Не является ли мошенничеством оформления договора с предоплатой еще не приватизированной жилой площади?

Как не стать жертвой мошенников при аренде квартиры

Не является ли мошенничеством оформления договора с предоплатой еще не приватизированной жилой площади?

Настоящей чумой для рынка аренды некоторых регионов стали так называемые «информационные агентства». Пусть вас не обманывает терминология: это не агентства и никакой информации у них нет.

Хотя представляться «агентами», «риэлторами», «агентством», «фирмой», «компанией по недвижимости», «отделом аренды», «юристом», «юридической конторой» они очень любят.

На самом деле это просто обнаглевшие от собственной безнаказанности жулики.

Жулики – потому что единственная их цель – взять у вас деньги под любые обещания, которые они изначально не собираются, да и не могут выполнить: нет у них никаких квартир, собственников, базы данных и т.д. Да и не нужны они им – деньги вы отдадите и так, просто поддавшись несложным манипуляциям.

Обнаглевшие от безнаказанности, потому что, приняв у вас деньги, дают вам подписать хитро составленный договор, по которому они «выполняют свои обязательства». Придете выяснять отношения? На этот случай у них есть серьезная охрана и телефон ближайшего отделения полиции.

Основные сценарии обмана

Все начинается с объявлений. Вы находите объявление о сдаче квартиры по очень привлекательной цене.

Сама квартира – сказка! Такие обычно сдаются «жадными хозяевами» в два-три раза дороже. А тут удача! Не все арендодатели еще продались золотому тельцу.

Некоторые, сделав в квартире ремонт за сотни тысяч рублей, готовы сдать ее потом за сущие копейки. Ведь не все же деньги лопатой гребут, некоторые за зарплату с утра до вечера горбатятся.

И поэтому собственник, одержимый чувством социальной справедливости, готов покровительствовать именно вам: нормальным, адекватным, работящим людям.

Урок первый. Так не бывает. Никогда. Если собственник и не угадывает с рыночной ценой, то всегда в свою пользу. То есть его цена процентов на 10-20 выше рыночной, а не на 20-60 процентов ниже.

И с ним еще нужно торговаться, что в большинстве случаев делают обычные агенты и частные маклеры, работающие за процент от сделки по факту ее завершения. Либо вы сами, если вам повезло выйти напрямую на наймодателя.

Но уговорить собственника на цену, намного ниже рыночной, – невозможно! Это не удавалось нигде, никому и никогда, поверьте моему 30-летнему стажу работы в сфере аренды квартир. И если вы мне поверили, остальное можете не читать. Вас уже не обманут в «информационном агентстве».

Но если вы всё-таки позвоните по этому прекрасному объявлению, то вас обязательно попытаются обмануть одним из этих способов:

1. Классический

– Да, квартира есть! Собственник готов показать. Нужно подъехать к нам в офис, чтобы оформить… Да не важно, что оформить! Или чтобы подобрать…

Ну, что-нибудь подобрать! Или чтобы убедиться, чтобы не кататься, чтобы договориться…

В общем, чтобы ПРОПЛАТИТЬСЯ! ПОДЪЕХАТЬ! НЕ НА КВАРТИРУ! В офис! К нам! МЫ – «агенты», «риэлторы», «агентство», «фирма», «компания по недвижимости», «отдел аренды», «юрист», «юридическая контора»!

Урок второй. Ехать в офис совершенно незачем. Обычный агент все делает на квартире, предлагаемой в найм (аренду).

И комиссионные берет после согласования всех нюансов сделки и условий проживания, подписания договора найма (аренды), проверки ключей, составления описи передаваемого имущества и фиксации показаний счетчиков.

Никаких трудностей при этом не возникает! Так сдают квартиры по всему миру. «Если нужно ехать в офис, а не на просмотр квартиры, значит вы общаетесь с мошенниками!»

2. Я собственник, но сдаю через агентство

– Да квартира еще не сдана. Да, я собственник. Посмотреть? Я сдаю через агентство, вам нужно… ПОДЪЕХАТЬ К «моему агентству» В ОФИС (!) и заключить «договор». Мне нужны юридические гарантии! А стоимость «договора» я, собственник, вычту из первого месяца оплаты квартиры.

3. Заплатите аванс на карту, а то много вас тут звонит!

И действительно! На той квартире из сказочного объявления мы сэкономим тысяч пятнадцать в месяц! А две-три-четыре тысячи, чтобы «застолбить вариант за собой» – мелочь.

Урок третий. Никаких денег до просмотра! Высокие технологии позволяют жуликам оптимизировать процесс обмана. Больше не нужно тратиться на офис, охрану, «крышу» и девушек за компьютерами. Не нужно, наконец, смотреть жертвам в глаза и разыгрывать постановочные спектакли, о которых пойдет речь ниже.

Нужно всего лишь озвучить условие внесения аванса максимальному количеству соискателей. А это количество достигается чем? Правильно! Предлагаемый в объявлении вариант втрое лучше по цене/качеству, чем все остальные.

Некоторые из мошенников, работающих по данной схеме, вообще по телефону не разговаривают, а общаются через мессенджер.

4. У нас два вида услуг: информационные и «оплата по факту»

Если вы едете снимать квартиру сами, это стоит в три раза дешевле, чем в сопровождении «нашего агента».Все еще хотите с агентом? Тогда вам нужно подъехать… правильно, в офис! И оттуда уже ехать с агентом на просмотр. Не хотите в офис? Тогда агент вам перезвонит.

Правда перезвонит! И не один, а из всех агентств города! Потому что жулики заработали и на вашем отказе, просто продав ваш телефон как лид обычным агентствам.

Если вы приезжаете в офис, в надежде поехать с агентом на просмотр той прекрасной квартиры из объявления, то окажется, что сейчас все агенты на показах, а когда будут ? не известно. Но именно ваш вариант можно смотреть прямо сейчас.

Самостоятельно. После оплаты. На самом деле, никаких агентов в этой конторе нет и никогда не было, также как и дешевых красивых квартир, которые они предлагают снять.

