Каковы права собственников на места общего пользования?

Что такое Росреестр и чем он занимается

Каковы права собственников на места общего пользования?

02.12.2011

Что такое Росреестр и чем он занимается
 

25 ноября в редакции «Эхо недели» состоялась прямая линия с и.о. начальника Железногорского отдела Управления Росреестра по Курской области Натальей Куровой.

Расскажите о задачах Росреестра. Из чего состоит, чем занимается.

 Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) находится в ведении Минэко­номразвития. В 2010 году к Росреестру присоединили Роснедвижимость (бывшие земельные комитеты).

Функции Росреест­ра: государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставление информации из единого государственного реестра, принятие на учет и снятие с учета бесхозяйных объектов не­движимого имущества, государственный земельный контроль, контроль за земле­устройством, ведение и сохранность фон­да данных, государственный мониторинг земель. Кадастровая палата находится в ведении Росреестра.

 Какие виды права регистрирует Росре­естр?

  Все вещные права на недвижимое имущест­во: право собственности, право пользования, право оперативного управления и право хозяйственного ведения (эти два права – для юридических лиц), а также – аренда, сервитут, ограничения (аресты, запреты).

  Какие виды собственности бывают и чем они отличаются друг от друга?

  Собственность можно разделить на два ви­да: индивидуальная и общая. В свою очередь общая делится на совместную и долевую. Имущество может находиться в собствен­ности двух лиц и более с определением доли каждого (это долевая собственность), или без определения таких долей (совмес­тная).

Общая совместная собственность – это собственность супругов или крестьян­ского (фермерского) хозяйства, ее можно прекратить, определив доли каждого по обоюдному согласию или по решению суда. В общей долевой собственности опреде­лена конкретная доля каждого участника. Участник может выделить свою долю в об­щем имуществе в натуре, т.е.

конкретную площадь, комнату, земельный участок – при этом режим долевой собственности пре­кращается, а возникает индивидуальная собственность на конкретное имущество.

 Решили проблему очередей?

 Решили. Полномочия по приему документов переданы также и Кадастровой палате: и мы принимаем, и они. По всем объектам недвижимости, по любым сделкам. Мы увеличили количество пунктов приема до­кументов. Второй вариант – электронный документооборот.

Любой гражданин, вхожий в Интернет, может зайти на сайт Росреестра (портал государственных услуг portal.rosreestr.ru), бесплатно скачать программу ИС ППД модуль of-line).

Для корректной настройки программы, нужно загрузить справочники по соответствующему району Курской об­ласти, размещенные в рубрике «Государс­твенные услуги, оказываемые Управлением в электронном виде» подраздела «Сведе­ния о предоставляемых государственных услугах – (раздел «Об Управлении»).

По этой программе и справочнику сам гражданин может сформировать пакет документов в электронном виде и передать нам через Интернет. Мы обрабатываем его, назначаем время приема.

  Фантастика! И что, есть реальные клиенты?

  540 случаев только в ноябре! В первую очередь пошли юридические лица. На сайте Управления можно взять образцы договоров. Сейчас можно обойтись без риэлторов и даже нотариусов. Третий вариант – выезд­ные приемы на территориях сельсоветов, четвертый вариант – по почте.

 Что такое «режим одного окна»?

  Это касается оформления ранее учтенных участков. Надо просто принести документ на выделение земли, кадастровый паспорт не нужен.

 Будет ли прием граждан в Многофун­кциональном центре?

 Будет. Кадастровая палата будет вести прием с 1 декабря 2011 года.

 Расскажите, сохранился ли упрощен­ный порядок госрегистрации.

 Да. Он распространяется на земельные участки, выделенные до вступления в силу Земельного кодекса в 2001 году. Назначе­ние участков – личное подсобное хозяйство, индивидуальное жилищное строительство, садоводство, огородничество, индивидуаль­ное гаражное строительство.

Упрощенный порядок распространяется на земельные участки под этими объектами и сами объекты. Эти участки считаются ранее учтенными, они имеют кадастровые номера. Инструмен­тально их межевать не надо, и госпошлина за регистрацию меньше – двести рублей вместо одной тысячи.

 Как будет оформляться документ на придомовую территорию многоквартир­ного дома?

