Нужно ли разрешение соседей для организации магазина?

Что делать, если в соседней квартире открыли магазин или хостел?

Нужно ли разрешение соседей для организации магазина?

Вечная борьба – предприниматели, устроившие свой бизнес в жилом доме, и недовольные соседи. Текучка незнакомцев, клацанье входных дверей, разгрузка машин во дворе… Как понять, законно ли используется квартира соседа и куда обращаться, если это не так?

Когда можно?

Ст. 17 Жилищного кодекса РФ разрешает использовать жилое помещение для профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности. Для этого должны соблюдаться условия:

– гражданин должен пользоваться помещением на законных основаниях;

– он должен не нарушать права и законные интересы других граждан;

– жилье нельзя использовать для промышленного производства и миссионерской деятельности.

То есть на законных основаниях предприниматели вполне имеют право открыть аптеку или магазин в квартире. Но, во-первых, это должны быть помещения, переведенные из статуса жилых в нежилые. К тому же, им необходим отдельный вход.

А если квартира находится на втором этаже, то не только она, но и жилье под ней должно быть переведено в статус нежилого. Во-вторых, при размещении таких объектов в многоквартирных домах требуется согласие собственников жилья.

 

Часто предприниматели пренебрегают этим правилом и прибегаЮт к фальсификации документов. Ведь мало кто вспомнит — когда, во сколько и по какому вопросу было проведено собрание жильцов.

Фактически разрешен любой бизнес в сфере предоставления услуг, который не будет производить много шума, пыли и не станет раздражителем для соседей. Например, можно заниматься профессиональной или преподавательской деятельностью.

Предпринимательскую деятельность могут вести юристы, частнопрактикующие врачи, владельцы интернет-магазинов, фрилансы и др. Но если в соседней квартире устроили ткацкую мастерскую или, скажем, по ночам пилят дерево в промышленных масштабах, то согласно п. 3 ст.

288 Гражданского кодекса РФ такая деятельность запрещена.

Что с хостелами?

«Гостиничное» соседство далеко не всем по душе. Многие собственники жилья, чьими соседями являются хостелы, испытывают неудобство и беспокоятся. Присутствие чужих людей несет риски: никто не может поручиться за благонадежность постояльцев.

15 апреля 2019 года были приняты поправки к 17 статье Жилищного кодекса. Теперь в жилых помещениях нельзя предоставлять гостиничные услуги. Хостелам предложено до 1 октября этого года подыскать другие адреса или перевести занимаемые помещения в категорию нежилых.

Куда обращаться?

Если в жилом помещении ваши соседи устроили коммерческое предприятие, например, кальянную, хостел или массажный салон, первое, что необходимо сделать — зафиксировать факт использования квартиры не по назначению. К таким доказательствам могут относиться чеки или квитанции о приеме денег, рекламные буклеты с указанием адреса, показания свидетелей, видеозапись съемки того, что происходит в помещении.

Затем стоит разузнать, переведен ли объект из жилого фонда в нежилой. Можно также проверить эту информацию в Управлении Росреестра, правда, за это надо будет заплатить 100 рублей.

После того, как собраны доказательства, необходимо обращаться в структурные подразделения прокуратуры, которые по заявлению проведут проверку помещения. Затем в связи с незаконной предпринимательской деятельностью нужно идти в суд с иском о запрете осуществления такой деятельности.

Борис Башиловадвокатская палата города Москвы

За порядок также отвечает жилинспекция, которая имеет право возбудить дело об административном правонарушении. Можно попробовать обратиться Управление образования, если за стеной организован частный детский сад. К сожалению, не на каждый нужно получать лицензию, но кто знает, может быть, вашему горе-соседу она как раз нужна?

При организации кафе или бара на первом этаже обратитесь в Ростпотребнадзор. Заявление можно направить через сайт, заказным письмом либо отнести лично. В письме указываете все претензии и жалобы, просите провести замеры шума. Ростпотребнадзор обязан назначить дату, время и провести замеры.

Контрольный замер, на основании которого готовятся документы в суд, должен проводиться по согласованию с прокуратурой (согласовать мероприятие – проблема Роспотребнадзора) и с оповещением владельца источника шума. После того, как измерения подтвердили, что шум превышает допустимую норму, Роспотребнадзор предпишет устранить нарушеия.

Источник: https://www.cian.ru/stati-chto-delat-esli-v-sosednej-kvartire-otkryli-magazin-ili-hostel-292953/

Открываем магазин в частном доме или квартире

Нужно ли разрешение соседей для организации магазина?

