Можно ли продать квартиру, если после выписки появились проблемы с пропиской?

Выписка из квартиры. Как выписать ребёнка, бывшего супруга, а кого нельзя выписать даже по суду — Справочник Недвижимости

Можно ли продать квартиру, если после выписки появились проблемы с пропиской?

Прописка и выписка

Российский закон обязывает регистрироваться по месту жительства, то есть получать постоянную или временную регистрацию. Постоянную ещё называют «пропиской».

Если человек меняет место жительства, например, продаёт квартиру, он должен сняться с учёта, то есть выписаться, и прописаться в новом месте.

Это делается, чтобы государство понимало, сколько людей живёт в том или ином месте и куда они переезжают. А людям регистрация даёт право получать различные социальные услуги.

И вот тут возникает парадокс. Собственник квартиры может прописываться и выписываться из своего жилья, а также прописывать у себя кого угодно. Но выписка других зарегистрированных из квартиры нередко становится весьма трудным и долгим процессом для владельца.

Как выписать другого человека из своей квартиры

Единственный короткий и безболезненный путь выписки кого-либо из своей квартиры — получение его согласия на это. Зарегистрированный подаёт заявление о выписке в паспортный стол (в Москве выписаться можно в отделениях МФЦ) и снимается с учёта.

Проблемы начинаются, если человек выписываться и выезжать из квартиры не хочет. В этом случае владелец может выселить его только через суд.

«По заявлению собственника из квартиры может быть выписан он сам и люди, законным представителем которых он является: недееспособные или ограниченно дееспособные граждане и дети до 14 лет.

Их он может выписать вместе с собой, если они переезжают на новое место жительства.

Все остальные могут быть сняты с регистрации по инициативе владельца лишь на основании решения суда», — поясняет руководитель департамента контроля качества юридической службы «Амулекс» Нурида Ибрагимова.  

Адвокат Виктория Данильченко отмечает, что для выписки проживающих из квартиры через суд (то есть без их согласия) нужны веские причины. Это может быть развод, фактическое проживание человека в другом месте, неоплата коммунальных платежей, порча имущества. И все это нужно ещё доказать.

Но при этом собственник может выписать жильцов даже без их согласия, если квартира была ему подарена или перешла по наследству.

Можно ли из квартиры выписаться в никуда

Да, такое возможно. По словам Виктории Данильченко, люди часто выписываются в никуда, если:

  •  квартиру продают, а взамен планируют приобрести другую недвижимость;
  • жильцы эмигрируют;
  • кредитор изымает недвижимость в счёт погашения задолженности.

В листке убытия, который человек заполняет, когда снимается с регистрационного учёта, есть пункт «Куда выбыл», где указывается его новый адрес. Но если его нет, в листке ничего указывать не нужно.

Софья Ханунова из Европейской юридической службы уточняет, что после выписки человеку нужно встать хотя бы на временный учёт (ведь он будет где-то жить, пока, например, достраивается его новостройка). Тем более что за отсутствие регистрации по месту проживания можно получить штраф.

Как выписать из квартиры ребёнка

До 14 лет дети должны жить по месту прописки родителей (или одного из них). То есть вне зависимости от того, кто является собственником жилья, ребёнка ставят на учёт по тому адресу, где прописаны мать и/или отец. Прописать или выписать ребёнка, не достигшего 14-летнего возраста, отдельно от родителей нельзя.

Если ребёнок не является собственником недвижимости или доли в ней, то выписать его легко. Для этого нужно лишь согласие обоих родителей.

Присутствие владельца недвижимости, где прописан ребёнок, при этом необязательно.

Ребёнка-несобственника можно даже выписать в никуда (например, если родители взамен своей квартиры покупают новостройку, в которой пока нельзя прописаться, или переезжают за границу).

Но совсем другое дело, если ребёнок владеет недвижимостью, в которой прописан, или долей в ней. В этом случае снять его с регистрации по месту жительства так просто не получится. Более того, нередко наличие несовершеннолетних собственников является препятствием для выписки всей семьи.

Права детей, которые пока не могут сами отстаивать свои законные интересы, защищают органы опеки и попечительства. Ни родители, ни другие законные представители ребёнка не могут продать, обменять, подарить или сдать в аренду принадлежащую несовершеннолетнему недвижимость без разрешения органов опеки. Выписать несовершеннолетнего с его жилплощади без одобрения властей они тоже не могут.

Сделка должна быть выгодной для ребёнка, только тогда органы опеки дадут добро на её проведение. Это значит, что ребёнка нужно обеспечить другим жильём, равным или бОльшим по площади и качественным характеристикам. Тогда ребёнка можно выписать и прописать в его новом жилье.

«Выписать ребёнка из двухкомнатной квартиры и прописать его в коммуналке не получится. Только в другой двухкомнатной квартире либо трёхкомнатной и больше», — поясняет адвокат Виктория Данильченко.

Исключение — развод родителей и раздел жилья. В этом случае могут разрешить покупку недвижимости, где доля ребёнка будет меньше, потому что таким образом устраняется «неблагоприятная для психики несовершеннолетнего обстановка».

