Конфликт между квартира съемщика и хозяином

Конфликты при аренде жилья: случаи из практики

Конфликт между квартира съемщика и хозяином

Квартирный вопрос испортил уже не одно поколение городских жителей. Рынок жилой аренды недаром считают одним из самых конфликтных. Соблазн быстро заработать заставляет идти нечестными путями не только недобросовестных агентов, но и собственников и нанимателей. Зачастую люди проявляют в этом чудеса изобретательности.

Так что, выходя на рынок аренды, вы погружаетесь в бушующее море с массой опасностей. Однако от большинства из них можно себя уберечь. Опытные риэлторы делятся историями из своей практики и дают советы – на что непременно нужно обращать внимание, заключая договор аренды квартиры.

Если один из участников сделки лукавит, ждите беды

У любого опытного риэлтора с годами вырабатывается профессиональная интуиция. При аренде квартиры нужно быть очень внимательным ко всему.

Независимый риэлтор Ольга Пальгина делится своими наблюдениями: «Практика показывает, что есть прямая зависимость между возникновением конфликтов в процессе проживания и поведением людей на самой сделке – если на сделке кто-то лукавит, то вероятность обмана этими людьми позже – практически стопроцентная.

Например, наниматели сразу не сказали, что их будет несколько человек – можно быть уверенным, что они будут жить веселым колхозом, с постоянной заменой состава.

Еще один момент, который всегда меня настораживает, это вариации на тему: “Документы у мамы” (на работе, у мужа, у жены, далеко, в Подмосковье, в сейфе, у администратора, я вам потом покажу). Это может значить все что угодно, но важно то, что их нет. А паспорт правоустанавливающим документом не является. Это правоподтверждение, но не более».

Махинации с документами на квартиру

Золотое правило аренды – при заключении договора документы нужно не просто проверять, а проверять и перепроверять. «Одно из самых частых мошенничеств в сфере жилой аренды – поддельные документы на квартиру. Или, вариант номер два, один собственник не ставит в известность остальных, что квартира будет сдана», – рассказывает Ольга Пальгина.

«Сделка, совершенная с непроверенными или вообще отсутствующими документами на квартиру, а также по недействительным удостоверениям личности собственника – причина очень многих конфликтов при аренде жилой недвижимости, – говорит генеральный директор агентства «Брюлин и партнеры» Кирилл Брюлин.

– Нанимателю, помимо проверки оригиналов правоустанавливающих документов на квартиру, стоит потрудиться заказать выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (или попросить такую выписку у хозяина, или у своего риэлтора либо юриста), чтобы подтвердить принадлежность квартиры конкретному собственнику.

Нелишним будет проверить действительность паспорта контрагента по сделке на сайте Управления Федеральной миграционной службы».

Впрочем, верные документы собственности и удостоверения личности – еще не гарантия спокойного проживания в съемной квартире. Некоторые нюансы – явная почва для возникновения проблем в будущем. Помимо того, что квартира находится в собственности, важно установить, на кого именно она оформлена.

«Бывает, например, что это свежее наследство, в которое еще никто не вступал. Еще венки не убрали, а квартиру уже сдают. Или собственник – ребенок, и вот он сидит, глазами хлопает и слюни пускает, но решать все равно будут его опекуны, – добавляет Ольга Пальгина.

– Если в будущем, наследники или опекуны что-нибудь не поделят, головная боль квартиросъемщику обеспечена».

Низкая арендная ставка – повод для беспокойства

Бесплатный сыр, как известно, бывает только в мышеловке. И рынок жилой аренды это демонстрирует как нельзя лучше. Почти никогда не бывает так, чтобы низкая арендная ставка возникла просто так. Даже рассказы о том, что собственнику срочно нужны деньги, и он спешит сдать квартиру, как правило, – лукавство. Реальные, наиболее распространенные причины снижения стоимости квартиры нанимателей вряд ли обрадуют. Рпспостраненная ситуация – квартира выставлена на продажу

«Чтобы отбить расходы на рекламу, собственник аккуратным образом ее сдает, а потом, как раз перед самим фактом сделки, вдруг сообщает нанимателям о том, что квартира продана. Обычно снимают такое жилье, польстившись на низкую цену.

  Собственник может сказать, что он квартиру продает, а может и скрыть этот факт.  Проблем с показом выставленного на продажу объекта, даже если в нем проживают ничего не подозревающие квартиросъемщики, обычно нет.

Показ на продажу проходит гораздо быстрее, чем на аренду, – редко кто в квартире задерживается больше чем на 1-2 минуты. Ведь при купле-продаже мало кого особенно сильно интересует состояние квартиры, в основном интересны документы.

Зайти в квартиру можно под любым предлогом, хоть воды попить и в туалет, вроде как – мимо шли с родственниками, и надо вот в туалет. За маленькую цену клиент обычно прощает довольно многое, и визиты собственника в том числе.

Люди, которые квартиру покупают, тоже не особенно распространяются, что они покупают –  деньги любят тишину, зашли – глазом окинули и вышли. Покупателям говорят – да, я сдаю квартиру, жильцы съедут, как только вы оставите какой-то аванс, и мы начнем готовиться к сделке», – говорит Ольга Пальгина.

