Какой площади квартиру я получу при переселении из аварийного жилья по соц найму?

Услуги для тех, чье жилье сносят. На что могут рассчитывать собственники жилья при сносе их домов

Какой площади квартиру я получу при переселении из аварийного жилья по соц найму?
01.03.2018 В практике снос бывает двух типов — по решению муниципалитета или при освоении территории частным застройщиком. Соответственно, в процессе есть отличия. Рассмотрим их подробнее.
Снос для муниципальных и государственных нужд.


Действующее законодательство разрешает государственным и местным органам изымать принадлежащие гражданам на праве собственности жилые помещения с целью последующего сноса строений и освобождения земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Но при этом закон обязывает компенсировать такое изъятие жилой площади у граждан.

Законодатель предусмотрел способы (виды) компенсации, процедуру изъятия жилья и предоставления взамен его равноценного обеспечения.   Закон, в частности, указывает на такое основание освобождения собственниками своих жилых помещений, как новое строительство на данной территории, развитие территорий в соответствии с генеральным планом города и реализацией других программ города.

Органы, принявшие решения об изъятии жилых помещений у их собственников, должны иметь в виду, что такое изъятие допустимо, если невозможно дальнейшее использование земельного участка для новых целей. Например, нельзя построить новую трассу без сноса ряда домов, стоящих вдоль ее прокладки.

Обязанность доказывания этого обстоятельства возлагается на соответствующий орган, принявший решение о сносе строений. Правда, мало кто вникает в этот пункт и пытается его оспорить.   Далее, чтобы изъятие жилых помещений у их собственников было признано законным, соответствующие органы, производящие такое изъятие, должны:   – зарегистрировать свое решение в ЕГРП (ч. 3 ст.

32 ЖК РФ); – письменно уведомить собственников подлежащих изъятию жилых помещений не менее чем за год о предстоящем освобождении ими своих помещений. При этом, исходя из правила ч. 4 ст. 32 ЖК РФ, юридически значимым обстоятельством является факт получения данного уведомления собственниками жилых помещений.

  До изъятия жилых помещений их собственникам должно быть предложено взамен другое благоустроенное жилое помещение, куда граждане могут въехать сразу без предварительного проведения необходимых ремонтных работ. То есть предлагаемое жилье должно отвечать всем требованиям, необходимым для проживания.

Однако, если собственник не согласен принять предложение о предоставлении ему другого жилого помещения, компенсация изымаемого жилья производится путем выкупа, то есть выплатой денежной суммы. Выкупная цена в этом случае включает рыночную стоимость выкупаемого помещения и убытки, причиненные собственнику от изъятия у него жилья, в том числе и упущенную выгоду. Теоретически.

Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения не могут входить затраты, произведенные собственником после вручения ему уведомления об изъятии жилого помещения, значительно удорожающие рыночную стоимость жилья и не являющиеся необходимыми для нормального проживания в них граждан.

Иными словами, на практике эта цена не учитывает никаких убытков, стоимости вашего ремонта, минимальна и оспаривать ее сложно Денежная компенсация собственнику жилья выплачивается в случае, если он вообще отказался принять предложение о предоставлении ему другого жилого помещения взамен изымаемого жилья.

В практике бывают случаи, когда собственники отказываются принимать конкретно предложенные им квартиры, ссылаясь на брак в строительных работах или неудобное для них месторасположения нового жилья, хотя в принципе они и согласны поменять сдаваемую ими жилую площадь на новое благоустроенное жилье.

В таком случае орган, сделавший предложение собственнику о предоставлении нового жилья, может в судебном порядке заставить собственника освободить свое жилье и переселиться в новое. Но если собственник не согласен поменять свою жилую площадь на новую, ему должна быть выплачена денежная компенсация в размере рыночной стоимости изымаемой жилой площади.

Практика показывает, что если снос производит муниципалитет, по судом вопросы выселения решаются быстро. Поэтому стоит внимательно рассматривать предлагаемые варианты. При замене жилой площади, когда собственник согласился принять новое жилье, также определяется рыночная стоимость изымаемого и вновь предоставляемого жилья.

Это делается для решения вопроса, кто и кому должен производить доплату. Пленум ВС РФ указал, что, если стоимость вновь предоставляемого жилого помещения ниже рыночной стоимости изымаемого жилья, собственнику выплачивается разница между стоимостью прежнего и нового жилого помещения.