Можно ли выписать из квартиры бывшего мужа или жену

После расторжения брака экс-супруги по закону уже не считаются родственниками, а значит, можно выписать бывшего супруга или супругу из квартиры, в которой он или она не являются собственниками. После развода они утрачивают право пользования жильём, что становится основанием для выписки. Но если человек владеет долей в квартире, выселить его нельзя.

Но бывает и так, что квартирой владеет один из супругов, а другой в ней только прописан. Вот факторы, которые могут помешать выписать его в этом случае.

Отказ от приватизации

Люди, отказавшиеся от участия в приватизациив пользу супруга или ребёнка, приобретают право пожизненного проживания в квартире. Даже при продаже квартиры выписать их нельзя.

Квартира — совместно нажитое имущество

То есть приобреталась в браке. И неважно — на чьи деньги, если нет брачного договора, который определяет раздел имущества при разводе. По закону всё делится 50 на 50.

В брачном договоре есть пункт о проживании бывшего супруга

Если муж и жена подписывали брачный договор с таким пунктом, то экс-супруга выписать уже нельзя.

Нет другого места жительства

Здесь речь идёт обо всех ситуациях, когда одному из супругов, прописанному у другого, пока некуда выписаться. Такое может быть, например, если у бывшего супруга нет родителей или других родственников, у которых он мог бы зарегистрироваться (либо они не в состоянии предоставить ему такую возможность), а также пока нет отдельного жилья или места, где он мог бы зарегистрироваться временно.

Но тут есть много нюансов, и выписка через суд в такой ситуации всё же возможна. Например, если экс-супруг фактически проживает в другом месте или его официальная зарплата позволяет ему снять жильё и переехать.

Муниципальная квартира

Если супруги проживают в квартире по договору социального найма, то после развода он продолжит действовать.

Если есть общий ребёнок, за которым ухаживает выписываемый супруг

Например, если бывшая жена прописана у бывшего мужа, там же зарегистрирован их общий несовершеннолетний ребёнок. При этом женщина находится в декрете, не работает и выписаться ей некуда.

Суд может оставить за ней право на определённый срок сохранить регистрацию по данному месту жительства. Это не значит, что человека нельзя выселить никогда, но такой момент может быть отсрочен, и срок устанавливает судья.

Срок колеблется от нескольких месяцев до десятков лет (например, до 18-летия ребёнка).  

Но такие ситуации индивидуальны, а решение суда зависит от множества обстоятельств.   

Один экс-супруг выплачивает другому алименты

«Это значит, что если муж жене выплачивает алименты, то суд может (но не обязан) сохранить за ней право пользования квартирой на определённый срок», — поясняет Нурида Ибрагимова. И здесь всё очень индивидуально.

В любом случае, если бывший супруг не согласен на выселение и выписку, придётся идти в суд. Он в силах сохранить за бывшим членом семьи право пользования жильём на какой-то срок. Или обязать собственника жилья обеспечить бывшего супруга или супругу другим жильём. Но может и постановить выписать уже бывшего родственника.

Кого нельзя выписать из квартиры даже через суд

Существует несколько категорий людей, у которых есть пожизненное право на проживание на определённой жилплощади. Выселить их нельзя ни при каких условиях, даже при смене собственника.

К таким категориям относятся:

  • Несовершеннолетние, которые живут в детском доме или другом детском учреждении по решению органов опеки.

«Даже если родители ребёнка лишены родительских прав и права пользования жилплощадью, ребёнка это не касается, — отмечает адвокат Виктория Данильченко. — И после возвращения из образовательного (лечебного и т. д.) учреждения, ребёнок вселится в квартиру, в которой был зарегистрирован. Любое снятие с регистрации регулируют органы опеки и попечительства».

  • Люди, отказавшиеся от приватизации в пользу других членов семьи. Это право закреплено Верховным Судом РФ.
  • Люди, которые получили право жить в квартире по завещанию. Это называется «завещательный отказ» собственник необязательно должен завещать именно квартиру, он вправе указать тех, кто владеть квартирой не будет, но сможет в ней жить, сколько пожелает. Это их право сохраняется даже при смене собственника.
  • Люди, проживающие в жилищно-строительных кооперативах и выплатившие хотя бы часть пая за квартиру (даже если они не являются владельцами).
  • Супруги, заключившие брачный договор, в котором определено право одного из супругов, не являющегося собственником, проживать в квартире даже после развода.
  • Рентополучатели, которые передали квартиру человеку, выплачивающему им ренту, но сохранившие право на проживание в квартире.
  • Лица, находящиеся на иждивении собственника, недееспособные граждане или инвалиды.
  • Наниматели служебных жилых помещений, получившие право пожизненного проживания, зарегистрировавшиеся до 2005 года и нуждающиеся в улучшении жилищных условий.

Может ли кто-нибудь предъявить претензию, что выписан из квартиры незаконно

Естественно, любой гражданин вправе обратиться с требованием о вселении в жилое помещение и регистрации в нём, если был незаконно выселен и/или снят с регистрационного учёта.

«Такое возможно, однако снятие с регистрации осуществляют госорганы, а значит, подразумевается, что они действуют в соответствии с законом. В любом случае лицо, чьи права нарушены, всегда имеет право обратиться в суд», — отмечает юрист адвокатского бюро «А2» Дени Мурдалов.