 Законом уже предусмотрено ваше право на общедолевую собственность земельно­го участка под многоквартирным домом. Регистрация будет оформляться после межевания участка и постановки его на кадастровый учет. Можно без указания доли, можно с указанием доли (для этого проводится собрание, на котором решают вопрос о пропорциональности доли участка площади квартиры в доме).

Пожаловался пенсионер, что у него оформлено свидетельство собствен­ности на комнату в коммуналке на 15,5 кв.метров, а плату за отопление и МОП с него берут за 15,8 кв.м. Мои попытки объяснить, что 0,3 метра – это, по-ви­димому, его доля помещений общего пользования – кухни, ванны, туалета, коридора — успехом не увенчались.

 Судя по площади (0,3 кв.м) речь идет о встроенном шкафчике в комнате. Но собственность на жилые помещения в многоквартирном доме однозначно пред­полагает и общую долевую собственность на помещения общего пользования. Как и собственность на комнату в коммуналке предполагает наличие у собственника и общей долевой собственности на места общего пользования.

 Но в свидетельстве-то у него указана только комната, а УК требует оплаты содержания и отопления всей площади квартиры…

 На общую долевую собственность МОП тоже можно оформить свидетельство, но пока это право жителя, а не обязанность.

 Может ли служба регистрации устра­нить техническую ошибку без решения суда? Я обнаружил неправильный ка­дастровый номер в регистрационном документе.

 Техническая ошибка – это несоответствие данных в госреестре (ЕГРП) вашим доку­ментам. Если на руках кадастровый план, а в свидетельстве указан номер, не соот­ветствующий кадастровому номеру, нужно обращаться в регистрационную службу.

 Оформлен договор дарения деревен­ского дома, но земельный участок не оформлен. Даритель проживал в доме до конца жизни.

 Если одаряемый указан в техпаспорте на дом, то он имеет право оформить право на земельный участок — это по правилам дачной амнистии. Но в этом случае должны быть приложены документы на земельный участок, подтверждающие право самого дарителя.

 Можно ли оформить дополнительный земельный участок в овраге, прилега­ющий к моей дачной земле?

  Землеотвод – это компетенция муници­палитета (в городе это делает городская администрация, в районе – районная). Если участок можно предоставить (он не находится в водоохранной полосе или зоне отчужде­ния), есть процедура: делается объявление в газете, проводится конкурс, потом участок предоставляется в аренду. И только потом проводится регистрация.

 Человек получил землю, хочет заре­гистрировать.

– Он приносит постановление о землеотводе (акт), мы сами запрашиваем кадастровый паспорт и через положенное время выдаем документ. Срок регистрации – 30 дней.

 Если зарегистрирован земельный учас­ток, может ли владелец на нем построить то, что хочет?

 А каково разрешенное использование земельного участка?

 Под строительство.

 Можете строить, а потом зарегистриро­вать право собственности на построенный объект. Если это жилой дом, то регистрация делается на основании кадастрового пас­порта, выданного БТИ. А если это гараж или баня, хозпостройка – то регистрируется на основании декларации, заполненной самим хозяином (этажность, материалы).

 Почему так много ошибок попадает в налоговую?

 Конвертация отчета происходит от наше­го территориального отдела в областное управление, там передают в областное Уп­равление налоговой инспекции, а уже оно – в межрайонную инспекцию.

Но сегодня появился 210-й закон о предоставлении государственных и муниципальных услуг, где говорится о взаимодействии федеральных и муниципальных органов. 1 октября он вступил в силу.

Мы уже не требуем доку­менты, которые исходят от федеральных органов.

 В каком состоянии сейчас оформление паев на земли сельхозназначения?

– Если вы хотите оформить именно право на пай, берите свидетельство о выделении пая (розового цвета, выдавалось земель­ным комитетом), его копию, заявление на госрегистрацию и госпошлину на 50 руб. (квитанция есть у нас).

 У меня дача по диагонали разделена границей областей – Курской и Орловс­кой. Как оформить право?

 Два варианта. Разделить участок и оформить половинки по месту нахождения. Второй – оформить по месту нахождения большей части земли. Если участок выделялся в Курс­кой области, то его кадастровый учет, скорее всего, прошел по Курской области.

