Поломка в кооперативной квартире

Кооперативные квартиры: вход

Поломка в кооперативной квартире

О забытой, но весьма  популярной в советское время схеме приобретения жилья через кооператив, заговорили вновь в начале 2000-х годов. Тогда, через ЖСК (жилищно-строительный кооператив) покупали квартиры те, у кого сразу не было полной суммы.

В условиях, когда цены постоянно росли, этот способ приобретения недвижимости казался разумным, тем более что можно было не прибегать к дорогостоящим банковским кредитам, а вступив в кооператив, затем, в течение многих лет, выплачивать беспроцентный остаток.

Однако махинации руководителей кооперативов и последовавшая череда громких судебных дел, а также ужесточение законодательства сделали свое дело, отбив охоту у россиян вступать в ЖСК. Однако эта схема покупки не канула в небытие, а с новой силой заявила о себе в 2010 году, после принятия поправок к ФЗ № 214.

Сегодня мы расскажем, что такое жилищно-строительный кооператив, как он работает и на каких условиях, каковы права и обязанности обеих сторон и стоит ли доверять данной схеме.

Рожденный в СССР

Жилищно-строительный кооператив – это добровольное объединение людей с целью строительства, реконструкции и управления многоквартирным домом. По сути, ЖСК – это продукт советского времени. Первые кооперативы, как рассказывает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп» появились в 20-х годах прошлого века.

Однако уже в 37-м году они были ликвидированы как проявление частной собственности. Лишь через 20 лет решением ЦК КПСС кооператив был возрождён. Следует отметить, что тогда ЖСК строил жилье на средства дольщиков, но при этом получал от государства внушительные ссуды на срок до 20 лет и другие льготы.

Несмотря на то, что кооперативные квартиры были довольно дешевыми, доля ЖСК в общем объеме жилищного строительства СССР не превышала 7-8%, так как для того, чтобы вступить в кооператив, необходимо было отстоять в многолетней очереди.

Постепенно привлекательность ЖСК и вовсе сошла на нет, прежде всего, из-за многочисленных афер связанных с кооперативами.

Возможно, эта схема покупки недвижимости, так и осталась бы пережитком прошлого, если бы не принятые в 2010 году поправки к ФЗ № 214. В результате, число застройщиков, которые не хотели или не могли продавать жилье по новой букве закона вновь стали прибегать к продаже жилья по договорам участия в ЖСК, говорит  Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки».

Связано это с тем, что с одной стороны ЖСК позволяет девелоперам обойти закон о долевом участии и продавать квартиры до получения разрешения на строительство, а с другой – не грозит никакими штрафами за задержку сроков возведения объекта. Сейчас, по данным компании «Метриум Групп» объем сделок, которые совершаются по схеме ЖСК, составляет порядка 20% в Москве и 8% в области.

ЖСК начинается с устава

Перед вступлением в кооператив необходимо знать, что правовое регулирование деятельности ЖСК обеспечивается ст.

116 Гражданского кодекса РФ «Потребительский кооператив», а также пятым разделом Жилищного кодекса РФ – «Жилищные и жилищно-строительные кооперативы».

Однако, как отмечает Софья Лебедева, в данном законодательном акте содержатся только самые общие нормы, регламентирующие участие в кооперативах. Поэтому важен устав ЖСК и заключаемый договор.

Как же рождается ЖСК? Решение об организации ЖСК принимает собрание учредителей, при этом учредителями могут быть, фактически, любые лица.

Так, в Жилищном кодексе написано лишь то, что «в собрании учредителей вправе участвовать лица, желающие организовать» подобный кооператив.

Решение о создании кооператива должно быть оформлено в протокол, а сам ЖСК должен пройти госрегистрацию и получить юридическое лицо.

После этого, должен быть сформирован устав кооператива, в котором написано название ЖСК, местонахождение, описана деятельность кооператива, порядок вступления и выхода из него. В уставе должна содержаться информация о порядке внесения и выплаты паевых взносов, прописана ответственность сторон в случае нарушения обязательств.

Бразды правления ЖСК принадлежит собранию членов кооператива. Они же избирают правление кооператива, которое следит за текущей деятельностью ЖСК и ревизионную комиссию, которая в плановом режиме проверяет финансово-хозяйственной деятельности кооператива. Отчет своей проверки комиссия предоставляет общему собранию членов кооператива  в годовом отчете.

Простой вход

Вступить в жилищно-строительный кооператив довольно просто. Для этого необходимо написать заявление о приеме, которое будет рассмотрено общим собранием членов кооператива в течение месяца.

После получения утвердительного решения с момента подписания устава и уплаты вступительного взноса вы становитесь членом ЖСК.

Однако получить свидетельство права собственности на квартиру член кооператива может только после того, как сумма пая будет выплачена полностью.

Член ЖСК может выйти из состава кооператива, написав соответствующее заявление. Если, на момент выхода из ЖСК он не полностью выплатил свой паевой взнос, то ему должны вернуть внесенную ранее сумму. Однако сроки и условия возврата денег должны быть прописаны в уставе кооператива.

Высокие риски

Как и любая схема покупки недвижимости на рынке новостроек, у ЖСК есть свои плюсы и минусу. Среди достоинств можно отметить два. Во-первых, в отличие от ДДУ (договора долевого участия) войти в ЖСК можно в возрасте 16 лет.

Понятно, что никакой банк не даст ипотечный кредит 16-летнему заемщику для выплаты первоначального взноса по ДДУ.

Во-вторых, стоимость пая может погашаться участником кооператива в течение многих лет, при этом, не выплачивая высокие проценты, как в случае с ипотекой.

Однако на этом преимущества ЖСК заканчиваются и начинаются серьезные минусы. Как отмечает Мария Литинецкая, приобретая квартиру по такой схеме гораздо больше рисков остаться без жилья или с квартирой ненадлежащего качества.

Например, говорит эксперт, нюанс в том, что решение о заселении пайщика принимается на общем собрании членов ЖСК.

