Мы покупаем квартиру. Но она должна быть оформлена по ряду причин на мою мать

Как купить квартиру, чтобы при разводе не делить ее с мужем?

Мы покупаем квартиру. Но она должна быть оформлена по ряду причин на мою мать

Да, такой вариант возможен, и в случае расторжения брака Ваш супруг не будет иметь прав на Ваше имущество, перешедшее в собственность по безвозмездной сделке — дарению. Однако при оформлении сделки купли-продажи на Вашу маму Вам необходимо указывать, что при покупке жилого помещения использовались исключительно ее денежные средства (собственные или заемные).

Брак, развод и ваша недвижимость

Что выгоднее – дарственная или продажа?

Отвечает адвокат, партнер «Беркшир адвайзори групп» Сергей Копейкин:

Существуют два варианта. Первый заключить брачный договор.

Если у одного из супругов, в данном случае у жены, есть свободные средства (накопленные до брака или доставшиеся от родителей), то в брачном договоре надо четко предусмотреть, что данные личные денежные средства, направленные на приобретение квартиры, являются собственностью одного из супругов, и в случае негативных ситуаций сами средства или приобретенное на них имущество остаются за этим супругом. Такие ситуации подлежат оспариванию в суде, но в случае наличия в брачном договоре такой записи средства останутся за Вами.

Второй вариант, который имеет смысл рассмотреть, если стороны не готовы заключать брачный договор, оформление имущества на родственников, например на маму, а дальше возможно воспользоваться дарением (такое имущество также не подлежит разделу при разводе).

Здесь нужно учитывать, что мама вправе подарить дочери квартиру, но если Вы не единственный наследник у собственника, то такая форма (дарение) может быть оспорена в суде другими наследниками, поскольку данная квартира рассматривается как потенциальная наследственная масса.

На доли в таком имуществе могут претендовать другие прямые наследники: супруг, родители и другие дети дарителя.

В данном случае приобретение права собственности не зависит от гражданства. Оформление дарственной на квартиру будет производиться дарителем на основании паспорта иностранного гражданина, на которого оформлена собственность в РФ.

Проще всего оформить такую сделку на территории России, однако возможно сделать это и в Кишиневе: в консульстве РФ либо в нотариальной конторе, которая занимается международными соглашениями при наличии всего пакета необходимых документов.

Отвечает ведущий юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

На сегодняшний день не требуется получать согласие супруга на покупку жилья и для предоставления данных в Росреестр. Данное имущество, приобретенное на имя одного из супругов, становится совместно нажитым. В случае расторжения брака подлежит разделу, как правило, по 1/2 доли.

В РФ нет отграничений по приобретению квартир на иностранных граждан. Поэтому Ваша мама может приобрести квартиру без возникновения какого-либо налогового бремени. В соответствии со ст. 217 НК РФ, дарение между близкими родственниками, к которым относятся в том числе и родители–дети, также не повлечет никаких дополнительных налоговых нагрузок.

Однако, в случае продажи данной квартиры ранее достижения трехлетнего срока владения с момент регистрации на Вас права собственности на основании договора дарения, Вам придется заплатить налог, который будет рассчитываться от суммы не менее 70% от кадастровой стоимости этой недвижимости.

5 главных споров о разделе квартиры при разводе

Подарили квартиру, меняю на другую. Супруг получит право на нее?

Отвечает юрист девелоперской группы «Сити-XXI век» Василий Шарапов:

Самый надежный вариант в Вашей ситуации оформление брачного договора, в котором будет урегулирован вопрос оформления права собственности на приобретаемую квартиру.

Если приобретать квартиру в собственность близкого родственника (матери) с целью последующего дарения в пользу супруги (дочери), то возникает дополнительный риск.

Например, близкий родственник (мать) умирает до дарения квартиры дочери и не оставляет завещания.

В этом случае права на квартиру подлежат разделу между наследниками по закону наследодателя. Чтобы застраховать этот риск, обычно оформляют завещание на дату совершения сделки.

Однако наличие завещания не может в юридическом смысле на сто процентов гарантировать того, что через какое-то время завещание не будет отменено.

По закону наследодатель вправе отменять завещания и оформлять новые завещания в любое время и на любых лиц.

Таким образом, для оформления сделки подобным образом требуется высокий уровень доверия.

Кроме того, данная сделка может квалифицироваться со стороны супруга как притворная, которая прикрывает фактическую куплю-продажу квартиры за счет совместно нажитых денежных средств в частную собственность супруги (дочери), а не в общую собственность супругов, что нарушает права супруга.

В случае признания ее таковой сделка купли-продажи в пользу матери и последующее дарение по закону ничтожны и не влекут юридических последствий. Если возникнет такой спор, суд сможет признать право супруга на долю в общей долевой собственности на данную квартиру.

Этого не произойдет, если в ходе судебного спора будет доказано, что квартира приобретена на средства супруги (дочери), которыми она обладала до брака. Например, это может быть сделано путем оплаты квартиры с банковского счета, средства на который были зачислены до регистрации брака.

