Покупка квартиры за маткапитал с двойным обременением

Квартира с обременением. 6 вопросов о материнском капитале :: Деньги :: РБК Недвижимость

Покупка квартиры за маткапитал с двойным обременением

Юристы разбирают сложные ситуации с покупкой жилья с помощью материнского капитала — от приобретения апартаментов до сделок с близкими родственниками

Михаил Джапаридзе/ТАСС

Купить жилье с помощью материнского капитала может быть сложнее, чем кажется.

Кто-то всю жизнь прожил в одном городе, а после рождения детей решил переехать — и теперь не знает, в каком регионе подавать заявление на получение государственной помощи.

Кто-то не может купить целую квартиру и согласен на долю — но не уверен, одобрят ли государственные инстанции приобретение комнаты в коммуналке.

Редакция «РБК-Недвижимости» попросила юристов ответить на сложные вопросы об использования материнского капитала для покупки жилья.

1. Могу ли я потратить материнский капитал на покупку комнаты (то есть доли в квартире)? Можно ли израсходовать маткапитал на апартаменты?

Александр Тарасов, управляющий партнер юридической компании «АВТ Консалтинг»:

— Закон прямо не запрещает расходовать государственные средства на покупку доли в квартире — но есть важный нюанс. Улучшать жилищные условия с помощью материнского капитала можно только в отношении жилого объекта недвижимости.

Об этом же сказано в Правилах направления средств материнского капитала на улучшение жилищных условий, утвержденных постановлением правительства 12.12.07 № 862.

Жилым признается изолированное помещение, которое пригодно для проживания.

Таким образом, купить долю в квартире можно. Главное, чтобы это была отдельная комната, соответствующая санитарным и техническим нормам. Фактор обособленности тут очень важен — к примеру, купить долю в однокомнатной квартире вряд ли разрешат.

На практике не все так просто. Пенсионный фонд (ПФР) часто отказывает в приобретении доли в квартире на средства материнского капитала, однако Верховный суд считает, что это незаконно.

Конечно, в каждом конкретном случае все индивидуально.

Были ситуации, когда ПФР одобрял приобретение доли в однокомнатной квартире, так как покупатель выкупал доли у других собственников и становился одним владельцем всей однокомнатной квартиры.

Потратить материнский капитал на приобретение апартаментов нельзя, так как они не предназначены для постоянного проживания. Это нежилые помещения, в которых могут быть вполне пригодные условия для проживания — но, по сути, это все равно коммерческая недвижимость, не включенная в жилищный фонд.

2. Какую долю в квартире должны получить дети при покупке жилья с помощью материнского капитала? Могу ли я выделить детям маленькие доли (к примеру, каждому по одной десятой квартиры), а большую часть площади распределить между супругами?

Сергей Воронин, адвокат, управляющий партнер компании «Правовое решение»:

— К сожалению, в действующем законодательстве этот аспект прописан недостаточно четко, ввиду чего возникает множество споров. В целом, дети являются наследниками и должны получать долю, равную долям родителей. Если детей двое, то на одного ребенка должно приходиться не менее 25% квартиры. При этом какой именно будет доля ребенка, зависит исключительно от ранее разделенной собственности.

Официально выделение сверхмалых долей при покупке квартиры детям возможно только в тех случаях, когда остальные доли разделены между прочими членами семьи. При других обстоятельствах маленькие доли наподобие одной десятой или одной двенадцатой станут нарушением закона.

При обращении граждан суд признает такие сделки недействительными. Такие сделки обычно оспариваются органами опеки, после чего выносится решение суда на выделение детям большей доли, обычно соответствующей 25%. В то же время в суд редко поступают соответствующие заявления.

3. Я купил квартиру в ипотеку с помощью материнского капитала и пока не выплатил долг. Могу ли я беспрепятственно продать эту квартиру, а детей зарегистрировать у бабушки с дедушкой? Потребуется ли для легальной продажи такой квартиры выделять детям долю в квартире бабушки с дедушкой или достаточно будет просто зарегистрировать их по новому адресу?

Максим Сафиулин, юрист адвокатского бюро А2:

— Беспрепятственно продать квартиру, купленную по договору ипотеки с привлечением материнского капитала, не получится. Несмотря на то что законы не содержат прямого запрета на такие действия, существует сразу несколько весомых ограничений, которые серьезно осложняют куплю-продажу такой жилплощади.

Во-первых, если кредит не погашен, то мы говорим о квартире с обременением. Такая недвижимость является залоговым имуществом — право свободно им распоряжаться появится только после прекращения обязательств перед кредитором.

Невозможно продать такую квартиру без участия банка — вне зависимости от того, была она приобретена с использованием материнского капитала или нет. Для совершения сделки заемщик должен сообщить банку о готовности досрочно погасить займ в связи необходимостью продажи квартиры.

Если кредитор согласится, покупатель должен будет внести за продавца необходимую сумму на счет банка, а продавец получит разницу между ценой квартиры и этой внесенной в пользу банка суммой.

