Незаконная перепланировка квартиры, не затрагивающая несущие стены

Незаконная перепланировка квартиры, не затрагивающая несущие стены

Действующие правила перепланировки изрядно ограничивают фантазию многих владельцев квартир в типовых домах. Эти ограничения приняты не случайно, ведь перепланировка квартиры не должна создавать угрозу безопасности проживания в доме.

Итак, что запрещено при перепланировке жилого помещения, на соблюдение каких правил стоит обратить внимание при подготовке к проведению перепланировки квартиры?

Конечно же, не допускаются любые работы, которые ухудшают эксплуатационные характеристики вашего дома. Поскольку вы проживаете не в индивидуальном коттедже, а в типовой городской квартире, то и при проведении перепланировки помещений должны учитываться не только ваши предпочтения, но и интересы ваших соседей, и соблюдаться безопасность проживания.

Например, если вы планируете объединить помещения, первым делом поинтересуйтесь – не является ли стена между ними несущей, поскольку демонтаж несущих стен (не только полный, но даже частичный)  – относится к запрещенным перепланировкам. Самые безобидные последствия таких работ – появление трещин на стенах, а в некоторых случаях – демонтаж несущей стены может привести и к ее обрушению. 

На фото показан пример того, что бывает при перепланировке, проведенной с нарушениями. В данном случае имело место устройство непроектного проема в несущей стене этажом ниже, что вызвало растрескивание бетона.

При перепланировке кухни с объединением кухни и комнаты в гостиную жилищная инспекция откажет в согласовании данных работ, если на кухне установлена не электрическая, а газовая плита. Чтобы избежать этого, придется разделить помещения сдвижной перегородкой.

Допускается только устройство проемов в несущих стенах – после проведения инженерного обследования стены (в том числе и на смежных этажах) инженером из проектной организации-автора дома (например ГУП МНИИТЭП).

В перечень работ, на которые вам также не удастся получить разрешение, входят работы, в результате которых затрудняется доступ к отключающим устройствам общедомовых коммуникаций. Если при ремонте квартиры не будет обеспечено доступ к инженерным коммуникациям, то согласовать или узаконить перепланировку будет невозможно.

Даже если, к примеру, вид газовой трубы портит вам интерьер кухни, следует учесть то обстоятельство, что ГУП Мосгаз категорически против “замуровывания” труб в стену, поскольку в данном случае при утечке газа он скапливается в ограниченной полости. что в случае возгорания может привести к трагическим последствиям.

К тому, что запрещено при перепланировке квартиры, относятся и работы по переносу ванной комнаты, санузла, кухни со сменой функционального назначения помещений. Каким бы соблазнительным не казался вам вариант перепланировки с переносом кухни в комнату или на балкон – от проведения таких изменений лучше сразу отказаться. 

Перепланировка с переносом кухни или ванной комнаты возможна только при соблюдении определенных условий, например, если ваша квартира расположена на первом этаже жилого дома, а под будущей кухней не будет расположено жилых помещений. Во всех остальных случаях перенос кухни относится к тому, что запрещено при перепланировке, и получить разрешения на него вам не удастся.

Жилищная инспекция также не согласует перепланировку, если ваш дом значится в списке на снос. Не получится узаконить и перепланировку по объединению балкона и комнаты или балкона с кухней, если проект не предусматривает установки раздвижных перегородок.

К тому, что запрещено при перепланировке квартиры относятся работы, затрагивающие систему вентиляции. 

Для тех, кто только готовится к проведению перепланировки будет полезно знать, что если вы самовольно выполнили перепланировку квартиры, то в некоторых случаях можно будет в дальнейшем согласовать уже выполненные работы “задним числом”.

Законодательством предусмотрена ответственность за незаконную перепланировку квартиры.

Вас обяжут выплатить административный штраф, а затем выпишут требования вернуть квартире прежний вид, в соответствии с действующим поэтажным планом БТИ, либо согласовать в установленном порядке.

Подробный список о тех работах которые запрещено проводить при перепланировке вы можете прочитать в постановлении правительства Москвы № 508-ПП

Выдержка из Приложения 1 Постановления 508-ПП в редакции 840:

“11. При производстве работ по переустройству и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах не допускается:

11.1. Ухудшение условий эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе затруднение доступа к инженерным коммуникациям, отключающим устройствам и другие мероприятия (работы), вызывающие ухудшения условий эксплуатации многоквартирного дома и проживания граждан.