Вариант номер два: преждевременное выселение «Получение предоплаты за несколько месяцев, с последующим досрочным выдворением жильцов и невозвратом предоплаты под любым предлогом, а также заключение договоров и получение предоплаты от нескольких нанимателей – очень распространенные конфликтные ситуации. При этом чаще всего все происходит в рамках закона. А привлекают квартиросъемщиков обычно более низкой арендной ставкой», –  рассказывает Кирилл Брюлин. «Мошенники-собственники сдают квартиры, затем совершенно законным образом расторгают договор либо ставят клиента в такие условия, что он сам расторгает этот несчастный договор – например, обнаруживается, что квартира с правом проживания какого-то лица, которое не несет ответственности за свои действия. Например, больной человек: по ночам с топориком по району ходит, днем в баночку писает на кухне. Как правило, в таких случаях цена ниже. И набегают страждущие в полной уверенности, что уж они-то смогут все решить», – продолжает Ольга Пальгина. Слишком разрекламированные квартиры

«Иногда собственник, чтобы уменьшить срок экспонирования, обращается сразу в несколько агентств недвижимости. Мы стараемся предостерегать наших клиентов от такой ошибки.

Если объект в работе у нескольких компаний одновременно, соответственно, мотивация у риэлторов снижается, в ход идут не эффективные средства продвижения, а скорее инструменты конкурентной борьбы.

Так, некоторые агенты могут предлагать объект с дисконтом до 15%, который не был оговорен с собственником, в итоге они приводят на сделку арендатора, который готов торговаться и имеет разрыв в представлениях о цене с собственником порядка 30%.

К тому же, если объект сразу анонсирован на многих порталах и от разных агентств, это может отпугнуть арендатора, который решит, что с объектом какие-то проблемы, раз он так активно продвигается везде», – рассказывает директор департамента элитной недвижимости агентства «Est-a-Tet» Анна Карпова.

 

Впрочем, данная ситуация характерна не только для рынка аренды элитной недвижимости. Любая квартира, если она выставлена сразу во всех «дырках», вызывает подозрения. А колебания цены в рекламе вводят в заблуждение потенциальных квартиросъемщиков. Так что больше рекламы – не всегда лучше, если речь идет о сдаче квартиры.

Нецелевое использование арендованного жилья За этими словами скрывается множество неприятностей для собственников квартир. Самая распространенная ситуация сегодня – это превращение снятой квартиры в нелегальное «общежитие» для столь же нелегальных рабочих или просто гостей столицы.

«Трехкомнатная квартира в спальном районе на востоке Москвы, 45.000 рублей в месяц.

Наймодатель – госслужащий (квартира в наследство от мамы), наниматель – молодой мужчина, по его словам, бизнесмен, подыскивает квартиру для своей семьи (жена и два сына), не могут жить с тещей, а тут дети ходят в школу и прочее.

Раз в месяц, иногда реже, собственник приходил в квартиру, получал деньги от нанимателя, но никогда не встречался с его семьей – в квартире всегда было пусто и присутствовал какой-то странный запах.

И вот однажды вечером наймодатель без предупреждения явился на квартиру: дверь не открыли, но там явно слышались голоса. Хозяин вызвал полицию, и на требование полиции дверь была открыта. В квартире оказались 23 человека, приезжие из солнечного Таджикистана. Спали на полу, вповалку, на каких-то засаленных матрасах и одеялах. Мужчину, который снимал квартиру, так и не нашли», – рассказывает Кирилл Брюлин.

«Есть также мошенники, которые снимают квартиры, подделывают документы и пересдают их под видом собственника сразу нескольким желающим, для того чтобы собрать залог и плату за первый месяц», – добавляет Ольга Пальгина. Обезопасить себя от таких «собственников» не так-то просто. Именно из-за таких случаев, особенно осторожные собственники, предпочитают знакомиться с семьей, прежде чем сдать квартиру или спрашивают документы, например, рекомендательное письмо с работы. Нелишним также будет заранее прописать в договоре количество человек, которые будут проживать в квартире.

Ремонты, обстановка и ущерб – кто за что платит

«Отказ собственника возвращать депозит или требование непомерного штрафа (или возмещения убытков) в связи с якобы значительной порчей помещения и находящегося в нем имущества – довольно часто встречающийся конфликт. Приведу пример. В данном случае речь об элитной квартире, однако почти такая же ситуация возможна абсолютно в любом сегменте. Четырехкомнатная квартира в центре Москвы за $6000 в месяц, наймодатель – известный театральный деятель, наниматель – успешный бизнесмен, отец четверых детей. Прожили год с лишним, но вот купили подходящую для себя квартиру и решили переехать. За время их жилья немного поцарапана мебель, разрисованы стенки, ну и так, по мелочи. При этом наниматель предложил привести все в порядок за свой счет, ему это обходилось бы в сумму около 150.000 руб., или возместить эту сумму наймодателю для самостоятельного устранения дефектов. Но наймодателя это никак не устраивало, он получил заключение независимых экспертов: 2.500.000 рублей. Разумеется, наниматель не собирался возмещать такую сумму, да и, откровенно говоря, было не за что. Наймодатель подал в суд. Конец у этой истории, правда, мирный. В процессе собственник понял, что, не идя на компромисс, потеряет больше, и фактически вопрос решили между собой: нанимателем была выплачена первоначально предложенная компенсация, конфликт был исчерпан», – рассказывает Кирилл Брюлин. «Мы рекомендуем до подписания договора уточнять и фиксировать подобные моменты: если планируется замена мебели или техники, заранее нужно обговорить, кто, что и в какие сроки будет покупать. Наличие домашних животных – тоже очень важный фактор. Особенно в квартире с элитным ремонтом. Кто-то относится лояльно к домашним питомцам, для кого-то отсутствие животных – это принципиальный вопрос», – добавляет Анна Карпова. Впрочем, бывают исключительные случаи, от которых, как от пожара, почти невозможно застраховаться на сто процентов. «Шикарная двушка в башне на Новом Арбате, $2300 в месяц, квартира только после ремонта, полностью обставлена, вся возможная бытовая техника, домашний кинотеатр, Hi-Fi аудиосистема, спутниковое ТВ и пр. Через неделю после подписания договора хозяин позвонил жильцам, чтобы уточнить некоторые вопросы, но телефон не отвечал. Тогда хозяин приехал на квартиру: ни вещей, ни мебели, сняты были даже светильники, розетки и выключатели. Насколько мне известно, нанимателя до сих пор ищут», – о таком случае из своей практики рассказал Кирилл Брюлин. Здесь может помочь разве что близкое знакомство с квартиросъемщиком. Можно также попытаться узнать как можно больше о новом жильце до заключения договора, но на практике сделать это бывает крайне сложно.