Однако, в связи с тем что квартира приобреталась с использованием материнского капитала, даже после погашения кредита свободно продать ее все равно не получится, поскольку сделку должно одобрить государство. В соответствии со ст.

36 Гражданского кодекса, для продажи квартиры понадобится особое разрешение органов опеки.

Так как приобретаемое с использованием материнского капитала жилье находится в долевой собственности и несовершеннолетние дети наравне с родителями или опекунами являются собственниками долей, защитой их интересов занимается государство.

На деле это означает, что при согласовании сделки по продаже такой квартиры с органами опеки родителям придется с помощью документов подтвердить, что: 1) жилищные условия с продажей квартиры для детей не изменятся; 2) они получат в новом жилье долю не меньшую, чем в продаваемой квартире; 3) новое жилье соответствует всем санитарно-эпидемиологическим нормам.

Для того чтобы опека дала добро, необходимо не просто перерегистрировать детей у бабушки и дедушки, а сделать их собственниками жилья, в котором они будут проживать совместно. Если доля в новом для детей жилье даже незначительно сократится, родителям откажут. К тому же органы опеки будут учитывать площадь жилья, куда переселяются дети.

К примеру, если на одного жильца квартиры бабушки и дедушки будет приходиться меньше квадратных метров, чем в квартире, которую вы планируете продать, последует отказ. Отказа также можно ждать, если жилье окажется в худшем состоянии, чем квартира, которую родители намереваются продать.

Органы опеки не верят на слово: всю информацию действительно проверяют.

4. Я взял ипотеку, когда у меня был один ребенок. Теперь родился второй, и я могу претендовать на материнский капитал. Смогу ли я использовать этот капитал для погашения существующего долга по уже оформленной ранее ипотеке?

Дмитрий Шевченко, партнер юридического бюро «Замоскворечье»:

— Да, закон допускает направление средств материнского капитала в погашение кредита, полученного для улучшения жилищных условий. Право на государственную поддержку возникает со дня рождения или усыновления второго ребенка независимо от периода времени, прошедшего с даты рождения предыдущего ребенка.

В данном случае воспользоваться материнским капиталом можно непосредственно после рождения ребенка. Важно помнить, что средства материнского капитала не могут быть направлены на погашение штрафов, комиссий, пеней и иных санкций, вызванных просрочкой исполнения или иными нарушениями обязательств по указанному ипотечному кредиту.

5. Я получил сертификат на материнский капитал в одном регионе, а потом решил купить недвижимость в другом.

Примут ли у меня этот сертификат или мне придется переоформлять документ в том регионе, где расположена приобретаемая квартира? Могут ли мне отказать в выдаче материнского капитала во втором регионе, если я уже получил документ о материнском капитале в первом регионе, но по факту не воспользовался им (то есть документ у меня на руках, но никаких денег по нему я не получил)?

Владимир Старинский, управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры»:

— Материнский капитал можно использовать для покупки недвижимости в любом регионе России. Процедура не будет чем-то отличаться в зависимости от места приобретения жилья.

Заявителю нужно обратиться с заявлением в Пенсионный фонд того региона, в котором находится приобретаемая недвижимость.

К заявлению прилагаются документ, удостоверяющий личность, копии свидетельств о рождении всех детей, свидетельство о браке или разводе, удостоверение матери-одиночки (если необходимо), справку с места жительства и справку о составе семьи.

Переоформлять сертификат в случае переезда в другой регион не нужно. Получать новый сертификат, если вы не воспользовались им в прежнем регионе проживания, также не требуется — сотрудники фонда обязаны его принять.

В случае если вам отказывают в приеме документов, следует сначала обратиться в Пенсионный фонд с претензией, в которой указать свои требования и срок их исполнения.

На практике такие споры часто удовлетворяются в досудебном порядке, так как отказы вызваны чаще всего банальной непрофессиональностью сотрудников. Если ответа на претензию не последует, то необходимо обратиться в суд.

6. Я хочу купить квартиру с использованием материнского капитала у своих родителей, но Пенсионный фонд отказывает мне в выдаче денег на том основании, что сделка совершается между близкими родственниками.

Соответствует ли закону такой отказ? Можно ли вообще потратить материнский капитал на покупку жилья у близкого родственника — родителей, братьев/сестер, бабушек/дедушек? Что мне делать, если я все-таки хочу купить жилье у близкого родственника с помощью материнского капитала, но государственные инстанции не дают мне этого сделать?

Анна Кудрявцева, ведущий юрист Европейской юридической службы:

— Многие хотят потратить семейный капитал на приобретение жилья у близких родственников, однако супруги нередко встречают отказ со стороны отделений Пенсионного фонда России.

Гражданский кодекс действительно устанавливает формальные ограничения на совершение сделок между близкими родственниками. В то же время в письме Минэкономразвития от 22.09.

2010 № д23-3764 говорится о том, что ограничений в приобретении жилья у родителей, бабушек или иных родственников на средства материнского капитала быть не может.

Таким образом, отказ со стороны пенсионных фондов в праве на приобретение жилья у близких родственников следует назвать неправомерным — в действующих законах никаких ограничений нет.