Отвечает юрист ЮК «Стерлигов и партнеры» Екатерина Смолева:

Один из вариантов того, как «скрыть» квартиру от возможного раздела имущества, является как раз оформление недвижимости на кого-либо из родственников и последующее ее дарение. Так как имущество, полученное одним из супругов в дар, является его личной собственностью и разделу не подлежит, такой способ довольно часто практикуется. Но здесь возникают некоторые вопросы.

Заинтересованный супруг будет иметь основания оспорить сделку, так как, во-первых, при покупке квартиры, даже оформляя ее на мать, распоряжаться Вы будете совместными денежными средствами супругов. Ведь эти деньги были нажиты во время брака, независимо от того, кем конкретно они были заработаны. Если только они не получены в дар или в порядке наследования.

Для того чтобы доказать факт использования совместных денег супругов, достаточно предоставить, например, выписку с Вашего банковского счета, которая бы показывала, что деньги были сняты в том же количестве, что указано в договоре купли-продажи имущества. Или, например, доказательствами будут сведения о том, что лицо, на которое оформлено спорное имущество, не обладает реальной финансовой возможностью его покупки (доход матери не позволит купить такую квартиру).

Процесс оспаривания такой покупки квартиры сложный, но шансы все-таки есть.
Законным и самым гарантированным способом в таком случае является составление брачного договора и удостоверение его у нотариуса. Таким образом, Вы можете, не боясь, приобрести квартиру, оформить ее на себя, но в брачном договоре предусмотреть, что в случае раздела имущества муж на данную квартиру не претендует.

Кто имеет право на ипотечную квартиру после развода?

Дарение недвижимости в 5 вопросах и ответах

Отвечает директор ООО «БРУКС кредитный консультант» Алексей Пермяков:

Налоговые последствия дарственной между гражданами разных государств следует проверять наиболее тщательно и с учетом всех обстоятельств: гражданство, налоговое резидентство, местонахождение объекта недвижимости.

Между РФ и Молдовой заключено соглашение об избежании двойного налогообложения. Налоговый кодекс устанавливает, что дарение между близкими родственниками не облагается НДФЛ. Однако декларацию придется подавать вам обеим.

Одаряемый подаст декларацию о доходах в размере подарка, даритель отчитается в связи с отчуждением квартиры.

К декларациям должны быть приложены документы о подтверждении близкого родства, например свидетельство о рождении (штампы в паспорте документом не являются).

На что еще обратить внимание при планировании сделки? Отчуждение объекта недвижимости налоговым нерезидентом РФ облагается налогом 30%. Вычет всей суммы сделки в связи трехлетним владением в отношении нерезидентов/неграждан не применяется.

Подаренную квартиру можно признать совместно нажитым имуществом, если после дарственной в квартире делался ремонт, сопоставимый со стоимостью подарка.

Сделка является мнимой и может быть оспорена супругом, если будет доказано, что даритель не имел и не мог иметь сбережений или доходов, а вот одаряемый такие доходы имел, деньги копились на Вашем счету в период брака и были сняты перед сделкой, также Вы провели всю сделку самостоятельно и за свой счет.

Цена не является существенным условием договора дарения. Кадастровая стоимость для дарственной не имеет значения. Оценка объекта независимым оценщиком, в том числе по иску супруга, никакого значения на легитимность сделки не окажет. Уместной будет рекомендация занизить стоимость дарения до минимальной, если объект не требует ремонта и других существенных вложений.

Супругу, затеявшему тайное, следует оценить новую опцию Росреестра, который с января 2017 года регистрирует оспоримые сделки (без согласия супругов), указывая на отсутствие согласия в специальном примечании.

Приобретая квартиру на родителей, необязательно тут же оформлять дарение. Можно оформить завещание. Кстати, дарить можно не только саму квартиру, но и деньги. Этот вариант может быть самым простым.

Главное акт дарения денег должен быть оформлен документально.

Отвечает заместитель генерального директора ООО «Изумрудное небо» Ирина Незнамова:

Вариант приобретения квартиры на родственников с последующем дарением наиболее часто встречающийся вариант ухода от последующего раздела имущества, нажитого в браке. Такой вариант подойдет, если действительно на квартиру заработал только один супруг (моральный аспект, что два супруга вкладываются в общий быт, мы опускаем).

Цель такой мнимой сделки исключение из совместно нажитого имущества данной квартиры.

Если же вклад в квартиру был совместный, то есть супруг предоставил денежные средства, то в суде он может доказать, что сделка по приобретению с последующем дарением мнимая, и, как следствие, имущество будет поделено в соответствии с нормами Семейного кодекса РФ.

Также необходимо обратить внимание на доказательную базу: Ваша мама действительно должна обладать такими средствами, чтобы ее имущественное и материальное положение позволяло приобрести и подарить данную квартиру.