 Есть жулики, знающие свои роли в заранее расписанном до мелочей спектакле.

Вам дадут созвониться с «собственником». И он все подтвердит. И расскажет о таких деталях, о которых «может знать только собственник». И никаких сомнений в подлинности «собственника» у вас не возникнет.

И вы заплатите 2-3-5-10 тысяч, подпишете «договор» и воодушевленно помчитесь искать несуществующий адрес несуществующей квартиры.

Как и тысячи других ежедневно обманываемых такими конторами людей по всей России.

Спасибо за внимание! Надеюсь, что после этого рассказа у жуликов заметно сократится клиентская база. Мне, если честно, они сильно надоели. На cian.ru я блокирую объявления таких «фирм» тысячами.

Но какое-то время, пока я не нашел их новых объявлений, они могут присутствовать на сайте. Пожалуйста, не поддавайтесь на обман, и не дайте обмануть жуликам других людей.

Если вы видите подозрительно сказочное объявление, сообщите о нём администрации сайта– нажмите кнопку «Пожаловаться», выберите «Юридические вопросы» и оставьте жалобу. Модератор её сразу увидит.

Источник: https://www.cian.ru/stati-kak-ne-stat-zhertvoj-moshennikov-pri-arende-kvartiry-218393/

Секреты, как снять квартиру в Киеве, чтобы не стать жертвой обмана

Не является ли мошенничеством оформления договора с предоплатой еще не приватизированной жилой площади?

Способы нечестных заработков становятся все более популярными. Особенно часто жертвы мошенников – приезжие, студенты, ищущие жилье в столице Украины. Достаточно сложно, не зная города, не имея знакомых и родных, найти достойное место проживания, не «попав» при этом на деньги. Предлагаем ознакомиться с основными правилами, как снять квартиру в Киеве без обмана.

Как снимать квартиру, чтобы не обманули: обзор способов мошенничества

Задаваясь вопросом, как снять квартиру, чтобы не кинули, потребуется разобраться с основными методами, которыми пользуются мошенники. Остановимся на самых популярных.

Предоставление чужих фотографий

Найдя квартиру с прекрасным интерьером, выгодной ценой, которая кажется слишком заманчивой, лучше перестраховаться. Мошенники пользуются хитрым приемом, когда с ними связывается клиент, они говорят о том, что жилье уже сдано в аренду. При этом предлагают изучить аналогичные варианты, но предварительно потребуется внести залог или аванс.

Выходом в сложившейся ситуации станет проверка фотографий на реалистичность. Воспользуйтесь Google Images. В поисковую строку вставляется ссылка на изображение. Затем можно увидеть, откуда эти картинки. Часто встречаются случаи, когда «аналогичное» жилье сдается и в Киеве, и в Одессе, и в Москве. Сразу становится понятно, что это ловушка.

Фейковые квартиры

Этот способ аналогичен первому. Только фотографий квартиры может и не быть. Могут подаваться красочные описания жилья, чтобы заинтересовать потенциального арендатора. Когда вы позвоните по указанным номерам, в работу подключатся риэлторы, что приведет к «напариванию» других квартир – более дорогих.

Второй ход развития событий гораздо хуже. Обманным путем из клиента выманивают финансовые средства (например, аванс или предоплату), после чего просто пропадают. Единственным правильным решением станет только насторожиться, не вносить предоплату без заключения договора, а также не поддаваться на уловки мошенников.

Сдача одной и той же квартиры несколько раз

Как не быть обманутым при аренде квартиры, ведь жилье может сдаваться нескольким людям сразу? Такие ситуации встречаются достаточно часто. Пример такого решения:

  • хозяин приводит вас в квартиру, показывает ее, отдает ключи (если все устраивает), берет предоплату;
  • заселившись, утром или вечером на постояльца ожидает «сюрприз» в виде еще одной семьи.

В таком случае без договора аренды не удастся что-либо доказать. Бывают ситуации, когда «хозяином» является тоже квартирант.

Чтобы не попасть в подобные ситуации, обязательно заключайте договор аренды. Фиксируйте факт передачи финансовых средств. Минимально, что можно сделать, это получить расписку. Но лучшим способом станет получение банковских документов о том, что было проведено безналичное зачисление по указанным реквизитам.

Липовое агентство недвижимости

Популярный вопрос, как безопасно снять квартиру в Киеве, чтобы не оказаться в ловушке агентства недвижимости. Схема заключается в том, что мошенниками арендуется небольшая площадь. Они же дают объявления о сдаче жилья в аренду. Затем клиенты приходят в этот «офис», общаются с клиентами, берут деньги за несколько месяцев вперед.

При этом демонстрируются разные фотографии несуществующего жилья. Заселение проводится, по словам агентства, через 1-2 недели, чтобы предыдущие квартиросъемщики успели съехать. Для уверения в реалистичности происходящего могут даже выдать какие-то ключи. Но приехав по указанному адресу в назначенный срок, вас настигнет разочарование – никто никакого помещения тут не сдает.

Возвращаться в агентство нет смысла, поскольку его там уже не окажется.

Нивелировать подобное можно, если договариваться о встрече непосредственно с владельцем жилья. Не заключайте договоров с посредниками.

Как безопасно арендовать квартиру: рассматриваем «липовые» объявления

Есть несколько проверенных методов, как снять квартиру, чтоб не обманули, которые помогут распознать липовые объявления еще на этапе поиска жилья. Рассмотрим популярные «признаки» мошенничества:

  1. В указанном номере телефона неправильные цифры или они заменяются буквами. Например, вместо тройки стоит буква «З», а вместо 0 – О. Такой метод используется, чтобы номер сложно было скопировать для «пробивания» в черном списке.
  2. В объявлении указано, что владелец в данный момент не на территории Украины. Ему потребуется внести предоплату через денежный перевод.
  3. Владельцы квартиры планируют переезжать в другую страну, ищут «добрых людей» для присмотра за жильем.
  4. Фотографии квартиры сделаны идеально. Изображения как будто из глянцевого журнала. Это в большинстве случаев свидетельствует о липовости квартиры.