Если вам не разрешили использовать материнский капитал на покупку квартиры у родных, рекомендую получить на руки официальный документ с четкими разъяснениями причин отказа.

Это позволит вам обжаловать решение ПФР в суде и восстановить свои права. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/59759b359a7947c185f69698

Продажа квартиры с обременением в различных формах – Администрация Благодарненского городского округа Ставропольского края

Покупка квартиры за маткапитал с двойным обременением

Сделка по продаже пройдет удачно, если квартира юридически чистая. Юридическая чистота означает, что жилье свободно от любых прав и притязаний третьих лиц.

Но не всегда продавцы выставляют на продажу именно такое жилье – и сделка сразу же становится более рискованной для всех участников.

Сегодня рассмотрим подробнее, возможна ли продажа квартиры с обременением, каким образом ее провести, а также как проверить наличие  запретов.

Что это такое

Обременение – это юридическое ограничение, которое лежит на квартире. Формально оно может быть выражено в определенной правовой записи или соглашении между лицами. Обременение всегда ограничивает продавца в возможности распорядиться своей квартирой. Хоть он и остается собственником жилья, но принимать решение о свободной продаже в силу запрета не может.

В обиходе к обременениям относят и ситуации, которые по закону не считаются запрещениями, но все равно несут трудности для сторон. К ним относятся притязания наследников, наличие прописанных и преимущественные права третьих лиц. Их мы тоже рассмотрим.

ВАЖНО! Если проигнорировать обременение, то сделку аннулируют через суд. Стороны понесут убытки.

О том, как снять обременение, читайте по этой ссылке.

Где посмотреть обременение

Ниже – сводная таблица документов, которые нужно проверить, чтобы выявить обременение.

Вид обремененияГде посмотреть
Ипотека банка и обременение в пользу продавцаВыписка из ЕГРН
Прописанные гражданеСправка о прописанных или домовая книга
Лица, отказавшиеся от приватизацииСравнить договор о приватизации и справку о прописанных
РентаВыписка из ЕГРН
Аренда (наем)Если договор до года – отследить невозможно, только со слов продавца. Если долгосрочный (от 1 до 5 лет) – выписка из ЕГРН
Несовершеннолетние собственникиВыписка из ЕГРН + паспорт продавца
Материнский капиталДокумент-основание + список собственников из выписки ЕГРН. В ДКП будет указано, что часть средств оплачивается капиталом.
Брак продавцаШтамп в паспорте о регистрации брака. Дату регистрации сравнить с датой регистрации квартиры в ЕГРН
Преимущественные права сособственниковВыписка из ЕГРН – если собственность долевая, автоматически появляется преимущественное право
Наследники и завещательные отказыСвидетельство о праве на наследство

Виды обременений

Далее рассмотрим ситуации, в которых продавцу нужно либо получать согласие третьего лица, либо вообще снимать обременение перед тем, как продать квартиру с обременением. Во всех случаях покупателю нужно проявить максимальную бдительность, чтобы не остаться и без жилья, и без денег.

Ипотека банка

Ипотечный кредит обеспечивается залогом. Банк по ипотеке является держателем залога и имеет право продать жилье заемщика, если последний не вносит платежи в течение длительного времени.

Залог устанавливается на весь срок погашения кредита. В это время все манипуляции с заложенной квартирой требуют согласия банка – в том числе перепланировка, переустройство или отчуждение по любому договору.

ВАЖНО! Свободно продать квартиру без согласия банка невозможно. Продавец должен либо погасить долг, либо получить согласие залогодержателя на смену заемщика. Интересная статья про покупку залоговой квартиры у Сбербанка размещена здесь. Пошаговая инструкция для продавцов – по этой ссылке.

Залог в пользу продавца

По сути это та же ипотека, только залогодержателем является продавец. Используется в тех случаях, когда квартира передается в рассрочку или с отсрочкой платежа.

Смысл в следующем – предыдущий собственник квартиры имеет право реализовать ее, если покупатель не рассчитывается за нее полностью.

За счет реализованных денег он получает оплату по договору купли продажи квартиры с обременением.

Как и в случае с банком покупатель не может перепродать жилплощадь дальше без согласия предыдущего собственника, на которого оформлен залог. Продажа квартиры с обременением в пользу продавца требует либо погашать долг, либо получать согласие.

Если прописан человек

Регистрация человека в квартире дает ему право проживания в ней. Прав собственности она не порождает. Согласия прописанного, чтобы продавать жилье, брать не требуется. После смены собственника все члены семьи предыдущего владельца теряют право жилья на данной жилплощади. Если они не выписываются – собственник может обратиться в суд.

ВАЖНО! Продажа квартиры с прописанными возможна без их согласия – сделку оспорить не удастся. Но прописанные граждане могут принести массу проблем покупателю.

Но некоторых жильцов выписать затруднительно даже по суду:

  • совершеннолетние дееспособные граждане выписываются судом без проблем;
  • несовершеннолетних выписать в никуда нельзя – суд может затянуться до определения места жительства ребенка;
  • лица, отказавшиеся от приватизации, имеют пожизненное право проживания в помещении. Их нельзя выписать даже через суд.