В противном случае бывший супруг докажет, что Ваша мама не могла купить такую квартиру, денежными средствами такими не обладала, а в действительности это Вы предоставили ей денежные средства.

В настоящее время судебная практика по разделу имущества повернулась в пользу оценки реальности сделки (заключения договоров), позволяя сохранить баланс интересов обоих супругов.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Во-первых, есть еще варианты решения Вашей проблемы. Можно составить брачный договор, согласно которому впоследствии Ваш муж не может иметь имущественных требований к данной недвижимости. Ваш «хитрый» вариант можно оформить одним договором, который называется договор приобретения в пользу третьего лица.

То есть Ваша мама покупает квартиру на свои деньги, но на Вас, то есть собственником становитесь Вы. В этом случае необходимо доказать родство между Вами и мамой, так как данный тип сделки может быть рассмотрен в налоговой как дарение третьему лицу. Если Вы не докажете родство, Вам может быть начислен налог на дарение 13% от кадастровой стоимости объекта.

Не забудьте сделать перевод документов мамы с апостилем. И рекомендую проводить такую сделку у нотариуса во избежание ошибок.

Отвечает генеральный директор «ЮстицГарант» Олег Шитиков:

Я бы разделил возможные проблемы на две категории:

  • проблемы с самой сделкой купли-продажи;
  • проблемы с возможным разделом совместно нажитого имущества в будущем.

Проблемы первой категории и варианты их предотвращения стандартны и почти не привязаны к браку. При приобретении объекта недвижимости нужно проверить право собственности на квартиру посредством получения самостоятельно выписки из ЕГРН (реестр недвижимости), проверить документы, подтверждающие приобретение продавцом недвижимости в собственность.

Если квартира когда-либо приватизировалась, то нужно проверить процедуру приватизации, были ли отказы от приватизации или нет. Также нужно посмотреть справки форм ф7 и ф9 и приобретать квартиру с пустым списком зарегистрированных лиц.

Также нужно проверить и самого продавца: посмотреть по судебным базам (в первую очередь, на сайтах районного суда и мирового судьи по месту регистрации продавца) наличие судебных споров, проверить по базе судебных приставов (fssp.ru) наличие долгов.

Желательно, особенно при наличии подозрений, попросить у продавца справку из психоневрологического диспансера. Полноценная проверка избавит почти от всех возможных проблем при приобретении жилья на вторичном рынке.

Проблемы второй категории легко предотвращаются составлением брачного договора, в котором можно предусмотреть отсутствие прав на указанную квартиру супруга. В ситуации, когда Вы рассматриваете варианты с дарением, очевидно, что Ваш супруг знает о том, что Вы приобретаете квартиру и не хотите делать ее совместной собственностью. Поэтому проблем с подписанием брачного договора быть не должно.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

10 фактов о брачных договорах

Полученная по переселению квартира – совместное имущество?

Могу ли я подарить свою долю в квартире без согласия жены?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_kupit_kvartiru_chtoby_pri_razvode_ne_delit_ee_s_muzhem/6456

Вы купили квартиру. Нужно ли оформлять какие-то еще документы после покупки?

Мы покупаем квартиру. Но она должна быть оформлена по ряду причин на мою мать

Ура! Долгожданная покупка квартиры состоялась!

Теперь можно расслабиться

Источник: http://past.by/konsultacii-po-nedvizhimosti/nuzhno-li-oformlyat-kakie-to-eshhe-dokumenty-posle-pokupki-kvartiri.html

Как я переехал в Польшу и вернулся назад: несколько причин не эмигрировать за границу

Мы покупаем квартиру. Но она должна быть оформлена по ряду причин на мою мать

Здравствуйте! Я бы хотел поделиться с вами интересными выводами о моем переезде в Польшу в конце июля 2014 года. Сейчас я вернулся назад в Украину и нахожусь во Львове — решил переехать именно в этот город после Варшавы.

Я родом из Донецка. Как и многие из моих знакомых, рос в бедной семье. Когда я начал взрослеть и уже что-то запоминать, то одно из первых, что я слышал: «Саша, тебе надо вырасти и уехать за границу. Здесь, в этой чертовой стране, делать нечего».

В детстве я занимался футболом, показывал неплохие результаты и думал о карьере футболиста, но потом понял, что это не то, чем бы хотел заниматься в жизни.

Тогда я увлекся веб-дизайном, но в итоге стал frontend разработчиком — верстать и как-то динамически менять веб-страницы оказалось гораздо интересней, чем что-то создавать и рисовать.

Закончив в Донецке ШАГ и получив первый опыт работы, я перебрался в Днепропетровск и там уже получал карьерный рост.

Переезд в Варшаву

Примерно через 2 года я понял, что пора осуществлять мечту, то есть уезжать в другую страну. Я начал искать работу «где-то там», но в итоге так сложилось, что она меня сама нашла (возможно, сработал «Секрет»).

Компания, где я тогда работал, объявила, что из-за нестабильной ситуации в стране и вероятности полностью потерять весь бизнес будет переводить часть персонала в Варшаву.