Суд будет выяснять, являлись ли выписка и выселение законными. Но, как подчёркивают юристы, человека без его согласия могут снять с учёта, только если он был признан безвестно отсутствующим или умершим. А признается это тоже через суд. Во всех остальных случаях снятие с регистрационного учёта происходит только по суду. И справедливость восстанавливать нужно тоже там.  

Если всё-таки выяснится, что оснований для признания человека утратившим право пользования и снятия с учёта не было, его снова вселят на эту жилплощадь и поставят на регистрационный учёт.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимость. Иллюстратор: Вера Хохлова.

Источник: https://realty.yandex.ru/spravochnik/vypiska-iz-kvartiry-kak-vypisat-rebenka-byvshego-supruga-a-kogo-nelzya-vypisat-dazhe-po-sudu

«Обмануть могут на любом этапе»: как купить квартиру и обойти мошенников

Можно ли продать квартиру, если после выписки появились проблемы с пропиской?

На фоне жесточайших поправок в закон о долевом строительстве и банкротства ряда компаний на рынке недвижимости Красноярска набирают обороты сделки на вторичном рынке.

Ранее мы рассказывали, как принять квартиру у застройщика и можно ли отсудить компенсацию за запах мочи в углах, который оставили в отместку обиженные рабочие.

Сейчас хотим рассказать, как безопасно купить или продать квартиру и на каком этапе можно наткнуться на мошенников. Для этого мы опросили опытных риелторов и составили список необходимых документов. 

В своем тексте мы будем ориентироваться на сделки за наличные, без ипотеки, маткапитала, различных сертификатов и длинных цепочек обмена. Все это делает процесс покупки квартиры сложнее, и отдельные случаи мы распишем в следующих материалах.

По словам руководителя агентства «Ремесленникъ» Вячеслава Мельникова, в более уязвимом положении при сделке находится покупатель — он может лишиться денег на любом этапе сделки. Для регистрации в Росреестре понадобятся всего несколько документов, но для того, чтобы обезопасить себя, покупатель должен запросить еще ряд бумаг.

— Для регистрации права собственности нужны паспорта сторон, документы основания (они не нужны в Регпалате) и выписка из домовой книги. Простая письменная сделка без нотариуса и ипотеки. Договор подписывают собственники. К нему идет акт приема-передачи, либо в самом договоре есть пункт. Берется справка из УК, в которой отображено, кто выписан или прописан. Просто важна сама справка.

Расписка к договору купли-продажи, что деньги переданы. Сдается в Регпалату, и регистратор делает запись о переходе права собственности. Вот она — регистрация сделки. А уж есть ли задолженность, перепланировка, выписанные по суду заключенные, регистраторов не волнует. К их функционалу не относится проверка на безопасность.

Это ваше проблемы, что там будет, — государство посмотрело перечень документов.

Собеседник предлагает разделить все бумаги на пять видов.

Документы, удостоверяющие личность

Таковыми, говорит Вячеслав Мельников, являются российский паспорт и загранпаспорт. Сюда же система «Консультант Плюс» предлагает отнести временные удостоверения на время замены паспорта, военные билеты. Но водительское удостоверение таковым не является.

Документы основания права собственности

Это те документы, которыми можно обосновать, откуда у вас появилась данная квартира. Самый популярный — договор купли-продажи. Но собственник мог получить жилье и в подарок от родственников, оформить в наследство или приватизировать. Эти документы являются самыми главными.

Правоподтверждающие документы

— Многие думают, что именно они являются главными, — рассказывает Вячеслав Мельников, — Но это раньше выдавали свидетельства о госрегистрации, они были розовенькие, зелёненькие. При сделке сейчас получают на руки выписку с ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости).

Раньше она называлась ЕГРП (выписка из Единого государственного реестра правообладателей). Но после объединения двух палат — кадастровой и регистрационной, в этой выписке стали содержаться сведения из обеих.

Кадастровые — технические, а также отражаются сведения о правообладателях: ФИО, обременения, аресты и прочее.

Технические документы

Речь идет о техническом и кадастровом паспортах. Собеседник поясняет, чем они отличаются: в кадастровом минимум информации.

— Кроме экспликации, то есть планировки квартиры, может отсутствовать высота потолков, длина стен. А выписка их техпаспорта — это подробная информация о квартире. Сейчас перестали выдавать выписки из технического паспорта. Просто справочно предоставляют кадастровую — общую площадь квартиры, планировку.

Иногда банки в случае сделок с ипотекой требуют более подробную информацию: высота потолков, материал стен, перекрытий. Для сделок понадобится конкретно выписка из техпаспорта, которая заказывается в Бюро технической инвентаризации. Все сведения, как только здание сдается, заносятся в архив БТИ.

Справки об отсутствии задолженностей

Недобросовестные продавцы жилья могут умолчать о скромных неуплатах за интернет или огромных долгах по ЖКХ, для погашения которых понадобится продать автомобиль.

По словам риелторов, в Росреестре при регистрации сделки на это не обращают внимания — если только приставы не успели наложить арест или запрет регистрационных действий.

В любом случае лучше перестраховаться и попросить квитанции об оплате счетов за домофон, интернет, электричество, телевидение, ЖКХ, а самое главное — капитальный ремонт.

