Могу ли я сдать комнату, принадлежащую мне на праве общедолевой собственности, без согласия соседей?

Комната в коммуналке — как ее сдать?

Могу ли я сдать комнату,  принадлежащую мне на праве общедолевой собственности,  без согласия соседей?

Аренда комнаты в коммунальной квартире имеет ряд специфических особенностей. По сравнению с отдельной квартирой, при сдаче внаем комнаты придется потратить больше времени, соблюсти ряд норм и, кроме того, учесть интересы еще и третьих лиц — соседей в коммуналке.

Особенность сдачи в аренду комнаты в коммунальной квартире состоит в том, что необходимо учитывать интересы соседей.

То есть если комната находится в собственности, то согласие соседей на вселение временного жильца по закону не нужно, а если она снимается по договору социального найма (принадлежит городу), то обязательно.

И все же практика показывает, что получить согласие соседей нужно в любом случае. Для спокойствия арендатора и собственного.

Если комната не приватизирована

Для того чтобы сдать неприватизированную комнату в коммунальной квартире, нужно соблюсти ряд формальностей. Первое, и главное, — это получить на то письменное согласие собственника жилья. В данном случае им является орган местного самоуправления, то есть Жилищный комитет.

Второй шаг при сдаче в аренду муниципальной комнаты может оказаться намного труднее. После заверения договора поднайма необходимо получить согласие всех людей, проживающих в коммунальной квартире, в том числе и членов семьи самого нанимателя (Жилищный кодекс РФ, ст. 76).

Получить «добро» от обитателей других комнат нужно обязательно! Это, к сожалению, не так-то легко удается сделать — не каждый горит желанием соседствовать с временщиком-незнакомцем, ожидать от которого можно все что угодно.

Мотивы для отказа предсказуемы: квартирант может мешать спать по ночам, постоянно водить толпы шумных гостей, может оказаться нечистоплотным, а в довесок — украсть что-нибудь. Кому нужно такое «счастье»?

Есть еще ряд условий, которые должен выполнить наниматель. Так, при вселении поднанимателя размер жилой площади, приходящийся на каждого проживающего, не должен быть менее установленной нормы.

Также не допускается передача в поднаем помещения, если в нем проживает или по договору аренды вселяется больной, страдающий тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний (например, туберкулезом).

Специалисты констатируют, что договоры поднайма муниципального жилья заключаются довольно редко.

Намного чаще подобные сделки регистрируются при сдаче неприватизированных комнат в квартирах, ставших коммунальными после раздела имущества (скажем, между бывшими супругами).

А проживающим в комнатах, принадлежащих муниципалитету, стоит все же приватизировать эту жилплощадь. Тогда и сдать ее будет проще, и клиентов с помощью агентства недвижимости можно будет найти быстрее.

Комната в собственности

Владельцам приватизированных комнат в коммуналках намного проще. При сдаче в аренду разрешение муниципалитета, а также соседей, согласно закону, не требуется. По закону необходимо только согласие на аренду всех совершеннолетних жильцов, зарегистрированных в комнате, их «утверждающие» подписи должны стоять в договоре найма.

Еще одна немаловажная формальность — это так называемые места общего пользования (МОП). К ним относятся ванная комната, кухня, коридор, туалет. Они должны использоваться с соблюдением прав и интересов всех соседей. И об условиях пользования МОП нужно написать в договоре аренды, и как можно подробнее.

Например, время прихода домой, приема гостей и т. д. Чем тщательнее в договоре описаны условия, тем меньше вероятностей, что в дальнейшем возникнут разногласия. Основным ограничением для сдачи приватизированной комнаты может быть установленная законодательством норма жилой площади на одного человека.

На сегодня она составляет 12 кв. м. То есть в 12-метровой комнате может проживать только один человек. Если наймодатель будет действовать вопреки закону и заселит двоих, а то и большее количество квартирантов, соседи могут подать в суд.

Поскольку «перенаселенность» комнаты будет нарушать норму пользования МОП, и тем самым ущемлять права других жильцов.

Вернемся к соседям еще раз. Все же их неформальное устное (или письменное) согласие на сдачу комнаты будет очень даже кстати. Это в равной степени нужно хозяину и жильцу. Съемщику придется с ними сталкиваться каждый день, и взаимное растущее недовольство может привести к нерадостным результатам.

Постоянные скандалы могут перерасти в коллективную травлю чужака, а последний попросту потребует расторжения договора найма или внезапно съедет, захватив с собой нечто ценное. Так что заранее обговорить все с соседями — весьма стоящая идея.

Письменно заверить свое непротивление они могут в самом договоре найма или же составить дополнительное соглашение к документу.

Аренда комнат в коммунальных квартирах сегодня особенно актуальна: на большую часть вопросов специалистам приходится отвечать именно по этой теме. Поскольку нюансов в этом деле множество, за решением проблемы лучше обращаться к юристу.

Уважаемые посетители сайта!

Вопросы, касающиеся недвижимости, следует подавать в раздел «Консультации». Консультанты проекта Informetr.ru дадут полный ответ на ваш вопрос.

Все комментарии, поданные ранее и содержащие вопрос о коммунальной квартире, перенесы в тему консультации «Юридические аспекты».