Ни в коем случае не вносите предоплату до тех пор, пока не будете иметь договор аренды на руках.

Правила аренды квартиры

Перед тем, как безопасно снять квартиру в Киеве, ознакомьтесь с основными правилами аренды жилья:

  • обязательно проверьте наличие документов на жилье;
  • отправляйтесь осматривать квартиру с кем-то в паре;
  • попросите документы на квартиру – свидетельство о наличии права собственности, дополнительным станет договор «дарения» или «купли-продажи»;
  • проверьте собственный паспорт хозяина с идентификационным кодом.

Самым удобным способом, как снять квартиру, чтоб не кинули, считается использование онлайн-платформы Flatiko. Здесь можно выбрать вариант жилья, посмотрев реалистичные фото, а также пообщавшись с владельцами квартиры. Этот сервис сделан для встречи собственников жилья и арендаторов без участия посредников.

Источник: https://flatiko.com/ru/blog/kak-bezopasno-snyat-kvartiru-bez-obmana-sovety

Мои услуги

Не является ли мошенничеством оформления договора с предоплатой еще не приватизированной жилой площади?

Для получения бесплатной консультации, любой читатель блога может оставить свой вопрос в блоке «» в любой статье или разделе блога. Наиболее интересным и насущным из них будет дана соответствующая оценка и ответ.

Автор блога исключительно сам принимает решение о даче консультации в каждом конкретном случае.

2. Платные консультации по вопросам, связанным с недвижимостью.

В связи с большой загрузкой платные консультации временно не оказываются.

3. Помощь в продаже квартир.

Что входит в услугу:

• Профессиональные консультации по всем вопросам, связанным с продажей Вашей квартиры на всех этапах сделки.

• Оценка квартиры для целей продажи.

• Фотографирование квартиры.

• Изготовление виртуального тура по квартире по технологии 3D.

• Качественная рекламная кампания.

• Показы квартиры потенциальным покупателям.

• Организация подписания предварительного договора с найденным покупателем и передачи задатка. Грамотное оформление всех необходимых документов для защиты Ваших прав и интересов.

• Сбор документов, необходимых для продажи квартиры, проверка юридической «чистоты» всех сделок, совершенных ранее с квартирой.

• Организация передачи денег за квартиру, обеспечение безопасности сторон, в первую очередь, продавца, на этом этапе.

• Организация подписания и государственной регистрации Основного договора купли-продажи у регистратора (нотариуса).

• Организация фактической передачи квартиры покупателю.

• Страховая защита Ваших денег и квартиры на сумму 230 000 деноминированных рублей.

Порядок заказа услуги:

Шаг 1. Пишите мне на ceo@anexpert.by либо звоните по телефону (+375 17) 399-13-39 и рассказываете, что Вы желаете продать и в какой срок.

Шаг 2. Подъезжаете ко мне в офис в оговоренное дату и время.

Шаг 3. Заключаете договор на оказание услуг по продаже квартиры.

Шаг 4. Дальше работаю я. (Ваше присутствие в офисе либо в каких-то инстанциях, как правило, потребуется 2-3 раза, один из которых, это момент получения денег от покупателя).

Услуга стоит от 1% до 3% от цены квартиры.

Услуга оплачивается по факту совершения сделки (в день расчета с покупателем).

Стоимость услуги устанавливается в соответствии с Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 14 марта 2008 г. № 386 и одинакова как для всех агентств недвижимости, так и для всех потребителей.

4. Оформление «готовых вариантов».

Бывает так, что продавец и покупатель сами нашли другу друга и им нужно профессиональная помощь в оформлении предстоящей сделки.

Что входит в услугу:

• Профессиональные консультации по любым вопросам, связанным со сделкой на всех этапах сделки.

• Организация подписания предварительного договора с найденным покупателем и передачи задатка. Грамотное оформление всех необходимых документов для защиты Ваших прав и интересов.

• Сбор документов, необходимых для продажи квартиры, проверка юридической «чистоты» всех сделок, совершенных ранее с квартирой.

• Организация передачи денег за квартиру, обеспечение безопасности сторон на этом этапе.

• Организация подписания и государственной регистрации Основного договора купли-продажи у регистратора (нотариуса).

• Организация фактической передачи квартиры покупателю.

• Страховая защита Ваших денег и квартиры на сумму 1,5 миллиарда рублей.

Порядок заказа услуги:

Шаг 1. Пишите мне на ceo@anexpert.by либо звоните по телефону (+375 17) 399-13-39 и рассказываете, что какую сделку Вы желаете оформить и в какой срок.

Шаг 2. Подъезжаете (продавец и покупатель) ко мне в офис в оговоренное дату и время.

Шаг 3. Заключаете предварительный договор купли-продажи, договоры на оказание услуг по сопровождению сделки и иные сопутствующие документы.

Шаг 4. Дальше работаю я. (Ваше присутствие в офисе либо в каких-то инстанциях, как правило, потребуется 1-2 раза, один из которых, это момент подписания Основного договора купли-продажи).

Услуга оплачивается по факту совершения сделки.

Стоимость услуги устанавливается в соответствии с Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 14 марта 2008 г. № 386 и одинакова как для всех агентств недвижимости, так и для всех потребителей.

Стоимость услуги зависит от конкретной ситуации и объема оказываемых услуг. В среднем — от 1380 рублей.

5. Анализ отдельных сегментов рынка недвижимости.

Застройщикам и инвесторам необходимо знать, в каком состоянии находятся те или иные сегменты рынка недвижимости, каковы их перспективы развития. Мой опыт и знания помогут сохранить и преумножить вкладываемые в недвижимость средства.

Порядок заказа услуги:

Шаг 1. Пишите мне на ceo@anexpert.by либо звоните по телефону (+375 17) 399-13-39 и рассказываете, анализ какого сегмента рынка недвижимости Вам необходим и в какой срок.

Шаг 2. Подъезжаете ко мне в офис в оговоренное дату и время.

Шаг 3. Заключаете договор на оказание услуг.

Шаг 4. Через 5 рабочих дней забираете отчет.