— Дело в том, что по закону Российской Федерации, — объясняет про капремонт Вячеслав Мельников, — долги старого собственника переходят на нового. Если вы купили квартиру, то продавец уже не обязан платить. Глупый закон, но это очень важный пункт.

Можно попросить собственника принести справку, подтверждающую отсутствие задолженности. Но справки можно нарисовать, подделать. Информация находится в открытом доступе.

Просто взносы за капремонт платятся двумя способами, в зависимости от того, какой выбрали жители дома, — через энергоснабжающую структуру либо на отдельный счет.

Справка о психическом здоровье

Не удивляйтесь, если вы продаете квартиру и продавец попросит у вас справку из психоневрологического и наркологического диспансера. Если кому-то удастся доказать невменяемость, то сделку оспорят в суде.

На практике, говорит уже руководитель агентства «Кром» Алексей Лагутин, в Красноярске крайне редко спрашивают данную справку о дееспособности.

— Если только вдруг не появляются какие-то сомнения. И если возраст человека за 70 лет, я бы рекомендовал брать справки — понимает ли человек, что делает? В некоторых ситуациях видно по человеку: неопрятно одет, пьющий, еще что-то. В эти случаях я бы предостерегался.

Тут комплексный подход: нужно следить, что происходит с деньгами. Если я вижу, что семья продает квартиру, например «двушку», и идет на расширение, то я вижу, что все благополучно. Справок никаких не надо. А вот если уезжает в никуда, появляются сомнения, тогда бы подстраховался.

Чтобы потом он не сказал: «Мне приснился голос в ночи, сказал — продай, и я продал».

Только спрашивать справку, дает совет собеседник, нужно не перед регистрацией сделки, а предупреждать заранее при рассмотрении квартиры.

При этом, отмечает Алексей Лагутин, если при сделке нотариус будет уверять, что может определить дееспособность, то «это все глупости». В пример он приводит историю своего друга: тот купил 4-комнатную квартиру у женщины с двумя дочерьми 17 и 19 лет. Спустя несколько лет одна из них оспорила сделку и деньги пришлось вернуть:

— Женщина-аферистка, которую в итоге осудили, привела на сделку к нотариусу не ту из дочерей. Они погодки, и по паспорту отличить нереально. Нотариус документы подготовила, сделка состоялась. В итоге спустя 2 года ей понадобились деньги, дочь подала в суд, что не расписывалась в документах, почерковедческая экспертиза подтвердила. Сделку расторгли.

Доверенность

К сделкам, где продавцов представляет кто-то по доверенности, Алексей Лагутин относится скептически. Доверенность может дать любой нотариус, как и любой может ее отозвать.

— И вы об этом никогда не узнаете, — предупреждает о подворных камнях риелтор. — Поэтому я всегда отказывался от сделок по гендоверенности, если это не родственники. Даже если доверенность выдавалась в Москве, я мог позвонить проверить, он мог ее у другого нотариуса отозвать. Я просил всегда прилететь человека на сделку.

Что касается ближайших родственников, нужно смотреть родство. Даже в этих ситуациях я просил видео записать: достать паспорт и снять на видео: «Я такая-то такая-то, в здравом уме. Вот мой паспорт и вы можете посмотреть, что это я. Доверила дочери получение денег». Просто готовился к суду.

А вдруг мамы нет в живых? Может быть такая ситуация?

Возникает в этом случае и вопрос с передачей денег. Лучше просить проехать в банк и положить на счет собственника проданной квартиры, советует Алексей Лагутин.

Нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры

Если продаваемая квартира или дом приобретались во время брака и сейчас один из супругов продает ее, то письменное и заверенное согласие потребуется обязательно.

Жилье будет считаться совместно нажитым имуществом. В том числе если супруги уже разведены, а на момент покупки были вместе.

Иначе после сделки может появиться на горизонте вторая половина и попросит свою часть вернуть через суд.

В случае, если люди были в браке, а кому-то из них квадратные метры были подарены, например бабушкой, или достались в наследство, оформление письменного согласия не требуется.

Цена оформления у нотариуса в Красноярске — 1500 рублей.

Разрешение органов опеки и попечительства

Бывает, например, при постройке частного дома собственники предостерегаются и сознательно оформляют дом на кого-то из старшего поколения. Потому что если в семье есть дети, а дом собираются продать, возникнут сложности с оформлением.

Родителям несовершеннолетних придется поехать обратиться в органы опеки за разрешением. Вам не разрешат просто так продать квартиру/дом, если не будет предоставлено детям новое жилье в собственность. Причем количество квадратных метров у детей на новом жилье должно быть не меньше.

Обратят внимание и на качество жилья.

Сделку это в любом случае усложняет, знает Алексей Лагутин:

— Потому что родителям надо идти и доказывать, что они любящие родители.

Но сложностей в этом нет: если вы не состоите на учете в органах опеки и попечительства, благополучная семья — они о вас не знают, значит, они просто просят предоставить документы и понимание, куда едете.

Если вы внятный человек, все объясняете, показываете, что покупаете и что детей на улицу не выкинете, препон не будет. Трудности будут у семей, где пьющие, наркомания, бродяжничество, притоны. Все дети на контроле.

Разрешение можно получить в Красноярске за 1–5 дней.

Договор задатка или аванса?