Мы с женой обрадовались и подали заявку, что хотели бы поехать.

Переезд удался, я был неистово доволен, что исполнил свою мечту «уехать из гребанной страны» в удивительный край «социальных гарантий и лучшего уровня жизни». Сам город нам очень понравился. Как сказал один мой друг, я попал в Украину через 200 лет в будущем. Мы много путешествовали, смотрели другие страны, города.

Но через полгода я начал что-то подозревать… Все началось с того, что я просто посчитал, сколько мы зарабатываем.

Оказалось, что «вы будете получать ту же зарплату, но с пересчетом на местную стабильную валюту» — это значительно меньше, чем в Украине с нашей замечательной привязкой к курсу НБУ.

Местная валюта может и стабильная, но доллар оказался стабильней — мы как бы и подозревали это заранее, но ничего сделать не могли.

Европейские налоги

В Польше, как и в других странах Европы, существует отличное от нашего понятие «налоги». У них эта сущность эффективно прослеживается и помогает держать храмы, площади, дороги и все остальное в отличном состоянии. Количество налогов огромно, особенно для нерезидентов страны.

Местные сами утверждают, что им очень не нравится система, по которой они платят налоги — сильно уж много они как предприниматели отдают (19% + ZUS). Многие жалуются на то, что оплачивают больницы соц. сотрудникам и другим малоимущим (ZUS). То есть налоги — это не то, чем они гордятся.

Также они стараются всеми способами их уменьшить.

Для этого используют как законные способы, заявления о вынужденных тратах (туда можно прописать квартиру как рабочее место, а машину как транспорт для работы), так и полузаконные методы (открывая предприятие, например, в Англии и по ее законам уплачивая только 10% от прибыли, если заработали меньше 70000 фунтов в год).

Но это все для местных жителей, кто имеет польский паспорт или карту Stałego Pobytu. Приезжие, как правило, получают временную карту Tymczasowego Pobytu и могут работать только на «Umowa o prace», что есть по трудовому контракту.

В этом случае налоги считаются так:— Если основа расчёта налога составляет 85 528 злотых или менее (то есть человек заработал до 85 528 злотых в год), то налог составляет 18% этой основы минус 556 злотых 2 гроша.

— Если основа расчёта налога превышает 85 528 злотых, то налог составляет 14 839 злотых + 32% излишка более 85 528 злотых.

Получается, что 18% — это не 18%, а около 25%. В свою очередь, 32% — это не 32%, а около 39%.

Во всех странах Европы налоги очень большие, а зарплата программистам всегда пишется грязными. К примеру, если вы видите зарплату 70000 евро в год для программиста в Германии, то не забудьте отнять примерно 50% оттуда. Вы видите зарплату в Нидерландах 55000 евро — отлично, вот вам табличка.

Обратите внимание, что там все очень хитро сделано. По приезду вы как иммигрант получаете скидку на налоги 30%, но это только на первые 8 лет.

А через 8 лет великолепной жизни в этой стране, когда у вас уже есть дом в кредит, велосипеды для всей семьи, дети и жена, вы резко начинаете зарабатывать меньше.

Это при наших 4% вы при повышении получите в следующем месяце на столько больше денег, на сколько вам сказали. А, например, в Германии при начальных ставках до 2к евро в месяц есть такой период, когда повышение на 500 евро заставит вас войти в другой ряд налогоплательщиков, и соответственно вы будете зарабатывать меньше, чем до повышения.

Законы для местных и приезжих

Вы можете возразить, что «Я ведь буду видеть за что я плачу», «Там ведь уровень жизни лучше», «Там ведь социальные гарантии» или «Там же полиция работает, а не крадет как у нас». На самом деле это все выглядит как этот мем.

Да, вы можете пойти в больницу и полечиться бесплатно за налоги, что вы платите, но с вами будут говорить на местном языке. Допустим, это не проблема. Тогда встречайте великолепные очереди в Европе на 3-5 месяцев.

Да, вы можете вызвать копов, если у вас украли велик под офисом в центре (опыт из нашего офиса), но если не взять с собой сотрудницу, которая говорит по-польски и по-английски одновременно, то вас могут и с собой забрать, в клеточку посидеть, так как вы паспорт не берете в офис. Наша история закончилась тем, что коллеге сказали так: «Смотри, мы пару месяцев это дело будем рассматривать, а потом закроем. Вряд ли мы найдем его». Ничего не напоминает?

Да, вы можете чувствовать себя защищенным у себя дома, но это смотря какой район и не праздник ли. А то у них там всё в обычные дни закрывается в 18, а в праздники вообще ничего не работает (ну это реально тяжело объяснить, что значит ничего, это вот как на дверях «Хлеба нет. Совсем нет!»).