На практике это значит, что даже если покупатель выплатил пай полностью, долгожданной квартиры он может и не получить, если заселение по каким-то причинам не одобрило общее собрание.

Кроме того, в отличие от ДДУ, ЖСК не обязан устранять выявленные недочеты и дефекты строительства.

При схеме покупки через кооператив получить свидетельство права собственности можно только после того, как сумма пая будет выплачена полностью.

Это приводит к тому, что дом может быть сдан, квартира получена, покупатель может жить в ней несколько лет, и при этом он не имеет права получить свидетельство права собственности.

Еще одна опасность состоит в том, что пайщика имеют право исключить из ЖСК без объяснения причин, и это не противоречит действующему законодательству. В случае если член кооператива не выплатил паевой взнос и был исключён из ЖСК, то у него могут отнять и квартиру.

Есть у пайщика и денежные обременения. Во-первых, все, кто входит в состав ЖСК, обязаны платить членские взносы  – вступительный и ежемесячные.

Во-вторых, в случае, если кооперативу не хватило средств на завершение строительства объекта, то ответственность по долгам кооператива несут все члены ЖСК. Таким образом, если вырастит смета строительства, то пайщикам просто придется вносить дополнительные средства.

Дело в том, что договор об участии в ЖСК не всегда фиксирует конечную стоимость квартиры. Но даже если в договоре она названа, кооператив может в одностороннем порядке ее изменить.

Плакали ваши денежки

Но иногда члены кооператива сталкиваются с еще большими проблемами. Так, на рынке довольно часты случаи, когда кооперативы были созданы для проведения мошеннических схем.

Кроме того, покупка строящегося жилье по данной схеме не защищает покупателя от двойных продаж, так как в этом случае сделка оформляется через покупку пая с внесением паевого взноса и подтверждается лишь актом, который выдает ЖСК.

Кроме того, при покупке новостройки всегда велики риски банкротства застройщика или несоблюдении графика строительства, а, следовательно, затягивание сроков сдачи объекта. При покупке квартиры через ЖСК и в случае банкротства застройщика, вернуть свои деньги или добиться возобновления строительства дома будет очень тяжело, констатирует Мария Литинецкая.

Как мы говорили ранее, взаимные обязанности сторон должны быть прописаны в уставе. Проблема заключается в том, что в соответствии с п. 113 ЖК РФ, в уставе непременно должна быть указана ответственность пайщиков за несвоевременное внесение взносов, а вот обязанность кооператива перед его членами можно и не прописывать. Поэтому, если в соответствии с п. 2 ст.

113 ЖК РФ в устав кооператива была внесена его ответственность перед пайщиками, то есть возможность вернуть деньги через суд. При этом никаких процентов за пользование вашими денежными средствами, как в случае с ДДУ, несостоявшийся новосел не получит. Если же такого пункта в уставе нет, то даже в судебном порядке вернуть внесенный пай будет практически невозможно.

Действия ЖСК, конечно, регламентированы законодательством, и продавая строящееся жилье по данной схеме, застройщик действует в рамках закона.

Однако Софья Лебедева предупреждает, что приобретая квартиру через кооператив, покупатель законодательно защищен гораздо хуже, чем тот, кто покупает жилье по ДДУ, заключенному в соответствии с ФЗ № 214 и даже в некоторых аспектах хуже, чем по предварительному или инвестиционному контракту.

Источник: https://move.ru/articles/535/

Кооперативная квартира. 20 лет спустя

Поломка в кооперативной квартире

Кооперативная квартира была признаком благосостояния советского человека. Через 20 лет после кажущейся смерти системы кооперативных квартир людям предлагают обновленный вариант жилищной кооперации. 

Продвижение жилищно-строительных кооперативов в регионы набирает обороты. Некоторые из них /в России их уже более 60/ объединены во Всероссийскую гильдию жилищно-строительных кооперативов. Учредители ЖСК утверждают, что кооператив – это реальная альтернатива еще не доведенной до ума ипотеке.

Если верить массированной рекламе, то получается, что членство в любом жилищно-строительном  кооперативе – выгодное вложение денег с гарантированным приобретением жилья. Чтобы понять, так ли это – проанализируем состояние регионального рынка недвижимости на примере одного города – Нижневартовска.

За последние полгода здесь открылось сразу несколько ЖСК. До этого о движении жилищной кооперации знали только молодые семьи – на примере молодежно-строительного кооператива. Но в МЖК всегда принимали с оглядкой на возраст желающих получить квартиру и жестко ограничивали количество членов.

МЖК изначально создавался, как кооператив не для всех и с большой долей бюджетного финансирования. Поэтому можно понять вартовчан, когда в местных СМИ началась активная реклама кооперативов для всех. Перед офисами ЖСК до сих пор ежедневно выстраиваются очереди.

Некоторые кооперативы даже стали брать дополнительные деньги за консультации.

Выяснилось, что в ЖСК приглашаются горожане практически любого возраста.  Вступить в кооператив может человек в возрасте от 18 до 60 лет /в некоторых, правда, — до 45 лет).

При себе достаточно иметь паспорт и готовность ежемесячно платить паевые взносы. Их размер в каждом ЖСК – свой.  Прописка в Нижневартовске не обязательна.

Для членства также не нужны ни справка о доходах, ни  поручители. ЖСК — не банк.

Принцип работы всех ЖСК сводится к следующему: вы вступаете в кооператив, накапливаете нужную сумму денег /это может быть 35—50% от стоимости жилья/, получаете право на подбор недвижимости и выбираете квартиру, вселяетесь в нее, прописываетесь /если хотите, со всеми домочадцами/ и выплачиваете оставшуюся часть суммы, то бишь пая.

Купленную квартиру оформляют либо в собственность кооператива, либо на вас под залог ЖСК /здесь условия у каждого кооператива могут отличаться/. Когда вы полностью рассчитаетесь, жилье выведут из залога или переоформят в собственность пайщика. Если вы хотите, чтобы квартиру оформили на вас, — спросите о размере членского взноса.