Чтобы выявить возможные проблемы, нужно посмотреть справку о прописанных лицах. В справке будет указана дата рождения

Прописанных после приватизации граждан поможет выявить договор-основание. Кроме того, мы рекомендуем брать у продавца нотариальное обязательство сняться с учета в определенный срок. Это поможет избежать проблем.

Рента

Пожизненная рента предполагает передачу квартиры от пожилого гражданина с условием его проживания в ней. Право собственности регистрируется сразу же после подписания договора, а рентное обременение сохраняется до смерти рентополучателя.

Продажа такой квартиры возможна только с письменного согласия рентополучателя. Согласие составляется и удостоверяется нотариусом. После подписания ДКП все обязанности по ренте перейдут к покупателю жилья.

Подробнее о видах ренты и порядке заключения соглашений мы писали по этой ссылке.

Аренда (наем)

По договору аренды жилплощадью могут пользоваться третьи лица в определенный период времени. Сложность в том, что договоры на срок до года не регистрируются в Росреестре, и выявить скрытых жильцов не получится. Договор аренды тоже не расторгается – смена собственника на отношения по найму никак не влияет.

ВНИМАНИЕ! Получать согласие у временных пользователей на продажу квартиры не нужно. Государственные органы тоже не проверяют наличие аренды при регистрации ДКП. Подробнее о найме квартиры читайте здесь.

Арест и запрещение приставов

Приставы арестовывают квартиру за долги:

  • по алиментам;
  • по ЖКУ;
  • по налоговым отчислениям;
  • по штрафам и судебным приказам;
  • по судебным решениям из договоров.

Арест обязательно записывается в ЕГРН и становится виден в выписке в течение 1-3 дней после вынесения постановления. Даже если он наложен незаконно, то продавец потеряет массу времени на аннулирование записи.

Порядок действий тут только один:

  1. Выяснить, по какому долгу наложен запрет.
  2. Погасить долг и снять обременение.
  3. Продать квартиру по ДКП.

В некоторых случаях приставы действительно реализуют арестованную квартиру – если сумма долга большая, а плательщик не предпринимает никаких мер к его устранению. Подробнее о продаже арестованной квартиры читайте здесь.

Несовершеннолетние и недееспособные

Несовершеннолетние и недееспособные продавцы – это серьезно препятствие для продажи. За соблюдением из прав наблюдают органы опеки и попечительства.

Поэтому для заключения ДКП понадобится:

ВАЖНО! Если эти требования не соблюдены – сделку аннулируют через суд по иску опеки.

Материнский капитал

По материнскому капиталу в квартире обязательно выделяются доли детям. Если доли не выделить, а квартиру продать – нарушатся права детей. Сразу после сделки это может не всплыть, но если повзрослевшие дети обнаружат нарушение, то до достижения 21 года у них будет возможность аннулировать в суде все заключенные сделки по квартире. Пострадает текущий собственник помещения.

Разрешение супруга и преимущественное право сособственников

Если квартира приобретена в браке, то на продажу обязательно берется согласие супруга. Документ оформляется строго у нотариуса. Без согласия в письменной форме права нового собственника в ЕГРН не зарегистрируют. Если это требование не соблюдено, супруг может оспорить сделку в течение года – и суд встанет на его сторону.

Если речь идет о продаже доли, то у сособственников жилплощади имеется преимущественное право на ее покупку. Для этого все они заранее извещаются о цене продажи. Если за месяц никто не выкупил долю, ее можно продавать третьему лицу. Если требование не соблюсти, любой долевой собственник будет вправе перевести через суд права покупателя на себя. На это у него есть три месяца с даты ДКП.

Наследники

Если квартира унаследована, важно, чтобы при оформлении документов не были нарушены права наследников. Если нотариус попросту кого-то забыл, сделку по продаже могут отменить в суде.

Завещательный отказ – еще одно важное обременение жилья. По отказу третьи лица приобретают право пользования данной квартирой на условиях, обозначенных умершим. После продажи отказ не аннулируется, а покупатель получает помещение с жильцами.

Выявить наличие наследников или отказов поможет свидетельство о праве на наследство. Его нужно рассматривать вместе с расширенной выпиской из ЕГРН, в которой указаны все правообладатели жилья.

Подробнее о завещании мы говорили в этой статье.

Варианты продажи

Есть два основных способа, с помощью которых возможно продать обремененные квадратные метры:

  1. Снять обременение и продать чистую квартиру.
  2. Продать жилье с обременением, получив согласие третьих лиц.

Если запрета на отчуждение нет, но имеются права третьих лиц, то, прежде чем вы продадите жилье, нужно получить согласие (супруга, сособственников, опеки), а затем – заключать ДКП.

Погасить обременение перед продажей

Если речь идет об ипотеке, рассрочке или аресте, то оптимальный вариант – сначала погасить долг, снять запись об обременении и только потом продать жилплощадь. Как правило, денег на самостоятельное погашение не хватает. В таких случаях нужно рассчитаться за счет покупателя.