Услуга оплачивается после получения отчета.

Стоимость услуги устанавливается в соответствии с Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 14 марта 2008 г. № 386 и одинакова как для всех агентств недвижимости, так и для всех потребителей.

Стоимость услуги составляет 4600 рублей.

C уважением, Павел Астапеня

Источник: http://past.by/moi-uslugi

Продажа приватизированной квартиры, через сколько, когда можно продать квартиру после приватизации

Не является ли мошенничеством оформления договора с предоплатой еще не приватизированной жилой площади?

/ Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Продажа приватизированной квартиры

Просмотров 132

Возможность и порядок продажи квартиры, полученной в результате приватизации, порождает множество вопросов со стороны владельцев подобной недвижимости. Законна ли будет сделка купли-продажи? Нужно ли уплачивать налог? Какие следует подготовить документы?

Можно ли продать приватизированную квартиру

Процедура приватизации подразумевает оформление права собственности на недвижимость, что подкрепляется внесением соответствующей записи в Росреестр. Гражданин становится полноправным собственником, поэтому вправе пользоваться и распоряжаться объектом по своему усмотрению:

  • продать;
  • завещать;
  • подарить;
  • заложить и пр.

Таким образом, в российском законодательстве нет ограничений на продажу и другие варианты распоряжения приватизированной недвижимостью, за исключением тех, что будут нарушать права и интересы других лиц.

Когда, через сколько можно продать квартиру после приватизации

Продать приватизированное жилье можно в любое время после получения выписки из ЕГРН, что подтверждает право собственности.

Но при владении недвижимостью менее 3-х лет возникает обязательство по уплате НДФЛ с продажи – 13% от суммы сделки.

При этом не имеет значения, кому продается квартира: никаких льгот по налогообложению не предусмотрено (например, как в случае дарения или наследования близкими родственниками).

Избежать налогообложения на законных основаниях можно при соблюдении минимального срока владения приватизированной недвижимостью (ст. 217.1 НК РФ) – 3 года с даты выдачи документов о праве собственности. Поэтому целесообразно будет подождать с продажей до этого момента.

Особенности налогообложения

Если ждать положенное время нет возможности, при уплате НДФЛ продавец не может предъявить расходы на покупку жилья для уменьшения налогооблагаемой базы, поскольку недвижимость досталась ему бесплатно. Но может оптимизировать сумму налога одним из следующих способов:

  1. Использовать 1 млн. руб. вычета. Эта сумма вычитается из цены недвижимости, а налог насчитывается на остаток, что позволяет существенно уменьшить налоговую базу. К тому же для приватизированных объектов с рыночной стоимостью до 1 млн. руб. включительно необходимость уплаты НДФЛ вообще отпадает.

Пример. Квартира продается за 2,8 млн. руб. При использовании вычета налогооблагаемая база будет 1,8 млн. руб. (2,8 – 1), а сумма налога 234 000 руб. (1,8 млн. руб.*0,13).

При этом искусственно занижать цену по документам для ухода от налогообложения практически нет смысла. Она должна составлять минимум 70% кадастровой стоимости, иначе именно этот показатель будет использоваться для расчета размера налога.

  1. Купить в этом же налоговом периоде (году) другое жилье. В таком случае фактически продавец может не платить налог за счет взаимозачета НДФЛ с продажи и имущественного вычета при покупке. Этот вариант подходит только для граждан, которые уплачивают НДФЛ (наемных работников, ИП) и ранее не использовали свое право на вычет в полном объеме. Он составляет 13% от стоимости покупаемого жилья, но в рамках 2 млн. руб., то есть максимально возможная к получению сумма – 260 000 руб.

Пример. Королев А. в феврале 2019 года продает квартиру за 1,7 млн. руб., с которой должен бы уплатить 221 000 руб. налога. Но в августе 2019 года он покупает другое жилье за 3 млн. руб.

, что дает ему право на максимальный налоговый вычет 260 000 руб. То есть он не уплачивает 221 000 руб. НДФЛ, а от государства получает доплату в виде разницы между двумя указанными суммами – 39 000 руб.

Как влияет вид собственности на ход сделки

Проще всего продать приватизированное жилье в единоличной собственности. Оно принадлежит одному человеку, который, принимая решение о продаже, не зависит от третьих лиц. В других случаях нужно будет учесть индивидуальные особенности сделки.

Совместная собственность

Если недвижимость принадлежит на праве собственности нескольким людям, они могут распоряжаться ею только с согласия друг друга. Наиболее распространенный вариант – принадлежность обоим супругам. Продать такое жилье можно только при условии согласия второго супруга на сделку, которое оформляется в письменной форме с обязательным заверением у нотариуса.

Долевая собственность

Продавая долю в приватизированной квартире, следует соблюдать право ее преимущественной покупки для других собственников (ст. 250 ГК РФ). Сделка возможна по одному из следующих сценариев (независимо от того, в какой форме выделены доли – в натуре или в процентах):

  1. Долю продает один из собственников и предлагает ее другим владельцам. В результате один из них соглашается выкупить долю. При этом предлагаемая цена не должна отличаться для «своих» и «чужих» покупателей.
  2. Долю продает один из собственников, все другие отказываются от покупки, подтверждая свое решение письменным отказом. Сделка проходит с посторонним покупателем.
  3. Собственники одновременно продают свои доли стороннему покупателю с составлением общего или индивидуальных договоров купли-продажи (ДКП). С учетом налогообложения в таком случае выгоднее продавать каждому свою часть по отдельности (одному покупателю).

Пример. Квартира принадлежит трем собственникам в равных долях (по 1/3) и продается за 6 млн. руб. Стоимость доли каждого составляет 2 млн. руб.

Размер НДФЛ при продаже долей по отдельным ДКП составит (2 млн.-1 млн.)*0,13 = 130 000 руб. При заключении общего договора купли-продажи, налог будет существенно выше: (6 млн.-1 млн.

)*0,13 = 650 000 руб. или 216 666,7 руб. с каждого.