Он может существенно увеличиться по сравнению с тем, как если бы квартира оформлялась на кооператив.

Вступая в ЖСК, надо иметь в виду, что чем дольше длится членство, тем больше надо заплатить сверх рыночной цены квартиры. С момента вступления в кооператив и до момента получения прав на собственность жилья можно переплатить сверх реальной стоимости квартиры до 60%.

Поводы для дополнительных, не возвращаемых ни при каких обстоятельствах сборов, в каждом ЖСК – свои.

  Есть только несколько общих причин: вы должны оплатить риэлтерские услуги за подбор жилья и проведение сделки /до  3% от стоимости квартиры/, за нотариальные услуги /до 1,5%/, госрегистрация договора купли-продажи и услуги БТИ также стоят немалых денег.

По наблюдениям работников ЖСК, к ним в основном приходят люди, которые могут себе позволить ежемесячные отчисления в размере 7-10 тысяч рублей. Большинство любопытствующих вынуждены уйти не солоно хлебавши. Людей отпугивают не столько условия членства в кооперативе, сколько сопутствующие обстоятельства.

В участии в жилищно-строительном  кооперативе есть доля риска. Дело в том, что всеми денежными средствами ЖСК по действующему законодательству вольно распоряжаться руководство кооператива. А в начальство могут попасть не вполне чистые на руку люди.

Кроме того, пока выплачиваются деньги, квартира является собственностью ЖСК, а это означает, что в случае смерти заемщика квартира не переходит в наследство, а возвращается в кооператив. Выплаченные деньги наследникам, правда, вернут, но это, безусловно, “минус”.

Так что клиенту придется выбирать между доступностью программы и степенью ее риска.

Специалисты рынка недвижимости вообще считают, что кооперативы – это своего рода пирамиды. Аргумент в пользу такого представления вполне понятен: сбор денег с клиента осуществляется не под какой-то конкретный объект, а вообще, – “для общего дела”.

Вот мнение представителя Нижневартовской Ассоциации строителей Дмитрия Давыдова: “Я бы не советовал людям становиться участниками ЖСК до принятия специального регулирующего закона о накопительно-строительных кооперативах. Он сейчас находится на рассмотрении Государственной Думы. Пока этот закон прошел только первое чтение.

Пока же, по мнению большинства моих коллег, ситуация вокруг ЖСК создает предпосылки для появления различного рода мошеннических структур, которые просто соберут деньги с населения, ничего не предложив взамен. Форма покупки жилья через жилищно-строительные кооперативы выглядит более дешевой. Однако в этой дешевизне кроется ловушка.

Сейчас у государства практически нет возможности регулировать деятельность ЖСК. Закон не запрещает кооперативам заниматься хозяйственной деятельностью. Это означает, что кооператив, собрав деньги вкладчиков, может привлечь кредит, предоставив средства пайщиков в виде обеспечения.

Понятно, что в случае возникновения каких-либо проблем с обслуживанием кредита пайщики будут вынуждены отвечать своими деньгами перед банком. Можно также задаться вопросом – кто лично будет отвечать за деньги пайщиков? Если директор строительного предприятия, предлагая участие в долевых программах строительства, лично отвечает за все, то в ЖСК такого нет.

Даже в новом законопроекте руководители кооперативов определены как наемные менеджеры, и, следовательно, не несут ответственности кроме той, которая предусмотрена Уголовным кодексом для всех граждан. Это не добавляет уверенности тем людям, которым важно гарантированно приобрести квартиры за вложенные деньги”. 

Тем же, кто решил рискнуть и стать членом ЖСК, специалисты дают несколько советов. Прежде чем вступить в кооператив, следует узнать, как давно он существует, по какой схеме работает, кто его создал, сколько в ЖСК участников и сколько куплено им квартир, а также телефон хотя бы одного из пайщиков, желательно уже расплатившегося с кооперативом.

Словом, насколько возможно, позаботиться о своей безопасности. Помните: кооператив — организация не коммерческая /и заниматься коммерцией не имеет права/, она существует за счет взносов пайщиков и работает по принципу кассы взаимопомощи.

Впрочем, на рынке уже появились ЖСК, которые заявляют, что они не потребительские и что у них есть “свои деньги” /имея в виду деньги компании-учредителя/. В этом случае следует внимательно изучить в договоре пункт, какую финансовую гарантию дает компания-учредитель на тот случай, если кооператив не выполнит свои обязательства или разорится.

Если ЖСК говорит о том, что он застрахован в какой-то крупной компании, то скорее всего это значит, что застраховано имущество кооператива: столы, тумбы, стены офиса, а также купленные им квартиры, но не риски пайщиков. Если же вы боитесь, что ЖСК вас “кинет”, можете застраховать себя на случай невыполнения договорных обязательств.

Некоторые страховые компании предлагают такую услугу. Страховщики настолько не любят расставаться со своими деньгами, что, – будьте уверены, – проверят ЖСК “от” и “до”. Если кооператив открыт, он предоставит страховщикам полный пакет документов, начиная с финансового баланса. Надо внимательно читать договор.

Не просто читать его, а показать юристу /требуйте от него официального правового заключения, чтобы и юрист нес ответственность за свои слова/. Тщательно изучите раздел о вашей ответственности и обязательствах ЖСК.

Какие вас ждут последствия, если вы решите разорвать договор, и как скоро вам вернут деньги? И, конечно, обратите внимание на то, указана ли в договоре точная дата приобретения жилья и во что вам обойдется эта услуга. Помните: в случае возникновения проблем обжаловать договор без точной даты приобретения жилья в суде не удастся.

Некоторые кооперативы предлагают крайне невыгодные формы участия. Иногда взять в банке ссуду и стать участником долевого строительства в итоге дешевле, чем пребывать в ЖСК. Опыт многих стран мира говорит о том, что системы кооперативов /их именуют ссудосберегательными/ могут функционировать ничуть не хуже, чем классическая ипотека. Однако в России – свои реалии.