Администрация проекта Informetr.ru

Пожалуйста, напишите своё сообщение. Неправильное кодовое слово.

Ваша заявка успешно отправлена

В ближайшее время мы с вами свяжемся.

павлова людмила степановна (30.10.14):
«проживаю в зх комнатной квартире.Все комнаты приватизированы. В 2х проживают собственники , третью хозяйка сдаёт . При этом нашего согласия ни в письменном, ни в устной форме у нас согласия никто не спрашивает.

В квартире установлены водомеры,газовый счетчик. Платежи начисляют на прописанных. А хозяйка этой комнаты не прописана. милиция посоветовала решать вопрос мирным путем. как нам защитить свои права? мы ведь не обязаны оплачивать чужие счета.

обращались в домоуправление реакции никакой.»

Ренат (17.09.13):
«После смерти собственника, в квартире проживали люди прописанные вподнайм, но коммунальные услуги не оплачивали. Кто должен их платить?»

елена (29.01.13):
«Здраствуйте! Я живу в комунальной кватире. Нас два собственника. У меня скоро родится ребёнок. Сосед хочет сдать свою комнату, а я против. Какие мои прова? Спасибо.»

Наталья (24.09.12):
«У меня комната в 3 комнатной комунальной квартире.две других комнаты занимает другая семья.я хочу сдать свою комнату.соседи не хотят.как правильно мне сдать?пропивать временно или зарегистрировать нового жильца(ов).моя комната19.40 метров.досталась в наследство от бабушки.я прописана в другом месте.спасибо.жду ответ.»

Сергей. (01.05.12):
«Здравствуйте.Двух комн.приватизированная кв., в долевой собственности(не родственники)разные лицевые счета. моих 1\3 доли. комнаты изолированные, но 2,6 кв.м жилой площ. других собственников находятся в моей комнате.(свои 2.6 кв.

м продавать не хотят) суд закрепил за мной комнату и определил порядок пользования,вспомогательные помещения в общем пользование. Новые собственники,хотят выкупить мою долю по заниженной цене.(там я с семьёй не могу проживать,и не проживаю.) Подскажите. Могу ли я,сдать свою комнату без согласия других собств., как это всё оформить и что для этого нужно..

? если нет то какие есть варианты..? .. может стоит свою комнату, перевести в коммунальную… и как это делается…..? Заранее спасибо.»

Гость (02.04.12):
«Тереза, любое лицо должно обладать основаниями для проживания в жилом помещении, в том числе брат собственника соседней комнаты, и уж тем более его девушка.

Попросите брата собственника соседней комнаты предоставить документ, являющийся основанием для проживания в комнате (договор, регистрация и т.д.). В случае, если он Вам его не предоставляет, вы имеете право вызвать полицию (причина: в квартире находятся непонятные люди).

Пусть полиция проверит основания нахождения в квартире как брата собственника соседней комнаты, так и его девушки. Вы вправе ознакомиться с этими документами.»

Тереза (31.03.12):
«Здравствуйте. Я проживаю в коммунальной квартире (одна комната из двух) с законным мужем и ребенком (не прописаны в данной квартире) и являюсь собственником комнаты, но прописана в другом месте.

Собственник соседней комнаты проживает в другом месте, но в его комнате проживает брат (я не знаю, прописан ли он здесь). Он (брат) регулярно приводит свою девушку, которая, естественно, не прописана здесь. Она пользуется местами общего пользования и остается ночевать.

Как я могу узнать, прописан ли здесь этот БРАТ и что я могу сделать, чтобы его девушка не приходила вообще или хотя бы не оставалась ночевать и не мылась в ванной? Заранее спасибо.»

Наталья (13.02.12):
«У нас в комун. кв-ре 6 к. приватизировано а три нет у меня приват-но после этого я в общем коридоре пристроила себе еще 1 к.(жилую).Получается у меня 1 к.

приватизирована была раньше ,а теперь как мне быть с этой пристроенной комнатой.Я ее узаконила .Соседи были согласны ,сейчас соседка приватизирует свою комнату в связи с моей перепланировкой ей отказывают в приватиз.

Говорят ,что я должна получить в собственность пристройку через суд .Правомерно ли это?и как мне и соседке нужно действовать дальше?»

Валентина (10.01.12): «В трёх комнатной коммунальной квартире собственниками 2-хкомнатявляется мой муж, его отец, его мама,сестра и наша (дочь 6 лет). Все комнаты приватизированы.

В 3тей комнате умер собственник и мы хотим выкупить эту комнату у наследницы. Может ли она отказав в продаже сдавать её,без нашего согласия?»

Наталья (10.01.12):
«У нас такая ситуация: год жили в коммунальной квартире (всего 3 комнаты). Каждая в собственности. Одна комната закрыта и никто в ней не проживает. В другой жили мы с мужем (комната оформлена на моего отца).

В третьей проживают двое – муж с женой – собственники. Соседи ведут себя неадекватно, пьют, в квартире постоянно посторонние люди, места общего пользования не убирают согласно очереди, по ночам шумят. Нам пришлось съехать оттуда, потому что жить просто стало невозможно.

Но просто так платить за услуги в комнате, где никто не живет – не хочется. Мы бы хотели ее сдать. Соседка естественно не хочет, чтобы мы комнату сдавали (им и так отлично живется).