Когда стоимость предоставляемого жилого помещения выше рыночной стоимости прежнего жилья, по соглашению сторон обязанность по выплате разницы возлагается на собственника. Таково разъяснение Верховного Суда. Теперь давайте посмотрим, насколько оно выполнимо реально.

Известно, что стоимость квартиры в так называемом хрущевском доме, подлежащем сносу, гораздо меньше стоимости такой же по площади квартиры, но уже в новом доме. Представим себе, у собственника нет средств для доплаты разницы нового жилья.

Значит, либо он должен отказаться от сделанного ему предложения по переезду на новое жилье, либо принять новое жилье по стоимости, равной или даже меньше изымаемого у него жилья. Но в последнем случае нетрудно представить: это будет такое же или даже хуже существующего жилье. На практике — это предоставленная взамен квартиры комната, или несколько комнат в многокомнатной квартире.

Правда, есть третий вариант, когда собственник принимает денежную компенсацию за свою жилую площадь. А где тогда ему проживать? Вот так и появляются лица без определенного места жительства. На те деньги, которые получит собственник в обмен на сданное жилье, он может приобрести только часть квартиры в новостройке. Либо, если это снос ветхого домишки с низкой стоимостью, на эти деньги вообще ничего не купить.
Это не совсем справедливо. Ведь выселение собственников делается все-таки не по их воле. Но таков закон. Собственнику сносимого жилого помещения новое жилье может быть предоставлено в собственность. Вместе с тем не исключена возможность предоставления собственнику с его согласия нового жилого помещения на других условиях, например по договору социального найма или на иных условиях.  Конституционный Суд РФ признал ст. 32 ЖК РФ соответствующей Конституции РФ и не нарушающей права граждан и собственников жилых помещений на обеспечение их жильем.

Инвесторы и строительные компании, которые по контракту с городскими властями занимаются обновлением жилищного фонда, должны начать расселение жильцов за полгода до сноса зданий.

Жильцы домов, подлежащих сносу, имеют также право на получение материальной компенсации взамен предоставления новых квартир. Такая компенсация может выдаваться при возникающих спорах, когда жильцы не желают переезжать в другой район города и хотят сами купить себе жилье взамен сносимого, если им удобно оставаться жить в данном районе из-за близости работы, больниц, школ и т.д. Если старое жилье сносит частный застройщик, то ситуация для граждан проще. Особенно, если они собственники земельных участков, на которых расположены их дома. Тогда застройщик должен добиться согласия переселенца. Не секрет, что часто граждане предъявляют в таких случаях завышенные запросы, требуя вместо одного ветхого домишки несколько квартир и т.д. Но практика показывает также и случаи таинственных пожаров в сносимых районах.

О правах собственников и нанимателей

Собственники, которые приобрели квартиру, подлежащую расселению, путем наследования, дарения, купли-продажи, обмена могут по соглашению сторон обменять ее на новую равной стоимости. Если владелец квартиры не согласен с результатом оценки, он может потребовать привлечения специалистов независимой оценки.

При оценке жилья учитывают район, место расположения дома, внутреннее благоустройство. Новая квартира может быть меньше, но в более престижном районе, или больше, но на окраине. Так как она является собственностью, урезать “лишние”, “ненормированные” метры никто не в праве.

По желанию владельца ему могут выплатить стоимость квартиры без предоставления другого помещения.

Для нанимателей жилья порядок немного иной. Если у вас обнаружат излишек площади, – можете с ним распрощаться, ведь нанимателю предоставляется бесплатно лишь определенная норма.

Но во всех случаях можно и даже нужно отстаивать свои права собственника и “торговаться”. Если переселение ведет государственная организация – будет сложнее, вас просто выселят судом, а вот инвестор, который заинтересован в быстром расселении дома, как правило, готов пойти на уступки.

В каком случае принимается решение о сносе жилых домов?

Все мы на протяжении последних лет являемся свидетелями реализации государственной программы по обновлению жилищного фонда страны. В некоторых городах начинается снос старых хрущевок. Граждане обеспокоены вопросами, связанными с расселением сносимых домов и целых микрорайонов в рамках данной программы.