С несовершеннолетними детьми

Продажа жилплощади, где в число собственников входят несовершеннолетние дети, возможна только при наличии письменного разрешения органов опеки и попечительства, иначе сделку признают недействительной. Последним нужно предоставить доказательства того, что в итоге объем имущества ребенка не уменьшится, и он получит в собственность недвижимость не хуже имеющейся. Это может быть:

  • Выделение доли ребенку (не менее имеющейся) в другой квартире.
  • Покупка за вырученные деньги другого жилья. Оно должно быть не хуже предыдущего: иметь такую же или большую площадь, более выгодное расположение и т. д.

Для ДКП, где собственником и, соответственно, продавцом является несовершеннолетний гражданин, обязательно заверение у нотариуса.

Порядок действий при продаже

Процедура продажи приватизированного жилья аналогична сделкам с обычной недвижимостью. Примерная последовательность действий:

  • Определить цену недвижимости. Ориентироваться нужно на средние показатели по рынку среди жилья с аналогичными характеристиками. Также можно воспользоваться услугами профессионального оценщика.
  • Подготовить к продаже квартиру и документы. Здесь подразумевается, как визуальная привлекательность для покупателей, так и порядок с необходимыми документами.
  • Найти покупателя и согласовать условия сделки. Для поиска можно разместить объявления на интернет-досках объявлений, в печатных изданиях или воспользоваться услугами риэлтора.
  • Заключить предварительный договор (если есть необходимость). Документ будет актуален, когда нужно зафиксировать внесение каких-либо форм предоплаты от покупателя или отсрочить проведение основной сделки по определенным причинам (в том числе, когда процедура приватизации еще не завершена).
  • Составить и подписать договор купли-продажи.
  • Зарегистрировать смену собственника в Росреестре. Для регистрационных действий стороны пишут заявление, прилагают пакет документов, а будущий собственник также уплачивает госпошлину в размере 2000 руб.
  • Оформить передачу недвижимости с помощью акта приема-передачи. После его подписания ответственность за состояние квартиры ложится на плечи покупателя.
  • Провести окончательные расчеты. Продавец составляет расписку с указанием суммы, полученной от покупателя.

Необходимые документы

Для покупателя единственным документом для сделки будет паспорт как подтверждение личности. Продавцу необходимо, кроме паспорта, подготовить пакет бумаг, касающихся самой квартиры и подтверждения ее «юридической чистоты»:

  • Выписка из ЕГРН. Подтверждает действительное право собственности продавца, отсутствие других собственников и обременений.
  • Договор приватизации. Правоустанавливающий документ, который стал для продавца основанием для получения права собственности на жилплощадь.
  • Техпаспорт. Подтверждает отсутствие неузаконенных перепланировок.
  • Архивная выписка из домовой книги. Указывает на лиц, которые были когда-либо зарегистрированы в квартире, а также были выписаны перед сделкой. При выписке несовершеннолетних или недееспособных лиц без предоставления взамен нового места регистрации возникает риск признания сделки недействительной в судебном порядке.
  • Выписка по лицевым счетам. Подтверждает отсутствие задолженности по коммунальным платежам.
  • Дополнительные разрешительные документы (от второго супруга, от органов опеки и пр.).

Договор купли продажи приватизированной квартиры

Для договора предусмотрена простая письменная форма. По желанию стороны могут заверить его у нотариуса, чтобы минимизировать риски оспаривания сделки и мошеннических действий одной из сторон. Количество экземпляров документа – минимум 3 (для продавца, покупателя и подачи в Росреестр).

В ДКП указываются:

  • Название, дата и место составления.
  • Личные данные продавца и покупателя: ФИО, адрес проживания и регистрации, сведения из паспорта.
  • Описание предмета договора – квартиры (полный адрес, кадастровый номер, площадь, количество комнат и любые другие характеристики по договоренности участников сделки).
  • Цена продажи (цифрами и прописью). Важно указывать полную стоимость, поскольку в случае споров и судебных разбирательств гарантированно можно вернуть только сумму, указанную по документам.
  • Права и обязанности сторон. Могут быть указаны любые действия, которые следует совершить продавцу и покупателю. Например, обязательство продавца выписать зарегистрированных лиц или освободить жилье в определенный срок.
  • Порядок оплаты и расчетов. Определяются сроки и способ передачи денег. Наиболее безопасными вариантами считается использование банковской ячейки или безналичный перевод на банковский спецсчет.
  • Подписи сторон.

Кто имеет право проживать в приватизированной квартире после продажи

Если один из зарегистрированных жильцов не принимал участия в процедуре приватизации, у него остается право на пожизненное пользование (но не распоряжение!) жильем – фактически бессрочное проживание независимо от смены собственника. На покупку квартиры с таким условием согласится далеко не каждый покупатель, поскольку не вправе будет принудительно выписать или выселить такого жильца.

При наличии «отказников» рекомендуется разыскать их еще до сделки и попросить письменное заявление о добровольной смене места жительства, отказе от своего права претендовать на пользование жилым помещением и предъявлять на него какие-либо права в будущем, а при наличии прописки – выписаться в оговоренные сроки. Документ также можно заверить у нотариуса, после чего заниматься оформлением ДКП.

Если «отказник» не согласен на добровольную выписку, ее можно провести только в судебном порядке при наличии определенных оснований:

  • непроживание в квартире длительное время;
  • фактическое проживание на постоянной основе по другому адресу (не на время командировки, учебы и пр.);
  • добровольный выезд;
  • отсутствие каких-либо попыток вернуться и препятствий этому возвращению со стороны других собственников;
  • неуплата своей части коммунальных платежей.

Процедура продажи приватизированной квартиры в целом не отличается от стандартных сделок с недвижимостью, но имеет ряд нюансов. Они касаются уплаты налога и наличия жильцов с бессрочным правом пользования объектом.

Как действовать в том или ином случае? Юристы сайта подскажут, какие бумаги нужно подготовить с учетом сложившихся обстоятельств и как провести сделку с соблюдением требований действующего законодательства.

Консультации специалистов бесплатны.