Как можно на нее воздействовать? Неужели нет такого закона, в соответствии с которым можно было бы бороться с подобной наглостью???? »

Ольга (22.12.11):
«Являюсь собственником комнаты в 8-комнатной коммуналке. всё было хорошо- с соседями дружим, очень чистая и уютная квартира… была. Недавно в нашей квартире продали одну комнату -купил молодой человек, я его не видела и не знакома.

Он поселил туда своего отца и дядю – оба алкоголики, но тихие -не шумят а тихо нажираются. Обоссали (извините) весь туалет, живут как свиньи, на кухне бардак, не дежурят, не моют полы. Превратили квартиру в гадюшник. Как их можно выселить? не думаю что они зарегистрированы по этому адресу.

Помогите!!!»

мари (08.11.11):
«добрый день!подскажите пожалуйста,мой гражданский муж живет в коммунальной квартире,является собственником,но люди которые имеют другие комнаты не живя в них сдают,как нам быть и что делать,куда обратиться за помощью!помогите пожалуйста нам!И скажите пожалуйста,какие документы надо собрать на расширение жилплощади,у нас общая площадь 10,8.на двоих.»

Николай (25.07.

11):
«Тогда по такой же аналогии, как пишет Ксения нужно согласие собственников жилья в многоквартирных домах если применять, статью Гражданского кодекса 246и 247 У нас весь подъезд собственники, получается что соседи без моего согласия не могут сдать квартиру в наем, так как коридор, фойе, лифт и.т.п. входят в общую долевую собственность. А как же тогда ст. 42 часть 3, и ст.37 часть2»

Гость (14.06.11):
«Эдвард, читайте комментарии к статье. Там всё подробно описано, в том числе приведены судебные акты по данному вопросу.»

Эдвард (11.06.11):
«Здравствуйте, посоветуйте пожалуйста как нам поступить. Имеет ли право собственник 1-й комнаты (20 кв.

м) в 4-комнатной коммунальной квартире сдавать комнату семейной паре естественно без согласия соседей (3 другие комнаты не приватизированы), не предупредив соседей о вселения семейной пары.

Если нет, то какими должны быть действия соседей, чтобы данное вселение опротестовать? Спасибо.»

Гость (31.05.11): «Сергей, для начала, когда арендаторы будут шуметь после 23.00 вызовите пару раз милицию через 02. Пусть будет зафиксирован факт “хорошего поведения” арендаторов. По поводу воды – можно написать в ДЕЗ жалобёнку, пусть разбираются.

А чтобы выселить арендаторов из комнаты необходимо подавать иск в суд на выселение.»

Сергей (29.05.11): «Уважаемые юристы! 2 комнатная комунальная квартира,обе комнаты в собственасти.собственик комнаты площедью 16 квадратных метров, пустил 2 квартирантов, договор офоровмил на 1,а живут в троем то есть появляется еще один парень. Согласия других собствеников никто не спращивал. просто поставил перед фактом вот ващи новые соседи.Постояно щумят хлопают дверьми,толпятся в местах общего пользования,до 2-3 часов ночи не спят и недают нам спать.Как можно выселить таких квартирантов? И еще один вапрос. В настоящее время на всех домах установленные общедамовые приборы учета,но так как собственик зарегистрирован на данной площади один, то кто будет оплачивать потребление комунальных услуг,остальные собственики много квартирного дома?Индивидуальный прибор учета у нас стоит только по электроинэргии.

Спасибо! »

Ксения

Источник: https://www.informetr.ru/journal/market/408/

Правила проживания в коммунальной квартире

Могу ли я сдать комнату,  принадлежащую мне на праве общедолевой собственности,  без согласия соседей?

/ Квартира / Правила проживания / Правила проживания в коммунальной квартире / Страница комментариев 1

Совместное проживание в одной квартире с совершенно посторонними людьми со своими привычками и определенным укладом жизни может быть комфортным лишь в очень редких случаях. В основном, это ссоры из-за мелочей, шума, порядка пользования местами общего пользования и прочего.

Очень тяжело заставить взрослых людей соблюдать, по сути, единственное правило проживания в коммунальной квартире: нужно уважать друг друга, по возможности, не мешать соседям и соблюдать достигнутые договоренности. Помните, что намного труднее отказать в вежливой просьбе, чем в требовании, высказанном на повышенных тонах.

Проживание

Собственники жилья в коммунальной квартире без уведомления соседей имеют право:

  • сдавать жилье по договору найма;
  • регистрировать, в том числе, на временной основе, граждан в данном помещении.

В случае получения права пользования комнатой в коммунальной квартире на основании договора социального найма наниматель имеет право при соблюдении нормы предоставления жилой площади (12 кв. м общей площади на человека):

1. Передать жилье в поднаем при наличии письменного согласия:

  • наймодателя;
  • всех членов семьи нанимателя, проживающих на данной территории;
  • всех соседей и проживающих с ними членов их семей.

2. Разрешить другим гражданам проживать в данном жилом помещении, на занимаемой на законном основании площади:

  • на безвозмездной основе;
  • по договору социального найма;
  • на временной основе, не более 6 месяцев подряд;
  • при наличии разрешения наймодателя;
  • с согласия членов своей семьи.