Даже когда принято решение о сносе дома, его жильцы имеют право пройти процедуру приватизации жилой площади. Это допускается законодательством РФ согласно договору по социальному найму. Однако прописаться в дома, подлежащие сносу, довольно трудно, даже если речь идет о ближайших родственниках жильцов.

Ограничения на прописку снимаются лишь с несовершеннолетних детей, а взрослые граждане могут быть прописаны на спорную территорию по индивидуальному рассмотрению заявлений представителями городской власти.

«Добро» на прописку дается с учетом всех требований норм жилья (квадратных метров).

Покинуть свои дома и переехать по новому месту жительства на предоставленные жилые площади гражданам предлагается в случаях:

  • Если комиссий принято решение, что жилой дом находится в аварийном состоянии, непригоден для нормальной жизни и норм бытового проживания, зданию грозит обвал стен или несущих конструкций. Дом не подлежит восстановлению, капитальному ремонту или реконструкции.
  • Если снос жилых домов предусмотрен программой реконструкции районов города.
  • Дом подлежит сносу, потому что стоит на территории, которая необходима городу по каким-либо муниципальным нуждам. Например, это может быть связано с благоустройством города, когда на месте старого жилого дома будет разбит городской парк или в этом месте планом предусмотрена укладка новой скоростной трассы.

Когда снос жилых домов происходит из-за внешних факторов?

  1. Жилое здание может быть признано комиссией аварийным, если оно расположено на месте возможных оползней, грязевых (селевых) потоков, лавин снега и других природных катаклизм.
  2. Если после осмотра специалистами выявлены дефекты несущих конструкций или фундамента здания.

    Такие дефекты могут возникнуть не только из-за старости жилого строения, но и вследствие пожаров, взрывов, просадки грунтов, землетрясений и других аварий.

  3. Снос жилых домов также предусмотрен в случае зарегистрированных факторов и жалоб жильцов, если рядом с домом находятся производственные или другие объекты, деятельность которых связана с постоянными шумами, мешающими нормальной жизни жильцов.

    Согласно нормам допустимого уровня шума в жилых районах, показатели не должны превышать 45 дБ (ночью) и 55 дБ (в дневное время). Но по этому пункту в мегаполисах добиться чего-то весьма сложно.

Итак, подведем итог. Если Ваш дом подлежит сносу, Вам обязаны предоставить равнозначное по площади и качеству благоустроенное помещение в черте города. И никакие отписки, типа «квартир в городе нет, можем предоставить за пределами…» не пройдут. Другое же дело – если Вы дадите на то свое добровольное согласие. То же касается и метража. Никто не может Вас ущемить в Ваших законных метрах и дать маленькую избушку на курьих ножках

А самое главное – знать свои права и иметь желание бороться за своё благополучие.

Последний же вопрос, а что делать, если сносить вас должны, но пока непонятно когда, и эти сроки затягиваются. Многие ждут сноса годами, в то время как планы властей и строителей меняются. Но даже это время можно использовать себе на пользу.

А именно.

Узаконить ранее построенные, но неузаконенные пристрои. Оформить в собственность земельный участок, или собрать все документы для надлежащего оформления аренды земли. Так как права собственника при переселении и расселении закон защищает лучше, чем права арендатора, в том числе по социальному найму

Если это квартира, которая может быть в малоэтажном старом доме — вам надо успеть ее приватизировать. Так как сроки бесплатной приватизации заканчиваются совсем скоро – в марте этого года.

Поскольку такие действия занимают время, не стоит думать и упускать будущие возможности. Вспомните, может быть какое-то ваше имущество пока еще не оформлено соответствующим образом? Тогда надо это сделать, так как после получения уведомления о сносе вы либо не успеете, либо некоторые действия уже будут невозможны.

Мы предлагаем вам услуги:

  • приватизация квартир
  • узаконение жилых домов, построек и пристроев
  • оформление в собственность земельных участков, надлежащее оформление аренды земли
  • представление интересов переселенцев в судах, составление исковых заявлений
  • сбор необходимых документов и составление договоров.

Обращайтесь:

Корпоративный юрист Сети Агентств Недвижимости ЭКСПЕРТ. Работаю с юридическими и физическими лицами, предприятиями и частными клиентами.

Если вы сомневаетесь в необходимости каких-то действий, мы готовы проконсультировать вас по телефону.