Возможно, это все мелочи. Что значит означает «социальные гарантии и уровень жизни только для местных», вы начинаете понимать, когда у вас запросы посложнее. Допустим, вы не сможете легально открыть ФОП, как у нас. Вы также заплатите все, что накопили за долгое время, если получите какой-нибудь перелом или просто у вас начнутся проблемы с зубами.

Конечно, есть много и хороших моментов. Например, круглосуточный транспорт, возможность путешествовать на временном виде на жительство.

Но я хочу донести мысль, что 90% социальных гарантий работает на людей, у которых есть своя квартира в этой стране, и они являются её гражданами. Практически любая тема, любой пункт — вас не коснется.

Или, в лучшем случае, вам потребуется для этого тратить время на какие-то дополнительные документы и движения.

https://www.youtube.com/watch?v=BFdDZDlDMyc

Понятие «уровень жизни» больше ложится не на вас, а на тех местных, которые там выросли и живут уже долгое время.

Допустим, купить квартиру можно в кредит и даже добавить его в траты, чтобы платить меньше налогов, но сделать это можно не во всех странах и при этом необходимо будет очень долго выплачивать кредит (около 30 лет).

Если вы попали в ДТП и вы не местный, а там спорная ситуация, то вы будете виноватым, у вас могут надолго отобрать права, а ещё выпишут огромный штраф.

Варшава. Трасса недалеко от аэропорта

Нужно ли это вам?

Итак, большинство преференций уровня жизни работают и касаются только местных жителей. Поэтому вам надо подумать, стоит ли эта страна вашей инвестиции в 5 лет (чаще всего нужно просто платить налоги, но не везде так просто), чтобы стать её гражданином. При этом вам необходимо будет расстаться с вашим украинским гражданством, что повлечет за собой проблему возвращения и приезда сюда.

Представим, что вы, простой программист миддл левела, с молодой женой решили переехать в европейскую страну. В первую очередь вы должны для себя понять, что именно вы хотите там увидеть, какие именно социальные гарантии и уровень жизни вы хотите получать.

Если вы думаете как наши родители, что «Там просто лучше жить, там ведь все на хорошем уровне», то вы можете разочароваться, что, допустим, вы не до получаете своих 10% зарплаты только потому, что обеспечиваете беженцев из Сирии. Или эти же 10% не получаете только потому, что там великолепные школы и университеты, или магистрали между городами.

Вы задайте себе вопросы:— Нужна ли мне школа?— Нужен ли мне университет?— Нужны ли мне дороги (часто ли я езжу на машине куда-то далеко)?— Хочу ли я зарабатывать значительно меньше (возможно в цифрах зарплаты выйдет та же, но траты значительно выше)?— Нужны ли мне великолепно ездящие автобусы и их хорошее состояние?— Хочу ли я платить пенсионный фонд местным?— Хочу ли я исправно работающие гос. службы (ведь сняв квартиру в хорошем районе, вы и не услышите про проблемы)?

— Хочу ли я другие сервисы (но не забудьте, что там вероятность английского языка падает значительно)?

Не забывайте приплюсовывать везде чужой язык и культуру, ведь вы не учились в их школах, вы не читали их книг, не смотрели их национальных фильмов.

Итак, скорее всего, большая часть социальных гарантий не про вас и вашу семью.

Если вы мидл разработчик и у вас молодая жена, то зачем вам школа или университет? Также зачем вам платить всякие фонды, которые обеспечивают приезжих и пенсионеров в этой стране? Конечно, если вы едете туда навсегда, то это может иметь другой смысл для вас, но я склоняюсь к тому, что мы должны сами думать о своей старости, а не полагаться на государство. Если у вас есть машина и вам важны дорога, то зачем вам хороший автобус и все его сервисы?

Тут дело в том, что вы не будете использовать и половину этих сервисов, а платить за них будете как все.

Ещё 3-5 лет, и вы захотите начать свой бизнес, но отсутствие местного паспорта вас очень сильно остановит.

Конечно, паспорт можно получить во многих случаях просто после пяти лет пребывая в этой стране, но с учетом текущей ситуации с мигрантами и сам срок 5 лет ставит жирный вопрос в этом.

Думать своей головой

Возвращаясь к тому, что переезд мне был навеян родителями, я начал задаваться вопросом — кем мы были воспитаны? Людьми рожденными в СССР. А там было как? Все люди должны быть равны, колбаса всем и по 5 копеек, а проезд 2-3 копейки. Трудягам санаторий на территории СССР и стабильность в огромной стране, но почему-то многие хотели уехать из этой стабильной страны и так воспитывали нас.

То есть у вас должны быть своя голова. Прежде чем вы решите ехать куда-то, вы должны понимать, что там будет труднее и во многом не лучше чем там, где вы сейчас. Родителям было плохо, потому что их страны разваливались, и они уже не знали, кем они являются.

У них часто менялась валюта, про накопления «на книжке» можно забыть. У них всегда государство что-то воровало, всегда были плохие больницы и школы (хотя в их 20-30 лет это было на хорошем уровне).