Особенности аренды элитного жилья

В сегменте класса люкс и элитного класса также есть тонкости, о которых очень полезно будет знать, арендуя подобное жилье.

«Могут, например, возникать проблемы с машино-местом, – рассказывает Анна Карпова. – В объявлении указывается старая или непроверенная информация, и клиент приходит на сделку, будучи уверенным, что машино-место включено в аренду, а на самом деле за него предусмотрена оплата в среднем 20-25 тыс. руб./мес.

или, например, в паркинге вообще отсутствуют свободные машино-места.  Кроме того, при заключении сделки важно четко обозначить предполагаемые сроки заезда. Договор подписывается сегодня, а клиент планирует переехать через месяц, тогда как собственник, напротив, думает, что срок найма начнется завтра.

Таким образом, возникает месяц простоя объекта. Важно также решить, будет ли оплата вноситься ежемесячно, поквартально и возможен ли дисконт за счет предварительной оплаты за год или полгода. Коммунальные платежи часто не учитываются, хотя в элитном сегменте они могут доходить до 60 тыс. руб./мес.

, поэтому важно заранее обсудить, входят ли они в стоимость найма и прописать это в договоре».

Для успешной аренды нужны две вещи: хороший договор и интуиция

Как и в любом другом деле, в аренде жилья опыт и хорошая юридическая страховка – лучшие помощники. Правда, предусмотреть все невозможно, поэтому иногда остается полагаться только на интуицию. «На самом деле, основная суть большинства конфликтов – одни хотят сдать подороже, другие – снять подешевле. И только договор, написанный с учетом пожеланий квартиросъемщика и арендодателя, может регулировать отношения. Все конфликтные ситуации связаны с несоблюдением договоренностей либо с их изменением, и формат выяснения отношений напрямую зависит от культуры людей и правильности составленного договора», – говорит Ольга Пальгина.

Кирилл Брюлин: «Мой совет: все нюансы подробно оговаривайте в договоре и доверяйте своей интуиции! В договоре прописывать нужно все, чтобы потом не было ситуаций, когда устно проговорили, не записали, а одна из сторон, при наступлении события, вдруг стала отрицать договоренность. Не ленитесь дописать в договор все, что случайно или нет, но пришло в голову. И, пожалуйста, слушайте свою интуицию! Если все на первый взгляд прекрасно, но душа к сделке не лежит – значит не нужно совершать эту сделку, ничего хорошего из нее не выйдет. Проверено!»

Источник: https://www.cian.ru/stati-konflikty-pri-arende-zhilja-sluchai-iz-praktiki-217919/

DOM.RIA – Конфликт с арендатором: 5 ситуаций и способы их решения

Конфликт между квартира съемщика и хозяином

Сдавая квартиру в аренду, владелец рассчитывает на то, что в ней будут жить люди, идеально соответствующие его ожиданиям: ответственные, тихие, добросовестные, без вредных привычек и способные платить по счетам. Но на деле найти такого арендатора получается редко, а проявляются негативные стороны жильцов уже после того, как они заселились и подписали документы.

Конфликты, возникающие по причине несвоевременной оплаты жилья, порчи имущества и прочих ситуаций, важно решать в рамках законодательных норм и порядков.

Отстаивая свою точку зрения по закону, владелец всегда сможет решить спор в свою пользу, а игнорирование порядков не гарантирует положительный результат.

Рассмотрим, как эффективно бороться с недобросовестным квартиросъемщиком, не перешагнув черту закона.

Арендатор не платит: что делать

Наиболее частая причина конфликтов между квартировладельцем и жильцами – несвоевременная оплата за жилье или даже полное ее игнорирование. В рамках ст. 815 Гражданского кодекса (ГК) приведен перечень обязанностей арендатора, в том числе:

  • использовать квартиру исключительно для проживания и ухаживать за ней;
  • не проводить реконструкцию или перепланировку, не получив разрешение владельца;
  • платить за жилье в оговоренные сроки.

Именно последний пункт является решающим в данном вопросе. Кроме того, жильцы должны сами оплачивать коммунальные услуги, за исключением случаев, когда другой порядок предусмотрен договором.