 

Евгения Огурцова  Тел. (347)298-58-13, 8-963-136-58-13

Уфа, ул. Кирова, 31

Отвечу, помогу, пойму и решу вашу проблему!

При написании статьи использованы материалы открытых источников интернет.

Источник: http://www.expert-russia.ru/m/services/yuridicheskie-uslugi/uslugi-dlya-tekh-che-zhile-snosyat-na-chto-mogut-rasschityvat-sobstvenniki-zhilya-pri-snose-ikh-domo/

Квартира от государства

Какой площади квартиру я получу при переселении из аварийного жилья по соц найму?

У государства можно попросить квартиру. И получить ее.

Ксения Суворова

получила двухкомнатную квартиру от государства

Это тяжелый путь. Потребуется собрать кучу документов и обойти немало кабинетов. Но получить жилье от государства реально. Вы сможете переехать из старой бабушкиной квартиры в новостройку или во вторичку с ремонтом — и при этом бесплатно.

Копия распоряжения о предоставлении жилой площади нуждающемуся

Существуют государственные программы, по которым выделяется льготное жилье. Таких программ много. В каждом регионе условия могут меняться: будут разные суммы, учетные нормы, но общая схема получения и правила одни.

В этой статье мы рассмотрим программы по расселению аварийного и коммунального жилья и предоставлению жилого пространства инвалидам, сиротам и ветеранам.

  1. Получить от государства субсидию на строительство или приобретение жилья по программе улучшения жилищных условий. Возможно, субсидии не хватит и придется доплатить.
  2. Снять квартиру у государства. Арендной платы не будет, только коммуналка.
  3. Арендовать квартиру по договору социального найма. Потом такое жилье можно приватизировать, сдать, обменять и продать.
  4. Получить новую квартиру по программе расселения аварийного жилья. Но могут расселить в коммуналку.
  5. Получить новую квартиру по программе расселения коммунальных квартир.
  6. Получить компенсацию по программе расселения коммунальных квартир. Эти деньги можно потратить на приобретение другого жилья с доплатой.

Кому. Если человек ютится в одной квартире с родственниками, то ему должны найти новое жилье. Чтобы получить жилье, нужно доказать, что на прописанного в квартире приходится меньше учетной нормы жилого пространства. Это касается только квартиры, оформленной по договору социального найма.

В разных городах учетная норма разная. Обычно это от 6 до 11 м². В Санкт-Петербурге норма — 9 м², федеральный санитарный минимум — 6 м². Чтобы узнать свое право на улучшение условий, разделите общий метраж квартиры социального найма на количество прописанных в ней людей. Если получается меньше нормы, вы можете претендовать на улучшение жилищных условий.

Форма № 9: справка о регистрации. В ней можно узнать метраж и количество прописанных человек. Кроме того, этот документ необходим, чтобы попасть в очередь на квартиру. Справку получают в отделении вселения и регистрационного учета граждан (бывший паспортный стол).

Для получения достаточно паспорта

Улучшить жилищные условия могут малоимущие, многодетные семьи, ветераны военных действий, инвалиды и семьи с детьми-инвалидами, а также другие льготники. Еще есть шанс получить жилье без льгот, но очередь будет намного больше.

Государство предлагает таким гражданам несколько вариантов.

Взять субсидию на строительство или приобретение жилья. Государство дает немного денег. Вариант не подойдет, если вы не готовы брать ипотеку или у вас нет накоплений.

Субсидия рассчитывается от кадастровой, а не фактической стоимости квартиры, в которой человек живет и прописан. В Петербурге выдадут около 850 000 рублей на одного человека, сумма для семьи из двух и более человек будет иной. А скромная однушка стоит примерно от 1,7 миллиона рублей.

Снять квартиру у государства. Жилец не получит такую квартиру в собственность, продать и сдать ее тоже будет нельзя. Но зато жилец не платит за аренду и оплачивает только коммуналку.

Такой договор заключают на определенный срок, после чего пересматривают и продлевают либо переоформляют в договор социального найма. Если у жильца появится другое жилье, из арендованной квартиры придется съехать. Обычно такой вариант предлагают сиротам, чтобы их никто не обманул и не лишил дома.