11.2. Переустройство помещений или смежных с ними помещений, при котором они могут быть отнесены в установленном порядке к категории непригодных для проживания.

11.3. Нарушение прочности, устойчивости несущих конструкций здания, при котором может произойти их разрушение.

11.4. Установление отключающих или регулирующих устройств на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими может оказывать влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях.

11.5. Ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции.

11.6. Увеличение нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир.

11.7. Перенос радиаторов отопления, подключенных к общедомовой системе горячего водоснабжения и (или) центрального отопления, на лоджии, балконы и веранды.

11.8. Устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления.

11.9. Нарушение требований строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности для многоквартирных домов.

11.10. Устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами.

11.11. Устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов (в многоквартирных домах типовых серий).

11.12. Перевод технических подполий в подвалы.

11.13. Устройство лоджий и террас на вторых и выше этажах.

11.14. Переустройство и (или) перепланировка чердака, технического этажа, относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.

11.15. Мероприятия (работы) по переустройству и (или) перепланировке в домах, признанных в установленном порядке аварийными.

11.16. Проведение работ, затрагивающих внешний облик многоквартирных домов и жилых домов, в том числе устройство мансардных окон, а также изменения габаритов жилых помещений (для объектов, обладающих признаками объекта культурного наследия).

11.17. Устройство проемов между жилыми комнатами и газифицированными кухнями без плотно закрывающейся двери.

11.18. Объединение газифицированного помещения с жилой комнатой”

Частые вопросы о запрещенных перепланировках

Почему запрещено расширять ванную или санузел на площадь кухонь и жилых комнат?СНиП 2.08.01-892.6. Вход в помещение оборудованное унитазом, непосредственно из кухни и жилых помещений (кроме жилых помещений, предназначенных для семей с инвалидами) не допускается.

Не допускается размещение уборной и ванной (или душевой) непосредственно над жилыми комнатами и кухнями. Размещение уборной и ванной (или душевой) над кухней допускается в квартирах, расположенных в двух уровнях. Не допускается крепление приборов и трубопроводов непосредственно к межквартирным стенам и перегородкам, ограждающим жилые комнаты.

Источник: http://www.pereplanirovkamos.ru/chto-zapresheno-pri-pereplanirovke.html

Неузаконенная перепланировка

Незаконная перепланировка квартиры, не затрагивающая несущие стены

Сегодня все еще часто в жилых и нежилых объектах недвижимости, расположенной в жилых домах встречается неузаконенная перепланировка. 

В данной статье рассказывается о последствиях неузаконенной перепланировки квартиры и нежилого помещения, а также о путях согласования выполненных работ «по факту».

В жилищном законодательстве  перепланировкой помещения считаются ремонтные работы, в результате которых изменяется конфигурация помещений и возникает отличие фактической планировки от документов БТИ. Кроме этого, перепланировкой считается устройство и изменение конструкции полов.

Работы по перепланировке помещения требуется согласовывать. 

Планировочное решение в учетной документации

Единственно верное планировочное решение объекта недвижимости, расположенного в Москве содержится в учетной документации БТИ, которой является технический паспорт или поэтажный план с экспликациейк этому плану.

Пример документации БТИ

Для жилых и нежилых помещений, расположенных в Подмосковье, кроме БТИ, учетные документы могут предоставляться более широким спектром организаций, имеющих на это необходимые полномочия.

Так как ответственность за неузаконенную перепланировку ложится на текущего собственника, при любых операциях с недвижимостью требуется учитывать возможность наличия самовольно выполненных ремонтных работ. Как установить факт незаконной перепланировки, рассказано в этой статье.

Чем грозит неузаконенная перепланировка 

Работы по переустройству и перепланировке требуется согласовывать.

Неузаконенная перепланировка – то есть проведенная самовольно и без подготовки проектной документации, учитывающей регламент и все действующие требования санитарных и строительных норм, может повлиять на условия проживания, функционирование инженерных коммуникаций и прочность всего здания.

В особенности это касается изменения несущих конструкций и проведения работ в зданиях с деревянными и смешанными перекрытиями

Как показала практика нашей компании, неузаконенная перепланировка квартиры или нежилого помещения в подавляющем большинстве случаев содержит мероприятия, которые не могут быть согласованы.