 У меня есть дача в с/о «Зеленая ро­ща», но общество развалилось, и доку­ментов никаких нет. Хочу восстановить права…

  Прежде надо поискать хоть какой-то доку­мент о выделении земли. Если не найдете, надо обратиться в Студенокский сельсовет; – были ли постановления о землеотводах. Если там не будет никаких следов, то нужно обратиться в архив. Сделать оттуда выпис­ку (с фамилией и указанием участка) – и с выпиской – в Росреестр.

  Мы не знаем, куда обратиться для решения общих вопросов… Общества никакого нет.

 По официальным данным налоговой инс­пекции, ни одно садоводческое общество не ликвидировано, значит, у кого-то есть печать с/о и есть ответственные лица.

 У меня есть государственный акт на право собственности на землю. Хочу получить свидетельство. Что нужно?

 Для этого надо прийти в регистрационную службу, на улицу XXI Партсъезда, 9, напи­сать заявление, принести акт, заплатить госпошлину в двести рублей. Больше ничего не надо.

  Можно ли узнать историю объекта путем запроса в Росреестр?

 Сведения, содержащиеся в ЕГРП, явля­ются общедоступными только в отношении объекта (кто собственник, на каком пра­ве). правоустанавливающих документов, права отдельного лица, пе­реход права – это предоставляется только ограниченному кругу лиц в установленном федеральным законом порядке.

Ответ группе собственников земельных участков из с.Разветье – в следующем номере.

Контакты

 Единый телефон для справок8-800-100-34-34. Позвонив по этому номеру, можно получить справочную инфор­мацию по вопросам представления Росреестром государственных услуг в сфере государственной регистра­ции прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственного кадастрового учета.

 Телефон доверия Управления Росре­естра по Курской области (4712) 54-60-53.

 Телефон доверия Федеральной служ­бы Росреестра (495) 917-38-25.

 Электронный адрес для размещения информации о коррупции antikor@reg.kurskcity.ru Страницу подготовила Любовь Имекина. 

Источник: https://rosreestr.ru/site/press/news/chto-takoe-rosreestr-i-chem-on-zanimaetsya/?contrast=Y

О судебной практике признания права общей долевой собственности на помещения общего пользования при соотношении долей собственников 1/0

Каковы права собственников на места общего пользования?

Столярова Анастасия, корпоративный юрист

E-mail: snn.sea@gmail.com

Юристам, работающим с недвижимостью, хорошо знакома тема о праве общей долевой собственности на помещения общего пользования (лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты и т. д.) в нежилых зданиях.

После закрепления в 2009 году в арбитражной практике применения аналогии закона о жилых объектах к нежилым во многие ситуации была внесена ясность.

Сейчас при спорах о праве собственности на вспомогательные помещения в основном рассматриваются вопросы, касающиеся соотношения норм законодательства о приватизации и норм Гражданского кодекса РФ; об отнесении спорных объектов к помещениям общего пользования по различным основаниям с целью исключения их из общей долевой собственности; споры, связанные со строительством; некоторые другие споры.

В статье рассматривается интересный пример, который можно отнести к числу редких и, возможно, пока неразрешимых в условиях существующего законодательства и судебной практики.

Коммерческая организация столкнулась со следующей правовой ситуацией.

Отдельно стоящее здание находилось в государственной собственности и было приватизировано в 2000 г. Между гос. собственником (г. Москва) и коммерческой организацией был заключён договор купли-продажи, согласно которому организации передавалась в собственность часть помещений в здании.

Другая часть помещений оставалась в гос. собственности. Казус заключается в том, что все помещения, поступившие в собственность организации, были основными (комнаты, офисы), а все помещения, оставшиеся в гос.

 собственности, являлись по сути вспомогательными (техническими, служебными), то есть относились к помещениям общего пользования.

Право собственности было зарегистрировано за двумя владельцами в установленном порядке, выдано два свидетельства с указанием помещений и их площадей.

После этого помещения гос. собственника были переданы организации в пользование на основании договора аренды. Организация на протяжении многих лет фактически несла бремя содержания всего здания и вносила установленную арендную плату второму собственнику.

В какой-то момент возникла необходимость отчуждения принадлежащих организации площадей, при этом обозначились проблемы, связанные с наличием второго собственника, который владеет помещениями практически формально. Встал вопрос о приобретении права собственности на всё здание.