Поэтому, подсчитывая все “за” и “против” ЖСК, надо знать: эксперты считают, что участие в ЖСК не должно увеличивать рыночную стоимость квартиры более чем на 25%.

По мнению члена Нижневартовской Ассоцииации строителей Дмитрия Давыдова: “Если вы готовы откладывать по 10000 рублей ежемесячно для того, чтобы в перспективе купить себе квартиру, то совсем не обязательно вступать в ЖСК. Пока ситуация с жилищными кооперативами не прояснилась до конца – несите свои сбережения в банк, а не в кассу взаимопомощи.

В банке, по крайней мере, вас не будут штрафовать за невнесение вовремя членских взносов и пая. В ближайшее время станет ясно, что выгоднее: ипотека, ЖСК или долевое строительство. Даже за 3-4 года вы накопите достаточно средств, чтобы принять участие в любом строительном проекте на более выгодных условиях.

Не забывайте: в любой из ныне существующих схем покупки квартир в рассрочку важно какую сумму вы можете внести сразу. И ЖСК здесь не исключение. Практика показала: на сегодняшний день в Нижневартовске /да и, вообще, – в регионах/ сложилась только одна реально работающая система покупки жилья в рассрочку. Это – долевое строительство”.

Источник: https://www.nakanune.ru/articles/kooperativnaja_kvartira_20_let/

Кооперативное жилье — PRAVO.UA

Поломка в кооперативной квартире

Вступив в ЖСК, гражданин становится его членом. Заметим, что правовое положение члена ЖСК существенно отличается как от правового положения собственника жилья (частного дома или приватизированной квартиры), так и нанимателя жилого помещения.

Если первый волен распоряжаться жильем по собственному усмотрению, а второй пользуется правами, предусмотренными ЖК, то член ЖСК является собственником пая (паенакопления), а не квартиры, поскольку собственником последней является жилищно-строительный кооператив.

В случае смерти члена ЖСК право пользования жилым помещением в жилищно-строительном кооперативе сохраняется лишь за членами семьи, проживавшими вместе с ним, при условии вступления в кооператив одного из них (статья 55 Примерного устава ЖСК, утвержденного Постановлением СМ УССР от 30 апреля 1985 года № 186).

Поэтому дети умершего члена кооператива, которые проживали вместе с ним, могут вступить в ЖСК и имеют право пользоваться квартирой. Не имеющие права на вступление в кооператив или отказавшиеся от этого права наследуют лишь паенакопление в установленном законом порядке.

Дети умершего члена ЖСК, которые не проживали вместе с ним, наследуют лишь пай, а не кооперативную квартиру.

Собственником квартиры является кооператив, и решение о дальнейшей судьбе квартиры относится к полномочиям общего собрания ЖСК.

Общее собрание может принять решение, например, о предоставлении такой квартиры другому члену этого ЖСК, который нуждается в улучшении жилищных условий, и наследнику просто выплатят стоимость пая, принадлежавшего его умершему родственнику.

Таким образом, наличие пая еще не гарантирует, что его собственник станет членом ЖСК (это решение принимается общим собранием ЖСК) и получит возможность проживать в квартире наследодателя. Но наличие права на наследование пая дает основания требовать своей части в нем.

Право собственности

Порядок оформления права собственности на жилое помещение в кооперативном доме вызывает много вопросов.

В соответствии с частью 1 статьи 15 Закона Украины «О собственности», член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или другого кооператива или общества, который полностью внес свой паевой взнос за предоставленные ему в пользование квартиру, дачу, гараж, другое здание или помещение, приобретает право собственности на это имущество. Часть 3 этой же статьи предусматривает, что гражданин, который стал собственником этого имущества, имеет право распоряжаться им по своему усмотрению: продавать, обменивать, сдавать в аренду, заключать другие соглашения, не запрещенные законом.

Итак, первый вопрос — момент приобретения права собственности. В соответствии со статьей 15 Закона Украины «О собственности», право собственности на квартиру в доме ЖСК возникает после полного внесения паевого взноса.

Означает ли это, что момент полной уплаты (на практике это подтверждается платежным документом) паевого взноса и есть моментом обретения права собственности? В соответствии со статьей 128 Гражданского кодекса (далее — ГК), моментом возникновения права собственности у покупателя имущества по договору является момент передачи вещи, если другое не предусмотрено законом или договором. Договор купли-продажи квартиры считается заключенным (статья 153 ГК), если между сторонами в надлежащей форме, то есть нотариально удостоверенной (статья 227 ГК), достигнуто соглашение по всем важным условиям.

Таким образом, право собственности при обретении квартиры по договору, заключенному в надлежащей форме, возникает с момента передачи квартиры, а при приватизации жилья — с момента принятия решения органом приватизации. Платежные документы (или справка председателя кооператива, удостоверенная главным бухгалтером ЖСК, о полной уплате паевого взноса) правоустанавливающими документами не являются.

Следующей важной проблемой является фиксация в правоустанавливающих документах собственников жилья.

При приватизации государственного жилого фонда в свидетельстве о праве собственности указываются все совладельцы, то есть лица, которые проживали в данном жилом помещении (или за которыми сохранялось такое право) и имели право на его приватизацию.

В правоустанавливающем документе на кооперативную квартиру отмечается лишь член ЖСК, который полностью внес свой паевой взнос. Другие члены семьи, проживающие вместе с ним, и те, кто имеет часть в паенакоплении, в данный документ не вписываются. При этом нарушаются их права.

Это касается, прежде всего, второго из супругов. Так, в соответствии со статьей 16 Закона Украины «О собственности», имущество, нажитое супругами за время брака, является их общей совместной собственностью, и каждый из супругов имеет равные права владения, пользования и распоряжения этим имуществом.

Оформление правоустанавливающего документа на одно лицо допускает возможность для недобросовестного отчуждения им квартиры, без ведома и согласия других членов семьи, нарушая их права и законные интересы.