К видам работ, которые невозможно согласовать часто относятся:

  • Любые работы, приведшие к ухудшению условий эксплуатации дома и проживания граждан.
  • Нарушение прочности и устойчивости несущих конструкций.
  • Демонтаж или урезание каналов вентиляции.
  • Увеличение нагрузки на несущие конструкции свыше положенных.
  • Перенос радиаторов отопления на лоджии и балконы.
  • Устройство теплых полов с подогревом от общей тепловой магистрали или горячего водоснабжения.
  • Объединение газифицированной кухни с жилой комнатой, или проем между ними без двери.
  • Штробление в несущих стенах.
  • другие виды работ. 

​На плане БТИ неузаконенная перепланировка отображается в виде красных линий.

Примеры неузаконенной перепланировки в документах БТИ

Кроме рисков нарушения целостности конструкции, неузаконенная перепланировка может привести к существенным финансовым потерям.

В случае выявления самовольно выполненных работ каждому из собственников предстоит выплатить штраф, но кроме этого потребуется либо согласовать выполненные работы «по факту» либо вернуть помещение в состояние, соответствующее учетной документации. На это отводится ограниченное время, а работы предстоит выполнять за свой счет.

Штраф за самовольно выполненные работы, который выплачивается в любом случае, для физических лиц составляет от 2000 до 2500 рублей, а для юридических лиц сумма может достигать 350 тысяч рублей.

Примеры документов о санкциях к нарушителям

Кроме того, недвижимость с неузаконенной перепланировкой при любых юридических действиях доставляет существенные сложности – так, при оформлении кредита или ипотеки помещение с самовольно выполненной перепланировкой может привести к отказу в оформлении сделки со стороны банка.

В случае игнорирования требований надзорного органа, осуществляющего контроль в сфере перепланировки, против нарушителя возбуждается судебное производство. Согласно п.5 ст. 29 ЖК РФ, суд вправе лишить нарушителя права собственности, выставив объект недвижимости на публичные торги и компенсировать из полученной суммы расходы на восстановительные работы.

Устранить риски и избежать последствий за самовольно выполненные ремонтные работы в квартире или нежилом помещении возможно, узаконив выполненные работы.

Согласование выполненных работ в Москве 

Основным документом, регламентирующем процесс и допустимые мероприятия по перепланировке и переустройству в многоквартирных домах г. Москвы является  508-е Постановление Правительства города. Кроме этого, при согласовании ремонтных работ учитываются действующие санитарные и строительные нормы.

На сегодня, в Москве существует возможность согласовать и только запланированные, так и выполненные ремонтные работы с перепланировкой и/или переустройством помещений.

Работы, соответствующие действующему регламенту, санитарным и строительным нормам, согласовать «по факту» возможно, оформив необходимую проектную документацию.

Для узаконивания ремонтных работ в сформированный комплект документов через МФЦ направляется в надзорный орган, которым является Государственная  Жилищная Инспекция г. Москвы. 

О согласовании выполненной перепланировки нежилых помещений в жилых домах и отдельно стоящих зданиях подробнее описано здесь.

Для согласования выполненных ремонтных работ в квартире разрабатывается проектная документация в составе технического заключения «О допустимости и безопасности ранее выполненных работ».

Пример технического заключения на выполненные работы

Если мероприятий, затрагивающих несущие конструкции многоквартирного дома, не выполнялось, то техническое заключение может быть разработано любой организацией с допуском СРО (например, нашей). В случае, если несущие конструкции были затронуты, техническое заключение разрабатывается автором-проектировщиком дома либо замещающей его организацией. 

При наличии всех документов, согласовать ремонтные работы возможно самостоятельно, о чем подробнее написано в этой статье

Несогласованная перепланировка в Подмосковье 

В сфере согласования перепланировки, надзорным органоном в Московской области, является Управление Архитектуры и Градостроительства в лице Администрации города (городского округа). 

В преобладающем большинстве районов Подмосковья внутренний муниципальный регламент, не предусматривает узаконивания ранее выполненных работ. Согласовать перепланировку «по факту» возможно и в этом случае, но на основании решения суда, для чего потребуется разработать судебное техническое заключение. 

В некоторых случаях надзорными органами Московской области допускается согласование выполненных работ по регламенту запланированных.

