей в сделке со стороны Продавца представляет повышенный риск для Покупателя, то при возникновении сомнений относительно прав детей, рекомендуется получить дополнительную консультацию юриста по этому вопросу.

Можно ли получить налоговый вычет за ребенка при покупке квартиры, если ребенок имеет в ней долю собственности – смотри в этой заметке.

Разрешение Органов опеки при покупке жилья, в числе покупателей которого будет ребенок – не требуется. Исключением может быть случай, когда квартира покупается в ипотеку, и после регистрации сделки сразу передается в залог банку (т.е. права ребенка-собственника обременяются).

Подробнее о сделках с участием несовершеннолетних можно почитать здесь.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

Как действовать Покупателю при покупке квартиры, в которой присутствует несовершеннолетний ребенок, подробно рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ: Покупка квартиры с несовершеннолетними детьми.

А всю последовательность подготовки сделки с квартирой можно увидеть на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/prava-nesovershennoletnix-detej-v-kvartire/

Ребенок-собственник: если опека не разрешает…

Продажа квартиры с долями несовершеннолетних при переезде из одного города в другой

По закону дети от 14 до 18 лет могут совершать сделки только с согласия своих законных представителей (родителей), а дети до 14 лет вообще не могут совершать сделки сами – за них действуют родители, за исключением специально перечисленных в законе случаев (ст. 26, ст. 28 ГК РФ).

При этом родители не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки (или давать согласие на их совершение), если в результате этого отчуждается или иным образом уменьшается имущество ребенка или ребенок отказывается от принадлежащих ему прав (п. 2 ст. 37 ГК РФ, ч. 2 ст. 20 и ч. 1 ст.

21 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. № 48-ФЗ “Об опеке и попечительстве”).

Органы опеки и попечительства, проверяя законность сделки по отчуждению недвижимости, устанавливают, соответствует ли она интересам несовершеннолетнего и не ухудшаются ли условия проживания несовершеннолетнего, если он не является собственником в отчуждаемом жилом помещении, или не уменьшается ли его собственность в случае, если несовершеннолетний является собственником квартиры.

Разрешение на совершение сделки должно быть выражено ясно и недвусмысленно, в нем должно содержаться указание на то, какую именно сделку (купли-продажи, мены, залога и т.п.) и на каких условиях разрешается заключить. Но главный критерий в данном случае – подобные условия не должны каким бы то ни было образом умалять имущественные права и ущемлять законные интересы несовершеннолетнего.

При этом Конституционный Суд в своем определении от 6 марта 2003 г. № 119-О пришел к выводу, что из содержания абз. 2 п. 1 ст. 28 и п.п. 2-3 ст.

37 ГК РФ не вытекает право органов опеки и попечительства произвольно запрещать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних детей, совершаемые их родителями; напротив, в соответствии с общими принципами права и требованиями ст. 2, ст. 17 и ст.

 38 Конституции РФ, решения органов опеки и попечительства – в случае их обжалования в судебном порядке – подлежат оценке исходя из конкретных обстоятельств дела.

Например, судебная практика исходит из того, что на снятие денежных средств со счета, открытого на имя ребенка, разрешение может быть выдано опекуну не только на разовый акт, но и, например, на распоряжение неограниченными по количеству выдач и размеру сумм денежными средствами до достижения ребенком определенного возраста (как правило, до 16 лет, когда он сможет это делать сам) (см., например, решение Новозыбковского городского суда Брянской области от 4 марта 2011 г.). Лицу, не являющемуся законным представителем, опекуном или попечителем ребенка разрешение опеки на распоряжение деньгами несовершеннолетнего не может быть выдано: так, в одном из дел дедушка открыл на имя внука вклад, однако через некоторое время передумал и решил забрать деньги, но ни орган опеки, ни суд его желание удовлетворить не смогли (решение Химкинского городского суда Московской области от 18 июля 2012 г.).

В другой ситуации мать решила продать доли в уставном капитале ООО, принадлежащие ее дочери по наследству после смерти отца, по цене в четыре раза меньшей, чем было указано в свидетельстве о праве на наследство, при этом понижение стоимости имущества никак не было обосновано. В результате орган опеки в выдаче разрешения на продажу отказал, и суд с ним согласился (решение Нефтеюганского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры Тюменской области от 1 февраля 2012 г. по делу № 2-296/2012).

Возражения второго родителя по поводу совершения сделки не являются безусловным основанием для отказа органа опеки – проверяется, насколько сделка соответствует интересам ребенка, а не родителей (одного из них).

Так, согласно утвержденному актом муниципалитета порядку для получения разрешения в орган опеки должны были обращаться оба родителя, в том числе и в случае расторжения между ними брака; заявление от одного родителя могло быть принято только от одинокой матери или в случае признания второго родителя без вести пропавшим. Однако суд признал это положение не соответствующим закону, поскольку оно ограничивает права родителей – ведь федеральное законодательство не предусматривает обязательного достижения родителями согласия относительно имущественных прав их ребенка (смотрите, например, решение Ханты-Мансийского районного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 17 мая 2011 г. по делу № 2-1249/11).

При этом если несогласие второго родителя мотивировано объективными причинами – то есть тем, что сделка противоречит интересам ребенка, и это подтверждается в результате проведенной органом опеки проверки, – то суд признает отказ органа опеки в даче согласия на сделку правомерным.

Так, в одном из судебных процессов рассматривалось дело, где у матери, отца и ребенка было по 1/3 доли в квартире. Мать продала свою долю постороннему лицу, а затем запросила у опеки разрешение на продажу доли и ребенка, однако отец возражал.

Мать после продажи своей доли не приобрела взамен никакого жилья, продолжила вместе с ребенком проживать на чужой жилплощади в квартире нового мужа, а на средства от продажи доли ребенка планировала приобрести квартиру в другом городе для сдачи в аренду, а не для улучшения жилищных условий ребенка.

Орган опеки, естественно, отказал в выдаче разрешения на продажу, и Зеленоградский районный суд г. Москвы его поддержал.

В другом деле мать просила согласия органа опеки на продажу квартиры, принадлежащей дочери, поскольку они проживали в другом месте в частном доме и у нее не было средств на содержание этой квартиры, деньги от продажи она планировала потратить на свои нужды и нужды детей, а не на приобретение жилья дочери. Естественно, суд признал отказ опеки правомерным (см. решение Таштагольского городского суда Кемеровской области от 22 октября 2010 г. по делу № 2-855/10).

Источник: https://www.garant.ru/ia/opinion/author/mazuhina/516762/

Юрист-Профи
Добавить комментарий