Источник: http://law-divorce.ru/prodazha-privatizirovannoj-kvartiry/

5 мошеннических схем с недвижимостью, о которых надо знать :: Мнения :: РБК Недвижимость

Не является ли мошенничеством оформления договора с предоплатой еще не приватизированной жилой площади?

Мошенничество встречается сплошь и рядом в нашей жизни — от обвеса на мясном рынке до поддельных подписей в договорах на большие суммы денег. Недвижимость привлекает мошенников в первую очередь быстрым и большим «гонораром».

Мошеннических схем с недвижимостью — сотни. Я хочу выделить пять часто встречающихся и дать несколько советов, как обезопасить себя и не попасть в ловушку, на что обращать внимание при заключении сделки.

1. Задаток

Пожалуй, самый популярный вид мошенничества в сфере недвижимости — это схема с задатком. Объект недвижимости предлагается покупателям по привлекательной цене. На первой же встрече продавец показывает пакет документов, подтверждающий, что это действительно его имущество.

Заинтересованный покупатель заявляет, что его все устраивает, можно готовить сделку. Продавец настаивает на задатке. А в договоре о задатке прямо прописывается, что задаток не возвращается в случае, если покупатель сам отказался от покупки.

Через какое-то время всплывает ряд различных обстоятельств, которые на первой встрече продавец утаил. Из-за них покупатель отказывается от покупки. Обычно это неприятно, но сумма задатка не критична для покупателя. В этой схеме важно то, что у сторон есть договор, поэтому формально все законно и состава преступления нет.

В сделках с задатком следует быть внимательным к мелочам, постараться понять логику продавца.

2. Внезапные наследники

Существует еще одна внешне легальная мошенническая схема, связанная с наследованием. Наследство часто привлекает к себе мошенников. Происходит это, прежде всего, из-за несовершенства закона и, скажем так, «ничейности» имущества покойного.

Например, продается квартира по цене на 20% ниже рыночной. Причину продавец озвучивает так: «Жилье получено в наследство, срочно нужны деньги».

Совершается сделка купли-продажи, а через короткий промежуток времени появляется другой наследник предыдущего владельца.

Наследник ссылается на то, что узнал о смерти родственника «вот только-только» — и сразу, как и положено, пошел к нотариусу подавать заявление о принятии наследства. А у нотариуса уже он «совершенно случайно» узнал о том, что у этой квартиры новый собственник.

За этим следует долгая судебная тяжба. Покупатель доказывает, что он абсолютно добросовестно действовал при покупке жилья и оснований предполагать недействительность договора купли-продажи нет. А новый наследник утверждает, что он не знал о смерти родственника и имеет право наследовать имущество — и тоже действует добросовестно.

К сожалению, в большинстве случаев суд встает на сторону наследника.

Действительно, если такой наследник сможет предоставить суду доказательства того, что не знал о смерти родственника, то закон позволяет восстановить срок принятия наследства.

Если квартира была продана, то сделка признается недействительной. А продавца квартиры и след простыл, да и имущества у него нет, а деньги за квартиру он уже потратил.

3. Очень дальние родственники

В эту группу мошенников можно включить лиц, которые незаконно получили решение суда, позволяющее наследовать имущество. Чаще всего это делается путем доказывания родства в районном суде маленького городка.

По закону факт родства устанавливается по месту жительства заявителя. Не будем называть причины, по которым мошенники могут получить такое решение суда. Скажем лишь, что для них это не составляет труда.

На основании решения такого суда мошенник идет к нотариусу и заявляет о своих правах на наследство умершего. Очевидно, что такие мошенники чаще всего присваивают себе квартиры лиц, у которых не было ближайших родственников либо эти родственники по каким-то причинам не могут в положенный шестимесячный срок оформить наследство (например, находятся в местах лишения свободы).

4. Недобросовестный нотариус

Завещание должно быть одобрено нотариусом, чтобы оно имело правовую силу.

Поэтому федеральная нотариальная палата активно борется за чистоту своих рядов и регулярно лишает полномочий большое количество нотариусов, обвиняемых или подозреваемых в незаконной деятельности.

Однако по-прежнему попадаются недобросовестные нотариусы, которые незаконно удостоверяют завещание. Документ удостоверяется «задним числом», в отсутствие самого завещателя, но с его искусно подделанной подписью.

Например, умерший не оставил после себя завещания — и его квартира должна перейти наследнику по закону. Но мошенники в сговоре с нотариусом создают завещание, в котором по «последней воле» умершего эта квартира переходит одному из мошенников.

Оспорить завещание, действительно удостоверенное нотариусом, очень сложно по двум причинам: во-первых, с 2016 года удостоверение нотариуса имеет силу удостоверенного факта, что на практике означает его неоспоримость; во-вторых, корпоративная сплоченность нотариального сообщества очень тяжело принимает сам факт недобросовестности нотариуса, и рядовому гражданину практически невозможно доказать его незаконные действия.

5. Поддельные документы

Мы видели огромное число различных поддельных документов. Некоторые «умельцы» умудрялись предоставлять решения судов с печатями и подписями, завещания, якобы удостоверенные нотариусами, свидетельства о праве на наследство и свидетельства о праве собственности.

Например, в 2013 году к нам обратился житель Сочи, у которого скончался дядя в Московской области. Обратившийся был единственным родственником умершего и принял наследство по закону в надлежащий срок.

Однако за две недели до окончания шестимесячного срока нотариусу, который вел наследственное дело, было представлено некое завещание в пользу другого человека, якобы удостоверенное нотариусом из Тулы.

Наша поездка к нотариусу в Тулу показала, что ни подпись, ни печать не соответствуют подписи и печати нотариуса, а кроме того, завещание отсутствует в реестре нотариуса.

Как обезопасить себя при покупке квартиры

При покупке вторичного жилья не следует принимать мгновенных, необдуманных решений. Необходимо проверить все документы, не торопиться, взвесить все за и против. Помнить, что бесплатный сыр — только в мышеловке. И если возникли сомнения в добросовестности продавца жилья, лучше обратиться за помощью к грамотному юристу или хорошему риелтору.