Решение конфликта мирным путем

Ссылаясь на соглашение и ГК, вы вправе предъявить арендатору претензии. Самовольно выселить его из квартиры и занять помещение до окончания срока действия договора вы не можете, если только это не прописано в договоре.

Как официально сдать квартиру в аренду

Важный момент: избавляясь так от квартиросъемщика, вы, скорее всего, просто не сможете вернуть долг за аренду. Кроме того, при таком порядке действий арендодатель также нарушает закон, и против него могут направить иск. Поэтому, для начала, попытайтесь просто мирно разобраться в ситуации.

Решение конфликта через суд

Если после предъявления претензии, предупреждения, наниматель так и продолжает задерживать оплату, решать вопрос рекомендуется исключительно через суд. В этом случае вы поступите по закону и сможете не только выселить недобросовестного арендатора, но и вернуть долг.

В п.2.1 ст.825 ГК сказано, что при долгосрочной аренде (более года), задолженность становится поводом для выселения, если оплата задержана более чем на полгода. Такой срок вряд ли устроит арендодателя. Поэтому заключать договор найма квартиры удобно на год или меньше (краткосрочная аренда). В таком случае обращаться в суд с вопросом расторжения соглашения можно при задержке двух платежей.

Порча имущества: как заставить возместить убыток

Второй подпункт п.2 ст.825 ГК указывает, что основанием для расторжения договора по требованию арендодателя также является порча имущества жильцами. Притом неважно, испортил это имущество непосредственно арендатор или другие лица, которые с ним проживают, и за действия которых он отвечает.

В таком случае сначала также можно попробовать договориться мирно. Если видите, что другая сторона конфликта не собирается принимать меры, сделайте акцент на том, что закон на вашей стороне, и подав иск в суд, для ответчика ситуация только усугубится.

При нежелании арендатора возместить убыток или ликвидировать дефект, действуйте только законным путем, иначе на стороне ответчика окажетесь вы сами. Выселив его без решения суда, вы уже не сможете добиться того, чтобы он возместил убыток или вернул имущество в прежнее состояние.

Поэтому в сложившейся ситуации обращайтесь в суд. Это не только законный способ решить конфликт, но и гарантия того, что ответчик должен будет отремонтировать жилье на протяжении года.

Если квартиросъемщик этого не сделает, договор найма квартиры расторгается на основании соответствующего решения.

Суд может отсрочить возмещение убытка на срок не более года, но только если у ответчика есть веские причины на это.

Решить ситуацию без лишних разбирательств также поможет арендный депозит (залог) – страховая сумма, предоставленная квартировладельцу наперед.

Залог при аренде квартиры: виды и подводные камни

Об оформлении залога нужно позаботиться заранее. Он может быть предназначен для погашения задолженности или возмещения убытков.

Как выселить квартиранта при действующем договоре

Безосновательное выселение лица с занимаемой жилплощади по закону невозможно.

В числе причин может быть не только нарушение условий договора и законодательных норм со стороны жильцов, но и необходимость заселения квартиры самим владельцем или членами его семьи.

Если вы собрались перебраться в квартиру, которую сдаете, должны предупредить об этом жильцов не позднее, чем за 2 месяца до переезда.

Можно ли выселить проблемного квартиранта с ребенком

Выселение семьи с ребенком без регистрации места жительства в вашей квартире, проводится практически в том же порядке, что и для арендаторов без детей.

Но если квартиросъемщик зарегистрировался по этому адресу на основании договора аренды (п.4 ст.

18 Правил регистрации места жительства), он также может зарегистрировать здесь своих несовершеннолетних детей, не получая на это вашего согласия.

Сейчас регистрация имеет исключительно уведомительный характер, поэтому вам не стоит переживать насчет прав на недвижимость, если там зарегистрирован арендатор. Тем более что в случае выселения по решению суда или без него, съемщик теряет право пользования жильем. Этого достаточно, чтобы снять его регистрации, хочет он этого или нет.

Порядок регистрации места жительства в Украине 2017

Касательно зарегистрированного ребенка, то госорганы могут отказаться снимать с регистрации его место жительства без указания нового адреса. Его родители после переезда должны зарегистрироваться по новому адресу, и соответственно перерегистрировать место жительства своего несовершеннолетнего ребенка.

Если родителей выселяют через суд без регистрации по новому адресу, то в отношении ребенка такой порядок не действует. В этом случае стоит обратить внимание на ст.29 ГК. В ней сказано, что местом жительства физлица является жилье, в котором человек обитает временно или постоянно.

Также здесь описано, что местом жительства ребенка является жилье, в котором проживают его родители. Так как жить в вашей квартире эти люди уже не имеют права, то после их выселения ребенок также должен проживать не на вашей жилплощади, а вместе с ними.

Соответственно его фактическое место жительства – уже не ваша квартира.

Решить ситуацию со снятием с регистрации ребенка поможет суд, возможно, подключив к процессу органы опеки и попечительства (ООП). По закону спорные моменты касательно регистрации места жительства несовершеннолетнего решает именно эта структура.

Маловероятно, что семья захочет попадать в поле зрения госслужб по причине проблем с наличием места жительства для несовершеннолетнего. Поэтому под угрозой таких судебных разбирательств они, скорее всего, сами начнут искать выход из ситуации.