По ряду причин вариант выкупа спорных помещений организацией не рассматривался, было принято решение о защите своего права в судебном порядке.

Юристы организации предприняли две попытки обращения в суд с разным предметом иска в разные периоды (истцами в двух арбитражных делах были разные организации, т. к. объект передавался новому собственнику, для схематичности используется общее обозначение «истец, организация»).

Первоначально было подано исковое заявление о признании права собственности на спорные помещения за истцом по основаниям, предусмотренным ст. 135 ГК РФ о судьбе принадлежности при главной вещи. Далее исковые требования были уточнены: дополнительно истец заявил требование о прекращении права собственности города Москвы на спорные помещения (дело № А40- 112969/2010).

Арбитражный суд города Москвы в иске отказал, мотивируя тем, что «согласно ст. 135 ГК РФ, вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Исходя из положений названной статьи и оценивая условия договора купли-продажи, можно сделать вывод, что по соглашению сторон спорные помещения были исключены и не вошли в объект купли-продажи.

Между сторонами иного соглашения, в частности, изменяющего условия договора купли-продажи, либо договора купли-продажи спорного имущества не заключено», а также «не подлежит удовлетворению требование истца о прекращении права собственности ответчика на спорные помещения.

При этом суд исходит из того, что отсутствуют основания, предусмотренные ст. 235 ГК РФ, для прекращения права».

В апелляционной жалобе истец оспаривает довод суда о том, что технические помещения не вошли в перечень передаваемых объектов по договору купли-продажи только потому, что не были в договоре указаны и должны считаться переданными «автоматически».

Суд, не согласившись с этим доводом, исходя из буквального толкования положений договора, дополнительно ссылается на Федеральный закон «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» от 21.07.

1997, который предусматривает принцип платности приобретения приватизируемого имущества и делает вывод, что «признание права собственности на имущество в порядке ст. 135 ГК РФ невозможно, поскольку означало бы безвозмездную передачу государственной собственности г.

 Москвы истцу», «права собственности на спорную недвижимость у истца никогда не возникало, в связи с чем оно не может быть и нарушено».

Решение суда апелляционной инстанции истцом не оспаривалось.

Вторая попытка разрешить ситуацию была предпринята через некоторое время путём подачи искового заявления о признании права общей долевой собственности на спорные помещения, то есть с другим предметом иска (дело № А40-161375/2012).

Учитывая, что истцу принадлежат все основные помещения, а ответчику — только вспомогательные, при этом в силу закона право общей долевой собственности принадлежит сособственникам пропорционально занимаемым площадям — нельзя не отметить некоторую оригинальность исковых требований.

Однако Арбитражный суд города Москвы иск удовлетворил, сформулировав резолютивную часть решения традиционно для споров с таким же предметом иска, то есть согласно п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.

2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»: «Признать право общей долевой собственности (истца) … на помещения общей площадью … в здании, расположенном по адресу: … в размере пропорционально площади, находящейся в его собственности».

Суд апелляционной инстанции оставил решение в силе, однако суд кассационной инстанции обратил внимание на фактическую невыполнимость решения суда, на неполноту исследования вопроса о том, что режим долевой собственности в рассматриваемом случае невозможен, т. к.

у имущества остаётся только один собственник: «Суды не дали какой-либо оценки доводам Департамента городского имущества города Москвы о том, что иных собственников помещений нет и в случае удовлетворения исковых требований истец становится единственным собственником помещений в данном здании.

Приведённые доводы заслуживали внимания, поскольку, по смыслу статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, приобретающее все доли в праве собственности на объект имущества, становится единоличным собственником такого объекта как единого целого (индивидуальная собственность).

Принимая во внимание, что требования заявлены в отношении всех помещений, принадлежащих на праве собственности городу Москве, суду следовало установить, в чьей собственности находятся помещения в здании, кто является участниками долевой собственности совместно с истцом, и в зависимости от установленных обстоятельств определить, является ли избранный истцом способ защиты права надлежащим».

К сожалению, истец принял решение не продолжать судебное разбирательство и отозвал иск, лишив юридическую общественность возможности узнать мнение высшего судебного органа по этому делу.

Для формирования каких-то предположений о возможном развитии аналогичных дел приведём некоторые подробности, не вошедшие в общедоступные тексты судебных решений.