Судя по опыту федеральных риелторов, практикуется при выходе на сделку не только договор задатка, который в случае отказа от покупки не возвращается покупателю, но и договор аванса. И некоторые специалисты рынка советуют подписывать именно последний — возвращать его нужно.

А вот в Красноярске, говорит Алексей Лагутин, такая практика не прижилась. Причина в оценке Краевого суда.

— Статья 381 Гражданского кодекса, — говорит руководитель АН «Кром», — четко трактует задаток: если я передал и вы отказались от продажи, то в двойном размере, если я, то не возвращается.

Но Краевой суд трактует по-другому: возвращаем стороны в первоначальное положение. И считается, что задаток, аванс и расписка — это в принципе один и тот же документ.

Должны быть указаны: ФИО, сумма, за какой объект и сроки проведения сделки.

Производить расчет и передавать всю сумму за квартиру риелтор советует до поездки в Росреестр. Причина в том, что в ведомстве просто не будет возможности для расчета — там нет условий для этого.

Заниженная стоимость квартиры

И последний пункт, на котором мы бы хотели остановиться, — заниженная цена в договоре. Нередко продавцы жилья обещают скидку, если вы согласитесь в договоре указать меньшую сумму. Иногда цифры разнятся в миллионы. Причина в том, что собственник, владеющий квартирой или домом меньше 5 лет, должен заплатить государству налог.

Мы попросили руководителя АН «КИАН» Ирину Монастырскую рассказать, чем грозит заниженная стоимость в договоре для покупателя и продавца.

В договоре купли-продажи, объясняет она, фиксируются основные моменты: стороны, цена объекта, условия передачи. Получается, цена в документах будет не соответствовать истине. И если возникнут споры по возникновению права, расторжению сделки, то в суде будет фигурировать цена из договора.

— В этом случае покупатель может пострадать, и ему вернут только ту сумму, которая указана. Никакие дополнительные расписки не являются документами, подтверждающими передачу и оплату объекта недвижимости, который был предметом договора, — объясняет собеседница.

Второй момент: в случае, если сумма занижена, покупатель не сможет получить полноценный налоговый вычет при покупке жилья.

Третье: если покупатель захочет продать квартиру в ближайшее время, то увеличит себе налог.

— Тут он воспользуется статьей Налогового кодекса и при продаже будет применять не вычет, а будет вычитать затратную часть.

А так как он пошел на сделку и существенно занизил цену при покупке, то при продаже он сам оказывается в сложной ситуации и увеличивает себе налог с продажи недвижимости. Потому что его уже его покупатель, например, может настоять провести договор по рыночной стоимости.

Либо его условия по ипотеке будет таковыми, что стоимость должна быть полной. Могу сказать, что в рамках ипотечных сделок фактически никаких занижений при оформлении невозможно.

Если вскроется, то продавец обязан заплатить налог и еще пеню за своевременную оплату.

Источник: https://ngs24.ru/news/more/65996721/

Что такое электронная регистрация права собственности

Можно ли продать квартиру, если после выписки появились проблемы с пропиской?

После покупки квартиры каждый покупатель должен обязательно пройти процедуру государственной регистрации права собственности. И если раньше ему приходилось выстоять очередь в Росреестре или МФЦ, подать документы на регистрацию, а потом снова приехать за документами, то теперь всё гораздо проще.

Сервис «Электронная регистрация» позволяет покупателям недвижимости оформить право собственности без посещения Росреестра или МФЦ

С помощью электронной регистрации уже зарегистрировано более 100 000 сделок по всей России. Несмотря на очевидное удобство сервиса, его стремительное развитие неизбежно влечет появление споров, мифов и вопросов.

Как работает сервис? 

Отправка документов на регистрацию проходит в отделении Сбербанка или в офисе застройщика за 15 минут прямо на сделке. Документы будут зарегистрированы в течение 3-7 дней и придут на электронную почту всем участникам сделки.

Сервис доступен для покупки квартир в новостройках и на вторичном рынке, в том числе, в ипотеку. Подробнее о сервисе

Какие документы получает покупатель после регистрации?    

После электронной регистрации покупатель недвижимости на вторичном рынке получает документы на электронную почту:

  • Договор купли-продажи с электронной подписью Росреестра о регистрации перехода права собственности.
  • Выписку из единого государственного реестра недвижимости, подтверждающую переход права собственности с УКЭП (усиленной квалифицированной электронной подписью) регистратора.

Покупатель квартиры в новостройке получает договор долевого участия с электронной подписью Росреестра о регистрации права требования.

А как получить бумажное свидетельство о собственности?

С 15 июля 2016 года выписка из ЕГРН является единственным документом, который подтверждает право собственности и содержит всю информацию по переходу прав и обременениям на объект недвижимости.

Бумажные свидетельства Росреестр больше не выдаёт   

В выписке из ЕГРН содержится больше информации, чем в свидетельстве. Все новые сведения о недвижимости сразу вносятся в базу реестра, поэтому в выписке будет самая свежая и актуальная информация, а свидетельство могло быть выдано десятки лет назад и устареть. 

Например

Анатолий решил приобрести квартиру в 2017 году. Он приехал по указанному адресу и попросил владельца квартиры предоставить документы. Продавец показал свидетельство о праве собственности, выданное 2001 году. Выписку из ЕГРН он отказался предоставлять, поэтому Анатолий сам обратился в Росреестр.