  • Почему открыть магазин в частном доме выгодно
  • Какое помещение выбрать для открытия магазина
  • Какую систему налогообложения выбрать для открытия магазина
  • Пошаговый план открытия магазина в частном доме
  • Сколько можно заработать на деятельности продуктового
  • Сколько нужно денег для открытия
  • Какое оборудование обязательно для магазина
  • Какой ОКВЭД указать при регистрации бизнеса
  • Какие документы нужны для открытия бизнеса
  • Нужно ли разрешение для открытия

Открытие магазина в частном доме для многих предпринимателей обусловлено прежде всего значительной экономией на постоянных расходах — если помещение в собственности, то отпадает такая важная статья затрат как арендная плата. К тому же, для некоторых удобным является тот факт, что твое рабочее место находится рядом с тобой. Даже из дома выходить не нужно, достаточно открыть дверь в другую комнату — и ты уже в собственном магазине. Да и контролировать такой бизнес в разы проще, в случае найма рабочей силы…

Почему открыть магазин в частном доме выгодно

  1. Ваш дом или квартира на первом этаже находится в спальном районе города. Здесь особенно выгодна организация продовольственного магазина, если, конечно по близости нет конкурентов (в радиусе 200- 400м). Продуктовые магазины шаговой доступности всегда пользуются спросом.
  2. У вас в собственности есть дом, расположенный вблизи дороги с большим трафиком автомобилей. В таких местах выгодна организация цветочного павильона, магазина автозапчастей, магазина подарков (если речь идет о расположении магазина в черте города).
  3. Ваш дом или квартира находятся рядом с ВУЗом.

    Здесь выгодно открыть магазин канцтоваров, попутно оказывая услуги печати документов, ксерокопии и т.д.

Какое помещение выбрать для открытия магазина

Тем не менее, просто взять и организовать магазин в доме не получится. Помещение, которое планируется пустить под торговлю в соответствии с законом должно быть переведено из разряда «жилое» в разряд «нежилое».

Или, как еще принято говорить под вид разрешенного использования. Зачем это нужно? — спросите вы. Все дело в налогах и расценках за услуги. Налоги для жилых помещений и нежилых совершенно разные. Например, тарифы на электричество, могут отличаться значительно.

Налог на имущество, так же будет разным.

Сама процедура перевода под вид разрешенного использования может затянутся на несколько месяцев.

Если вы собираетесь открывать магазин в многоквартирном жилом доме, то потребуется разрешение жильцов данного дома, мол они не возражают против открытия магазина в их доме. Хотя в жилищном кодексе это не прописано, лучше не пренебрегать мнением жильцов дома, во избежании последующих жалоб и писем от них в администрацию города.

Далее необходимо подготовить помещение под магазин. Если вы собираетесь торговать продуктами питания, то в соответствии с требования СЭС в помещении должен быть отдельный вход с торца для загрузки поставляемых продуктов.

К помещению должны быть поведены канализация и водоснабжение. Обязательно наличие приточно-вытяжной вентиляции.

Отделку помещения следует осуществлять только с использованием материалов устойчивых к воздействию влаги, температуры и моющих средств.

Не стоит забывать и о подготовке прилегающей к магазину территории. Желательно сделать удобные подъездные пути, бетонное или асфальтное покрытие. Обязательна установка мусорного контейнера.

Какую систему налогообложения выбрать для открытия магазина

Обязательна и регистрация предпринимательской деятельности. ИП будет достаточно в большинстве случаев. Если же вы планируете торговать продуктами питания, а в прибавку к ним еще и алкоголем, то необходимо регистрировать ООО.

Так как лицензию на торговлю алкоголем можно только получить будучи являясь юридическим лицом. В качестве системы налогообложения самый оптимальный вариант — ЕНВД.

Более выгодного налогового режима чем «вмененка» для небольших магазинчиков сегодня не существует.

  1. Составление бизнес-плана.
  2. Анализ рынка.
  3. Регистрация бизнеса в налоговой службе.
  4. Заключение договор с поставщиками продукции.
  5. Приобретение оборудования для магазина.
  6. Принять на работу наемных сотрудников.
  7. Провести рекламную кампанию.

При нахождении магазина в оживленном месте и правильно выбранной концепции окупаемость бизнеса наступает в первые 6 месяцев. Чистая прибыль составляет 40-60 тыс. руб в месяц.

Сколько нужно денег для открытия

  • Оформление документации, получение разрешений – 25 тыс. руб.
  • Переоборудование жилого помещения в нежилое – 80 тыс. руб.
  • Приобретение оборудования – 100 тыс. руб.
  • Приобретение продукции – 150-300 тыс. руб.
  • Другие расходы – 25 тыс. руб.

Какое оборудование обязательно для магазина

В качестве оборудования для магазина служат витрины, стеллажи, морозильные камеры и холодильники при торговле продуктами. Выбор оборудования напрямую зависит от направления деятельности.

Какой ОКВЭД указать при регистрации бизнеса

Для розничной торговли в доме целесообразно использовать класс 47 подкласс 2. К примеру, для торговли овощами и фруктами ОКВЭД будет 47.21. Для реализации мяса и мясопродуктов – 47.22, рыбы – 47.23, напитков, в т. ч. Алкогольных – 47.25, иными продуктами – 47.29, оборудованием – 47.4, бытовыми товарами – 47.5. и ин.

Какие документы нужны для открытия бизнеса

Открытие магазина требует регистрации ИП или ООО. Вторая правовая форма выбирается в случае торговли продуктами питания и алкогольными напитками.