Порядок действий:

  1. С покупателем заключается предварительный ДКП с условием о задатке. В договоре необходимо прописать действия продавца по освобождению квартиры от обременения и сроки этих действий. О получении денег продавец выдает расписку.
  2. На полученные деньги погашаются долги. При ипотеке – кредитный договор, при арестах – закрывается исполнительное производство.
  3. Далее снимается обременение в ЕГРН. В каждом случае процедура зависит от обстоятельств. Например, приставы направляют постановление в Росреестр сами, а при ипотеке может понадобиться предъявить в МФЦ справку о погашении долга.
  4. После снятия записи продавцу выдается новая выписка. Можно заключать основной договор купли продажи.

Источник: https://abmrsk.ru/lgoty-i-subsidii/prodazha-kvartiry-s-obremeneniem-v-razlichnyh-formah.html

«Обмануть могут на любом этапе»: как купить квартиру и обойти мошенников

Покупка квартиры за маткапитал с двойным обременением

На фоне жесточайших поправок в закон о долевом строительстве и банкротства ряда компаний на рынке недвижимости Красноярска набирают обороты сделки на вторичном рынке.

Ранее мы рассказывали, как принять квартиру у застройщика и можно ли отсудить компенсацию за запах мочи в углах, который оставили в отместку обиженные рабочие.

Сейчас хотим рассказать, как безопасно купить или продать квартиру и на каком этапе можно наткнуться на мошенников. Для этого мы опросили опытных риелторов и составили список необходимых документов. 

В своем тексте мы будем ориентироваться на сделки за наличные, без ипотеки, маткапитала, различных сертификатов и длинных цепочек обмена. Все это делает процесс покупки квартиры сложнее, и отдельные случаи мы распишем в следующих материалах.

По словам руководителя агентства «Ремесленникъ» Вячеслава Мельникова, в более уязвимом положении при сделке находится покупатель — он может лишиться денег на любом этапе сделки. Для регистрации в Росреестре понадобятся всего несколько документов, но для того, чтобы обезопасить себя, покупатель должен запросить еще ряд бумаг.

— Для регистрации права собственности нужны паспорта сторон, документы основания (они не нужны в Регпалате) и выписка из домовой книги. Простая письменная сделка без нотариуса и ипотеки. Договор подписывают собственники. К нему идет акт приема-передачи, либо в самом договоре есть пункт. Берется справка из УК, в которой отображено, кто выписан или прописан. Просто важна сама справка.

Расписка к договору купли-продажи, что деньги переданы. Сдается в Регпалату, и регистратор делает запись о переходе права собственности. Вот она — регистрация сделки. А уж есть ли задолженность, перепланировка, выписанные по суду заключенные, регистраторов не волнует. К их функционалу не относится проверка на безопасность.

Это ваше проблемы, что там будет, — государство посмотрело перечень документов.

Собеседник предлагает разделить все бумаги на пять видов.

Документы, удостоверяющие личность

Таковыми, говорит Вячеслав Мельников, являются российский паспорт и загранпаспорт. Сюда же система «Консультант Плюс» предлагает отнести временные удостоверения на время замены паспорта, военные билеты. Но водительское удостоверение таковым не является.

Документы основания права собственности

Это те документы, которыми можно обосновать, откуда у вас появилась данная квартира. Самый популярный — договор купли-продажи. Но собственник мог получить жилье и в подарок от родственников, оформить в наследство или приватизировать. Эти документы являются самыми главными.

Правоподтверждающие документы

— Многие думают, что именно они являются главными, — рассказывает Вячеслав Мельников, — Но это раньше выдавали свидетельства о госрегистрации, они были розовенькие, зелёненькие. При сделке сейчас получают на руки выписку с ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости).

Раньше она называлась ЕГРП (выписка из Единого государственного реестра правообладателей). Но после объединения двух палат — кадастровой и регистрационной, в этой выписке стали содержаться сведения из обеих.

Кадастровые — технические, а также отражаются сведения о правообладателях: ФИО, обременения, аресты и прочее.

Технические документы

Речь идет о техническом и кадастровом паспортах. Собеседник поясняет, чем они отличаются: в кадастровом минимум информации.

— Кроме экспликации, то есть планировки квартиры, может отсутствовать высота потолков, длина стен. А выписка их техпаспорта — это подробная информация о квартире. Сейчас перестали выдавать выписки из технического паспорта. Просто справочно предоставляют кадастровую — общую площадь квартиры, планировку.

Иногда банки в случае сделок с ипотекой требуют более подробную информацию: высота потолков, материал стен, перекрытий. Для сделок понадобится конкретно выписка из техпаспорта, которая заказывается в Бюро технической инвентаризации. Все сведения, как только здание сдается, заносятся в архив БТИ.

Справки об отсутствии задолженностей

Недобросовестные продавцы жилья могут умолчать о скромных неуплатах за интернет или огромных долгах по ЖКХ, для погашения которых понадобится продать автомобиль.