После таких сложностей идея, что лучше там, где нас нет, становится гораздо ближе.

Когда идет речь о переезде, задайте себе вопрос, что бы вы хотели получить от переезда, какие у вас приоритеты. Если вы хотите зарабатывать, то наши 4% для вас просто сказка.

Если вы хотите пойти в отличный университет, никто не мешает вам учиться там, где вы захотите, и с теми преподавателям,и которых вы хотите слушать, ведь вы можете себе это позволить.

Хотите отдать ребенка в хорошую школу — что вам мешает отдать его в приватную школу и взять дополнительные занятия домой от хороших профессионалов? Хотите хорошие дороги в вашем городе — давайте заставим это сделать наших депутатов.

Слушайте родителей в вопросах житейских, но конструктивные решения по локальным проблемам, основанные на их опыте, стоит все таки обдумывать своей головой, ведь реалии той страны, где они жили, значительно изменились за годы.

Источник: https://dou.ua/lenta/articles/dont-move-abroad/

Недействительная сделка купли-продажи: как не лишиться купленной квартиры

Мы покупаем квартиру. Но она должна быть оформлена по ряду причин на мою мать

01.09.2014 | 10:00 64948

Ситуации, когда заключенная сделка купли-продажи признается судом недействительной, случаются на рынке недвижимости не так уж редко. Кто может оспорить сделку, на что следует обратить внимание при подписании договора и как снизить риски – разбирались журналисты БН.

Есть целый ряд причин, по которым ранее заключенная сделка и зарегистрированное право собственности могут быть признаны недействительными.

Но прежде чем мы поговорим о них, нужно разграничить понятия ничтожных и оспоримых сделок. Первые являются недействительными априори.

То есть если, к примеру, будет установлено, что гражданин продал квартиру по поддельной доверенности, суд однозначно признает такую сделку неправомочной.

С оспоримыми сделками сложнее: тут заранее неизвестно, в чью пользу будет вынесено решение. Судья будет учитывать целый комплекс факторов, доводы сторон и пр.

Покупка комнаты: изучаем подводные камниКомнаты в питерских коммуналках пользовались стабильным спросом во все времена и считались разменной монетой рынка недвижимости.

Но ликвидность этого специфического >>
Еще одно существенное отличие: спор о ничтожности сделки купли-продажи может возбудить, например, прокуратура. Что касается оспоримых сделок, то тут, по закону, инициатива должна исходить непосредственно от сторон заключенной сделки.

Ничтожные варианты

Ничтожные сделки не обязательно связаны с откровенным мошенничеством. К ним относятся, например, притворные сделки. Когда, скажем, стороны заключают договор дарения (безвозмездный по определению), а по факту имеет место передача денег за жилье. На подобные ухищрения люди идут по разным причинам.

Если продавцом и покупателем являются близкие родственники (допустим братья), у них может быть соблазн формально оформить дарственную, а денежные средства передать «просто так».

Ведь в случае заключения договора купли-продажи бывший собственник обязан уплатить налог в размере 13% (при условии, что квартира пробыла в собственности менее трех лет и ее цена выше 1 млн руб.).

Кроме того, сделка купли-продажи между родственниками не позволит покупателю получить имущественный налоговый вычет.

Наконец, многим важен и такой нюанс: если человек, состоящий в браке, получил право собственности на квартиру через куплю-продажу, это жилье считается совместно нажитым имуществом. Иными словами, при разводе второй супруг заберет себе половину. А вот подаренная квартира не делится между мужем и женой.

«Тем не менее стороны, решившиеся на притворную сделку, должны понимать: если данный факт вскроется, она будет признана недействительной», – предупреждает директор отделения АН «Итака» Надежда Тодыкова. По ее словам, то же самое касается случаев, когда купля-продажа жилья прикрывается договором ренты (пожизненного содержания). Или возьмем другой пример.

Семья приобретает квартиру с использованием средств материнского капитала. В этом случае – по закону – жилье должно быть оформлено в общую собственность родителей и их детей. Но если при покупке задействована еще и ипотека, бывает, что некоторые банки запрещают выделять доли младшему поколению.

Тогда взрослые берут на себя обязательства сделать это после погашения кредита, а потом в суете будней забывают…

Таким образом, если в дальнейшем эту квартиру решат продать, то такая сделка может быть легко отменена по суду.

Подать иск о возврате собственности вправе подросшие дети, обделенные недвижимостью (срок исковой давности для несовершеннолетних начинается с момента исполнения им 18 лет). Судебное разбирательство может быть инициировано также органами опеки и попечительства.

Экспертиза покажет

Как отмечает директор департамента новостроек NAI Becar Полина Яковлева, сделка признается недействительной (ничтожной) и в случае, если продавец на момент заключения договора являлся недееспособным.

То есть либо был слишком молод (до 18 лет участвовать в сделках можно только с письменного согласия родителей), либо страдал психическим расстройством. Впрочем, в первом случае сделка, скорее всего, до финала и не дойдет, так как без нужных подписей Росреестр в регистрации откажет.