Для создания торговой точки в частном доме потребуется сменить назначение жилья: перевести из жилого в нежилой фонд. Также потребуется выполнить перепланировку помещения и узаконить действия.

Прекрасно, если в ходе ремонта в магазин будет выполнен отдельный ход. Также потребуется:

  • Получить разрешение в СЭС на эксплуатацию здания;
  • Оформить разрешение в пожарной инспекции;
  • Получить разрешение на торговлю у соседей.

При запуске магазина потребуется подписать разрешения у электриков, ЖЭКе.

Нужно ли разрешение для открытия

Необходимость получение дополнительных сертификатов и лицензий возникает при ведении определенного вида торговли. Так, к примеру, при реализации спиртных напитков потребуется получить лицензию, продуктов питания – сертификат качества.

Источник: https://abcbiznes.ru/biznes-idei/460-otkryvaem-magazin-v-chastnom-dome-ili-kvartire.html

Магазин на первом этаже жилого дома: когда законно и что делать

Нужно ли разрешение соседей для организации магазина?

Вопрос читателя. Наш новострой – это жилой дом без специальных встроенных нежилых помещений на первом этаже.

Владелец двух квартир на первом этаже демонтировал окно, сделав двери и крыльцо, хочет открыть продуктовый магазин.

В каком случае переоборудование квартиры под магазин – законно, а когда – незаконно? Куда обращаться, если жильцы не согласны на размещение магазина? Рина, Киев

Сооружение магазина на первом этаже может быть законным, если собственник делает все легально: перевел помещение из жилого в нежилое, а также получил необходимые разрешения государственных служб и городской администрации на проведение строительных работ. А теперь о том, как выяснить – сделал ли он все по закону.

Документы – на стол

Юристы рекомендуют для начала запросить у собственника ключевой документ – копию Технического паспорта. “Таким образом, мы убедимся в том, что функциональное назначение помещения определено как жилое (если это так – Ред.).

В дальнейшем, можно запросить у собственника помещения Разрешение местного Департамента Государственной архитектурно-строительной инспекции (ГАСИ) на перевод жилого помещения в нежилое и/или другие документы, если в помещении запланировано размещение отдельной входной группы“, – отметила ведущий юрист адвокатской фирмы Gorolegal Илона Кузина.

Читай также: Повысили ставки: аренда недвижимости на первых этажах дорожает

По ее словам, переоборудование квартиры под магазин законно, если оно санкционировано местным департаментом ГАСИ путем выдачи Разрешения на перевод жилого помещения в нежилое.

Если же в помещении планируется размещение отдельной входной группы, то собственнику необходимо получить исходные данные на проектирование (градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка, технические условия, задания на проектирование).

Если реконструкция

Процедура оформления реконструкции помещения предусмотрена Законом Украины “О регулировании градостроительной деятельности“.

В законе сказано, что для проведения законной реконструкции (оборудование отдельного входа) инвестору нужно провести регистрацию декларации о начале выполнения строительных работ, оформить новый технический паспорт на объект, подать пакет документов в Департамент экономики и инвестиций КГГА (в Киеве) для уплаты паевого взноса или освобождения от такой уплаты. Также нужна регистрация декларации о готовности объекта к эксплуатации и регистрация права собственности на уже нежилое помещение. Без всех указанных шагов работы по изменению фасада здания будут считаться незаконными.

Юристы напоминают: в Киеве чиновники городской администрации руководствуются при выдаче разрешений на проведение реконструкции помещений не только градостроительными нормами, описанными в законе, но и специальным “Положением о порядке перевода жилых помещений (жилых домов) в нежилые в городе Киеве“, утвержденным Решением Киевского городского совета от 23 июля 2015 г. №781/1645. Это несколько усложняет вопрос оспаривания жильцами дома строительства магазина (в случае, если жильцы массово выражают свое несогласие).

“Следует отметить, что действующим Положением осуществления перевода помещения в Киеве для получения разрешения от Департамента градостроительства и архитектуры КГГА владельцу формально не нужно больше получать согласие собственников смежных квартир или лица, осуществляющего управление многоквартирным домом“, – отметила Алла Скрипник, младший юрист ЮФ “Кушнир, Якимяк и Партнеры“.

Если жильцы против

Если жители жилого комплекса массово выражают протест против строительства магазина в доме, то в первую очередь они должны обратиться в обслуживающую организацию (ЖЭК) для получения всей информации по документам, которыми владеет инвестор будущего магазина.

Также готовится обращение в Инспекцию архитектурно-строительного контроля, чтобы инспектор посетил объект и проверил все документы и разрешения.

Кроме того, жильцы вправе получить письменное объяснение от КГГА относительно выданного разрешения на реконструкцию (если таковое было выдано). 

Если ни одно обращение не привело к решению вопроса, юристы рекомендуют подавать иск и решать конфликтную ситуацию уже в суде.

“Жители вправе обратиться в суд с исковыми требованиями о прекращении незаконных действий соседа, и о приведении фасада и других строительных конструкций и инженерных сетей объекта недвижимости в первоначальное состояние“, – подчеркнула Юлия Курило, партнер АО “СК Груп“.