Гости

Собственники жилья имеют законное право принимать гостей, которые могут использовать места общего пользования наравне с остальными жильцами коммунальной квартиры. Сроки и количество гостей законодательно не ограничены. Препятствовать нахождению приезжих в квартире соседи не имеют права.

Если гражданин находится в другом городе более 90 дней, то необходимо получить временную регистрацию по адресу фактического пребывания.

Места общего пользования

Все жильцы имеют равное право пользования коридором, кухней, ванной комнатой, туалетом, прихожей. По умолчанию считается, что жильцы могут занимать мебелью и прочим имуществом площадь указанных помещений соответственно их доле в квартире.

Порядок и очередность пользования указанными помещениями законодательно не установлены. Все споры по вопросам пользования местами общего пользования решаются в судебном порядке.

Собственники жилых помещений не имеют права выделять или отчуждать долю в натуре в имуществе, принадлежащем всем остальным собственникам коммунальной квартиры на праве общей собственности.

При продаже доли в коммунальной квартире новый владелец приобретает право пользования местами общего пользования, а предыдущий утрачивает их.

Ремонт мест общего пользования

Факт необходимости проведения ремонтных работ устанавливается в зависимости от способа заведования многоквартирным домом:

  • представителями организаций, управляющих и обслуживающих дом;
  • собственниками долей в коммунальной квартире;
  • привлеченными экспертами.

На основании составленного акта осмотра принимается решение о необходимости проведения ремонтных работ. В случае принятия положительного решения составляется смета. Ремонт мест общего пользования производится за счет средств собственников жилья пропорционально их долям.

В случае отказа соседей оплатить расходы, один из собственников может сделать это самостоятельно и впоследствии потребовать возмещения затрат в судебном порядке.

Шумовой комфорт

В большинстве регионов страны установлен режим тишины в период с 23.00 вечера до 07.00 утра.

В это время уровень шума не должен превышать 45 децибел (соответствует обычному разговору), днем – 55. С нарушителями можно бороться при помощи участкового, правда, не очень эффективно.

При первичном обращении будет вынесено предупреждение, затем выписан штраф, размер которого зависит от региона.

Имеются прецеденты понуждения к продаже жилья и переселению. Но случаи эти единичные. Соседи прошли долгий путь: беседы с нарушителями, работа правоохранительных органов, экспертизы, судебные разбирательства.

Курение

Законодательно установленный запрет на курение в коммунальной квартире отсутствует.

Можно попробовать решить проблему через суд, мотивировав это тем, что соседи фактически заставляют курить и используют места общего пользования в личных целях.

Апеллировать нужно к федеральному закону № 87-ФЗ от 10 июля 2001 г. “Об ограничении курения табака”, трактующему понятие «курение» как вдыхание дыма тлеющих табачных изделий.

В данном случае нарушаются интересы некурящих соседей.

Домашние животные

домашних животных в коммунальной квартире возможно при соблюдении:

  • пожарной безопасности;
  • санитарно-эпидемиологических требований;
  • экологических норм и правил;
  • прав и интересов соседей.

Если у одного из собственников жилья есть аллергия на шерсть домашних животных, то можно обратиться в суд за защитой.

Узнайте все нюансы оформления договора долевого участия в строительстве.

Самые распространенные типовые планировки квартир, вы можете узнать из этой статьи.

Реализация комнаты в коммунальной квартире

Соседи имеют преимущественное право выкупа доли в коммунальной квартире. Продавец обязан в письменной форме уведомить остальных собственников жилья о своих намерениях, подробно описав условия предполагаемой сделки. У соседей имеется месяц на выкуп доли в квартире. По истечении данного срока продавец может реализовать жилье.

Отказ от покупки может быть оформлен и раньше у нотариуса либо лично при регистрации сделки в УФРС. Если одним из собственников является несовершеннолетний гражданин, то необходимо получить согласие на совершение сделки органов опеки.

Если продавец не предоставит в органы УФРС подтверждение уведомления соседей о реализации жилья, то регистратор приостановит сделку. Если по каким-либо причинам договор купли-продажи все-таки был зарегистрирован, то любой из соседей имеет право в течение трех месяцев обратиться в суд о переводе на него прав и обязанностей покупателя.

Права на освободившуюся комнату

Если наниматель помещения в коммунальной квартире по договору социального найма по тем или иным причинам ее освобождает, то первоочередное право на освободившуюся жилплощадь имеют наниматели и собственники:

  1. Сначала признанные малоимущими и нуждающимися в улучшении жилищных условий;
  2. Затем малоимущие, пользующиеся площадью менее нормы предоставления на каждого члена семьи;
  3. Далее следуют желающие приобрести данную площадь по договору купли-продажи.

Данные граждане получают право на пользование комнатой по договору социального найма.

Если таковых в коммунальной квартире нет, то жилье будет передано гражданину, нуждающемуся в нем и стоящему в общей очереди.

Источник: https://infonedvizhimost.com/kvartira/pravila-prozhivaniya/v-kommunalnoj-kvartire.html/comment-page-1

Аренда жилья

Могу ли я сдать комнату,  принадлежащую мне на праве общедолевой собственности,  без согласия соседей?