А вот с заболеваниями психического характера все довольно сложно.

Бывает, что в момент совершения сделки отклонения человека никак не проявляются, но впоследствии судебно-психиатрическая экспертиза (по заявлению членов семьи продавца, органов опеки и попечительства, психиатрического учреждения) признает его недееспособным. Это может быть сделано даже задним числом.

И тогда совершенная сделка признается ничтожной.

Миной замедленного действия может служить покупка квартиры у юридического лица по заниженной, нерыночной стоимости (с целью ухода от налогообложения). Дело в том, что если в течение года после заключения договора фирма окажется банкротом, то, по закону «О банкротстве», конкурсный управляющий имеет полное право обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной.

Классическим примером оспоримой сделки может служить продажа квартиры без получения нотариально удостоверенного согласия второго супруга, если жилье приобреталось на общие средства, нажитые в браке. Это является основанием для обращения обманутой половинки в суд с иском о признании сделки недействительной.

На шаг назад

«Если суд признает недействительность заключенной сделки, покупатель должен будет вернуть продавцу приобретенную квартиру, а продавец, в свою очередь, обязан возвратить денежные средства покупателю», – отмечает Полина Яковлева. Конечно, вполне возможно, что никаких денег у того, кто продавал квартиру, уже давно нет.

Тогда суд может либо наложить арест на его имущество для продажи и выплаты второй стороне денежной компенсации, либо обязать продавца ежемесячно перечислять покупателю часть своей зарплаты (тогда возврат денег растягивается на десятилетия).

В ряде случаев, когда, например, было совершено мошенничество, покупатель жилплощади может и вовсе остаться без денег.

Но преступления на рынке недвижимости – отдельная тема, не будем сейчас ее касаться.

Даже предварительная экспертиза документов не гарантирует, что в будущем сделку не признают недействительной. Поэтому эксперты советуют страховать риск утраты права собственности

Отменить можно и безвозмездную сделку. Так, при дарении жилплощади, как известно, даритель должен получить согласие второго супруга. А тот, допустим, признан умершим или без вести пропавшим.

И вот, когда договор уже заключен и право собственности зарегистрировано на нового владельца, вдруг неожиданно объявляется отсутствовавшая половинка. В этом случае сделка может быть оспорена и отменена по решению суда.

Тогда подаренная квартира просто возвращается к прежнему хозяину. Никаких выплат в данном случае не производится.

Кто защитит

Как не оказаться участником недействительной сделки? По словам юриста группы компаний «Экотон» Виталия Столярова, прежде всего не стоит соглашаться на сомнительные сделки, например, «покупку» через дарение, указание в договоре заниженной цены объекта и пр.

Кроме того, при любых сделках необходимо проводить предварительную экспертизу документов (сделать это может агентство недвижимости либо опытный юрист).

Впрочем, даже эти меры не могут гарантировать покупателю стопроцентной безопасности, в чем мы смогли убедиться выше. Поэтому специалисты советуют страховать свои риски.

В частности, риск утраты права собственности на приобретенную квартиру. Об условиях этого и других видов страхования недвижимости мы расскажем в ближайших публикациях на портале БН.

Алексей Резенков    Алексей Александронок   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/189676/

Как снять обременение с квартиры после полной оплаты

Мы покупаем квартиру. Но она должна быть оформлена по ряду причин на мою мать

Снять обременение с квартиры после оплаты легко.Для этого нужно обратиться в Росреестр с заявлением об этом.

Заявление так же можно подать через МФЦ. 

Срок снятия обременения — 3 рабочих дня. Если вы подаете заявление через МФЦ плюс 2 рабочих дня.

Если у вас была зарегистрирована ипотека в пользу банка, уточните у кредитного специалиста, не подавал ли представитель банка заявление о снятии обременения.

Некоторые банки делают это самостоятельно в одностороннем порядке через электронные каналы связи с Росреестром (например Сбербанк).
Статья обновлена 06.01. 2020  г

Снять обременение с квартиры после оплаты

Снять обременение с  квартиры после оплаты нужно обязательно, «автоматически» это не происходит даже если вы оплатили долги банку (кроме случаев если оформлялась электронная закладная).

Не нужно тянуть с  этой процедурой, особенно если обременение было наложено в пользу физического лица, после потери дееспособности Продавцом или его смерти, вы сможете сделать это только через суд!

Продать, подарить или иным образом передать права собственности на другого человека или юридическое лицо без снятия обременения невозможно!
Так как в ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости) внесена запись о  залоге недвижимости.

Законом не определены сроки, в которые необходимо снять обременение после полной оплаты, и стороны сделки решают этот вопрос по договоренности.

Давайте разберемся как нужно действовать.

Снять обременение после полного расчета

-Что значит снять обременение?
— Необходимо погасить запись об ипотеке в Едином государственном реестре недвижимости.