В соответствии с пунктом 6.

1 Временного положения о порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество, утвержденного приказом Минюста от 28 января 2003 года № 6/5, местными органами исполнительной власти, органами местного самоуправления проводится оформление прав собственности на объекты недвижимого имущества с выдачей свидетельства о праве собственности членам жилищного, жилищно-строительного и других кооперативов, обществ или объединений, которые полностью внесли свои паевые взносы. Пунктом 12 перечня правоустанавливающих документов предусмотрено извлечение из нотариально удостоверенного договора, заключенного между жилищно-строительным кооперативом или членом этого кооператива и местными органами исполнительной власти, о бессрочном пользовании отведенным земельным участком и о строительстве многоквартирного дома с правом собственности на отдельную квартиру, при наличии акта о принятии дома в эксплуатацию. Других правоустанавливающих документов относительно членов ЖСК данный перечень не содержит. В итоге пробелы, которые существовали в подобных нормативно-правовых документах, все еще не устранены, и проблемы остаются нерешенными.

ОВЧАРЕНКО Егор — юридическое бюро «Правозащита», г. Киев

Источник: https://pravo.ua/articles/kooperativnoe-zhile/

Недвижимость в Нью-Йорке. Кооперативные квартиры, цены

Поломка в кооперативной квартире

Поскольку больше всего вопросов было про цены на недвижимость продолжу тему в этом направлении. По сути на рынке недвижимости в НЙ продаются два типа квартир: кооперативные квартиры (в старых домах) и кондо (новые дома).

Большая часть вторичного жилья на продаже в НЙ это кооперативные квартиры, насколько я знаю, только в НЙ есть такое явление как кооперативы, в других городах Америки нет. Покупаю такую квартиру вы приобретаете право собственности на определённую долю (shares) в этом кооперативе.

То есть все квадратную футы в этом доме поделены на собственников и чем больше у вас shares тем больше ваша доля квартплаты.

Квартплата (maintenance) включает в себя: налоги, воду, отопление, содержание общей территории, всякие ремонтные работы общих территорий, страховку, иногда газ и в некоторых коопах включает в себя даже платежи за электричество.

Maintenance платят только владельцы жилья, то есть арендатором он уже включён в сумму аренды Если частник вам сдаёт 3комнтвную квартиру за $1800 значит maintenance (в среднем в размере $700) уже включён в эту плату. Указаные цены актуальны для райнов доступных для простого рабочего класса:) минут 40 от центра на метро, (для сравнения как станция метро Юго-Западная в Москве) в Манхетане и аренда будет гораздо выше от $2000 и до бесконечности за студию и maintanance для собственника квартиры будет гораздо выше.

Квартиросъёмщику остаётся платить только за свет и газ. Газ редко бывает больше $30 в месяц, электричество у всех по разному. В среднем наверно $70-$90 в месяц у семьи из трёх людей если они не работают из дома:)

В чем же основной минус кооперативных квартир. В том что вы владеете shares совместно с другими членами кооператива и все ваши действия по покупке, сдаче, ремонту  квартиры должны быть одобрены другими членами кооператива в лице его совета из обычно 5-6 человек которых избирают каждый год на совете всех жильцов.

Вы не можете сдать кооперативную квартиру кому захотите, вы не можете сделать там ремонт без разрешения кооператива. Велика вероятность что вам запретят разбивать стены в квартире или делать перепланировку типа расширить ванну, нельзя менять окна, застеклить балкон.

Как правило после покупки квартиры человек хочет сделать ремонт, этот процесс будет замедлен потому что ему сначала нужно получить разрешение от своего кооператива на тот лист работ которые он планирует сделать.

Все работы должны быть касаться только внутренней отделки квартиры и не затрагивать внешню часть дома (типа застекление балкона).

Мы делали капитальные ремонт в двух квартирах и проблем с кооперативом не было. Прсто следовали правилам: работать с 9 до 5, убирать за собой мусор, застилать лифт при подъёме материалов.

Пару раз приходила жаловаться соседка пенсионерка которая целыми днями дома, но это было самая большая проблема.

А нет, ещё у нас была проблема когда мы решили сделать барбекю на Терассе, сказали угли нельзя использовать, только электрический гриль:)

Ремонт в 2комнатной квартире обошёлся $35,000 включая кухню, ванну и бытовую технику, в трёхкомнатной $40,000 включая все тоже самое.

У каждого кооператива есть свой свод правил в котором будет прописано что вам нельзя делать, типа нельзя держать домашних животных, на практике никто не проверяет если у вас есть коты или черепашки потому что кто об этом вобще никто не знает, но вот собаку незаметить не возможно.

В некоторых кооперативах можно держать собак, в других можно держать собак, но только небольших пород, собак бойцовских пород вобще редко где примут.  

История про собаку в таком доме где животных официально держать нельзя, заехали мы в такой дом (со своими двумя котами:) у соседа по площадке собачка старая  такая порода пекинес.

Нам сказали что правила про запрет животных в этом коопе приняли на тот момент когда собачка эта уже там жила.

Спустя год бедная собачка умерла, но не прошло и недели как хозяин взял из приюта другого взрослого пекинесаи все сделали вид что ничего не заметили:)

Перед тем как вы купите квартиру в кооперативе члены этого кооператива должны одобрить вашу кандидатуру. Убедиться что вы приличный работающий человек со стабильным доходам, а не то вдруг перестанете платить maintenance или устроите там наркопритон.

Члены совета могут отклонить кандидатуру без объяснения причин, то есть ли там сидят расисты то в таком доме вы не встретите чёрных или испанцев. Но в целом это в ваших же интересах убедиться что в соседях у вас только приличные люди.

Интересные истории встречала с китайцами, эти ребята приходят на рынок недвижимости с кэшем и если домовладельцы с удовольствием продают им свои дома за наличные и только радуются что не нужно связываться с покупателями с ипотекой, то с кооперативами сложнее.