Немало вопросов возникает по аренде комнат в коммунальных квартирах. Там есть соседи, которые часто против сдачи внаем чужих комнат. Как быть в этой ситуации?

Агенты из отделов аренды считают, что с этой бедой ничего не поделать, единственный выход – убеждать и договариваться с собственниками остальных комнат в квартире. Юрист предлагает другие варианты.

В своем праве

Любой договор найма (договор аренды) жилья должен начинаться с установления собственника недвижимого имущества, так как только он имеет право сдавать в его внаем третьим лицам.

Право собственника подтверждается соответствующим документом, а именно свидетельством о государственной регистрации права собственности, выданным Федеральной Регистрационной службой по Санкт-Петербургу и Ленинградской области.

Квартира, право собственности на которую принадлежит членам семьи в долях, может сдаваться только при наличии согласия всех лиц, достигших четырнадцатилетнего возраста.

Таким образом, договор найма должен быть подписан всеми собственниками либо уполномоченным лицом, имеющим доверенность от всех собственников.

Наличие доверенности позволит этому лицу заключить договор найма (договор аренды) от имени всех владельцев помещения, поставив только свою подпись.

Если вы хотите снять комнату в коммунальной квартире, советует арендаторам руководитель Консультационного центра по долевому строительству и недвижимости Анна Максимова, попросите владельца помещения представить вам соглашение о порядке пользования коммунальной квартирой. Этот документ, как правило, составляется в нотариальной форме. В нем указано, какой комнатой (помещением) пользуется каждый собственник. Это поможет избежать конфликтов и облегчит взаимодействие нанимателя с другими собственниками.

Без спроса!

Исторически сложилось, что в Петербурге комнаты в коммунальных квартирах приватизировались не как отдельные объекты недвижимости, а как доли в квартирах. По такому пути пошли еще несколько регионов, и схема создала немало сложностей – для владельцев этих долей.

По закону владелец комнаты, намеренный сдать ее внаем, обязан испрашивать согласия собственников других долей на это действие. Однако это требование справедливо только для тех случаев, когда в коммунальной квартире не определен порядок пользования жилой и общей площадями.

Дело в том, что для коммунальных квартир, несмотря на указание в договоре (купли-продажи, приватизации и др.), что «такому-то» принадлежит 14/95 доли в квартире, эти доли соответствуют конкретной комнате – площадью 14 кв. м.

И владелец может распорядиться этой комнатой по собственному усмотрению – невзирая на характер или пожелания соседей.

Вот ситуация, описанная читательницей.

«Подруга с семьей сняла одну приватизированную комнату, соседи (пьяницы) все время пытаются запретить пользоваться ванной, мойкой, туалетом и прочим, якобы квартиранты не могут делать этого без согласия соседей. Есть договор сдачи-найма жилья и еще – договоренность о регистрации. Насколько правомочны требования соседей? Есть ли какая-то возможность решить вопрос?»

Если у нанимателя имеются официальный договор найма жилья и временная регистрация в данном помещении, он может обратиться с жалобой в милицию, сотрудники которой разберутся с соседями-хулиганами.

Однако в суд такие дела поступают очень редко, так как в этом случае фигурируют слишком маленькие суммы штрафов.

Лучше всего самостоятельно либо с помощью владельца комнаты попытаться договориться с соседями.

Еще вопрос – о доле в квартире.

«Могу ли я сдать в аренду комнату, принадлежащую мне на правах долевой собственности (1/2 доли в двухкомнатной квартире), и временно зарегистрировать в ней арендаторов? Требуются ли на это согласие соседа – собственника другой 1/2 доли этой квартиры и его личное присутствие в паспортном столе при оформлении регистрации? В какой форме должно быть выражено его согласие на это?»

Согласие сособственника, если таковое потребуется, должно быть выражено в письменной форме. Из письма ясно, что порядок пользования квартирой не определен. В этом случае согласие соседей действительно потребуется. Без него договор найма будет недействителен. Согласие владельца второй половины квартиры должно быть нотариально заверено.

Однако если вопрос с сособственником решен положительно, то для регистрации нанимателя дополнительных разрешений уже не потребуется. Как отмечает Анна Максимова, для регистрации любых лиц (в том числе арендаторов) в комнате, являющейся собственностью гражданина, согласия соседей не нужно.

Регистрация, подчеркивает эксперт, не является основанием для проживания. Тогда как договор найма служит таким основанием – и для милиции, и для суда. Этот документ предоставляет нанимателю жилое помещение (за определенную плату) в ограниченное по сроку владение и пользование.

Свои права по владению и пользованию наниматель может защитить через суд.

Однако судебные разбирательства по найму комнат бывают очень редко. Чаще всего жильцы не хотят судиться из-за аренды комнаты стоимостью несколько тысяч рублей в месяц. В таком случае наниматели предпочитают подыскивать себе более подходящее жилье.

Ольга Мурашко

Версия для печати

Источник: http://tsn.spb.ru/information_rent/126.html

Сдать комнату – без согласия соседей. Остальное – незаконно?

Могу ли я сдать комнату,  принадлежащую мне на праве общедолевой собственности,  без согласия соседей?

Почему обращение в суд по делу о найме комнаты в коммуналке приводит к «замкнутому кругу», поведал Sobesednik.ru эксперт.