Подробнее о различиях в согласовании выполненных работ в Москве и Московской области возможно узнать в этой статье.

На все вопросы по перепланировке смогут ответить специалисты нашей организации. Имея необходимый допуск СРО, наши специалисты смогут не только разработать необходимую проектную документацию, но и согласовать перепланировку «под ключ».

Укажите, в каком объеме требуется участие нашей организации, и вышлите на нашу электронную почту план помещения в состоянии «до перепланировки» и эскиз выполненных/запланированных мероприятий. Кроме этого, необходимо будет оставить в письме контактный номер телефона для связи и адрес объекта.

Помимо электронной почты, вопросы возможно задать на нашем сайте (в специальной форме вопрос-ответ), задавать специалистам в онлайн-чате и по телефону.

Источник: http://www.pereplanirovkamos.ru/neuzakonennaya-pereplanirovka.html

Кто контролирует перепланировку в квартирах?

Незаконная перепланировка квартиры, не затрагивающая несущие стены

Незаконная перепланировка жилых помещений — это довольно частое явление в нашей жизни. Нерадивые жильцы перестраивают квартиру по своему усмотрению, не задумываясь о том, что такие работы угрожают целостности здания. Таких строителей не пугает ответственность и довольно крупный штраф за проведение несанкционированных работ.

В этой статье мы расскажем куда жаловаться, если соседи проводят незаконную перепланировку. Кроме того, осветим основные моменты, которые необходимо знать обычным людям.

Чем опасна перепланировка?

Сразу стоит отметить, что не вся перепланировка считается незаконной. В некоторых случаях согласование ремонтных работ не требуется. Сюда входят незначительные изменения, вносимые в конструкцию жилого помещения. Например, замена окон или дверей, сантехники, другие работы, которые не оказывают влияние на целостность строения.

Однако, некоторые люди, стремясь улучшить жилищные условия, сносят несущие стены, переоборудуют лоджии и объединяют кухни с жилыми комнатами. Такие действия нужно обязательно согласовывать в БТИ или отделе архитектуры. Рассмотрим, чем грозит незаконная перепланировка другим жильцам дома:

  • снос несущих конструкций может привести к обрушению здания. В этом случае возрастает нагрузка на другие несущие опоры, в результате пострадает квартира не только горе-строителя, но и соседей;
  • если затрагиваются вентиляционные шахты, ухудшаются условия проживания всех жильцов подъезда;
  • при переоборудовании лоджии в помещение пригодное для проживания, люди переносят туда батареи центрального отопления. В результате соседи будут мёрзнуть зимой, ведь эффективность их теплоносителей заметно снизится;
  • объединение кухни с жилыми комнатами оказывает прямую угрозу жизни проживающих в квартире людей. Кроме того, перенос и подключение газовых плит осуществляют только представители соответствующей службы.

За такие действия нерадивого жильца ждёт административная ответственность, в частности, денежный штраф.

Куда обращаться?

Разобравшись, чем могут грозить несанкционированные строительные работы, имеет смысл рассказать, куда жаловаться, если соседи затеяли незаконную перепланировку.

Для начала попробуйте договориться с соседями по-хорошему. Напомните об ответственности за незаконную перепланировку и посоветуйте согласовать проводимые работы.

Согласование требует финансовых вложений, поэтому соседи могут не внять уговорам и продолжат перекраивать квартиру по своему усмотрению. Что делать в этом случае? Обращайтесь в управляющую компанию. В обязанности этой организации входит не только взимание с жильцов платежей за услуги, но и контроль за техническим состоянием здания.

Если «управленцы» не смогут разобраться в проблеме, отправьте жалобу в территориальную Жилищную инспекцию. В жалобе необходимо указать свои паспортные данные и контактную информацию. Затем нужно изложить суть проблемы, при этом отметить, кто именно делает незаконную перепланировку. Будет неплохо, если жалобу подпишут другие жильцы дома.

Последней инстанцией, куда стоит обращаться, является суд или прокуратура. Это самое неблагоприятное развитие событий для «самовольщика». В этом случае, гражданская ответственность будет намного строже.

Штрафные санкции

Раз мы затронули ответственность, поговорим о том, какой полагается штраф за незаконную перепланировку квартиры.