После вступления в силу решения суда первой инстанции истцом было подано заявлении о регистрации права общей долевой собственности на спорные помещения. Росреестр отказал в государственной регистрации права по основанию, предусмотренному п.

 1.2. ст. 20 Закона о регистрации, согласно которому не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтённым в соответствии с ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Отдельным абзацем регистратор касается вопроса о прекращении права собственности г.

 Москвы как субъекта и индивидуальной, и долевой собственности: «Дополнительно сообщаю, что прекращение права собственности города Москвы на (площадь) приведёт к отсутствию лица как участника общей долевой собственности, поскольку, по сведениям Управления, других помещений в собственности города Москвы не имеется».

Формулировка позволяет предполагать, что в случае постановки спорных помещений на кадастровый учёт отказа в регистрации по другим основаниям не возникло бы. Видимо, следующим этапом было бы признание права собственности на всё здание в судебном порядке.

Департамент городского имущества г. Москвы в апелляционной и кассационной жалобах указывал несколько различных самостоятельных оснований для отмены решения суда первой инстанции, а именно: недопустимость безвозмездного выбытия имущества из собственности г. Москвы (без отсылки к закону «О приватизации», но см.

решение по делу № А40-112969/2010); фактическое лишение г.

 Москвы права индивидуальной собственности в результате признания права долевой собственности (то есть заявленный предмет иска фактически не соответствует реальному результату, ненадлежащий способ защиты права); недоказанность отнесения всех спорных помещений к служебным (оспаривание технического заключения экспертной организации). Последнему пункту — попытке выделить часть помещений из числа вспомогательных с целью сохранить право индивидуальной собственности на них — уделено много внимания, возможно, по причине предполагаемой ответчиком уязвимости правовой позиции по двум предыдущим основаниям.

При анализе судебной практики прецедентов с таким сочетанием долей и назначения помещений найти не удалось.

Для Росреестра основанием для регистрации права собственности на всё здание за истцом будет решение суда о признании права собственности истца на спорные помещения (п. 8 Постановления Пленума № 64, Письмо Росреестра от 17.04.

2012 № 14-1740/12 — в случае приобретения одним лицом в различное время по различным основаниям всех долей в праве собственности на один и тот же объект недвижимости, такое лицо становится единоличным собственником данного объекта недвижимости, дело № А39-2998/2012 — собственнику всех квартир в многоквартирном доме отказано в регистрации права общей долевой собственности на земельный участок под зданием, однако предполагается право обратиться в Росреестр с заявлением о регистрации права индивидуальной собственности на весь объект).

Существуют ли основания для признания права собственности на спорные помещения за истцом? На первый взгляд, проблема заключается только в соотношении долей основных помещений 1/0 и отсутствии проверенных оснований и формулировок для признания права за истцом «пропорционально занимаемой площади».

Однако особенностью дела является участие гос. собственника и первоначальное выбытие имущества из его владения в результате приватизации. Согласно п. 2 ст.

 217 ГК РФ, «при приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное».

На основании анализа судебных актов и материалов дела (доводов ответчика) по приведённому в статье примеру можно предположить, что суд будет уделять внимание предмету иска, выбору истцом надлежащего способа защиты своего права, а также вопросу о допустимости безвозмездного лишения гос. собственника его имущества, что противоречит законодательству о приватизации.

Ответчик настаивает на недопустимости безвозмездного выбытия имущества из гос.

 собственности, однако неясно, чем в правовом смысле частичное выбытие имущества в силу закона при возникновении права общей долевой собственности на помещения общего пользования отличается от полного выбытия при признании всех помещений общими. Расчёт долей идёт пропорционально занимаемым площадям, и нет принципиальной разницы, равны ли доли ½, 1/300 или 1/0, закон одинаков для любых цифр.

Имеется практика признания судами прав сособственников на общее имущество зданий, частично отчуждённых в результате приватизации с сохранением доли гос. собственника, без возникновения вопроса об обязательной возмездности (Определение ВАС РФ от 23.03.

2011 № ВАС2697/11).