Что надо знать, когда сдаешь комнату в коммуналке? Вопросов много. К примеру, самый главный — необходимо ли на это согласие собственников других комнат в коммунальной квартире? Казалось бы, этот вопрос давно отпал…

Но нет — он неожиданно стал весьма актуальным в судебной практике. Тонкости сдачи комнаты в наем Sobesednik.ru обсудил с Александром Перепелкиным, начальником юридической службы столичного агентства «Нора-недвижимость».

Моя комната — имею право сдать!

— Насколько я знаю, всплеск судебных разбирательств идет по теме «комнату вы имеете право сдавать без согласия соседей, а вот чтобы ваш жилец пользовался кухней, туалетом и ванной — обязаны уговорить всех остальных собственников». Откуда такая странная логика и почему суды встают на сторону истцов?

— Это юридическая коллизия. Она образовалась из-за спорного с юридической точки зрения Определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 24 сентября 2013 г. № 5-КГ13-101.

Но лучше разберем проблему по порядку. Комната в коммунальной квартире относится к жилым помещениям и является самостоятельным объектом права собственности (ст. 16 ЖК РФ).

Статья 30 ЖК РФ и статья 228 ГК РФ гарантируют, что собственник волен распоряжаться жилым помещением как хочет, если это не противоречит закону.

То есть, к примеру, собственник не может в комнате (жилом помещении) организовать магазин (для этого помещение должно быть в категории нежилых и соответствовать разным требованиям), но может в ней жить, ее продать, сдать в наем, подарить…

https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

Исчерпывающий перечень ограничений права собственности для собственников комнат в коммунальной квартире установлен в ч. 5 ст. 45 Жилищного кодекса РФ.

В частности, там говорится, что собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире и отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.

— Другими словами, вы не можете выделить себе кусок кухни, туалета, ванной и коридора в коммунальной квартире. И, скажем, продать «свой» кусок кухни, оставив за собой право на комнату.

— Совершенно верно. Но в законодательстве нет никаких ограничений для собственника комнаты в коммунальной квартире для сдачи в наем комнаты. И нет никакой необходимости получать для этого согласие соседей, проживающих в других комнатах коммуналки.

— Но если соседи все-таки не согласны с моим решением сдать свою комнату жильцу?

— В случае спора с соседями по коммунальной квартире о том, можно или нельзя сдавать свою комнату в наем или аренду без их согласия, не нужно искать в законе норму, устанавливающую такое правило, а нужно попросить соседей найти в законе и показать вам норму закона, обязывающую вас спрашивать на это их согласие.

Споры за кусок туалета

— Но эти споры все же возникают. И часто переносятся в суды, где почему-то об этих нормах забывают…

— Такое положение дел возникло недавно. Тут вот в чем дело.

Речь, как правило, идет о местах общего пользования. Ведь лица, которых собственник комнаты вселяет в свою комнату, пользуются общим имуществом коммунальной квартиры, таким как кухня, ванная комната, туалет и другое.

А эти помещения (в соответствии с п. 1 ст. 41 ГК РФ) принадлежат на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в данной квартире и используются для обслуживания более одной комнаты.

Следовательно, когда арендатор ими пользуется, затрагиваются и права соседей.

Но места общего пользования в коммуналке не являются самостоятельным объектом права. Права на них производны от прав на жилые комнаты в коммуналке. Следовательно, права на места общего пользования следуют за юридической судьбой прав на комнаты (п. 3 ст. 42 ЖК РФ).

Поэтому жилец, который снимает комнату в коммуналке, автоматически получает и права пользования этим общим имуществом.

Ведь когда сдают, например, в наем не комнату, а квартиру в многоквартирном доме (где собственникам жилых помещений принадлежит аналогично доля в общем имуществе дома), подобный вопрос — о необходимости получить согласие других собственников, чтобы сдать квартиру в аренду — даже не возникает.

Руководствуясь именно такой юридической логикой, суды до недавнего времени и разрешали споры между собственниками комнат в коммунальной квартире.

— Но осенью 2013-го появилось Определение судебной коллегии по гражданским делам…

— Да.

И судебная практика по данному вопросу перестала фактически быть единой.

В этом Определении ВС РФ указал на следующее: «Поскольку порядок использования общего имущества в коммунальной квартире не урегулирован жилищным законодательством, то в соответствии со ст. 7 ЖК РФ к этим отношениям применяются нормы Гражданского кодекса РФ об общей долевой собственности, в частности нормы ст. ст. 246 и 247 ГК РФ.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ). В соответствии с п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Исходя из содержания приведенных норм Гражданского кодекса РФ собственники комнат в коммунальной квартире правомочия владения и пользования общим имуществом в коммунальной квартире должны осуществлять по соглашению.

Предоставление собственником комнаты в коммунальной квартире по гражданско-правовым договорам во владение и пользование комнаты другим лицам (например, нанимателям) предполагает, что эти лица будут пользоваться и общим имуществом в коммунальной квартире, а поскольку данное имущество находится в общей долевой собственности, то для обеспечения баланса интересов участников долевой собственности вопрос о пользовании общим имуществом нанимателями комнаты необходимо согласовать с другими собственниками жилых помещений в коммунальной квартире. Если такое согласие не достигнуто, то порядок пользования общим имуществом устанавливается судом».