Спустя 3 дня он получил выписку и узнал, что квартира находится под арестом. Оказалось, что бывшая супруга продавца подала на развод и требует раздела имущества. 

Владельцы недвижимости могут доказать свое право выпиской из ЕГРН, что уменьшит риск мошенничества в операциях с недвижимостью

Заказать выписку можно в МФЦ или на сайте Росреестра, через 3 дня она будет готова и придёт на электронную почту.

Можно ли подделать электронные документы?

Подделка исключена. Все документы будут храниться в электронном виде, также в системе безопасности будут фиксировать даты выдачи выписок. Гражданина, предоставляющего бумажный документ, можно будет проверить по базе Росреестра.

Все электронные документы подписываются УКЭП (усиленной квалифицированной электронной подписью) регистратора. Таким образом, если какой-либо документ будет отредактирован, то потеряет связь с УКЭП регистратора, и документ будет недействителен.

Что такое электронная подпись, и как она выглядит? 

Усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП), согласно определению с портала Госуслуги — электронная подпись, которая создается с привлечением криптографических средств, подтвержденных компетентными органами, а именно ФСБ РФ.

Гарантом её подлинности выступает специальный сертификат, выданный аккредитованным удостоверяющим центром. Электронный документ, подписанный УКЭП, имеет такую же юридическую силу, как и бумажный, который подписан собственноручно.

Таким образом, УКЭП — это электронный аналог вашей подписи. 

В письме клиенту УКЭП выглядит как файл с расширением *.sig, например «Выписка_ЕГРН.pdf.sig». 

Если открыть электронную подпись, она будет выглядеть вот так: 

Ничего не понятно, потому что это шифр для машин.  

Выписку, которую вы получаете после электронной регистрации, не обязательно предоставлять в госорганы для получения каких-либо услуг согласно п. 1 ст. 7 Федерального закона №210 «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг». Госорганы обязаны самостоятельно запросить её в Росреестре, если она необходима.

Как прописаться в квартире после электронной регистрации?  

Чтобы прописаться в квартире, нужно обратиться в паспортный стол, МФЦ, подразделение ГУВМ МВД (заменяющее ФМС), управляющую компанию (в некоторых существуют паспортные столы) или воспользоваться порталом Госуслуги. 

Подробная статья о том, как прописаться в квартире

В качестве подтверждения права собственности можно предоставить выписку из ЕГРН, которая пришла вам на почту после электронной регистрации.

Согласно 218 ФЗ, право собственности на недвижимость удостоверяется именно выпиской из ЕГРН. Бумажные свидетельства Росреестр больше не выдаёт, поэтому требовать их не имеют права

Если вам отказывают в принятии документов, ссылайтесь на закон и требуйте официальный отказ с указанием ФИО и должности сотрудника. Отсканированный отказ отправьте на help@domclick.ru.

Специалисты сервиса «Электронная регистрация» помогут вам разрешить эту ситуацию.   

Как перевести лицевой счет на себя для оплаты ЖКХ?

Передавая квартиру в собственность от одного лица к другому, нужно переоформить её лицевой счёт на имя нового владельца.

Для этого вам нужно обратиться в управляющую организацию и в единый информационно-расчетный центр для перезаключения договоров на нового владельца с энергетиками, водоснабжающей и газоснабжающей организациями на поставку ресурсов.

Потребуются документы:

  • справка о количестве прописанных лиц в квартире.

Как получить налоговый имущественный вычет при электронной регистрации?

Налоговый вычет составляет 13% от стоимости недвижимости и всех выплаченных процентов. Максимально возможная сумма для расчета имущественного вычета – 2 млн руб., а для процентов по ипотеке – 3 млн руб.

Таким образом, до 260 000 рублей можно вернуть из своих налогов при покупке квартиры, а также до 390 000 рублей за выплаченные проценты по ипотеке.

 Подать заявление на налоговый вычет и узнать список необходимых документов можно на сайте Федеральной налоговой службы в личном кабинете или через сервис Сбербанка.

Согласно 218-ФЗ выписка из ЕГРН является официальным подтверждением проведенной государственной регистрации прав на недвижимое имущество, поэтому может быть предоставлена для подтверждения права на получение имущественного налогового вычета.

Как использовать материнский капитал, если регистрировал собственность в электронном виде?

Чтобы воспользоваться материнским капиталом, подайте в Пенсионный Фонд заявление о перечислении материнского капитала в счет уплаты ипотечного кредита и пакет документов:

  • кредитный договор и копию
  • паспорт получателя сертификата и, при наличии, паспорт супруга
  • свидетельство о браке (если есть)
  • справку из банка о размерах остатка основного долга и остатка задолженности по выплате процентов за пользование кредитом
  • в отдельных случаях: СНИЛС, сертификат на материнский капитал, нотариальное обязательство на приобретение жилого помещения для детей.

Как видите, никаких документов, связанных  с электронной регистрацией права собственности, не нужно. Выписку из ЕГРН, при необходимости, Пенсионный фонд запрашивает самостоятельно в Росреестре. 

Коротко

После электронной регистрации права собственности все необходимые документы придут на электронную почту. Вы не получите бумажное свидетельство, но Росреестр их больше не выдает никому.