Для регистрации обременения(ипотеки) вы, продавец, а возможно и кредитор(физическое или юридическое лицо) подали в Росреестр заявление о регистрации обременения(ипотеки).

Теперь нужно  убрать запись об обременении из единого государственного  реестра недвижимости (ЕГРН).
Это делается тоже на основании заявления

Снять обременение с квартиры после оплаты. Куда подать заявление

-Куда надо подавать заявление?

-В отдел приема документов Росреестра или МФЦ.
Росреестр постепенно закрывает свои офисы приема-выдачи документов и коммуницирует с заявителями через посредника — МФЦ.

Снять обременение с квартиры после оплаты. Куда подать заявление и где взять бланк

-Как написать заявление?

-Заявление Вам подготовит специалист отдела приема документов. Вы должны с ним ознакомиться, проверить адрес объекта и кадастровый номер, ваши личные данные и подписать

-Кто подает заявление?

-Все зависит от основания, на котором обременение было наложено.

 Из нижеперечисленных — выберите одну  ситуацию:

  • Если ипотека наложена на основании :

— Договора купли-продажи, то есть в договоре указана частичная оплата(рассрочка, отсрочка платежа) и  «Стороны договорились, что в пользу продавца возникает обременение» —

всеми участниками этой сделки подается заявление в Росреестр о прекращении записи об ипотеке(обременении). Документ об оплате прикладывать не надо.

  • Если ипотека зарегистрирована на основании:

— Договора купли-продажи и Кредитного договора  банка —

тогда заявление подается Покупателем с приложением справки о полной оплате и заявление подает  Кредитор(его представитель по доверенности — юрист или другой сотрудник банка)

  • Если ипотека зарегистрирована на основании:

— Договора купли-продажи, Кредитного договора и Закладной

Покупателю нужно подать заявление о прекращении записи об ипотеке с приложением Закладной с отметкой  о полной оплате кредита. Закладная хранится в Банке и будет вам выдана по заявлению после полного погашения долга в срок от 3 дней до 2-х месяцев.

  • Если ипотека  зарегистрирована на основании:

— Кредитного договора  и Договора залога с физическим лицом или юридическим лицом

— обе стороны этих договоров подают заявление в Росреестр  о прекращении записи об ипотеке.

Снять обременение с квартиры после оплаты

  • Если Вы не помните или не понимаете на каком основании наложено обременение — посмотрите расписки о приеме документов, возможно вы ее сохранили
    Для регистрации ипотеки вы писали отдельное заявление и у вас есть расписка о его приеме и там указаны документы-основания.
  • Прекращение записи об ипотеке происходит в течении 3-х рабочих дней.
    Госпошлина не уплачивается.

Если после снятия обременения, вам необходимо выделить доли детям или всем членам семьи, прочтите статью:

Выделение долей детям без нотариуса (Изменение в законе!)

Снять обременение с квартиры после оплаты. Подтверждение снятия обременения

С 15.07.2016 года повторное Свидетельство о государственной регистрации права  не выдается, да и вообще его —  упразднили.

Всю достоверную информацию об объекте недвижимости, в том числе об отсутствии арестов и обременений,  можно увидеть только в выписке из ЕГРН.

То есть через неделю, а лучше чуть позже ( так как обновление баз иногда происходит с небольшим запозданием) после подачи заявления о снятии обременения, вы можете заказать выписку из ЕГРН на бумажном носителе или электронную выписку.

Выписку на бумажном носителе можно заказать через МФЦ  — госпошлина составляет  400 рублей.

Выписка из ЕГРН   в электронном виде обойдется дешевле, госпошлина за эту услугу составляет  — 250 рублей.

Посмотрите как выглядит современная электронная  Выписка из ЕГРН

Заказать ее очень легко, не выходя из дома. Выписка поступит вам на электронную почту и будет заверена ЭЦП (электронной цифровой подписью)Выписка, которую я вам предлагала посмотреть, пришла ко мне за 1 час 08 минут.

Скорость поступления выписки зависит от загруженности сервиса, иногда выписка поступает за несколько минут.

Я пользуюсь, для заказа электронных выписок, этим надежным сервисомКстати, на этом сервисе можно «поставить» на мониторинг внесение изменений в ЕГРН по вашему объекту недвижимости всего за 50 рублей.

Как только запись об ипотеке уберут — на электронную почту вам поступит сообщение.

Кредитор уклоняется от получения денег

Если вы попали в такую неприятную ситуацию, а по условиям займа передача денежных средств кредитору осуществляется только наличными средствами, обратитесь к нотариусу.
Дата размещения средств на депозите нотариуса будет являться датой уплаты долга.

Снять обременение с квартиры после оплаты просто, но сделайте это своевременно!

Всегда рада разъяснить. Автор

Ипотека — одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счёт реализации данного имущества. Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Как снять обременение с квартиры после полной оплаты

Источник: https://exspertrieltor.ru/2020/01/01/snyat-obremenenie/

Юрист-Профи
Добавить комментарий