Квартирант завел питомца: есть ли повод для выселения

Не желая, чтобы в вашей квартире жил кот, собака или любое другое животное, пропишите соответствующий пункт в договоре и обязательно сделайте на этом акцент еще на стадии осмотра квартиры будущими жильцами. В таком случае, если они заведут животное – нарушат условия, и вы вправе будете требовать их выселения.

Если момент ранее не оговорен и не прописан в документах, взаимоотношения с квартиросъемщиками, которые решат завести питомца, превратятся в противостояние. Веских оснований для их выселения не будет, если животное не навредит квартире или вашим вещам в ней.

Арендаторы с животными – пустить нельзя отказать

Выходит, законно выселить этих людей по решению суда можно будет уже по факту нанесения имуществу повреждений. Поэтому, для исключения конфликтной ситуации позицию против животных в квартире необходимо подтверждать заранее и документально.

Арендатор не выселяется по истечению срока действия договора

Гражданским кодексом установлен порядок, который достаточно качественно защищает право нанимателя на перезаключение договора аренды в связи с истечением срока действия предыдущего соглашения. В дальнейшем это лицо имеет преимущественные права на аренду и даже покупку квартиры, которую занимает в данный момент (ст.822 ГК).

Соглашение автоматически возобновляется на аналогичный срок и с аналогичными условиями если:

  • владелец жилплощади не оповестил нанимателя о продолжении аренды на новых условиях или о ее прекращении хотя бы за три месяца до окончания срока действия договора;
  • арендатор не предупредил квартировладельца, что не намерен далее снимать квартиру за три месяца до окончания аренды, и не покинул жилплощадь.

Поэтому, если вы планируете выселить нанимателя после окончания срока действия контракта, официально оповестите его об этом в установленные временные рамки. Иначе он будет иметь право оставаться в квартире, и выселить его вы сможете только по решению суда.

Как сформировать цену при сдаче квартиры в аренду

Если вы выселите нанимателя по причине завершения срока действия соглашения (а ведь ему принадлежит преимущественное право на возобновление контракта), и на протяжении года сдадите квартиру другим людям, прежние жильцы могут подать иск на возмещение убытков, связанных с отказом от возобновления соглашения.

Если в соглашении не регламентирован срок его действия, автоматически считается, что оно действительно 5 лет (ст.821 ГК).

Неграмотно составленный договор аренды, его отсутствие: что делать в случае конфликта

Еще одна причина разногласий между квартировладельцами и жильцами – неграмотно составленное соглашение, в котором прописаны не все моменты, касательно прав и обязанностей сторон. Помимо договора взаимоотношения арендодателя и арендатора регламентируются Гражданским кодексом, поэтому спорные моменты могут быть решены с его помощью.

Договор аренды имеет недоработки

Если в договоре аренды не указаны порядки решения конкретных конфликтных ситуаций, при их возникновении придется искать способы урегулирования вопроса в законе.

Например, если в договоре не указано, что он должен быть расторгнут в случае эксплуатации жилья не по назначению или при небрежном отношении к имуществу, вам поможет статья 815 ГК.

В ней сказано, что арендатор обязан использовать жилое помещение исключительно по назначению, поддерживая в нем порядок.

А согласно статье 783 общих положений об аренде, описанных в ГК, такое отношение к имуществу дает право его владельцу требовать расторгнуть договор.

Что обязательно нужно указать в договоре аренды квартиры

Если в договоре упущен момент, касательно проведения текущего ремонта помещения, владелец квартиры вправе требовать его выполнение в соответствии с п1.ст.819 ГК. Но вместе с этим, на основании второго пункта этой же статьи, арендодатель должен выполнять капитальный ремонт жилья. И этого уже вправе требовать арендатор.

В 59 главе Гражданского кодекса описаны порядки и нормы, которые помогут урегулировать спорные моменты даже без четкого их описания в договоре.

Договор аренды отсутствует – проблемный момент для обеих сторон

Несколько другая ситуация складывается, если письменного соглашения, подтверждающего законность найма квартиры просто нет. Закон не предусматривает аренду без соответствующего документа, а значит, права и обязанности сторон также нельзя считать действительными.

Вы вправе выселить таких жильцов, просто обратившись в полицию, что вашу квартиру заняли чужие люди. Учтите, что при этом вы можете сами попасть в поле зрение госорганов в контексте незаконной сдачи жилья.

Сами арендаторы, понимая серьезность сложившейся ситуации, скорее всего, просто освободят квартиру при наличии претензий, так как права проживать здесь у них нет.

Если договор отсутствует , то и законных оснований требовать оплату за аренду тоже нет.

Сдача квартиры в аренду – оформлять ли ФЛП

Договор аренды хотя бы с основным перечнем прав и обязанностей – это не просто инструмент для реализации найма жилья по закону, но и гарантия для каждой стороны сделки. Гражданский кодекс разрешает владельцу недвижимости использовать свои квадратные метры по собственному усмотрению, но неофициальная сдача в аренду квартиры без договора квалифицируется как уклонение от налогов.

Таким образом, решить конфликт с арендатором можно не только опираясь на пункты договора, но и внимательно изучив законы. А для минимизации проблем подтверждайте права и обязанности сторон детально продуманным соглашением.