Многие кооперативы хотят видеть стабильный доход человека и его кредитную историю недели количество денег у него на счету.

Есть такое интересное явление как 100% кооперативы, в таких домах 100% квартир заселено владельцами. То есть сдавать нельзя,  вообще нельзя.

Такая квартира не привлекает инвесторов зато зачастую является оптимальным вариантом для человека который покупает ее чтобы жить там долгие годы.

Мейнтенанс в таких домах зачастую ниже чем в аналагочных коопах где разрешена сдача квартир и за отсутствием большого спроса цена тоже не такая высокая.

Цены на квартиры.

В прошлом посту были комментарии типа да где ты такие цены берёшь, я вот за цельных $4000 снимаю квартиру в Манхеттене, а мой кузин и то дороже. Поясню что Нью-Йорк город большой как и в Москве нельзя например писать что квартира с видом на Кремль стоит 50млн (условно) и нет таких цен как 10млн.

Давайте смотреть правде в глаза большинство жителей Москвы не живет около стен Кремля или на Арбате. Так и в НЙ, этот город состоит из 5 боро: Манхеттен, Бруклин, Квинс, Бронкс, Стейтен-Айленд.

Стейтен-Айленд это осторожны состоящий почти целиком из частного сектора, проживает там всего $475,000, большая часть не снимает а владеет домами. Стейтен-Айленд не связан метро с основном частью города только паромом, поэтому его мы рассматривать не будем. Далее Бронкс, там проживает 1.

4млн, но в Бронксе очень мало хороших районов, говорят что парочка есть, но я лично не видела:) если есть пикабушники из Бронкса запилите пост. В Манхеттене у нас проживает 1.

6млн, уже больше, но это весь остров Манхеттене в котором нормальные районы заканчиваются где то на 90й улице, а Манхеттен тянется аж до 200й улицы. Поэтому сказать что большинство рабочего народа живет  с видом на Централ Парк как минимум не правда.

У меня в офисе работает около 40 человек, только двое живут в Манхеттене: мой босс у него свой 4 этажный таунхаус и один из pm, он снимает квартиру с друзьями. Остальные живут в Квинсе, Бруклине, Нью-Джерси и Стейтен-Айленде. Примерно половина имеет свои дома, почему люди которые могут позволить себе платить $4000 в месяц покупают дома, а не снимают квартирку в Манхеттене думаю очевидно.

В Квинсе проживает 2.4млн, в Бруклине 2.6млн. Думаю теперь более очевидно почему я привожу цены актуальные для Бруклина.

Вот например квартира в Бруклине, для тех кого не устраивает район South Brooklyn возьмём район Kensington, 2комнатная квартира (1 спальная по американским меркам) – $269,000

Про транспорт: от двери этого до дома до Macy’s на 34st – центр Манхеттена, 41 минута

этом доме живет моя подруга и мейнтенас на аналогичную квартиру у неё около $525 в месяц, газ на сколько я помню не включён в эту сумму.

Аренда такой квартиры вам обойдётся где то в $1600

Данная цена $269,000 достаточно завышена, последний год цены на недвижимость на пике, 4 года назад мы смотрели аналогичные квартиры такой же планировке в этом доме и цена были $150,000-$165,000.

В итоге нашли вариант ещё лучше.

И подчеркну что многие хорошие варианты квартир агенты особо даже не фотографируют, поэтому есть варианты лучше несмотря на то что говорят скекптики, просто трудно найти фотки для поста.

Хотела ещё много чего написать в этом посту, но занимает слишком много времени.

Продолжение будет..

Источник: https://pikabu.ru/story/nedvizhimost_v_nyuyorke_kooperativnyie_kvartiryi_tsenyi_5608859

Все о покупке кооперативной квартиры в Австрии

Поломка в кооперативной квартире

Кооперативное жилье в Австрии – это недвижимость, которую строят некоммерческие строительные объединения для своих членов. Такие квартиры пользуются большим спросом, так что арендаторов и покупателей приходится вносить в длинные списки очередности.

Одно из главных преимуществ кооперативных квартир – использование современных строительных стандартов в плане энергоэффективности и комфорта проживания. В то же время и арендная плата за такие квартиры ниже по сравнению с частными домами, поскольку кооперативы субсидируются государством.

Как получить кооперативную квартиру

Кооперативные квартиры часто строят в новых жилых микрорайонах

Право на получение кооперативного жилья и принцип возмещения затрат на него регулируются австрийским Законом о благотворительности в жилищном строительстве.

Условия для получения кооперативного жилья не являются универсальными для всей страны. В каждой федеральной земле на этот счет есть пояснения в местном законодательстве. Поэтому, если вы заинтересованы в приобретении такой квартиры, обратитесь за подробной информацией к ответственным строительным ассоциациям.

На сегодняшний день в Австрии насчитывается около 200 некоммерческих застройщиков, которые занимаются строительством и сдачей в аренду новых квартир. Найти их можно через официальный сайт Австрийской ассоциации некоммерческих строительных объединений.

Чтобы стать членом некоммерческой организации, нужно подать заявку на имя некоммерческого застройщика и прикрепить к ней свою подробную кредитную историю.

Этот документ будет подтверждением платежеспособности кандидата и повысит его шансы на получение кооперативной квартиры.

Условия для кандидата на получение квартиры

Основные критерии для кандидата – возраст и доход. Заявитель должен быть совершеннолетним, но зарегистрироваться в базе данных застройщика можно и в 17 лет.

Четкой суммы дохода для получения квартиры нет. В зависимости от федеральной земли сумма варьируется от 25 000 до 45 000 евро в год. Максимальный лимит увеличивается с количеством людей, въезжающих в квартиру.

Особенности владения квартирой

Оплата за кооперативную квартиру гораздо ниже, чем за стандартное жилье.

Однако нужно четко знать права и обязанности владельцев и арендаторов

Договор аренды в кооперативном жилье рассчитан на длительный срок и призван защитить арендатора от расторжения.