Размер денежного взыскания фиксированный – 2 000-2 500 рублей с физического лица. Для организаций штраф за незаконную перепланировку доходит до 50 000 рублей.

На первый взгляд сумма незначительная, но это не единственная ответственность за переустройство жилого помещения. Если проблема разбирается в судебном порядке, то будет назначена строительно-техническая экспертиза, оплачивать услуги придётся ответчику.

Кроме того, если затронуты несущие конструкции, то помимо штрафа суд назначит горе-строителю приведение жилплощади в первоначальный вид. Повторный ремонт влетит в тугую копеечку, поэтому мы советуем перед проведением перепланировки обратиться в местное БТИ и поинтересоваться, что можно делать, а от чего лучше воздержаться. Кроме того, техники БТИ помогут составить план проводимых работ.

Разобравшись, что делать и чем грозит незаконная перепланировка, перейдём к жизненным ситуациям, когда можно столкнуться с этой проблемой.

Приобретение квартиры

Покупка квартиры с незаконной перепланировкой перекладывает ответственность за эту процедуру на нового владельца. В этом случае, собственнику грозит штраф или приведение квартиры в первоначальное состояние в соответствии с техническим планом.

Поэтому рекомендуем перед заключением сделки, тщательно проверить техническую документацию жилого помещения и сравнить план с реальным положением вещей. Обратите внимание, что незаконная перепланировка не помешает владельцу продать квартиру. Эта процедура не противоречит действующему законодательству.

Стоит отметить, что на техническом плане можно обнаружить красные линии. Это говорит о том, что владелец пытался узаконить перепланировку, и даже вызвал техника БТИ (красные отметки оставлены этим специалистом).

В этом случае поинтересуйтесь, что помешало довести процедуру до конца.

Если красные линии на плане не затрагивают несущих конструкций (выделены на плане жирной чертой) такую перепланировку можно узаконить самостоятельно.

Если снесены несущие конструкции, перенесён санузел или кухня, лучше не связываться с такой квартирой. Не всю планировку можно согласовать после проведения, а расходы на восстановление жилплощади сильно ударят по карману.

В любом случае, если вы обнаружите несоответствие в техническом плане, то это повод выторговать у продавца значительную скидку. Связываться с такой квартирой или нет, остаётся на ваше усмотрение.

Продажа квартиры

Бывает и обратная ситуация: прожив всю жизнь в квартире и решив её продать, люди сталкиваются с тем, что предыдущие владельцы сделали перепланировку, «забыв» внести изменения в технический план. Здесь остаётся два варианта: оплатить штраф и узаконить перепланировку самостоятельно или сообщить об этом покупателю.

Первый вариант означает потерю времени: согласование занимает около двух месяцев. Зато понесённые расходы можно включить в стоимость квартиры. Второй вариант — это переложить ответственность на покупателя. Такой подход сильно «облегчит» стоимость квартиры. Возможен и компромиссный вариант, когда расходы на согласование перепланировки будут разделены между заинтересованными сторонами.

Обратите внимание, что не каждый покупатель согласится брать на себя ответственность за несанкционированную перепланировку, поэтому рекомендуем заранее привести в порядок всю техническую документацию перед продажей квартиры.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:

Источник: https://yuristznaet.ru/kvartira/nezakonnaya-pereplaniroa.html

Перепланировка проверяет жилищная комиссия что

Между тем, когда в суд обращаются именно граждане, а не надзорные инстанции, к исковому заявлению требуется приложить результаты обращений в Жилищную инспекцию и прокуратуру, доказав тем самым, что досудебный порядок урегулирования спора был пройден надлежащим образом.

К заявлению прикладываются документы, в которых отражено состояние жилья до начала перепланировки, а также после нее. Это позволит избежать сомнений в том, что нарушение строительных норм действительно имеет место. Не лишними будут результаты экспертизы, которые подтвердят уже нанесенный и возможный в будущем ущерб квартирам соседей.

Например, это может быть результат экспертизы трещины в несущей конструкции и заключение эксперта о дальнейшем разрушении.

Действия собственника:

  • предоставить доступ в жилое помещение для проведения комиссионного обследования добровольно;
  • в ходе комиссионного обследования желательно давать письменные и устные разъяснения по фактам, выявленным в процессе обследования;
  • ознакомится с актом обследования жилого помещения и в случае согласия с фактами, изложенными в акте — подписать его;
  • в случае несогласия с фактами, изложенными в акте — отказаться от подписи акта. В случае отказа в подписи акта, председатель комиссии делает письменную запись в акте об отказе собственника подписать акт с указанием причин отказа.