Источник: https://dom.ria.com/articles/konflikt-s-arendatorom-5-situaczij-i-sposoby-ikh-resheniya-173304.html

Владельцы и съемщики квартир конфликты при аренде посуточно или долгосрочно

Конфликт между квартира съемщика и хозяином

Часто можно наблюдать такую ситуацию как возникновение конфликтов между владельцем и квартиросъемщиком. В таких случаях одна из сторон хозяин или съемщик нарушают условия договора, это может привести к потери денег или имущества.

Все может начаться со сломанной мебели или задержки выплаты аренды, это приблизит такой факт как внезапное выселение со стороны владельца.

В этой статье мы расскажем, как избежать нежелательных сор и конфликтов с обеих сторон, а если они уже возникли, то как их уладить.

Проблемные владельцы

Если вы когда-то снимали комнату у владельца, то знаете, все конфликтные ситуации, которые могут приключиться со съемщиком или владельцем. Особо честолюбивые владельцы всегда норовят все контролировать. В такой ситуации трудно спорить и почти бесполезно доказывать свою правоту.

И если ваша комната ежедневно подвержена строгой проверки, то стоит попрощаться с таким хозяином, это является прямым нарушением.

Ведь в момент аренды, арендуемая вами жил площадь частично принадлежит вам на правах пользователя и по договору владелец не имеет прав производить проверки рыться в личных вещах и уж тем более что-то конфисковать.

Пока не все собственники осознают до конца, что аренда квартир это бизнес. И когда квартиру передают во временное пользование и за время аренды пользователь что-то ломает или портит имущество, то в таком случае съемщик оплачивает убытки хозяину, не более того. Владелец должен понимать, что в такой бизнес сначала нужно вкладывать, для того что бы что-то получить.

И еще некоторые тревоги, и опасения у владельцев вызывают налоговые. Более 60 % квартир сдают не официально. Хозяева не платят налоги, а уж про договора и не слыхивали.

По этой причине возникает огромное количество требований предъявляемых съемщику.

Многие кто когда-то снимал квартиру, знаю о таком пункте как запрет на посещение друзей, все потому что владелец боится привлечь к себе внимание соседей.

Проблемные съемщики

Владелец, сдавая свою квартиру в аренду, тоже рискует. Никто не застрахован от таких случаев, когда в арендуемой квартире съемщики устраивают собственный нелегальный бизнес.

В такой ситуации владельцу будет трудно доказать, что наркопритон или услуги интим массажа находящегося в его квартире не имеют к нему никакого отношения.

Если соседи сообщат в милицию, то дело может обернуться судом, поскольку в паспорте стоит прописка на жительство по данному адресу, то владелец несет прямую ответственность за свою квартиру, и все что в ней происходило, был ли он осведомлен или нет.

Черный список недвижимости

На рынке недвижимости Украины существует такая проблема как владельцы мошенники. Такие хозяева сдают квартиры по определенной схеме: в начале они заселяют съемщика, а через пару дней меняют замки на дверях, оставляя съемщика на улице.

Часто таким помышляют аферисты, они сдают в аренду чужую собственность под фальшивыми документами, пользуясь вымышленными именами. Чтобы не попасть в такое злоключение вам стоит обратиться в милицию, и попросить их проверить по базе данных подозрительных адресов, нет ли среди них вашего.

Стоит помнить, что правоохранительные органы редко возбуждают уголовные дела по таким случаям.

Есть еще способ, как избежать мошенников и аферистов, не пользоваться услугами частных маклеров, а сразу обращаться в агентства недвижимости, и по части только широко известные.

Маклер не очень хорошо осведомлен о квартирах, которые вам предлагает, и свои услуги не документирует, а получив от вас деньги за свои услуги, скрывается.

Ваши звонки частному маклеру могут игнорировать, а крупные агентства не бросают своих клиентов на начале пути, на протяжении всего срока аренды они помогают жильцу и владельцу.

Как правильно оформляют договора об аренде

Пятьдесят процентов конфликтов между владельцем и съемщиком начинаются с неверного оформления договора об аренде. Следует тщательно, относится к составлению всей документации по аренде квартиры.

К примеру: владелец начнет устраивать ночные проверки своей квартиры, без предупреждения повысит помесячную плату или выселит съемщика.

Квартиросъемщик в свою очередь может допускать просрочку в оплате, специально портить имущество в квартире, шуметь и скандалить с соседями, пригласить друзей пожить в квартире.

На первом этапе договор должны подписать все владельцы жилья указанные в прописке, достигшие совершеннолетия.

Документ – договор должен содержать в себе полное описание квартиры и все имущество, находящееся в ней, дата сдачи в аренду и срок аренды, фамилия съемщика, а так же лица, перечисленные поименно кто будет проживать с ним.

Можно указать пункт о наложении штрафа, в случае досрочного расторжения договора, как для владельца, так и для съемщика.

В договоре так же может быть предусмотрено повышение арендной платы, в течение действия договора. Указывается, кто именно будет оплачивать коммунальные расходы.Как правило, квартплату, обслуживание, абонентскую плату за телефон, оплачивает владелец. Счета электроэнергии и разговоры по межгороду вносит съемщик.

Обязательным является включить в договор размер арендной платы и сроки выплат, иногда хозяин указывает доверительное лицо, либо банк, где деньги будут поступать на счет владельца. При правильном подходе владелец и съемщик могут не встречаться полтора года.

Главной частью договора является заверение его у нотариуса.