С 15 июля 2016 года выписка из ЕГРН является единственным документом, который подтверждает право собственности. 

Если в государственном учреждении вам отказывают в принятии документов после электронной регистрации, ссылайтесь на 218 Федеральный закон и требуйте официальный отказ с указанием ФИО и должности сотрудника. Отсканированный отказ отправьте на help@domclick.ru , специалисты сервиса «Электронная регистрация» помогут вам разрешить эту ситуацию.  

 

Источник: https://blog.domclick.ru/post/chto-takoe-elektronnaya-registraciya-prava-sobstvennosti

Продажа жилья на неподконтрольной территории без выписки невозможна. AFP

Консультант Комитета Верховной Рады по вопросам социально политики, занятости и пенсионного обеспечения Елена Маленкова, рассказала о ситуации на рынке жилья в зоне боевых действий на Донбассе, проблемах прописки переселенцев и о том, почему стоит продавать недвижимость на неподконтрольной территории

guilford.kiev.ua

– Елена, реально ли сегодня продать квартиру в зоне боевых действий, а также в проблемных районах Донецка?

– Жилье в неспокойных, обстреливаемых районах по-прежнему не продается. Обстрелы, которые происходили в последнее время, несмотря на объявленное перемирие, окончательно лишили надежды на то, что в этих районах можно что-то купить или продать.

Что касается Донецка, продажи там идут, рынок недвижимости живой, но это только потому, что цены там “военные”. По сути, там недвижимость на сегодняшний день продается быстрее, чем в Киеве, поскольку люди прислушиваются к оценкам риелторов и соглашаются с ними.

– Что происходит с рынком коммерческой недвижимости?

В последнее время произошло интересное изменение – на рынке коммерческой недвижимости появились первые покупатели. Как правило,  это запросы на рестораны и магазины в хороших локациях. Однако цена должна быть снижена примерно в пять раз от довоенной.

Есть заказчики, которые хотят купить ресторан, к примеру, на бульваре Пушкина, но предложение по продаже фактически как до конфликта. Никто не купит ресторан там сейчас за 1 млн.

долларов, но если по цене это будет примерно 1/5 часть от этой суммы, уже есть ряд игроков, которые готовы рассмотреть это предложение.

– Многие переселенцы сталкиваются с проблемой при продаже жилья на неподконтрольной территории. Они не могут выписаться из прежней квартиры, если им негде прописаться на подконтрольной территории. Как решить эту проблему? И как продать жилье, если нет возможности выписаться?

Действительно, в постановлении, которое регулирует выписку и прописку переселенцев есть такой момент.  Переселенцев не выписывают в никуда.

Согласно законодательству, граждане после выписки, должны прописаться в 30-дневный срок, чтобы не нарушать паспортный режим. Для переселенцев выписка и прописка должны осуществляться одномоментно.

С этим проблем нет, если вы договорились с родственниками или знакомыми, или прописались в общежитии. Выписаться в никуда, без прописки на новом месте действительно нельзя.

– А если прописаться негде, и вас не выписывают, реально ли продать квартиру в зоне боевых действий?

Одни из наших клиентов выезжали в Израиль и отказались прописываться в Киеве или в каком-либо другом городе Украины, так как уезжают на ПМЖ в другую страну. На этом основании их выписали и поставили штамп в паспорте без прописки.

Эта проблема в принципе решаема, нужно договариваться с родственниками, соседями. Если есть желание действительно продать недвижимость – это не такая серьезная проблема.

Продажа жилья на неподконтрольной территории без выписки невозможна. На неконтролируемой территории требуют нотариально заверенные копии паспортов с выпиской. И только на этом основании на неподконтрольной территории снимают человека с регистрации. Покупатель на неподконтрольной территории ничего не сможет купить, если там человек не будет снят с регистрации.

Не может ли справка переселенца быть основанием беспрепятственно выписать человека, тем более, если он намерен продать жилье на неподконрольной Украине территории?

– Наши юристы отправляли запрос в Минюст о том, является ли справка ВПЛ временной регистрацией, однако какого либо внятного ответа не получили. По сути, справка ВПЛ и есть временная регистрация, но на ее основании человека не  могут выписать. Хотя прописка была отменена еще в 2000 году и заменена регистрацией.

Разница в том, что прописка имеет разрешительный характер, а регистрация уведомительный. Это работает практически во всех странах мира. К примеру, в Лондоне, если я переезжаю, то иду в полицейский участок и уведомляю их, что буду находиться в этом городе по такому-то адресу.

Регистрация не влияет на право собственности, это просто уведомление. 

– Но если прописка отменена и заменена регистрацией, почему это не работает?

В 2006-м году были одновременно введены в производство Семейный Кодекс и Закон о защите материнства и детства, которые сегодня вообще препятствуют правильной регистрации.

Получается, что если вы прописали семью с детьми, то, по сути, уже не имеете права при продаже жилья их выписать без их согласия. И здесь вступили в противоречие Конституция и Гражданский Кодекс.

Законодателям надо на это обратить внимание.

Допустим переселенцы собираются арендовать жилье и заключить договор аренды. Договор аренды уже сам по себе является регистрацией, так как человек заявляет о том, что он будет жить по этому адресу. Но для того чтобы выписаться с неподконтрольной территории недостаточно регистрации как ВПЛ, а требуется прописка на подконтрольной территории.