Если арендатор прекращает аренду самостоятельно, ему возвращают собственные средства. Однако застройщик в качестве компенсационной выплаты вычтет по 1 % за каждый год аренды.

Важно! Если кооперативную квартиру совместно снимают супруги, друзья или коллеги, в договор аренды включают всех жильцов.

Как организована передача квартиры?

Новому жильцу следует проявить осторожность и выяснить, наделило ли некоммерческое строительное объединение текущего арендатора правами на поиск нового жильца.

При съезде с объекта недвижимости арендатор может вернуть квартиру строительному объединению, тогда он получит свой взнос за вычетом предусмотренных процентов. При передаче квартиры следующему арендатору арендатор получит свой взнос от новых жильцов.

Новый арендатор может также взять на себя расходы на ремонт квартиры или оплатить имеющуюся в квартире мебель, но с учетом ее амортизации. В таких случаях часто возникают споры: мало того, что платить за заселение дорого, новому жильцу еще и усиленно навязывают старую мебель.

В любом случае новый арендатор должен письменно подтвердить передачу квартиры с полным перечнем ее содержимого: мебели, бытовой техники и прочего имущества.

Плата за квартиру

Арендаторы вносят плату, зафиксированную застройщиком, более высокие арендные ставки не допускаются.

Вначале арендаторы платят только оценочную стоимость, а после полной оплаты строительства рассчитывается точная сумма аренды. Обычно на полное покрытие расходов уходит до 5 лет.

Стоит учитывать, что в одном доме стоимость квартир может разниться в зависимости от метража прихожей, наличия гаража, лоджии или дуплекса.

Арендатор не обязан оплачивать всю стоимость квартиры в первый год. В зависимости от местоположения и размера квартиры сначала платят взнос за жилье.

После расторжения договора аренды внесенную сумму вернут за вычетом суммы на ежегодную амортизацию жилья – по 1 % за каждый год аренды.

Во многом именно такие привлекательные условия и являются причиной высокого спроса на кооперативные квартиры в Вене и других столичных районах с нехваткой жилья.

Возможности покупки квартиры

В квартиру своей мечты можно вложить небольшие по австрийским меркам средства и через 10 лет получить возможность выкупить ее в собственность

Арендаторы субсидируемой квартиры получают экономию до 50 % за квадратный метр. Для этого нужно внести плату за землю и строительные расходы, которая может составлять от 50 до 500 евро за квадратный метр.

В ряде случаев арендатор имеет право через 10–15 лет выкупить квартиру в собственность, если он заплатил более 60 евро за квадратный метр. Однако чаще всего условия строительного объединения не позволяют выкупать квартиру.

Договор купли-продажи квартиры в собственность заключается по цене, установленной на момент выкупа квартиры, а не по той, что была прежде. При выкупе квартиры внесенная за 10 лет арендная плата не учитывается. Арендатор вносит полную сумму за квартиру за вычетом первоначального взноса.

Арендатор не обязан покупать квартиру ровно через 10 лет, но стоит помнить, что через 15 лет у него такого права уже не будет.

Что делать, если заявку отклонили

Если требования для получения кооперативного жилья не выполнены и поданная застройщику заявка отклонена, кандидат с низким доходом все же имеет шанс получить крышу над головой. В Австрии для таких случаев предусмотрена программа финансовой поддержки за счет жилищной субсидии.

Заявление на получение пособия подают в Департамент жилищного строительства и арбитража по жилищным делам. Пособие могут выделить не только на субсидированное жилье, но и на отремонтированное и частное.

Заключение

Перед приобретением кооперативной квартиры важно помнить о четырех существенных ограничениях.

  1. Приобретение кооперативного жилья возможно только при наличии ВНЖ, ПМЖ или гражданства Австрии.
  2. Если жилье субсидированное, то существуют ограничения по доходу заявителя.
  3. Арендатор не может использовать кооперативную квартиру в качестве второго жилья.
  4. Кооперативное жилье нельзя сдавать в субаренду. В крайнем случае, о возможности субаренды возможно договориться с некоммерческим строительным объединением, но, скорее всего, для этого придется оплатить полную стоимость жилья.

Источник: https://immigrant-austria.com/ru/blog/all-about-buying-a-cooperative-apartment-in-austria/

sh: 1: –format=html: not found

Леван И., Хабаровск

Чем отличается кооперативная квартира от частной? Главные отличия. То, кто может стать членом кооператива решается уставом этой организации. Некоторые кооперативы не разрешают покупать квартиры не гражданам Чехии, например.

Купить ЧАСТНУЮ квартиру может и НЕ гражданин Чехии – то есть, кто угодно. Далее.

Кооперативные квартиры, как правило, обходятся дороже в ежемесячном содержании (подробные таблицы в статье “Недвижимость”, подраздел “Коммунальные платежи”), но, как правило, дешевле при покупке. Подробнее в рубрике формы собственности.

наверх

Александр К., Ханты-Мансийск, Россия

Совсем запутался в ” бесплатном туре”. В случае, если я покупаю недвижимость в Теплице, кто оплачивает отель? Ну, и по трансферу разъясните, пожалуйста. Попробуйте еще раз задать выбранный бесплатный тур. Вот Вы выбрали “недвижимость до 1 млн.”, дальше написано – 300 евро – это та сумма, на которую Вы можете получить скидку.

Дальше Вы выбираете, например, два трансфера – туда-назад из Праги. В остатке у Вас внизу 180 евро. Набираете напротив пансионата – плюсом – например, 4 дня проживания. У Вас внизу в остатке 80 евро. Которые Вы можете использовать, как вариант, для восьми часов в сопровождении переводчицы, либо добавить, например, один трансфер до Дрездена.

То есть все это абсолютно бесплатно. Один ньюанс. Сразу после Вашего приезда мы берем эти 300 евро как аванс за наши услуги. В случае покупки какой-либо недвижимости – Вы получаете и 300 евро назад и обещанный бесплатный тур, который я описал выше, еще на 300 евро.