“Если по результатам проверки (Инспекции архстройконтроля) будут выявлены нарушения, орган контроля может вынести предписание об их устранении, а также привлечь инвестора к ответственности. Однако в любом случае демонтаж/снос самовольной пристройки может происходить на основании решения суда“, – говорит Алла Скрипник.

Читайте полную версию статьи в журнале “Деньги“ № 22 от 23 ноября  2017 года. Номер можно купить онлайн.

Придбати журнал “Гроші“ № 22 від 23 листопада 2017 року українською мовою.

Источник: http://dengi.ua/archive/articles/301325-Magazin-na-pervom-etazhe-zhilogo-doma-kogda-zakonno-i-chto-delat

Как использовать собственную недвижимость в предпринимательской деятельности

Нужно ли разрешение соседей для организации магазина?

01 марта 2019 Пригодится для: Предприниматели

Если у вас есть квартира на первом этаже многоэтажки и вы хотите открыть магазин, кофейню, языковые курсы, нужно перевести её в нежилой фонд. В статье рассказываем, как.

Когда можно вести деятельность на дому

Если зарегистрированы предпринимателем, можете спокойно работать в своей квартире или доме (ст. 320 ГКУ), если вы: дизайнер, разработчик, маркетолог или другой digital-специалист; инфобизнесмен, бухгалтер-фрилансер, занимаетесь репетиторством или делаете хендмейд-изделия.

Главное, чтобы ваша деятельность не мешала соседям.

В законодательстве нет прямого запрета на использование собственной жилой недвижимости для предпринимательства, но запрещено использовать жилые дома «для нужд промышленного характера» и «для промышленного производства» (ст. 6 ЖКУ, ст. 383 ГКУ). То есть выпекать торты на продажу на дому нельзя.

Если ваша квартира на первом этаже многоквартирного дома и вы хотите переоборудовать её в офис под сдачу, магазин или парикмахерскую, сначала надо переоформить её из жилого в нежилой фонд.

Требования к домам и квартирам для перевода в нежилой фонд

Правила, по которым надо переводить жилую недвижимость в нежилой фонд, утверждают городские, районные, поселковые советы. Алгоритм перевода почти везде одинаковый, как и требования к такой недвижимости.

Никто не вправе запретить использовать вашу квартиру как вам хочется, но для перевода её в нежилой фонд жильё должно соответствовать требованиям:

  • находиться на цокольном или первом этаже, втором — если она находится непосредственно над нежилым помещением. Если квартира на третьем этаже, её тоже можно перевести в нежилой фонд и использовать как мастерскую или студию;
  • иметь возможность оборудовать отдельный вход и эвакуационный выход, пандус. Вход-выход должны быть изолированы от жилой части дома. Чтобы попасть в ваш магазин, посетители не должны заходить через подъезд дома;
  • в квартире не должен быть прописан ни её владелец, ни его семья. Вы не можете перевести половину квартиры в нежилой фонд и оборудовать там магазин и жить с семьёй в соседней комнате.

 Жилой дом не переведут в нежилой фонд, если:

  • в аварийном состоянии, обветшал, подлежит сносу или на текущий момент находится на реконструкции;
  • находится под арестом или в залоге;
  • это памятник архитектуры.

Это не исчерпывающий список требований, советы на местах могут придумать дополнительные условия.

Нельзя размещать в многоквартирных домах

Если переводите квартиру в нежилой фонд, чтобы открыть офис, магазин или стоматологический кабинет — это разрешённые бизнесы. Но есть список бизнесов, которым не место в многоквартирном доме:

  • объект промышленного характера;
  • общественный туалет;
  • похоронное бюро (если офис, то можно).
  • пункты приёма стеклотары;
  • предприятия и заведения, от деятельности которых возникает шум, вибрации, загрязнение постройки и окружающей территории;
  • пункты бытового обслуживания, на которых используют пожаро- и взрывоопасные вещества (можно — ателье, парикмахерские, мелкий ремонт техники, а вот если захотите оборудовать мастерскую по ремонту мебели и будете там красить стулья — так нельзя).

Что с соседями

Перспектива соседства с магазинами и кафе не порадует ваших соседей по дому: их пугает мусор, грызуны, насекомые, шум и запахи. Но в законодательстве не пописана процедура согласования их открытия в многоквартирном доме.  

Что предпринимателю делать с мусором

Ваш магазин или кафе не имеет отдельно выделенного земельного участка, а только придомовую территорию, которая относится к землям коммунальной собственности. Тогда для реконструкции квартиры и сооружения отдельного входа вам нужно согласование не только с местными властями, но и с жителями дома.

Если же в доме создано ОСМД, которое получило в пользование земельный участок, вопрос реконструкции обязательно надо обсудить на общем собрании с соседями и руководством объединения. Так как ОСМД самостоятельно принимает решение о выделении части земельного участка для переводимого нежилого помещения, например для лестницы или пандуса. Это и будет согласием на реконструкцию.