На сегодняшний день в нашей стране проблема именно в этом законодательном казусе.

Нигде в мире уже не ставят в паспорт штамп регистрации. В полиции выдают специальный документ о регистрации. При переезде в другой город или административный район этот документ является основанием для регистрации по другому адресу.

Регистрация не должна влиять на право частной собственности. Как только будет защищено право частной собственности, этих проблем не будет. И у переселенцев тоже проблем не будет с заселением, регистрацией и всеми остальными вопросами.

– Помимо областных центров, Донецка и Луганска, продается ли жилье в других городах?

Продается в Макеевке, в Горловке. Но очень и очень дешево. Не потому, что там не хотят покупать – возможно, там какие-то внутренние миграционные процессы есть, просто сделки крайне редки. У нас нет статистики по ним. Учитывая сложности работы риэлторов и не высокую стоимость квартир в этих городах, не так много риэлторов согласятся сопровождать эту сделку.

AFP

– Чтобы продать жилье в зоне боевых действий вы советуете обращаться к риелтору?

Во-первых, нужно обращаться не просто к риелтору, а к человеку, которому вы на 100% доверяете.

У нас есть информация о том, что риелторы, работающие на неподконтрольной территории “сливают” информацию о том кто продает квартиру. Эта информация сообщается как на блокпосты, так и местным властям.

Поэтому десять раз думайте, к кому вы обращаетесь, и имейте дело только с абсолютно проверенными людьми.

Некоторые сделки по продаже мы совершаем не выезжая из Киева. Вообще без просмотра жилья в реальности. Бывает так, что те, кто выехал в Киев, покупают квартиру для своих родителей или членов семьи, которые по каким-то причинам не могут выехать. Тогда сделка проходит здесь – смотрят недвижимость по фотографиям и делают выбор.

На бесплатных досках объявлений в интернете часто можно увидеть квартиру, которую продают в Донецке по очень низкой цене, и рядом в том же районе – по достаточно высокой. Почему такие перепады в ценах?

В данном случае вы видите не стоимость – это так называемая маркетинговая цена. Она может быть как высокой, так и низкой. Она ничего общего не имеет вообще с реалиями жизни. В рекламе может стоять 40-50 тыс. у.е., а фактически квартира может быть продана за 15 тыс. у.е. Это маркетинговая цена. Это такие “фишки” тех кто продает.

Одну и ту же квартиру риелтор может выставить по цене с разницей в 2 раза. Маркетинг не имеет ничего общего с продажными ценами. Если недвижимостью заинтересовалось 5 покупателей, мы понимаем, что назвали низкую цену и поднимаем ее. Это все игра спроса и предложения. Никогда нельзя ориентироваться на цены, которые указаны в открытых ресурсах.

Есть спрос – будет одна цена, нет спроса – будет другая цена.

Известно, что сделки совершенные на украинской территории не признаются на неподконтрольной территории. Покупая там недвижимость можно ли в итоге остаться ни с чем?

Возможно, легализация таких сделок на неподконтрольной территории будет ограничена во времени. Есть слухи: якобы все сделки по продаже совершенные на подконтрольной территории до конца года будут легализованы, а все, что будет продаваться после Нового года – нет. Но это только слухи.

На сегодняшний момент пока все продают и покупают недвижимость в зоне боев только по украинским законам.

Все местные ЖЭКи и остальные учреждения принимают украинские доверенности, заверенные украинскими нотариусами паспорта и так далее.

Другого закона там все равно нет – они ориентируются на украинское законодательство. На территории Донецка и Луганска до сих пор действует законодательство Украины.

– Стоит ли переселенцам продавать квартиры в зоне боев за бесценок, или нужно ждать устойчивого перемирия и тогда жилье вырастет в цене?

Мое мнение такое: если вам есть сегодня, куда эти деньги потратить, продавайте и реинвестируйте. Мы начали продажи в декабре 2014-го года. С марта 2015-го по апрель 2016-го года был просто шквал звонков. Но не все понимали сложившуюся ситуацию, поэтому было очень мало предложений о продаже квартир по реальным адекватным ценам, а желающих купить было много.

На сегодняшний день количество покупателей уменьшилось, а квартир по ценам, соответствующим нынешним реалиям стало больше.  Выставлено на продажу больше 50% фонда. Поэтому, естественно, цены падают. Кроме того, курс доллара изменился, что тоже привело к снижению цен.

Помимо этого, очень сильно влияет на цену то, что в одном доме может быть выставлено 30, 50, а то и 70 процентов квартир.

Можно ждать 10 лет, можно ждать 20 лет. Каждый для себя сам решает этот вопрос. Но разрыв между ценой на недвижимость на подконтрольной территории и в Донецке очень большой.  Здесь цены будут расти гораздо быстрее, чем в Донецке.

Читайте самые важные и интересные новости в нашем Telegram

Источник: Сегодня

в соцсетях

Подписывайтесь на нашу рассылку

Ок

Источник: https://www.segodnya.ua/regions/donetsk/kvartiry-v-donecke-prodayutsya-bystree-chem-v-kieve-ekspert--754427.html

Юрист-Профи
Добавить комментарий