Более того, в судебных актах по этому делу (№ А76-3894/2010) есть мнение суда о том, что регистрация права индивидуальной собственности на общие объекты могла осуществляться без обращения в суд: «Довод управления о том, что прекращение права собственности муниципального образования «Город Снежинск» на спорное помещение должно быть осуществлено в судебном порядке путём признания права общей долевой собственности собственников помещений дома на общее имущество, отклоняется как основанный на неверном толковании норм права».

Другие примеры, касающиеся бесплатного выбытия гос. имущества при автоматическом изменении правового режима имущества (земельного участка) содержатся в Определениях ВАС РФ от 26 августа 2009 г. № ВАС-10623/09, от 17 июля 2009 г. № ВАС-8594/09 и др.

По вопросу приватизации можно посмотреть судебные акты по делу А40-128890/11-23-1132.

Как следует из постановления суда кассационной инстанции, в случае повторного рассмотрения дела суду следовало выяснить вопросы, касающиеся статуса истца и ответчика как собственников спорных помещений с момента приватизации и далее до настоящего момента, т. е. когда и на каком основании у субъектов правоотношений, в том числе предыдущего собственника основных помещений, возникли или прекратились права, каков был правовой режим помещений с точки зрения закона после первоначальной регистрации прав и т. д.

Рассмотренный в статье случай, возможно, позволит увидеть новые аспекты споров о праве общей долевой собственности на помещения общего пользования.

Относительно неоднократного обращения в суд за защитой своего права с разным предметом иска по поводу одного объекта, неоднократных отказов в иске, примером настойчивости может служить ситуация, отражённая в Постановлении Президиума ВАС РФ от 09.02.2010 № 13944/09, в котором упоминаются три дела, от первой до кассационной инстанций, которые пришлось инициировать собственнику для достижения цели.

Источник: https://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?681

Кубанское агенство судебной информации

Каковы права собственников на места общего пользования?

По смыслу п. 1 ст. 244 ГК РФ под правом общей собственности необходимо понимать право собственности двух или несколько лиц на одно и то же имущество.

Субъектами этого права являются отдельные лица, а не их общность, поэтому каждый собственник, с одной стороны, распространяет свою власть на весь объект, с другой стороны, должен мириться с тем, что есть еще такие же, как и он, собственники имущества в целом. Объектом права общей собственности является все имущество, а не какая-то его часть.

Указанные выше черты права общей собственности приводят ученых-цивилистов к двум основным выводам: 1) право общей собственности не образует особой разновидности субъективного права собственности, поскольку здесь нет ни особого субъекта, ни особого объекта; 2) право общей собственности — юридическая конструкция, с помощью которой участники права общей собственности могут согласованно выступать в гражданском обороте[1]. Соответственно, в научных трудах общая собственность рассматривается преимущественно как сложное правоотношение между его участниками, а также между участниками и третьими лицами[2].

Наличие особых «внутренних» отношений между участниками подтверждает и судебная практика.

В частности, по одному из дел суд указал, что поскольку спор возник между участниками общей долевой собственности, обладающими в равной мере вещными правами на объект недвижимости, а обращение одного из них в суд обусловлено распоряжением общим имуществом без его согласия, у судов не имелось оснований рассматривать возникший спор по нормам гл. 59 ГК РФ, регулирующей обязательства из причинения вреда, в которых потерпевший и причинитель вреда до наступления вреда в отношениях между собой не состояли, а гражданско-правовая ответственность последнего может наступить по общим правилам только при наличии предусмотренных законом условий (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.10.2011 № 5910/11 по делу № А65‑15665/2010-СА2‑34).

В чем заключается особенность права общей собственности?

Под вещным правом понимается непосредственное, без вмешательства третьих лиц, отношение лица к вещи[3]. Юридическую специфику вещного права составляет его абсолютный характер.

Абсолютность вещных прав обусловлена тем, что они закрепляют отношение лица к вещи, а не к другим лицам, исключая для них возможность препятствовать управомоченному лицу в использовании вещи либо воздействовать на вещь без его разрешения[4].

Соответственно, собственник рассматривался нами как носитель исключительных и абсолютных прав в отношении принадлежащего ему имущества.

В праве общей долевой собственности признаки исключительности и абсолютности нивелируются. Исключительным право собственника на вещь нельзя считать потому, что на таком же праве эта же вещь принадлежит другому лицу.