Александр Перепелкин / архив редакции

— В переводе на более простой язык это означает: если по закону пользование общим имуществом предполагает согласие всех собственников, то и в случае коммунальной квартиры это должно происходить так. Поэтому если соседи против того, чтобы ваш жилец ходил в их туалет (и им неважно, что это и ваш туалет тоже), то — обращайтесь в суд. Правильно?

— Именно так.

Таким образом, по мнению ВС РФ, до тех пор, пока между собственниками комнат в коммунальной квартире в добровольном порядке — или на основании решения суда — не определен порядок пользования общим имуществом (коридор, ванная комнаты, туалет, кухня и так далее) на случай передачи собственниками принадлежащих им комнат в пользование другим лицам по гражданско-правовым договорам, сдача в наем комнаты в коммунальной квартире является незаконной.

— Выходит, сдать комнату я могу по закону без согласия соседей, а вот если порядок пользования общим имуществом не определен, то это будет незаконным действием с моей стороны?

— Да.

Трудно согласиться с такой юридической логикой — хотя бы потому, что тогда нужно признать незаконность заключения всех договоров социального найма комнат в квартирах коммунального заселения, которые заключаются уполномоченными муниципальными органами без какого-либо согласия на это со стороны собственников других комнат в коммунальной квартире и оглядки на их мнение, в том числе при отсутствии какого-либо соглашения с ними на этот счет.

Поэтому если город-собственник, заселяя в одну из комнат в коммунальной квартире нанимателей по договору социального найма, никакого согласия собственников других комнат в коммунальной квартире не спрашивает, не должен получать такое согласие на заключение договора найма и другой собственник комнаты в коммунальной квартире.

На чьей стороне суды

— Но у собственника комнаты есть право обратиться в суд. А там что происходит?

— Как показывает моя практика, итог неутешительный. Люди, которые, повинуясь указанной логике ВС РФ, обращаются к мировым судьям с иском об определении порядка пользования общим имуществом коммунальной квартирой на случай сдачи собственниками комнаты в наем, получают в этом отказ как в требовании, не основанном на законе. В итоге получается замкнутый круг.

— Будет ли пересматриваться это определение?

— Мы очень на это надеемся. Ведь, кроме того, это противоречит позиции самого ВС РФ, которая была им озвучена ранее в Определении от 10 октября 2007 г.

по гражданскому делу № 5-Г07-76, когда предметом рассмотрения был спор о признании недействующими отдельных положений постановления Правительства Москвы № 859-ПП от 31 октября 2006 года «Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учёта по месту пребывания и по месту жительства в городе Москве», ограничивающих права собственника коммунальной квартиры на вселение и регистрацию по месту жительства других лиц.

ВС РФ в этом определении подтвердил: Московский городской суд при рассмотрении дела по первой инстанции правомерно обратил внимание на то, что в ч. 5 ст.

42 Жилищного кодекса РФ для собственников комнат в коммунальной квартире установлен исчерпывающий перечень ограничений права собственности.

И такого ограничения права собственности, как наличие согласия собственников всех жилых комнат в коммунальной квартире на вселение собственником в принадлежащую ему комнату членов своей семьи, законодательством не предусмотрено.

Непоследовательность ВС РФ в указанном вопросе, к сожалению, не добавляет стабильности гражданскому обществу и является в некоторых случаях благодатной почвой для злоупотребления своими правами со стороны недобросовестных соседей по коммунальной квартире.

Источник: https://sobesednik.ru/nedvizhimost/20161221-kak-sdat-komnatu

Продажа комнаты в коммунальной квартире без нотариуса

Могу ли я сдать комнату,  принадлежащую мне на праве общедолевой собственности,  без согласия соседей?

Продажа комнаты в коммунальной квартире — более длинная сделка, чем обычная и немного сложнее. Именно поэтому стороны обращаются к нотариусу и неоправданно переплачивают. А ведь закон в большинстве случаев не требует обязательного удостоверения такой сделки нотариусом.

Статья обновлена 04.01. 2020 год

Эта сделку невозможно провести быстро, поскольку у других собственников комнат в коммунальной квартире есть первоочередное право покупки перед третьими лицами и равное право покупки с другими собственниками.

Давайте разберемся подробнее:

Продажа комнаты в коммунальной квартире

Продажа комнаты в коммунальной квартире  и оформление сделки в общем и целом не отличается от продажи квартиры.

Необходимо  лишь соблюсти очередность в праве покупки. У соседей есть первоочередное право покупки при прочих равных условиях сделки — цены комнаты, наличие рассрочки платежа, условий освобождения, размера задатка, сроков сделки и т.д

Подробнее: Преимущественное право покупки

Жилищный кодекс Российской Федерации: “При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.”

В соответствии с требованием Гражданского кодекса РФ, собственник комнаты в коммунальной квартире должен уведомить своих соседей о продаже с указанием условий сделки.

Какие условия необходимо указать?

  • Цена комнаты, задаток или аванс
  • Условия оплаты: одновременная полная оплата, рассрочка, отсрочка платежа, оплата в соответствии с графиком.
  • Условия освобождения комнаты: после  полной оплаты или в иные сроки.