Арендовать квартиру по договору социального найма. Такое жилье можно приватизировать, сдать, обменять и продать. Подробнее об этом можно узнать в жилищном кодексе — в статьях 72, 74, 76 и 77.

Сдать можно, сделав регистрацию человеку, который хочет взять квартиру в аренду. Продать можно либо через приватизацию жилья, либо прописав покупателя в квартире и сделав переоформление.

Обменять квартиру при этом проще, чем продать или сдать.

Чтобы улучшить жилищные условия, нужно собрать большой пакет документов: справки о доходах членов семьи и об их имуществе, все документы о льготах и наградах. После в жилищном комитете поставят в очередь на субсидию или аренду.

При этом надо учитывать, что суммарный доход членов семьи не должен быть выше дозволенного региональными актами. То есть семья должна считаться малоимущей. В каждом регионе свой прожиточный минимум. Сумма дохода всей семьи должна быть поделена на количество членов семьи, прописанной и проживающей в квартире. Доход на члена семьи не должен быть выше минимального прожиточного минимума.

Например, отец семьи в Санкт-Петербурге получает 40 000 рублей, его жена не работает, мать получает пенсию 10 000 рублей, а еще у него трое детей. Суммарный доход — 50 000 рублей. Делим его на количество всех членов семьи — 6 человек.

Получается, что на каждого члена семьи приходится 8 300 рублей. А это меньше прожиточного минимума: в 2017 году прожиточный минимум в Санкт-Петербурге по итогам II квартала составляет 10 758,7 рублей.

Эту сумму пересматривают после каждого квартала.

Самая быстрая очередь — льготная. Следующая по скорости — на получение субсидии. Остальные движутся намного медленнее.

В любой момент можно отказаться от очереди на социальную аренду и получить субсидию на покупку жилья.

Распоряжение о постановке в очередь в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий

Чтобы получить новое жилье, Тамаре Павловне нужно сделать так, чтобы на каждого прописанного в квартире человека приходилось менее 9 м². Чтобы получить такой метраж, можно:

  1. сделать ремонт и выровнять стены в старой квартире — общая площадь квартиры немного уменьшится. После пригласить специалиста из БТИ, который заново обмерит квартиру;
  2. подождать, когда появится третий внук, и прописать его в квартире;
  3. прописать в квартире зятя, но сделать это иногда непросто: если метража не хватает, а у взрослого человека есть другая жилплощадь, то могут отказать в прописке.

Если это случится, Тамара Павловна попадет в очередь на улучшение жилищных условий. А так как она ветеран и блокадница, то новую квартиру получит в первую очередь — за год или два. Ей выдадут новую однушку или квартиру-студию. А в ее старой квартире останется дочь с детьми.

Форма № 7: справка о характеристике жилого помещения. Тут указаны все сведения, которые вы должны знать о своей квартире

Константин Сергеевич с мамой-опекуном могут получить новую квартиру, а его сестра с детьми останутся в старой.

Чтобы получить жилье, нужно взять заключение в медицинском учреждении, где стоит на учете Константин Сергеевич. После этого можно получить еще одно заключение от органов опеки и попечительства.

Но один Константин Сергеевич переехать не сможет. Вместе с ним должна съехать его мама, которая считается опекуном.

В законодательстве сиротами считаются не только дети, у которых умерли мама и папа. Сироты — это также дети с живыми родителями, которых лишили родительских прав.

Распоряжение об опекунстве и удостоверение опекуна — самые важные документы для детей-сирот, если они находятся под опекунством

Кате 18 лет. Она беременна и живет в однокомнатной квартире со своим опекуном, которая забрала ее из детского дома. Площадь однокомнатной квартиры — 26 м², в ней также прописан 30-летний сын опекуна.

Ване и Кате нужно доказать, что они сироты. Ваня предоставит в жилищный комитет администрации города решение суда о лишении родительских прав его родителей и документы об опекунстве.

Катя принесет свидетельство о смерти родителей, справку из детского дома и документы об опекунстве. После этого их поставят в очередь на новое жилье.

Ваня и Катя — сироты, и, значит, новое жилье они получат быстро, за несколько месяцев.

Государство выдаст им новое жилье по договору найма. Ваня и Катя должны будут жить в квартире сами, сдавать ее нельзя. Еще жильцы обязаны раз в год пускать специальную комиссию. Через пять лет жилье можно оформить по договору социального найма, а затем — приватизировать.