Важная информация! В случае отказа собственника в предоставлении доступа для комиссионного обследования, Мосжилинспекция будет вынуждена подать исковое заявление в суд о понуждении собственника помещения обеспечить доступ.

Что делать собственнику жилья, если у него проверка перепланировки квартиры

Заказать и получить Проект перепланировки, Техническое Заключение о состоянии конструкций.Согласно Постановления ПМ №840 от 26.12.12 г.

определены виды работ, требующие наличия Проекта при согласовании, например устройство санузла с гидроизоляцией, устройство полов в комнатах со звукоизоляцией, замена перекрытия, затрагивание несущих конструкций и т.п.

Если виды работ на квартире требуют наличия Проекта, тогда заказываем его в Проектной организации имеющей СРО (лицензию на проектирование).

Внимание

Проект это важный документ для Мосжилинспекции, его рассматривают с целью недопущения нарушений санитарных правил, строительных норм и ухудшения условий проживания жильцов. Стоимость Проекта перепланировки составляет 15000-30000 руб., при проведении работ без затрагивания несущих конструкций.

Приемка квартиры после перепланировки

Собрать пакет документов и сдать на рассмотрение в Мосжилинспекцию.

В пакет документов будут входить следующие документы: Правоустанавливающие документы (нотариально заверенное свидетельство на квартиру), Техпаспорт БТИ, Проект перепланировки квартиры, Справка Мосгаза (если проектом предусмотрен перенос газовой плиты), Справка-согласие Банка на перепланировку (если квартира в ипотеке), справка Управляющей компании (если затронуты общедомовые коммуникации), Заключение Москомархитектуры (если меняется внешний вид дома), Техническое заключение от автора проекта дома о состоянии конструкций и возможности их разбора(если дом индивидуальный, старой постройки, большим процентом износа, не типовой серии, если предусмотрено устройство проема в несущей стене и в домах с деревянными или смешанными перекрытиями).

У кого есть полномочия на проверку перепланировок?

  • в назначенное время проведения проверки произведенных работ и оформления акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме и жилом доме обеспечить доступ в жилое помещение и присутствие представителей проектной организации и исполнителя (производителя) работ (при его наличии) при проведении комиссионной проверки;
  • предоставить приемочной комиссии:
  • журнал производства работ;
  • акты на скрытые работы в соответствии с перечнем, установленным в журнале производства работ.

Источник: https://3dlipz.com/kto-kontroliruet-pereplanirovku-v-kvartirah/

Перепланировка как «развитый рынок» серых услуг: плати посредникам или, в теории, выселят по суду

Незаконная перепланировка квартиры, не затрагивающая несущие стены

Как показывает практика, владельцам вторичного жилья, выставленного на продажу на отечественном рынке недвижимости, чтобы продать его в быстрые сроки нужно либо дать взятку посредникам, либо простаивать в очередях и стать завсегдатаем госорганов.

Подобная ситуация по словам экспертов вызвана тем, что выставляемые на продажу квартиры, как правило, прошли перепланировку, в свое время несогласованную, а перед продажей, как не крути, она всплывает, значит, ее нужно узаконить, следовательно, продавцу подобной квартиры нужно наличие свободного времени, терпение, а также хорошо владеть столичными нормами.

Сначала перепланировка, потом согласование.

Дело в том, что после незаконной перепланировки, вернуть ситуацию на круги своя очень сложно; узаконивание перепланировки в столице – отдельная тема.

Как отмечают многие эксперты и сотрудники риэлтерских контор, где чаще всего и сталкиваются с подобной темой, проект квартиры начинает соответствовать ее реальному состоянию намного позже, чем в ней произошел ремонт.

Светлана Бирина (руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость») озвучила самые популярные перепланировки владельцев квартир: расширение дверного проема и превращение его в арку, снесение перегородок и стен для объединения комнат. Но самой популярной перепланировкой является объединение ванны и туалета.

По словам Дмитрия Таганова (руководитель аналитического центра корпорации «Инком») есть две перепланировки, которые никогда не согласуешь: перетяжка трубы от одного стояка к иному, а также перемещение санузла из одной части квартиры в иную.