Абсолютным — потому что собственник пользуется, владеет и распоряжается принадлежащим ему имуществом по соглашению с другим сособственником. Вот что писал на этот счет С. Э.

Арзиани: «… в связи со множественностью управомоченных субъектов каждый из них должен считаться с тем, что наряду с третьими лицами, воздействие которых на вещь он может устранить, существуют ещё и лица, имеющие такие же права на эту вещь, которые имеет он сам.

Поэтому права каждого собственника лишены той полноты и исключительности, которая в пределах закона в той или иной мере является атрибутом права собственности. Наличие нескольких управомоченных субъектов ограничивает каждого из них в осуществлении права собственности, обязывая согласовывать своё поведение в отношении общего имущества с другими сособственниками»[5].

Вывод о том, что право участника общей собственности перестаёт быть исключительным и абсолютным, находит своё подтверждение и в судебной практике. Так, по одному из дел суд указал, что согласно п. 1 ст.

244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. При этом по смыслу п. 1 ст. 246 и п. 1 ст.

247 ГК РФ все правомочия собственника осуществляются участниками общей собственности на основании соответствующего соглашения.

Поскольку находящаяся в долевой собственности вещь принадлежит одновременно нескольким лицам, недобросовестные и несанкционированные действие одного из них, приводящие к ухудшению качественных характеристик и потребительских свойств этой вещи как объекта гражданских прав, неизбежно нарушают и право собственности всех прочих участников общей собственности на то же имущество.

Таким образом, выводы судов о том, что действия ответчика в силу его статуса собственника вещи не могут быть признаны противоправными, не соответствуют приведённым нормам гражданского законодательства.

Право общей долевой собственности предполагает наличие между его участниками особых правоотношений, в рамках которых устанавливается порядок владения, пользования и распоряжения общим имуществом (ст.

246 и 247 ГК РФ), осуществляется распределение плодов, продукции и доходов от использования имущества (ст. 248 ГК РФ) и т.д. (определение ВАС РФ от 15 июля 2011 г.

№ ВАС-5910/11 по делу № А65‑15665/2010-СА2‑34).

Что представляет собой право общей долевой собственности и доля в нем как объект гражданских прав?

В науке существуют четыре основные концепции, по-своему определяющие природу доли в отношениях общей долевой собственности: 1) концепция «доли в праве»; 2) «идеальной доли»; 3) «доли в стоимости»; 4) «реальной доли».

Сторонники концепции «доли в праве» утверждают, что каждый участник распространяет свою власть на всю вещь. Принадлежность доли означает лишь ограниченность права собственности каждого сособственника, необходимость считаться с другими участниками права общей долевой собственности.

Вот что пишет на этот счёт, например, Л. М.

Минкина: «Долю в праве собственности можно определить как гражданско-правовую конструкцию, обозначающую право собственности участника долевой собственности на общую вещь, ограниченное в соответствии с законом в своём осуществлении в связи с наличием аналогичных прав у других сособственников»[6].

Концепция «идеальной доли» основана на мысленном разделении вещи без индивидуализации каждой составляющей части.

«Несколько лиц представляются субъектами одного и того же право собственности, так что каждому принадлежит идеальная доля вещи, материальная же часть каждого сохозяина не может быть определена… если в каждом атоме каждому сохозяину принадлежит известная идеальная доля, то эта доля принадлежит сохозяину и в целой вещи…»[7].

Приверженцы концепции «доли в стоимости» полагают, что «доля» — понятие скорее стоимостное, экономическое. Соответственно, принадлежность доли обозначает принадлежность части стоимости вещи. Вот что писала на этот счет Р. П.

Мананкова: «Доля — это арифметический показатель соотношения стоимостной оценки вклада каждого сособственника и стоимости всего общего имущества, это частное от деления этих стоимостей. Сама доля по-прежнему остаётся абстрактной величиной и выражается в дроби: 1/2, 2/3 и т.д., 0,3, 0,7 и т.д. либо в процентном отношении.

В применении к правоотношению общей долевой собственности за этой абстрактной величиной стоит стоимостное выражение, образующееся из соотношения стоимости вклада сособственника и стоимости всего общего объекта»[8].

Наконец, четвертая концепция — «реальной доли» определяет долю как вполне определённую часть имущества, предоставленную участнику общей собственности в фактическое владение.