При перепланировке помещения или при ведении вашей деятельности имущество соседей или дом может пострадать, тогда придётся возмещать ущерб (ст. 7 ЗУ «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме»).

Потребовать с вас компенсацию могут через суд. Но сначала спецы ЖЭКа или управляющей компании с чиновниками из исполкома или администрации города должны составить акт и зафиксировать повреждения.

Если хотите спокойно вести бизнес, лучше наладить отношения с жильцами, ведь они могут жаловаться в ЖЭК, в инспекцию архитектурно-строительного контроля или потребовать через суд вернуть недвижимость в первоначальное состояние. А если есть решение суда, делать это вам придётся за свой счёт.

Что делать, чтобы перевести помещение в нежилой фонд

Первый шаг — подать документы в центр предоставления административных услуг, если в вашем городе такого центра нет — обратитесь в исполком. Список документов примерно такой:

  1. Заявление о переводе помещения в нежилое без определения функционального назначения.
  2. Копии свидетельства о праве собственности на жилое помещение с указанием всех совладельцев, в том числе несовершеннолетних (в этом случае потребуется ещё и решение опекунского совета). Обязательно заверьте их у нотариуса.
  3. Техническое заключение (акт) обследования помещения, квартиры, жилого дома, которое переводится в нежилое.
  4. Техпаспорт на дом или квартиру.

Вот примерный образец заявления:

Ещё у вас могут запросить справку из ЖЭКа, чтобы подтвердить, что в доме/квартире никто не живёт и не зарегистрирован, и письменное согласие собственника дома на дальнейшее его использование (это может быть ЖЭО, жилищно-строительный кооператив, ОСМД и т. д.).

На рассмотрение и утверждение решения по вашему запросу у чиновников есть 7 рабочих дней. Сначала документы рассмотрят в исполкоме или админцентре, потом передадут в управление или департамент градостроительства и архитектуры. А там уже утвердят решение.

Если с документами всё в порядке, вам выдадут разрешение на перевод вашего дома или квартиры в нежилой фонд.

Если найдут ошибки в документах, или вашу недвижимость нельзя перевести в нежилой фонд, или вы указали недостоверную цель использования, вам выдадут письменный отказ. Его можно обжаловать в суде.

После того как получите разрешение на перевод жилого помещения в нежилое, нужно определиться с функциональным назначением, что там будет размещаться —офис, магазин, аптека, кафе.

Обычно перевод предполагает ещё и проведение реконструкции помещения: обустройство отдельного входа, а также отвод участка на придомовой территории.

Второй этап — получить от чиновников исходные данные на проектирование:

  • градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка;
  • технические условия;
  • задание на проектирование.

Мы опишем общий порядок перевода жилого помещения в нежилое, но в разных областях и городах действуют свои порядки и процедуры перевода. Всё это ФЛП может сделать самостоятельно или доверить уполномоченному лицу, обратиться в компанию, которая возьмёт на себя бумажную работу.

Разрабатывается и утверждается проектная документация на строительство. Затем согласно закон «О регулировании градостроительной деятельности»:  

  • регистрируется декларация о начале строительных работ;
  • оформляют новый техпаспорт;
  • регистрируют декларацию о готовности объекта к эксплуатации;
  • регистрируют право собственности уже на нежилое помещение.

А ещё надо подать пакет документов в местное управление или департамент, которые занимаются вопросами перевода недвижимости в нежилой фонд, для уплаты паевого взноса или освобождения от такой уплаты.

Придётся ли вам платить паевой взнос и в каком размере, зависит от того, в каком регионе ваша недвижимость. Ведь размер паевого взноса устанавливают местные органы.

Размер указывают в договоре с облсоветом или горсоветом в процентах от сметной стоимости объекта строительства и его назначения (ст. 40 ЗУ № 3038).

Например, в Луцке для ФЛПФизическое лицо — предприниматель , который переоборудует квартиру под офис турфирмы, паевой взнос составит 2% от стоимости строительства, если это будет кафе, ресторан, магазин или гостиница — 5%, а если агентство недвижимости или нотариальная контора — 10%.

На что придётся потратиться

Придётся потратиться на составление плана реконструкции, саму перепланировку, шумоизоляцию и установку кондиционеров, оборудование отдельного входа — через подъезд к вам заходить не будут — и ремонт.

В нежилом помещении использовать газовые приборы нельзя, поэтому придётся делать отвод, это дополнительное время и затраты.

Для кафе придётся спроектировать и установить вентиляционную систему, она должна быть раздельной с системами дома.

Советуем предупредить жителей дома о ремонтных работах. Проводить их запрещено в рабочие дни с 19:00 до 8:00, а в праздничные и нерабочие дни — круглосуточно. Греметь дрелью и перфоратором в праздники и выходные можно, только если удастся получить согласие соседей.

Оплата коммуналки

После перевода квартиры или дома из жилого фонда в нежилой, чтобы платить за свет, воду, обслуживание территории, придётся перезаключать договоры с поставщиками услуг и оплачивать их по производственным тарифам для коммерческой недвижимости.