Признаки мошенничества

Один из факторов, который должен насторожить, — низкая цена недвижимости, особенно это касается унаследованных объектов.

Все покупатели должны помнить, что лица, которые незаконно получили наследство, стараются быстрее продать полученное имущество. Ведь в любой момент может появиться настоящий наследник или вскроется мошенническая схема.

Обычно для ускорения продажи они устанавливают стоимость значительно ниже рыночной (не менее 20% дисконта от рыночной цены объекта).

Еще один признак — у квартиры часто меняются собственники. Нередко мошенники для создания видимости легальности объекта недвижимости и титула собственника проводят цепочку сделок.

Поэтому, если на протяжении последних трех лет право собственности на объект переходило более двух раз, мы всегда рекомендуем отказаться от покупки.

Даже одна сделка в течение трех лет после приобретения (если, конечно, это не дарение между родственниками) уже вызывает вопросы, так как НДФЛ в размере 13% никто не отменял. А более двух сделок за три года на практике предполагают наличие больших проблем с объектом недвижимости.

Требуйте документы

Способов, на 100% гарантирующих чистоту сделки, не существует, но можно истребовать у продавца ряд документов и получить некоторые документы самостоятельно.

Это позволит в значительной степени обезопасить сделку. Если вас хоть что-то смущает, требуйте от продавца предоставить дополнительные документы.

Помните, что его задача — продать квартиру, а значит, убедить вас в том, что вы можете безопасно ее купить.

Стандартный набор документов:

  • свидетельство о праве собственности (или выписка из ЕГРП от 2016 года);
  • правоустанавливающий документ (договор, свидетельство о праве на наследство);
  • справки из ПНД и НД;
  • согласие супруга на сделку.

Дополнительный набор документов:

  1. Необходимо запросить у продавца жилья справку о переходе прав в отношении приобретаемого жилья. Такую справку может получить исключительно собственник объекта недвижимости. Ее выдают территориальные органы Росреестра. Эта справка прояснит цепочку сделок и основание для перехода прав.
  2. Потребуйте у продавца расширенную выписку из домовой книги. Из этой выписки вы сможете узнать, кто был прописан в квартире, куда выписался и причину выписки. Обратите внимание на то, были ли прописаны малолетние дети, куда выписаны и каков их возраст сейчас. Кроме того, могут возникнуть сложности, если указано лицо, снятое с регистрации по месту жительства в связи с осуждением.
  3. Если квартира перешла собственнику по наследству, обратите внимание на сроки владения имуществом. Если они составляют менее трeх лет, то обязательно потребуйте ознакомиться с материалами наследственного дела. Такое наследственное дело находится у нотариуса и может быть предоставлено только наследнику.
  4. Обязательно запросите технический паспорт БТИ. Он вам поможет понять, произведены ли в квартире работы, требующие последующего согласования. Рекомендую также настоять на том, чтобы все справки и выписки получались в вашем присутствии или в присутствии вашего доверенного лица.

 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5ab3844a9a7947059be2d793

Как правильно снять квартиру и не попасть в лапы мошенников

Не является ли мошенничеством оформления договора с предоплатой еще не приватизированной жилой площади?

Снять жильё в Москве непросто. Задачу усложняет сохраняющийся в этом сегменте рынка дефицит предложений. Кроме того, в условиях повышенного спроса возрастают возможности для мошенничества. Как не стать для аферистов источником лёгкой наживы?
Вот основные правила.

Правило первое. Берегитесь информационных мошенников.

Существует несколько схем, по которым работают эти организации. Одна из них следующая. В различных специализированных СМИ размещают предложения квартир с меньшей арендной ставкой, чем в среднем по городу, либо вообще без указания цены.

Позвонив по телефону, вы узнаете, что попали в агентство. Девушка любезно предлагает приехать в офис компании, заключить договор о просмотре, но сначала просит внести предоплату в 3-4 тыс. руб., “которые будут зачтены в счёт арендной платы за первый месяц”.

После этого вы едете с агентом смотреть жильё, которое “неожиданно” для самого сотрудника фирмы оказывается сдано. Но поскольку договор с вами заключён на месяц, агент предлагает, например, завтра или послезавтра посмотреть ещё один или даже несколько вариантов.

И так весь месяц можно смотреть квартиры, которые только что якобы увели у вас из-под носа.

Другой сравнительно честный способ отъёма денег у желающих снять жильё – оказание информационных услуг. Вы звоните по объявлению, обещающему недорогую квартиру. Выясняется, что именно то жильё, которое вас интересует, уже сняли.

Но у агентства есть информационная база аналогичных вариантов. Чтобы её получить, вам нужно также приехать в офис, заключить договор и купить сведения за примерно ту же сумму – 3-4 тыс. руб.

Согласно договору с этим агентством вам обещают в течение двух-трёх недель высылать по факсу или электронной почте новые ежедневные обновляющиеся данные по квартирам.

На самом же деле вам предлагают устаревшие или даже липовые варианты, по которым найти жильё практически невозможно: как правило, звонки по телефонам, указанным в распечатках, бесполезны – квартиры по этим адресам либо уже сданы, либо вообще никогда не сдавались.

У мошенников могут быть различные схемы действия, которые меняются и становятся всё более изощрёнными. Однако общее у таких агентств – отсутствие собственной реальной базы объектов, предлагаемых в аренду.

Следует иметь в виду, что все подобные организации просят клиента заплатить какую-то сумму вперёд – до того, как он увидит квартиру, даст своё согласие её снять и получит ключи.

Забрать деньги обманутому гражданину скорее всего не удастся, ведь формально компания выполняет свои обязанности (высылает списки, командирует агентов).

Сегодня печатные издания в борьбе с информационными агентствами снимает рекламные публикации явных мошенников. Однако некоторые нечистоплотные фирмы стали маскироваться под добропорядочные риелторские компании и, постоянно меняя телефоны, давать объявления о квартирах по вполне рыночным ценам.