По словам риелторов, в Росреестре при регистрации сделки на это не обращают внимания — если только приставы не успели наложить арест или запрет регистрационных действий.

В любом случае лучше перестраховаться и попросить квитанции об оплате счетов за домофон, интернет, электричество, телевидение, ЖКХ, а самое главное — капитальный ремонт.

— Дело в том, что по закону Российской Федерации, — объясняет про капремонт Вячеслав Мельников, — долги старого собственника переходят на нового. Если вы купили квартиру, то продавец уже не обязан платить. Глупый закон, но это очень важный пункт.

Можно попросить собственника принести справку, подтверждающую отсутствие задолженности. Но справки можно нарисовать, подделать. Информация находится в открытом доступе.

Просто взносы за капремонт платятся двумя способами, в зависимости от того, какой выбрали жители дома, — через энергоснабжающую структуру либо на отдельный счет.

Справка о психическом здоровье

Не удивляйтесь, если вы продаете квартиру и продавец попросит у вас справку из психоневрологического и наркологического диспансера. Если кому-то удастся доказать невменяемость, то сделку оспорят в суде.

На практике, говорит уже руководитель агентства «Кром» Алексей Лагутин, в Красноярске крайне редко спрашивают данную справку о дееспособности.

— Если только вдруг не появляются какие-то сомнения. И если возраст человека за 70 лет, я бы рекомендовал брать справки — понимает ли человек, что делает? В некоторых ситуациях видно по человеку: неопрятно одет, пьющий, еще что-то. В эти случаях я бы предостерегался.

Тут комплексный подход: нужно следить, что происходит с деньгами. Если я вижу, что семья продает квартиру, например «двушку», и идет на расширение, то я вижу, что все благополучно. Справок никаких не надо. А вот если уезжает в никуда, появляются сомнения, тогда бы подстраховался.

Чтобы потом он не сказал: «Мне приснился голос в ночи, сказал — продай, и я продал».

Только спрашивать справку, дает совет собеседник, нужно не перед регистрацией сделки, а предупреждать заранее при рассмотрении квартиры.

При этом, отмечает Алексей Лагутин, если при сделке нотариус будет уверять, что может определить дееспособность, то «это все глупости». В пример он приводит историю своего друга: тот купил 4-комнатную квартиру у женщины с двумя дочерьми 17 и 19 лет. Спустя несколько лет одна из них оспорила сделку и деньги пришлось вернуть:

— Женщина-аферистка, которую в итоге осудили, привела на сделку к нотариусу не ту из дочерей. Они погодки, и по паспорту отличить нереально. Нотариус документы подготовила, сделка состоялась. В итоге спустя 2 года ей понадобились деньги, дочь подала в суд, что не расписывалась в документах, почерковедческая экспертиза подтвердила. Сделку расторгли.

Доверенность

К сделкам, где продавцов представляет кто-то по доверенности, Алексей Лагутин относится скептически. Доверенность может дать любой нотариус, как и любой может ее отозвать.

— И вы об этом никогда не узнаете, — предупреждает о подворных камнях риелтор. — Поэтому я всегда отказывался от сделок по гендоверенности, если это не родственники. Даже если доверенность выдавалась в Москве, я мог позвонить проверить, он мог ее у другого нотариуса отозвать. Я просил всегда прилететь человека на сделку.

Что касается ближайших родственников, нужно смотреть родство. Даже в этих ситуациях я просил видео записать: достать паспорт и снять на видео: «Я такая-то такая-то, в здравом уме. Вот мой паспорт и вы можете посмотреть, что это я. Доверила дочери получение денег». Просто готовился к суду.

А вдруг мамы нет в живых? Может быть такая ситуация?

Возникает в этом случае и вопрос с передачей денег. Лучше просить проехать в банк и положить на счет собственника проданной квартиры, советует Алексей Лагутин.

Нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры

Если продаваемая квартира или дом приобретались во время брака и сейчас один из супругов продает ее, то письменное и заверенное согласие потребуется обязательно.

Жилье будет считаться совместно нажитым имуществом. В том числе если супруги уже разведены, а на момент покупки были вместе.

Иначе после сделки может появиться на горизонте вторая половина и попросит свою часть вернуть через суд.

В случае, если люди были в браке, а кому-то из них квадратные метры были подарены, например бабушкой, или достались в наследство, оформление письменного согласия не требуется.

Цена оформления у нотариуса в Красноярске — 1500 рублей.

Разрешение органов опеки и попечительства

Бывает, например, при постройке частного дома собственники предостерегаются и сознательно оформляют дом на кого-то из старшего поколения. Потому что если в семье есть дети, а дом собираются продать, возникнут сложности с оформлением.

Родителям несовершеннолетних придется поехать обратиться в органы опеки за разрешением. Вам не разрешат просто так продать квартиру/дом, если не будет предоставлено детям новое жилье в собственность. Причем количество квадратных метров у детей на новом жилье должно быть не меньше.

Обратят внимание и на качество жилья.