Налоги

Налог на недвижимость платят владельцы недвижимости физлица и юрлица (пп. 266.1.1 НКУ). Предприниматель уплачивает налог на недвижимость как физлицо (консультация в ЗІРЗагальнодоступний інформаційно-довідковий ресурс податкової, подкатегория 106.01).

Не облагаются налогом квартиры до 60 кв. м, а жилые дома до — 120 кв. м. А льготы по налогу не применяются, если ФЛП использует объект в предпринимательской деятельности, сдаёт в аренду, лизинг, ссуду.

На нежилую недвижимость льготы по налогу не распространяются независимо от вида деятельности ФЛП. Если жилую недвижимость перевели в нежилую, придётся уплачивать налог по ставкам, установленным местными советами, в размере не больше 1,5% минимальной зарплаты, установленной законом на 1 января отчётного года, за 1 кв. м базы площади объекта недвижимости.

Налог на землю. Платит его физлицо — собственник недвижимости.

Если речь о нежилом помещении в многоквартирном жилом доме, то налог на землю за площади под такими помещениями вы уплачиваете с учётом пропорциональной доли придомовой территории. А плательщиком земельного налога вы считаетесь с даты госрегистрации права собственности на недвижимость.

ФЛП-единщики, у которых земля в собственности под нежилым помещением, которое используется в хоздеятельности, освобождаются от уплаты земельного налога (п. 297.1 НКУ). 

А что если не переводить квартиру в нежилой фонд

Штраф за использование жилых помещений не по назначению скромный — от 17 до 51 грн (ст. 150 КоАП). Но если без согласований и перевода в нежилой фонд развернёте деятельность кафе, магазина или салона красоты, вас смогут оштрафовать службы, которые занимаются проверкой таких объектов.

Это касается как собственных, так и арендованных жилых площадей. 

К тому если физлицо использует жилое помещение в предпринимательской деятельности, даже если это сдача в аренду, его лишат льгот по уплате налога на недвижимость, так как недвижимость используется для получения доходов.

А если дойдёт до суда, могут обязать собственника жилого помещения перевести его в нежилой фонд в связи с его эксплуатацией не по назначению.

Предприниматели на общей системе не могут отнести к расходам платежи за аренду жилого помещения и коммуналку.

Расходы предпринимателя на общей системе

Источник: https://journal.ostapp.com.ua/articles/post/kak-ispolzovat-sobstvennuu-nedvizimost-v-predprinimatelskoj-deatelnosti

Бизнес в жилых домах: что делать, если кафе и магазины разрушают ваше здание — советы юриста

Нужно ли разрешение соседей для организации магазина?

Вначале следует отметить, что владельцы квартир многоквартирного дома или общежития являются совладельцами всех подвалов, чердаков, лестничных клеток и лифтов, независимо от того, приватизировали они свои квартиры или нет (Закон Украины “О приватизации государственного жилищного фонда”).

Что касается придомовой территории, то она может быть выделена на основании соответствующей градостроительной и землеустроительной документации и передана в собственность жильцам, ОСМД или управителю. Но на практике в старой жилой застройке этими вопросами никто не занимается. Земельный участок под домом и для его обслуживания является неоформленным и остается на балансе города или района.

Как пользоваться общей территорией

Органы местного самоуправления не имеют права без согласия владельцев приватизированных квартир продавать, сдавать в аренду или решать вопросы перестройки, надстройки, пристройки к нему сооружений, застройки лестничных клеток и въездных-выездных ворот, обустройства на фасадах домов специального технического оборудования промышленного назначения и т.п., за исключением проведения ремонтных работ в соответствии с законодательством. Если приватизация подвала здания, крыши или придомовой территории прошла без общественных слушаний и согласия жильцов дома, то она незаконна, и жильцам нужно обратиться в прокуратуру. Если подвал или придомовая территория были “приватизированы” на протяжении последних трех лет, есть шанс опротестовать действия в суде, а если три года прошли, то даже обращением в прокуратуру дело не решить.

Подпишитесь на канал DELO.UA

Перевод квартир в нежилой фонд

Для того, чтобы открыть на первом этаже здания кафе, ресторан или магазин (в жилых домах запрещена лишь производственная деятельность), нужно перевести недвижимость из жилого фонда в нежилой, но это можно сделать лишь при согласии жильцов дома. Следует отметить, что конкретного порядка, регулирующего процедуру перевода недвижимости из жилого фонда в нежилой, нет. И перевод из жилого в нежилой можно назвать условно законным. Скорее по принципу разрешено то, что не запрещено.

Что касается каких-либо ограничений для домов-памятников архитектуры, то их нет. Главное, чтобы действия собственников не несли угрозы для самого памятника архитектуры.

После получения согласия владелец помещения обращается в КГГА (Департамент жилищно-коммунальной инфраструктуры и Департамент экономики и инвестиций), где заключается договор на оплату паевого взноса, после чего рассматривается заявление собственника на перевод жилого помещения в нежилое. В случае позитивного решения владелец оплачивает паевой взнос, получает распоряжение о переводе помещения и регистрирует право собственности на новый объект.