Что должно насторожить:

  • низкая арендная ставка;
  • низкая стоимость услуг;
  • расчёты с агентством предлагают провести до заселения в квартиру (профессиональные риелторские компании плату за свои услуги возьмут только после заключения договора найма между клиентом и хозяином квартиры и передачи арендатору ключей);
  • на двери офиса, как правило, отсутствует вывеска с названием фирмы, режимом работы, юридическим адресом;
  • организация не является агентством недвижимости или риелторской компанией.

Правило второе. Проверяйте документы на квартиру

Прежде чем согласиться на понравившийся вам вариант, а тем более осуществить предоплату, проверьте документы на жильё. Так вы сможете обезопасить себя от мошенников, сдающих чужую собственность. Технология обмана такая: человек арендует квартиру, заплатив за месяц вперёд и, выдавая её за свою, пересдаёт другим.

Причём жертвой афериста, как правило, становится не один человек, а несколько ведь жильё выставляют по невысокой цене. Иногда мошенник требует аванс или предоплату за несколько месяцев вперёд, а иногда просто собирает 50% стоимости с нескольких людей и просит отсрочить заселение на неделю.

Приехав в назначенный день, вы увидите на пороге таких же обманутых нанимателей, как и вы.

Словом, правоустанавливающие документы на квартиру – это первое, что вы должны попросить у потенциального наймодателя.

Если жильё приватизировали и впоследствии никаких сделок с ним не совершали, то у хозяина должен быть договор передачи, заявление о приватизации и свидетельство о собственности (свидетельство о государственной регистрации права).

Если квартира приобретена по возмездной сделке, то это может быть договор купли-продажи, мены, ренты (как правило, договор пожизненного содержания с иждивением), зарегистрированный в соответствующих государственных органах.

Если человек получил жильё в наследство, то должно быть свидетельство о праве на него по закону или по завещанию со штампом органов государственной регистрации до 2005 года. Если квартира подарена, то необходимо наличие зарегистрированного договора дарения.

Подчеркнём ещё раз: все эти документы имеют юридическую силу лишь в том случае, если они прошли государственную регистрацию, которая в свою очередь зависит от года совершения сделки. Необходимую информацию можно также получить, сделав выписку из Единого государственного реестра прав, если бумаги выданы после 1998 года.

Следует также отметить, что квартира, приобретённая в браке по возмездной сделке, является совместно нажитым имуществом даже если оформлена на одного супруга, а потому в договоре найма необходимо указать согласие второго супруга на её сдачу.

В обязательном порядке вам должны показать оригиналы документов, поскольку ксерокопии можно подделать. Также просить паспорта и желательно выписку из домовой книги, чтобы выяснить, каков состав семьи. Ведь эти люди имеют право пользования жилым помещением.

Правило третье. Получите согласие всех собственников

Не забудьте выяснить, кто является собственником предлагаемого внаём помещения. Если таких людей несколько, необходимо получить письменное согласие каждого из них на сдачу.

Если квартира не приватизирована, нужно также, чтобы все проживающие в ней граждане были согласны на заключение договора поднайма.

Этот документ может быть подписан при условии, что после вселения нанимателей общая площадь соответствующего жилого помещения на одного человека составит не менее учётной нормы, а в коммунальной квартире – не менее нормы предоставления.

Если предполагается сдавать комнату в коммуналке, нелишне заручиться поддержкой соседей. В случае недовольства с их стороны от этого варианта следует отказаться. По закону для передачи в поднаём жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей или собственников и проживающих совместно с ними членов семей.

Правило четвёртое. Заключайте договор найма

Если отношения зафиксированы в устной форме, то при возникновении разногласий трудно аргументированно отстаивать свои интересы. К сожалению, причин для конфликта может быть немало – от визитов в квартиру хозяина без предупреждения до неожиданного повышения арендной платы с угрозой выселения.

Правильно оформит договор помогут сотрудники риелторской компании. Если вы хотите составить его самостоятельно, не забудьте указать в нём паспортные данные – свои и хозяина. В предмете договора нужно зафиксировать характеристики сдаваемого жилья (адрес, площадь и т. д.

), правоустанавливающий документ, удостоверяющий, что наймодатель действительно является хозяином. Здесь же прописывают права и обязанности сторон, называют граждан, которые будут проживать в квартире вместе с вами, приводят условия оплаты и расторжения договора, его сроки.

Также указывают все важные пункты: стоимость одного месяца найма, залоги, предоплаты, технологию взаиморасчётов, права и обязанности. Договор нужно скрепить подписями всех собственников.

К документу прилагают акт приёма-передачи квартиры, в котором зафиксировано, в каком состоянии находится передаваемая площадь, какая в ней мебель. Особое внимание следует уделить бытовой технике и ценным вещам.

Правило пятое. Берите расписки.

Самый лучший способ избежать недоразумений при оплате – получить расписку. Ей владелец жилого помещения удостоверяет, что принял определённую сумму в качестве арендной платы за конкретный промежуток времени. А у вас останется документ – свидетельство того, что вы хозяину ничего не должны.

Правило шестое. Помните о своих правах и обязанностях

Заключив договор найма жилого помещения, арендатор может пользоваться квартирой и находящимся в ней имуществом оговорённое время.

Он вправе вселить в квартиру свою жену (мужа) и несовершеннолетних детей с согласия хозяина, но должен освободить её по истечении срока, указанного в договоре, и не имеет права сдавать площадь в поднаём без согласия собственника. Он обязан также разрешать хозяину проверять состояние жилплощади и принадлежащих ему вещей.

Наниматель должен своевременно и в полном объёме вносить плату за квартиру, междугородние телефонные переговоры и расход электроэнергии, если иное не было оговорено отдельно. Обычно все остальные коммунальные услуги оплачивает собственник жилья.

Собственник квартиры не имеет права изменять размер платы за жильё в течение действия договора без согласования с нанимателем. Он также не может выселять арендатора до окончания действия договора, кроме случаев установленных законом (Гражданский кодекс РФ, ст. 687).

Источник: http://nemoskvichi.ru/st36.php

Юрист-Профи
Добавить комментарий