Сделку это в любом случае усложняет, знает Алексей Лагутин:

— Потому что родителям надо идти и доказывать, что они любящие родители.

Но сложностей в этом нет: если вы не состоите на учете в органах опеки и попечительства, благополучная семья — они о вас не знают, значит, они просто просят предоставить документы и понимание, куда едете.

Если вы внятный человек, все объясняете, показываете, что покупаете и что детей на улицу не выкинете, препон не будет. Трудности будут у семей, где пьющие, наркомания, бродяжничество, притоны. Все дети на контроле.

Разрешение можно получить в Красноярске за 1–5 дней.

Договор задатка или аванса?

Судя по опыту федеральных риелторов, практикуется при выходе на сделку не только договор задатка, который в случае отказа от покупки не возвращается покупателю, но и договор аванса. И некоторые специалисты рынка советуют подписывать именно последний — возвращать его нужно.

А вот в Красноярске, говорит Алексей Лагутин, такая практика не прижилась. Причина в оценке Краевого суда.

— Статья 381 Гражданского кодекса, — говорит руководитель АН «Кром», — четко трактует задаток: если я передал и вы отказались от продажи, то в двойном размере, если я, то не возвращается.

Но Краевой суд трактует по-другому: возвращаем стороны в первоначальное положение. И считается, что задаток, аванс и расписка — это в принципе один и тот же документ.

Должны быть указаны: ФИО, сумма, за какой объект и сроки проведения сделки.

Производить расчет и передавать всю сумму за квартиру риелтор советует до поездки в Росреестр. Причина в том, что в ведомстве просто не будет возможности для расчета — там нет условий для этого.

Заниженная стоимость квартиры

И последний пункт, на котором мы бы хотели остановиться, — заниженная цена в договоре. Нередко продавцы жилья обещают скидку, если вы согласитесь в договоре указать меньшую сумму. Иногда цифры разнятся в миллионы. Причина в том, что собственник, владеющий квартирой или домом меньше 5 лет, должен заплатить государству налог.

Мы попросили руководителя АН «КИАН» Ирину Монастырскую рассказать, чем грозит заниженная стоимость в договоре для покупателя и продавца.

В договоре купли-продажи, объясняет она, фиксируются основные моменты: стороны, цена объекта, условия передачи. Получается, цена в документах будет не соответствовать истине. И если возникнут споры по возникновению права, расторжению сделки, то в суде будет фигурировать цена из договора.

— В этом случае покупатель может пострадать, и ему вернут только ту сумму, которая указана. Никакие дополнительные расписки не являются документами, подтверждающими передачу и оплату объекта недвижимости, который был предметом договора, — объясняет собеседница.

Второй момент: в случае, если сумма занижена, покупатель не сможет получить полноценный налоговый вычет при покупке жилья.

Третье: если покупатель захочет продать квартиру в ближайшее время, то увеличит себе налог.

— Тут он воспользуется статьей Налогового кодекса и при продаже будет применять не вычет, а будет вычитать затратную часть.

А так как он пошел на сделку и существенно занизил цену при покупке, то при продаже он сам оказывается в сложной ситуации и увеличивает себе налог с продажи недвижимости. Потому что его уже его покупатель, например, может настоять провести договор по рыночной стоимости.

Либо его условия по ипотеке будет таковыми, что стоимость должна быть полной. Могу сказать, что в рамках ипотечных сделок фактически никаких занижений при оформлении невозможно.

Если вскроется, то продавец обязан заплатить налог и еще пеню за своевременную оплату.

Источник: https://ngs24.ru/news/more/65996721/

Как продать квартиру с долей материнского капитала

Покупка квартиры за маткапитал с двойным обременением

Продажа квартиры, приобретенной для семьи с использованием материнского капитала, – процесс достаточно сложный. Трудности связаны с тем, что в такой квартире по закону выделяются доли на всех членов семьи, в том числе несовершеннолетних.

Поскольку дети до 18 лет не имеют законного права принимать участие в юридических процедурах, то представителями их интересов выступают органы опеки. Если сделка будет проведена с дискриминацией прав несовершеннолетних, то она признается незаконной.

Если все дети совершеннолетние, согласие органов опеки не требуется.

Получение документов от органов опеки и попечительства

Первый шаг – обращение в органы опеки по месту расположения продаваемой недвижимости с просьбой о разрешении на продажу. Для этого необходимо собрать комплект документов – оригиналы и копии:

  • Заявление от родителей. Если один из них не может участвовать в сделке (умер или лишен родительских прав), предоставляют определенные документы. В заявлении детально описываются характеристики жилья, предназначенного для продажи.
  • Заявление от детей, получивших паспорта, о согласии на продажу старой квартиры или дома.
  • Паспорта участников сделки. Свидетельства о рождении детей младше 14 лет.
  • Свидетельство о регистрации жилья.
  • Кадастровый паспорт, техпаспорт.
  • Для жильцов квартиры – выписка из поквартирной карточки, для жильцов частного домостроения – выписка из домовой книги.
  • Справка об отсутствии долгов по платежам ЖКХ.
  • Справка о приобретаемой собственности. Существуют ситуации, в которых этот документ может не предоставляться. Первый вариант – оформление родителями нотариально заверенного обязательства предоставить соответствующие доли в будущем. Второй – предоставить документы о наличии другого жилья, площадь которого достаточна для выделения законной доли несовершеннолетним.