И стоит помнить: не заверенный договор нотариусом не имеет силы в суде! Обратившись в нотариальную контору, вам зачитают договор и укажут на все нюансы и мелочи указанные в нем, так вы будете застрахованы от всяких казусов, как правило, не все внимательно читают то, что предстоит подписать, толи спешат подписать, или же не совсем понимают некоторые пункты договора.

Одним из главных вопросов является залог или страховой депозит. Владелец по окончанию аренды может обследовать свою квартиру и отыскать несколько причин, по которым он не станет возвращать залог или депозит. К примеру: жирные пятна на обоях или сломанный стул, испорченный телевизор, затертый диван.

Оценить ущерб и износ мебели может только опытный оценщик специалист, а это дополнительные расходы. Рекомендуем все описать в договоре, при каких обстоятельствах залог может быть не возвращен и почему.

Съемщик и владелец вдвоем могут обойти квартиру и отметить в договоре, какие либо повреждения мебели или нюансы в интерьере занести это в договор.

На данный момент в нашем законодательстве не существует четкой базы, которая несла в себе стопроцентную гарантию безопасности для владельцев и съемщиков жилой недвижимости.

По сему в большинстве ситуаций, в процессе которых возник конфликт, решаются мирным путем.

В споре о порче имущества, или каких либо вещей в квартире, владельцам предпочтительней взять денежную плату, чем обращаться в суд и ждать исхода разбирательства продолжительное время. Если съемщик попал в сети мошенничества, то доказать ему будет сложно.

Поэтому перед тем как обращаться в агентства недвижимости нужно все проверить и удостовериться в его реальности: прийти в офис, пообщаться с сотрудниками компаниями лично лицом к лицу, а не только по телефону, узнать срок работы данной компании на рынке услуг аренды, внимательно ознакомиться с договором, перед тем как что-то подписывать.

Источник: http://snimi.dp.ua/konflikty-pri-arende-kvartir.html

Общие рекомендации при сдаче квартиры

Конфликт между квартира съемщика и хозяином

  • Сделать домашней Israelinfo

Израильское право

Общие рекомендации при сдаче квартиры

Очевидно, что при сдаче квартиры внаем большему риску подвергается хозяин квартиры, ведь он рискует своим имуществом. Поэтому главный совет для арендодателя – составить грамотный и максимально подробный договор.

Не рекомендуется прибегать к помощи стандартного договора, который продается в книжных магазинах – этот договор не предусматривает многих проблем между сторонами договора и, как правило, появился в магазине лет 10 назад и обновлялся в соответствии с изменениями в законодательстве.

Юридическую силу договор аренды приобретает с того момента, как его подпишут обе стороны. Каждая из сторон получает свой экземпляр договора, причем не ксерокопию, а подлинник.

Договор найма должен содержать адрес жилья, оговаривать срок, на которое оно сдается, регулировать порядок расчетов (сумму арендной ставки, оплату коммунальных услуг, электроэнергии, телефона и т.д.), а также определять обязанности и ответственность сторон (рекомендуется предусмотреть штрафные санкции за нарушение условий договора).

Все эти документы следует составлять и оформлять у адвоката он же обязательно окажет владельцу квартиры юридическую поддержку и поможет ему защитить свои интересы в случае спорной ситуации.В последние годы из за роста выезда граждан Израиля за границу на длительное время, многие хозяева квартир прибегают к услуге «доверительного управления недвижимостью».

Доверительное управление недвижимостью адвокатом – это универсальный для арендодателя способ избежать проблем и конфликтов с арендатором. При заключении договора доверительного управления адвокат становится представителем интересов владельца квартиры: обеспечивает четкий контроль за происходящим в квартире, за своевременным внесением арендной платы, коммунальных платежей, ваад а байт и т.д.

Невнесение арендной платы

Известны случаи, когда арендатор, заплатив за первый-второй месяц, умудряется жить в квартире, не оплачивая ее. В качестве оправданий годится все: неприятности на работе, проблемы со здоровьем, потеря денег – лишь бы разжалобить хозяина, вызвать его сочувствие.

Выселить арендатора самостоятельно хозяин квартиры зачастую не может (как по моральным, так и по более весомым причинам).Проблемы с взиманием арендной платы часто возникают у арендодателей, пустивших к себе жильца по рекомендации знакомых.

В этих случаях хозяин попадает в ловушку: отношения между ним и арендатором уже не деловые – их связывают общие знакомые.

Впрочем, неопытный арендодатель может попасть в подобную ситуацию и с совершенно посторонним человеком: хозяин начинает жалеть деньги, думая, что если он выгонит жильца, то уж точно не получит причитающуюся сумму. В итоге конфликт может тянуться годами.

Как это предотвратить

Это проблема скорее психологического характера, нежели юридического. Такие арендаторы — профессиональные попрошайки и умеют надавить на слабые струны в душе хозяина. Единственный способ воздействия на должника – грамотно составленный договор, с которым можно идти в суд и «чек битахон» / «вексель» – который облегчит процедуру взыскания долга в отделе судебного исполнения.

Однако, учитывая, что сумма арендной платы не так уж велика, а судебный процесс потребует издержек и может затянуться надолго, гораздо выгоднее предотвратить такую ситуацию.Арендодатель имеет право потребовать с арендатора в дополнение к арендной плате так называемый «депозит».