Если Вы по какой-либо причине не покупаете недвижимость в Теплице (или в другом месте), тогда эти 300 евро расходятся на оплату водителям и проживания в отеле.

наверх

Галина Я., Актау, Казахстан

Сколько составляют коммунальные платежи в квартире если она в частной собственности и насколько они отличается от платежа в кооперативе? Коммуналка на частную собственность сильно зависит от того, насколько старый дом и брал ли совет жильцов кредит на ремонт, реконструкцию дома. Если да, то ближайшие годы до выплаты кредита он будет почти такой же, как в кооперативе – ну, на 1000 крон дешевле. Если дом новый, ремонт не нужен – коммуналка может быть и 1000 крон в месяц и 1500. Но и квартиры такие стоят уже не 10 000 евро. , а в 3-5 раз дороже.

наверх

Наталья Т., Кемерово

Подскажите, а какие неудобные законы принял кооператив ОСБД Теплице с начала 2011-го года? Теперь с начала года каждый проживающий в аренде в кооперативной квартире должен платить дружеству 360 крон в месяц. Когда проживают три-пять человек получается симпатичная сумма. Кроме того, теперь нельзя на фирму иметь сразу несколько квартир.

Арендаторы обязаны при заключении или продлении аренды обежать соседей и старшего по подъезду и взять у них подписи, что те не возражают против их проживания как арендаторов. В общем, всяческая борьба со сдачей кооперативных квартир в аренду, что во-первых снижает популярность кооператива ОСБД, а во-вторых снижает цены на его квартиры.

наверх

Татьяна Л., подмосковье

Георгий, можно ли нашу квартиру на Карла Чапека в Теплицах перевести из кооперативной собственности (кооператив “Мир”) в частную? Вот что мне объяснили в кооперативе. Заявления о переводе кооперативных квартир в частную собственность можно было подать до 1995-го года.

Потом этот закон отменили и рассматривали уже только поданные к тому времени заявления. На сегодня не рассмотренных заявлений по этому вопросу НЕТ. То есть, те, кто мог перевести – уже перевел, те кто не смог на заседании дружества отказались от этих намерений. Все заявления, в итоге, закрыты.

Таким образом, можно утверждать, что в кооперативе “Мир” (возможно в других теплицких кооперативах ситуация иная) перевести квартиру из кооперативной собственности в собственность частную НЕВОЗМОЖНО. Увы.

Однако, это лишь до принятия нового закона, который – по всем предпосылкам – рано или поздно будет принят и разрешит “кооперативникам” становится “частниками”.

наверх

Елена Д., Теплице

Могут ли уже иностранцы покупать частную недвижимость на себя лично? Не имея при этом ни ПМЖ, ни фирмы в Чехии? Согласно изменениям в законодательстве, иностранец – в том числе и из стран, не входящих в ЕС – начиная с 1 мая 2009-го года имеет право купить частную квартиру в Чехии. Однако, напомню, что кооперативную квартиру частное лицо с не чешским гражданском купить не сможет по-прежнему. Устав кооператива до сей поры эту возможность исключает.

наверх

Светлана К., Санкт-Петербург

Мне сказали, что русские, торгующие недвижимостью в Чехии, делают на квартиры очень большие наценки.

Светлана, действительно, в конце девяностых, начале двухтысячных, когда квартиры стоили еще дешевле, чем сейчас, а русских, торгующих недвижимостью в Чехии было гораздо меньше – такие факты, как я знаю, имели место. Я слышал о наценках на кооперативные квартиры в размере 50-ти процентов от стоимости жилья.

Однако сейчас – во всяком случае в Теплице – ситуация совсем иная. Дело в том, что за последние годы резко возросла конкуренция – в одних только Теплице несколько русских фирм, торгующих недвижимостью. В этой ситуации скорее приходится демпинговать, нежели завышать цены.

Интересно и то, что подчас Вы можете в чешском агентстве недвижимости купить квартиру или дом с большей наценкой, чем в русском или украинском – инерционные чехи до сих пор считают, что у русских денег «куры не клюют» и им можно продать подороже.

наверх

Алла А., Москва

Будут ли кооперативные квартиры переводиться в частную собственность? И во сколько это обойдется владельцам. С уверенностью можно сказать одно – рано или поздно это происходить будет, так как подобная “кооперативная” форма собственности, по сути, противоречит законодательству Евросоюза.

Но в связи с возникшим кризисом и общей нестабильностью ситуации говорить о том, когда именно это будет происходить – в текущем году или, например, в 2015-ом – сказать невозможно.

Ранее уже довольно большое количество квартир было переведено повсеместно из кооперативной собственности в частную – сейчас этот процесс приостановлен. Стоить это будет, по нашим данным, от 100 до 300-от тысяч крон.

Также можно сказать с уверенностью, что в Чехии это не будет происходить разом – как павловская денежная реформа в России. Уверен, что у владельцев будет от нескольких месяцев до пары лет на решение этого вопроса.

наверх

Алексей У., Москва

Занимается ли ваша фирма обслуживанием уже купленных квартир – можете вы, например, сдать квартиру в аренду или сделать в ней ремонт при отсутствии в стране хозяев? Конечно.

Наша фирма занимается всеми подобными вопросами. У нас существует отдел аренды.

Кроме того, мы сотрудничаем с ремонтными бригадами, специалистами-девелоперами, оценщиками инвестиционной привлекательности объекта, ипотечными специалистами, банками.

наверх

Людмила К., Германия

КУПЛЮ КВАРТИРУ В ТЕПЛИЦЕ, ЧЕХИЯ. Может ли гражданин России, имеющий ПМЖ в Германии, приобрести кооперативную квартиру в этом городе? Или ему также потребуется зарегистрировать юридическое лицо? Может. Но с начала 2013-го года, только в кооперативе «Мир».

наверх

23 февраля 2010

Просмотров 589

Источник: http://www.azhur.eu/ru/?id=1597&category=28

Юрист-Профи
Добавить комментарий