Перепланировка помещений

Владельцы и арендаторы помещений могут проводить переоборудование и перепланировку жилых и подсобных помещений, балконов и лоджий по соответствующим проектам, но также с разрешения жильцов и органа местного самоуправления. Для получения разрешения на проведение строительных работ нужно обращаться в архитектурно-строительную инспекцию (ГАСИ).

Но если недвижимость была переведена из жилого фонда в нежилой без ведома жильцов более трех лет назад и жильцы решили пожаловаться на это только сейчас, то в суде невозможно будет что-либо доказать, так как суд формально закроет дело на основании сроков исковой давности.

Без разрешения ГАСИ возможна перепланировка, но только с сохранением несущих конструкций, без превышения допустимых нагрузок на перекрытия, стены и фундамент и при условии соблюдения архитектурно-планировочных требований, государственных строительных норм и местных правил застройки.

Контроль за выполнением строительных работ осуществляет ГАСИ и Бюро технической инвентаризации (БТИ), которое проводит после завершения законных работ техническую инвентаризацию.

Если ситуация касается домов, признанных памятниками архитектуры, то для проведения каких-либо строительных работ капитального характера, в том числе реконструкции и реставрации, необходимо получить разрешение ГАСИ.

Куда жаловаться на нарушения предпринимателей

Если жильцы подозревают, что перепланировка проводится незаконно, сносятся несущие конструкции, у жильцов в связи с этим начали трескаться стены, то первым делом нужно обратиться в районную администрацию и ЖЭК (управляющую компанию). С участием специалистов этих организаций составляется акт и фиксируются факты повреждений (например, трещин на стенах), если таковые есть.

За самовольную перепланировку предусмотрен штраф в размере от одного до трех необлагаемых минимумов доходов (17-51 грн!!!) и предупреждение (на должностных лиц — от трех до семи необлагаемых минимумов доходов граждан.

Чтобы потребовать компенсацию за нанесенный ущерб, нужно провести техническую (строительную) экспертизу, на основе которой и будет проведена оценка.

Такая экспертиза проводится во время судебного разбирательства. Все экспертизы, которые будут проведены до суда, будут расцениваться как заключение специалиста.

После проведения этих процедур и на основании их результатов жилец сможет обратиться в суд.

Кроме того, если будет установлено, что работы по перепланировке проводились без строительного разрешения, то жильцы могут обратиться в суд с иском о приведении помещения в первичное состояние. В таких случаях судебная практика будет исходить из того, каким образом нарушено право жильца, и из принципа частной собственности ресторана или кафе.

Шансов выиграть дело, скорее всего, будет мало. В моей практике было дело с положительным судебным решением. Суд обязал за свой счет привести подвальное помещение в первичное состояние. Но решение суда до сих пор не выполнено. Опять же, по причине бездействия сотрудников исполнительной службы и коррупционных действий со стороны владельцев ресторана.

Иногда ресторан (кафе) захватывает часть помещений общего пользования, например, незаконно переносит оборудование теплопункта в другое помещение, а сам теплопункт занимает. Тогда есть большие шансы выиграть дело и за счет ресторана все восстанавливается.

Когда мешает шум

В случае, если жильцам дома мешает шум от заведений (или их оборудования — Ред.), размещенных в жилом доме, а также испарений (если в доме размещена химчистка), нужно решать вопрос через санэпидслужбу.

Для этого жилец должен предоставить доступ к своему жилью, вызвать полицию и сотрудников СЭС и зафиксировать уровень шума или испарений. Полиция составит протокол об административном правонарушении. При этом жилец должен добиться, чтобы контролирующий орган через суд получил доступ к заведению, которое проверяют.

После этого жилец должен добиваться устранения нарушений, с учетом регламента уровня шума в жилом доме.

В случае, если владелец заведения решит схитрить и, например, сделать музыку тише на момент приезда полиции, патрульные должны опросить соседей, которые подтвердят факт нарушения.

Источник: https://delo.ua/econonomyandpoliticsinukraine/biznes-v-zhilyh-domah-chto-delat-esli-kafe-i-magaziny-razrushaju-308403/

Бизнес или жизнь: собственники квартир отказываются от магазинов-соседей

Нужно ли разрешение соседей для организации магазина?

Жильцы дома на Горького, 26 забили тревогу, когда к одному из окон на первом этаже построили лестницу. Здесь должен был быть вход в магазин. Ольга Секисова/«Берёзовский рабочий»

В начале июня в России вступили в силу поправки в Жилищный кодекс, ужесточающие правила перевода жилых помещений в нежилые в многоквартирных домах.

Нововведения призваны защитить интересы и комфорт жильцов, которые нередко страдают от неудачного соседства с офисом или магазином.

Поэтому предпринимателям проще открывать точки в торговых центрах: жильцам теперь намного легче отказаться пускать бизнес в жилой дом. Прецеденты уже есть.