Как отмечает Бирина, из тех квартир, что выставляются на вторичном рынке жилья на продажу, в каждой четвертой из них есть перепланировка, которая либо согласована, либо нет.

Свободная планировка – несвободна.

С данной проблемой столкнулись также владельцы квартир, где есть так называемая «свободная планировка».

Мария Литинецкая (гендиректор компании «Миэль-Новостройки») утверждает, что даже, если в квартире нет стен, это не повод быть уверенным, что планировки нет.

Замеры, как жилой, так и нежилой недвижимости осуществляются БТИ по специально разработанному проекту, а не из головы.

Другими словами, на практике обмеры не производятся, а выполняются по проекту, предоставленному застройщиком.

Оксана Дивеева (директор департамента продаж городской недвижимости компании “Blackwood”) поясняет, что в новостройках со свободной планировкой, есть проектная планировка.

Чтобы согласовать перепланировку в новостройке, собственнику квартиры нужно проходить ту же процедуру одобрения, т.е. согласовать в управляющей компании проект, получить от межведомственной комиссии разрешение и т.д.

При этом Литинецкая говорит о том, что скорость получения согласования на планировку в новостройке зависит от масштабов того, что задумал собственник квартиры.

По ее мнению, только в монолитных домах можно проводить серьезные перепланировки, поскольку в них отсутствуют несущие стены, а вместо них есть несущие колонны.

Теория от жилищной инспекции Москвы.

При этом нельзя говорить о том, что те, кто затеял перепланировку, специально избегают ее согласования в соответствующих инстанциях. К этому, по мнению агентов, их вынуждают обстоятельства.

причина, по которой планировка не согласовывается, – отсутствие свободного времени у собственников квартир, т.к. согласование оной – процесс длительный, а, если в квартире затеян ремонт, времени лишнего не бывает.

Наталья Соломонова (гендиректор «МИЦ-Недвижимость») подтверждает длительность процесса согласования. Кроме ЖЭКа, архитектурного бюро, ее нужно согласовать также в межведомственной комиссии, БТИ и иных инстанциях.

Несмотря на процент квартир с несогласованной перепланировкой, в Жилищной инспекции Москвы проблемы из этого не делают.

Возможно потому, что чиновникам просто ничего не остается делать, как смириться с тем порядком, который установился на достоверность документов по квартире.

Иными словами с тем, что изначально владельцы квартир совершают ремонт, а только потом берутся за бумажную волокиту.

Так, в Жилищной инспекции «РИА Новости» уверили в том, что, если перепланировка не затронула несущих конструкций, а также коммуникаций здания, она без проблем может быть согласована после ее совершения.

И вместе с тем в инспекции сделали упор на то, что все-таки, если в квартире, где происходила перепланировка, есть несущие конструкции, нужно техническое заключение специалиста, которое подтверждало бы то, что в процессе перепланировки конструкциям вреда не было причинено, как и не пострадали инженерные коммуникации здания.

Согласно словам сотрудников инспекции, на согласование уходит не более 20 дней, причем само согласование – бесплатно. Для этого собственнику нужно придти с документами, подтверждающими право собственности на квартиру, планом здания, БТИ и проектом/эскизом перепланировки в территориальную инспекцию.

Эскиз, если задумывается простая перепланировка (на несущие конструкции не распространяется), можно набросать карандашом на плане БТИ. Если же перепланировка задумана масштабная, нужен ее проект с техническим заключением, которое можно получить в проектной организации, у которой есть допуск в СРО.

При этом, как подчеркивают в инспекции, почти во всех случаях, согласования с пожарным надзором, как и с санэпидемнадзором не требуется.

К пожарным только нужно обращаться, если в квартире собираются установить камин или сауну.

Владельцы квартир, которые расположены в домах, признанных памятниками культуры, должны в обязательном порядке получить согласование от Департамента культурного наследия столицы.

Посреднические услуги.

Но на практике, по рассказам участников вторичного жилья, все намного сложнее, чем в теории (словам Мосжилинспекции).

На самом деле, для получения согласования на перепланировку, нужно подготовить целый пакет документов.

Вот поэтому в столице и развился серый бизнес, помогающий горожанам получить за некую плату так необходимое согласование.

Таганов уверяет в том, что проблемы при сборе документов, действительно есть, а серым компаниям приходится платить внушительную сумму, чтобы получить разрешение.