Вместе с тем, она предполагает, что принадлежность части имущества не означает выдел и, соответственно, прекращение права общей собственности. «В данном случае (случае выдела части имущества во владение. — Примеч. авт.

) сохраняются все признаки общей собственности: существование множественности субъектов и наличие между ними специфических отношении по поводу принадлежащего им имущества»[9].

Судебная практика универсального понятия доли не выводит. В одних случаях суды стоят на формальных позициях, определённых законом, усматривая долю в праве. В других, — когда, например, речь идёт о разделе общей долевой собственности, изменении размера долей, в судебных актах скорее просматривается концепция «доли в стоимости».

Наконец, в спорах, связанных с защитой права на долю, превалирует концепция «реальной доли». Об этом свидетельствует, в частности, допускаемая возможность виндикации доли в праве общей долевой собственности (п. 42 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29.04.

2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Иногда в одном судебном акте допускается смешение нескольких концепций. К примеру, по одному из дел суд указал следующее: «Доля в праве общей долевой собственности представляет собой имущество, имеющее для собственника и третьих лиц определённую стоимость. Такая доля в праве оборотоспособна. Она может быть отчуждена, получена по наследству, на неё может быть обращено взыскание за долги.

К сделкам с долями в праве собственности на недвижимое имущество применяются те же правила, что и к сделкам с недвижимостью (ст. 251, отсылающая к п. 2 ст. 223 Кодекса). Так, п. 1 ст.

131 Кодекса, предусматривая государственную регистрацию права собственности на недвижимые вещи, ограничения этого права, его возникновение, переход, прекращение, не содержит исключений относительно недвижимого имущества, находящегося в общей собственности нескольких лиц.

Доли в праве на недвижимое имущество регистрируются в органах государственной регистрации. Они имеют индивидуально-определённые юридические характеристики, предопределённые самой вещью» (определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 02 декабря 2009 г. № ВАС-13944/09 по делу № А56—31225/2008).

Существует ли специфическое регулирование отношений общей долевой собственности?

Отношения общей долевой собственности в общем виде урегулированы гл. 16 ГК РФ. Однако, как правильно отметила Л. М.

Минкина, в ряде случаев правовое регулирование долевой собственности имеет определённую специфику, обусловленную объектом соответствующего правоотношения или основанием его возникновения[10].

Указанный нами автор выделяет следующие виды долевой собственности с особым законодательным регулированием: 1) долевую собственность лиц, заключивших между собой договор о совместной деятельности (договор простого товарищества); 2) долевую собственность на общее имущество в многоквартирном доме; 3) долевую собственность на земли сельскохозяйственного назначения. Мы добавим к этому списку также: 4) долевую собственность на памятники и ансамбли, а также земельные участки, в границах которых расположены памятники и ансамбли; 5) долевую собственность на имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд.

Защита права собственности на долю при возникновении права общей долевой собственности на недвижимое имущество

В силу каких оснований возникает право общей собственности?

Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона (п. 4 ст. 244 ГК РФ).

Поступает имущество в общую собственность по тем же основаниям, что и право собственности вообще. К наиболее распространённым основаниям можно отнести: 1) создание вещи для себя; 2) приобретение имущества по сделке отчуждения; 3) наследование (ст.

218 ГК РФ).

Как осуществляется защита права собственности на долю в праве общей долевой собственности на вновь созданную недвижимую вещь?

Для поступления вновь созданной вещи в общую долевую собственность необходимо, чтобы 1) по своим свойствам она была неделимой; 2) в её создании участвовали несколько лиц; 3) между такими лицами имелось соглашение об обращении вещи в общую собственность.

Неделимой считается вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения или изменения её назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав (ст. 133 ГК РФ).

Участие в создании неделимой вещи может выражаться не только в собственном приложении физических сил, но и предоставлении земельного участка для застройки, строительных материалов, выполнении работ или оказании услуг, связанных со строительством, предоставлении денежных средств на цели, связанные со строительством, и т.п.

Источник: https://pro-sud-123.ru/tribune/zashchita-prav-uchastnikov-otnosheniy-obshchey-dolevoy-sobstvennosti-na-nedvizhimoe-imushchestvo/

Юрист-Профи
Добавить комментарий