Лестница в окно

Одна из таких историй произошла в Берёзовском – о ней рассказали журналисты газеты «Берёзовский рабочий». Собственник угловой квартиры в доме на Горького, 26, оформил документы и получил разрешение администрации на её перевод в нежилое помещение ещё пять лет назад. А в этом году решил наконец воспользоваться им и открыть магазин.

Когда соседи увидели, что к одному из окон построена лестница, то позвонили в мэрию, управляющую компанию и в местные СМИ. На стихийном собрании в присутствии корреспондентов люди возмущались и тем, что их не спросили, и тем, что это вызовет определённые неудобства.

Посетители, поднимаясь на крыльцо, будут видеть всё, что находится в квартире через стенку, да и состав общего имущества, если вместо окна сделают дверь, уменьшится.

Решить конфликт интересов мирно не получилось: березовчане отказались поддерживать бизнес-идею соседа. Как рассказал директор по правовым вопросам управляющей компании «ЖКХ-Холдинг», обслуживающей дом, Константин Чикуров, в суд подано исковое заявление об аннулировании выдачи разрешения о переводе помещения из жилого в нежилое.

Алексей Кунилов

«Нежелательный сосед»

Федеральный закон № 116-ФЗ, вступивший в силу 9 июня этого года, в СМИ окрестили «законом о нежелательных соседях»: с его появлением у жильцам многоквартирных домов стало проще остудить желание коммерсантов открыть в их доме магазин или пивную.

Во-первых, для смены статуса квартира должна находиться на первом этаже. Можно и на втором, но только если под ней – тоже нежилое помещение. Кроме того, новые правила требуют обязательного наличия отдельного доступа в помещение.

Предположим, есть техническая возможность это сделать.

Но! Устанавливая новый вход, владелец тем самым уменьшает площадь общего имущества дома, так что этот вопрос он должен вынести на общее собрание и получить согласие всех (!) собственников в доме.

Идём дальше. Для смены статуса квартиры потребуется письменное согласие собственников всех примыкающих к помещению квартир – то есть имеющих общую с ним стену или расположенных над и под ним. Если хотя бы один собственник будет против – ничего не выйдет.

Остальные соседи выражают своё мнение на общедомовом собрании. Если в доме несколько подъездов, то для кворума участникам собрания должно принадлежать не меньше половины от общего количества в доме и не меньше 2/3  собственников, живущих в «проблемном» подъезде.

Если подъезд в доме один, то нужно не меньше 2/3  от общего количества собственников в доме. Чтобы принять решение, достаточно будет простого большинства участников собрания – то есть больше 50 процентов.

Словом, бизнесмену, желающему превратить квартиру в магазин, мини-кафе или салон красоты, придётся пройти целый квест.

– Эти изменения в законодательстве были продиктованы необходимостью, – комментирует юрист юридического агентства «DF» Вадим Нагуманов.

 – Огромное количество обращений в прокуратуру и жилинспекцию связаны как раз с тем, что люди недовольны соседством с офисами и магазинами: громкая фоновая музыка, шумное оборудование, толпы посетителей.

Если в магазине продают спиртные напитки, то у входа часто собираются шумные компании.

Таких жалоб по-прежнему много – достаточно зайти на сайт «Городской контроль» в Нижнем Тагиле. «Пивной магазин. Работает до 3 ночи в будни, до 5 утра в выходной. В жилом многоквартирном доме, где собственники после рабочего дня хотят отдыхать в тишине.

Разгрузка пивного продукта происходит после 23.00». «Супермаркет. Шум системы охлаждения и кондиционирования, сравнимый с шумом самолёта, заходящего на посадку. Это просто невыносимо, спать невозможно. Открывать окна для проветривания нельзя».

Одни проблемы получается решить после вмешательства администрации и надзорных органов, другие – только через суд. Так, на днях в том же Нижнем Тагиле суд обязал закрыть магазин в многоквартирном доме, где продавались на разлив автомасла и другие легковоспламеняющиеся смеси.

Закрытия пожароопасного магазина жильцы добивались больше года.

В новых микрорайонах застройщики изначально проектируют жилые дома так, чтобы коммерческие помещения на первых этажах не мешали соседям: с отдельными входами и парковками, с повышенной звукоизоляцией. Но как быть с «хрущёвками» и «брежневками», где магазины не были запланированы, но теперь есть?

– Сегодня весь малый бизнес занимает первые этажи многоквартирных домов, и полностью запретить предпринимателям эту уже сложившуюся за много лет практику – значит поставить предпринимателей под угрозу разорения,- говорит Вадим Нагуманов.

– Но на федеральном уровне нужны постепенные законодательные изменения, которые позволили бы свести к минимуму конфликты между жильцами многоквартирных домов и владельцами коммерческих помещений в этих домах. Первые подвижки в этом направлении уже есть.

Давно обсуждается запрет розничной продажи алкогольной продукции в помещениях многоквартирных домов, переведённых из жилых в нежилые. В Курганской области такой закон уже принят, он вступил в силу с января этого года.

  • в №144 от 13.08.2019 

Источник: https://www.oblgazeta.ru/society/communal-services/43311/

Юрист-Профи
Добавить комментарий