После получения полного пакета документации отдел попечительства обычно дает ответ в течение 30 дней. Существуют случаи, в которых работники службы опеки могут пойти навстречу и сократить установленные сроки. Уважительными причинами могут быть: приближение срока внесения предоплаты или окончание периода действия документов.

Работники органов опеки должны проанализировать изменение условий жизни детей. Если цель продажи жилья – улучшение санитарно-гигиенических и технических условий проживания, то проблем, скорее всего, не будет.

Площадь, полагающаяся каждому ребенку в соответствии с его установленной долей, может быть увеличена, но не уменьшена. Родители могут купить квартиру, площадь которой меньше предыдущей.

Однако в этом случае площадь, полагающаяся другим жильцам, например родителям, уменьшается, а доли несовершеннолетних детей остаются прежними. Сооружение должно полностью соответствовать санитарным нормам и СНиПам.

Способы продажи

Пути продажи недвижимости, купленной с использованием материнского капитала:

  • двойная сделка – реализация старой квартиры и покупка новой;
  • процедура обмена недвижимости;
  • продажа старого жилья для получения финансов, предназначенных для нового строительства;
  • продажа недвижимости с переводом финансовых поступлений на счета детей в долях, регламентированных законом.

Продажа жилья для обналичивания финансов и последующего использования для бытовых нужд невозможна.

Варианты совершения сделки

Поиск покупателей и совершение сделки могут вестись самостоятельно или с участием риэлтерской конторы.

Пошаговая инструкция по продаже квартиры, купленной на материнский капитал и содержащей доли несовершеннолетних детей:

  • Продавец собирает документы и находит риэлтерскую контору.
  • Продавец подает бумаги в органы опеки и попечительства, а риэлтор в это время подбирает подходящий вариант. Если одновременно предполагается и покупка, и продажа жилья, то риэлтор ищет сразу и покупателя, и продавца.
  • Проводится процедура оформления договора купли-продажи квартиры или другой недвижимости, купленной с использованием материнского капитала.
  • Участники сделок получают свидетельства о праве на новую недвижимость.

Для совершения сделки понадобится пакет документов, включающий:

  • гражданские паспорта продавца и покупателя;
  • свидетельства рождения детей до 14 лет;
  • техпаспорт на квартиру;
  • справку из ЕГРП;
  • свидетельство о праве собственности;
  • выписки из домовой книги или квартирной карточки;
  • выписку о задолженностях ЖКХ;
  • разрешение органов опеки и попечительства на продажу жилья.

Продажа квартиры, взятой в ипотеку с участием материнского капитала

Непростым вариантом является продажа недвижимости с ипотечным обременением, купленной с использованием семейного капитала. Покупатели редко соглашаются на такие рискованные варианты, поэтому их привлечь может только существенная скидка – 10% и более, по сравнению со среднерыночной стоимостью.

Для совершения сделки в данном случае понадобится участие не только органов опеки, но и банка, предоставившего залоговый кредит для покупки жилья. Существует несколько вариантов решения проблемы продажи ипотечной квартиры, купленной с участием материнского капитала:

  • Продавец выплачивает ипотеку, банк в Росреестре снимает с жилья обременение, далее сделка купли-продажи осуществляется без участия банковского учреждения. Для выплаты задолженности по ипотеке продавец может взять потребительский кредит. Недостаток этого способа – более высокий процент беззалогового кредита и более краткие сроки погашения.
  • Ипотечную задолженность может погасить покупатель. В данном случае, как и в прошлом, с недвижимости снимается ипотечное обременение, в ее дальнейшей продаже банк не участвует.
  • Запрашивается разрешение у банка на перезаключение ипотечного договора. В случае согласования все обязательства перед банковским учреждением (ежемесячные платежи, долги, пени) переходят к новому владельцу.

Риск для покупателя

Для покупателей сделка является довольно рискованной, поскольку, если органы опеки сочтут, что детские права были ущемлены, она будет признана незаконной. Аннуляция возможна не только сразу после оформления договора купли-продажи.

На протяжении трех лет после исполнения 18 лет ребенок, который считает, что его жилищные условия были ухудшены, может потребовать признания недействительности сделки.

Из-за такого высокого риска желающих приобрести такое жилье немного, поэтому цены на него обычно невысокие.

При покупке недвижимости на вторичном рынке у семьи с детьми покупатель должен обязательно поинтересоваться, не участвовал ли материнский капитал в ее приобретении. И если участвовал, то привлечение к сделке органов опеки – мероприятие, предусмотренное законом.

Источник: https://www.6543210.ru/info/kak-prodat-kvartiru-s-doley-materinskogo-kapitala/

Юрист-Профи
Добавить комментарий