Так, простая планировка без разработки проекта стоит в посреднических компаниях от 30 до 40 000 рублей, с проектом – почти в 2 раза выше (70 тысяч руб.). Если же дело касается несущих конструкций, то нужно выложить около 100 тысяч рублей.

В Мосжилинспекции не отрицают наличие на рынке посреднических компаний, где москвичи получают разрешение на перепланировку.

С их точки зрения, для тех, кто живет по закону, найдется и время, и силы, те же, кто привыкли закон обходить стороной, к тому же вечно страдающие нехваткой времени, побегут в посредническую компанию, где выложат круглую сумму денег.

Штрафы и административная ответственность.

По мнению экспертов, жители столицы безалаберно относятся к согласованию перепланировки по причине несоответствия наказания преступлению.

Ведь незаконная перепланировка, затрагивающая несущие конструкции, представляет из себя угрозу не только владельцу квартиры, но и его соседям.

А Владлена Астанина (руководителя юр.департамента компании «НДВ-Недвижимость») напоминает о смешных штрафах за несогласование перепланировки.

Так, владельца квартиры, не согласовавшего перепланировку, ожидает либо административное нарушение, либо штраф (1 000- 1 500 рублей).

Если же данная перепланировка угрожает жизни соседям/представляет угрозу для многоквартирного дома, законодательством установлен повышенный штраф для тех, кто без согласования ее осуществил: 2 000 – 2 5000 рублей.

Вот почему штраф почти не останавливает тех, кто затеял в квартире ремонт. Единственное с чем может столкнуться затейник перепланировки – судебный процесс:выписка штрафа не освобождает собственника от необходимости ее согласования.

Астанина также говорит о том, что, если квартира, в которой была проведена перепланировка, не будет приведена в первоначальный вид за определенное время, озвученное инспекцией, такая квартира может быть выставлена судом на продажу. В данном случае собственнику квартиры выплатят всю стоимость за нее, кроме расходов на судебные разбирательства. При этом за свой счет владелец квартиры должен привести ее в исходный вид.

Теория vs практика.

Но по рассказам участников вторичного рынка не судебные разбирательства и последующая возможная продажа квартиры пугают тех, кто, наконец, захотел провести перепланировку в соответствие с законом. Так, например, в агентстве не смогли вспомнить ни одного подобного примера.

Как говорят риэлторы, жители только тогда задумывают узаконить перепланировку в квартире, когда собираются ее выставить на продажу.

Алла Вишневская (управляющий партнер офиса «Университет» холдинга «Миэль») говорит о том, что в настоящие дни бюро технической инвентаризации лишь констатирует факт перепланировки, а не занимается осуществлением контрольных функций.

Вот почему продавец квартиры может продать ее покупателю и переложить именно на его плечи узаконивание проведенной перепланировки. А покупатель о планировке в приобретаемой квартире узнает из галочки на документах «неузаконенная перепланировка».

И на то, чтобы ее узаконить, у него есть полгода.

И на покупателя помимо ответственности по согласованию перепланировки, ложится также ответственность за нарушение в свое время закона.

Генеральный директор «МИЦ-Недвижимость» Наталья Соломонова говорит о том, что продать квартиру с планировкой, что затронула конструкции, очень сложно, поскольку покупателям не нужны лишние проблемы.

Что касается банков, они не выдают кредиты на квартиры, где была проведена незаконная перепланировка.

К тому же сами работники риэлторских контор не советуют покупателям приобретать жилье с непонятной перепланировкой, поскольку в дальнейшем его сложно будет обменять или продать.

Именно потому, что владельцы квартир согласовывают проведенную перепланировку для продажи квартиры, согласование перепланировки из обычной услуги, предоставляемой государством, превратилось в бизнес. Почему? Потому что для людей, которые в ближайшее время продадут квартиру, стоимость посреднических услуг – капля в море.

Иными словами, если в столице не сделать доступной всем согласование перепланировки, теневой бизнес будет процветать и дальше, а чиновники будут закрывать глаза на то, что согласование проводится намного позже, чем проводился ремонт.

Дмитрий Ларионов, главный редактор Интерент портала Зем.РУ

06.10.2011

Источник: http://zem.ru/analitika/detail/?id=3686

Юрист-Профи
Добавить комментарий