Условия продажи продажи нельзя менять! Иначе необходимо новое уведомление соседей.

Форма сделки. Нужен ли нотариус?

  • Если Вы владеете комнатой в коммунальной квартире единолично. Ваша сделка купли-продажи оформляется договором в простой письменной форме.
  • Если владение комнатой осуществляется на праве общей долевой собственности, то есть право на комнату зарегистрировано за двумя и более собственниками — сделка удостоверяется нотариусом до 31.07.2019 года. (изменения вступили в законную силу).

    После этой даты отчуждение (продажа, дарение) комнаты, находящейся в долевой собственности можно оформить договором купли-продажи в простой письменной форме при условии одновременного отчуждения долей всеми участниками по одному договору! Изменения в законе > > >

  • Если владение комнатой осуществляется на праве общей совместной собственности супругами — продажа комнаты оформляется договором в простой письменной форме.

Внимание!

Если за вами зарегистрирована доля в праве на общее имущество в коммунальной квартире, это обстоятельство не означает, что ваша сделка подлежит удостоверению нотариусом.

Оформляйте продажу только комнаты и не нужно в договор купли-продажи включать общее имущество в коммунальной квартиры.

Доля  в праве на общее имущество «автоматически» переходит к новому владельцу.

Продажа комнаты в коммунальной квартире соседу

У всех соседей есть равное право покупки Вашей комнаты на равных условиях.

Конечно Вы вправе продать тому, кто заплатить дороже или предложит иные, более выгодные Вам условия.

Если же несколько соседей объявили о своем намерении купить комнату, объявляйте аукцион. Кто предложит лучшую цену, тот и покупает.

Все эти обстоятельства необходимо прописывать в Предварительном договоре. Помните о возврате задатка в двойном размере в случае отказа в продаже!

При продаже комнаты в коммунальной квартире собственнику другой комнаты нет необходимости предоставлять доказательства уведомления соседей в Росреестр.

Продажа комнаты в коммунальной квартире постороннему

Прежде чем выставлять вашу комнату на продажу на рынок недвижимости, предложите ее своим соседям.

Нередко владельцы комнат в них не проживают и связь с ними утеряна, подумайте как Вы их будете уведомлять.

Если есть  неприватизированные комнаты, принадлежащие муниципалитету, то администрацию населенного пункта так же необходимо уведомить о продаже, так как у нее так же есть первоочередное право покупки перед третьими лицами. Уведомление о продаже может рассматриваться в срок до 30 дней.

Чтобы Вам не потерять стороннего покупателя,  необходимо составить с ним Предварительный договор, в котором описать условия сделки и обязательно возможность первоочередной покупки соседями, если сроки их уведомления не превысили календарный месяц.

Форма уведомления и подробнее об уведомлении читайте > > >

Если Ваше уведомление не было доставлено адресату, то есть он его не получил, сознательно уклонился, оно Вам вернется с пометкой о поступлении в почтовое отделение адресата. От этой даты считаем календарный месяц и  можем продавать другому.

В Росреестр предоставляем квитанции на отправление корреспонденции.

Дарение микродоли

Уведомление соседей — часто становится самым сложным этапом сделки. Ранее, для исключения этой процедуры стороны прибегали к дарению микродоли комнаты. Тем самым Одаряемый становился первоочередным покупателем и обязанность в уведомлении соседей отпадала.

Сейчас  такой прием становится рискованным.

-Почему?

-После регистрации долевой собственности на основании Договора дарения доли, возникает необходимость в нотариальном удостоверении отчуждения большей доли.

Нотариусы, как правило, усматривают мнимую сделку (по дарению) и в удостоверении договора продажи большей доли в праве собственности на комнату отказывают.

И продавец комнаты попадает в очень неприятную ситуацию — продать комнату вообще невозможно!

Оцените эти риски.

Полезно знать: Иск о нарушении права на первоочередную покупку, суд начнет рассматривать только послеразмещения на депозит суда суммы, равной цене сделки.

Договор на продажу комнаты в коммунальной квартире

Договор купли продажи применяется стандартный,  а вот Предварительный договор специально разработан для этой сделки.

Нужно ли включать в договор купли-продажи комнаты долю в праве на общее имущество коммунальной квартиры?Закон не обязывает это делать!К тому же сразу возникает необходимость удостоверения договора купли-продажи нотариусом.Усложнять ни к чему!

Точно так же как общее имущество в многоквартирном доме, так и общее имущество в коммунальной квартире переходят к собственнику комнаты «автоматически».

Шаблоны договоров  > > >

Продажа комнаты в коммунальной квартире с зарегистрированными лицами

Наличие зарегистрированных в комнате лиц, не является препятствием к сделке, то есть переход права собственности  от продавца к покупателю Росреестр зарегистрирует.Но при этом у всех зарегистрированных лиц остается право проживания, до момента снятия их с учета.Подробнее прочтите в статье:

Можно ли продать квартиру с зарегистрированными лицами.

Всегда рада разъяснить. Автор

Продажа комнаты в коммунальной квартире без нотариуса

Источник: https://exspertrieltor.ru/2016/09/01/prodazha-komnatyi-v-kommunalnoy-kvartire/

Юрист-Профи
Добавить комментарий