Депозит является залогом для хозяина – это деньги, которые арендатор единовременно вносит при въезде в квартиру (обычно в размере месячной арендной платы). При выезде из квартиры депозит обычно возвращается, но если арендатор был неаккуратен в выплатах, депозит может пойти в счет арендной платы.

В любом случае, через две недели после задержки выплаты следует предупредить жильца о выселении в конце месяца. В случае если задержки носят постоянный характер, жильца нужно менять как можно скорее.

Порча или кража имущества

После выезда арендатора хозяин квартиры может недосчитаться своего имущества. Известны случаи, когда арендатор выносил из квартиры дорогую бытовую технику и даже мебель. Довольно распространенное явление – порча вещей и отделки квартиры.

Разумеется, нужно учитывать естественную амортизацию квартиры, мебели и техники – нельзя требовать, чтобы после года проживания в доме, арендатор делал в нем полный ремонт.

Однако если новый диван за полгода превратился в прожженную во многих местах развалюху, стены изрисованы, а стиральная машина перестала работать, хозяин имеет все причины быть недовольным.

Как это предотвратить

В какой-то степени проблему порчи имущества решает «залог», который арендатор платит при въезде. Однако страховка может и не покрыть размер ущерба. Поэтому хозяину необходимо следить за квартирой. Делать это лучше всего раз в месяц, совмещая осмотр с получением арендной платы. Разумеется, арендатора следует предупреждать о своих визитах.

В договоре аренды предусматривается обязанность арендатора обеспечивать хозяину беспрепятственный доступ в квартиру для осмотра технического состояния. Если хозяин увидит, что арендатор неаккуратно обращается с вещами, он имеет право расторгнуть договор, не дожидаясь, когда размеры ущерба превысят сумму залога.

Если хозяин сдает меблированную квартиру с дорогой обстановкой и бытовой техникой, то помимо договора рекомендуется составить опись имущества. Каждый предмет должен получить краткую характеристику — год выпуска, модель, степень износа, дефекты и повреждения. Опись имущества включает два акта сдачи-приемки. Один из них заполняется при сдаче квартиры внаем, другой — при возврате квартиры.

Несоответствие предметов указанным в описи стандартам – повод для обращения в суд.

Неуплата телефонных и прочих счетов

Нередки случаи, когда жилец съезжает со съемной квартиры, оставляя большое количество неоплаченных счетов – за газ, электричество, телефон и прочие коммунальные услуги. Естественно, ответственным за оплату этих счетов перед обслуживающими организациями является хозяин.

Долги по счетам могут превысить не только размер «страхового депозита», но и доход от аренды квартиры за год, а иногда и стоимость самой квартиры. Известны случаи, когда на квартиру накладывался арест из-за огромного долга по коммунальным и телефонным платежам.

Как это предотвратить

Разумеется, пункт об оплате коммунальных услуг и телефонных переговоров – обязателен в договоре аренды.

В условия договора включена обязанность арендатора своевременно оплачивать счета и право арендодателя в одностороннем прядке досрочно расторгнуть договор аренды при первом же выявлении факта задолженности.

В счет уплаты долга может пойти все тот же страховой депозит, внесенный арендатором при въезде, чеки выписанные на хеврат а-хашмаль и мерию. Однако информация о долгах часто обнаруживается уже после отъезда арендатора, и найти его бывает нелегко.

Естественные риски

Арендодатель несет и всяческие «естественные» риски – например, пожар, по вине арендодателя, затопление соседей и т.д. Эти случаи – самые опасные, поскольку убытки могут быть огромны. Часто сторонам не удается обойтись без суда.

Проблемы отношений

Конечно, по сравнению с денежными потерями проблемы личных отношений с арендодателем кажутся несущественными. Однако и они могут доставить арендодателю много неприятных минут.

Например, арендатор может шуметь в квартире, доставлять неудобства соседям, иметь конфликты с полицией – все это, конечно, придется расхлебывать арендодателю. Арендатор может быть недоволен визитами хозяина квартиры и препятствовать ежемесячному осмотру комнат.

Впрочем, возможна и обратная ситуация. Часто между жильцами и хозяевами завязываются почти дружеские отношения, и это является опасной ловушкой. Порой хозяева так доверяют своим квартирантам, что не считают нужным продлять заключенный когда-то договор.

При таких отношениях хозяину квартиры становится трудно требовать с жильцов законных компенсаций, повышать арендную плату.

Как это предотвратить

Прежде всего, необходимо прописать все возможные конфликты и пути их решения в договоре. Зная типологию этих конфликтов, адвокаты в области недвижимости легко могут их предусмотреть. Это позволяет заранее проговорить все условия и урегулировать проблемы еще до их возникновения.

Со своей стороны, арендатор должен тоже придерживаться условий договора и норм человеческого общения – например, осматривать квартиру не чаще раза в месяц, не приходить без предупреждения, не пользоваться своими ключами без крайней необходимости и т.д.

Что же касается излишне дружеских отношений с жильцами – адвокаты всегда советуют держать дистанцию и помнить, что сдача квартиры – это бизнес, а не способ расширить свой круг общения.

Адвокат Леонид Баркман

Pravo.IsraelInfo.ru — Израильское право и законодательство  © 2000 — 2020

Источник: https://pravo.israelinfo.co.il/articles/ned/1413?print

Юрист-Профи
Добавить комментарий