Договор найма жилого помещения. Это самый настоящий договор, в котором прописаны все условия предоставления жилого помещения государством

Кому. Расселение бывает двух типов — аварийного жилья и коммуналок.

Коммуналки расселяют по желанию владельцев, если они предоставят документы и встанут в очередь. Но это регламентируют специальные жилищные программы региона. В вашем регионе могут быть немного иные требования к расселению коммунальной квартиры.

Это необходимо учитывать.

Аварийное жилье идет под снос по списку. Списки составляют чиновники. Если дом разваливается, а в списке его нет, то придется ждать дальше или пытаться встать в другую очередь.

Когда. Очередь на расселение аварийного жилья — самая печальная. Некоторые ждут попадания в нее всю жизнь, пока дом разваливается на глазах. С коммуналками всё лучше: вы можете получить субсидию или переехать в новую квартиру.

Но лучше вам договориться с соседями и подать документы вместе или договориться о выкупе их доли. Вы и ваши соседи получите субсидию.

Очень часто в таком случае кто-то один выкупает оставшуюся часть квартиры, а бывшие соседи получают деньги от государства и ваши, чтобы купить себе новое жилье.

Как. Для расселения аварийного жилья не нужно собирать документы: власти сами свяжутся и предложат новую квартиру. Для коммуналок нужно подавать документы в жилищный комитет города или заменяющий его орган.

Жильцы коммуналок имеют право на компенсацию либо ждут расселения.

Компенсация — это выгодный вариант для жильцов коммуналок. Готовое жилье они получат в последнюю очередь, а на компенсацию можно взять ипотеку по льготным условиям.

Эти деньги можно потратить на приобретение другого жилья с доплатой. Можно взять ипотечный кредит на покупку комнаты в той же коммунальной квартире.

Если вы подадите документы на расселение вместе, вас расселят быстрее тех квартир, где встал на очередь только один жилец. Часто одна семья получает субсидию и выкупает с помощью кредита вторую часть квартиры, а другая семья получает деньги и от государства и от соседей и покупает новое жилье.

  1. Соберите все документы, подтверждающие статус ваших родственников: инвалиды, ветераны, сироты, люди с хроническими заболеваниями.
  2. Посчитайте, сколько квадратных метров жилья приходится на каждого прописанного в квартире.
  3. Сравните с учетной нормой в вашем городе. Если меньше — готовьте документы для получения нового жилья.
  4. Постоянно обновляйте свой пакет документов, чтобы двигаться вверх в очереди на новую квартиру.
  5. Деньги получить проще, чем новую квартиру.
  6. Помните, что расселение — это реально. Как и получить квартиру. Главное — терпение и наличие необходимых документов.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/kvartira-ot-gosudarstva/

Вс разъяснил права граждан в программе по расселению аварийного жилья

Какой площади квартиру я получу при переселении из аварийного жилья по соц найму?

Расселение бараков и прочих плохо пригодных для проживания людей зданий – процесс сложный. Расселение нередко порождает конфликты жильцов аварийных квартир с чиновниками. Какие права есть в таком случае у будущих новоселов и какие у чиновников, разъяснила Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ.

Толкование норм закона высокой судебной инстанцией очень актуально, так как по статистике подобных исков немало по всей стране. Один из них – иск жительницы Якутска к городским чиновникам.

В суде гражданка потребовала от местной администрации предоставить ей в собственность жилье взамен того, что идет под снос. Истица рассказала, что многоквартирный дом, в котором она живет, распоряжением администрации города признан аварийным и подлежащим сносу.

Дом включен в региональную программу по переселению граждан из аварийного жилого фонда. Но то жилье, что ей предложили, ее не устраивает.

В ответ на иск в суде чиновники рассказали, что администрация просто приняла решение изъятия квартиры истицы, так как все сроки расселения прошли, а женщина не переезжает. Выход, на их взгляд, – выселить. Истица же была уверена, что ей должны выделить “равнозначное занимаемому благоустроенное жилое помещение”.

Но городской суд Якутска принял решение не в пользу жительницы аварийного жилья и в иске отказал. Судебная коллегия Верховного суда республики поддержала коллег. Пришлось истице обращаться в Верховный суд РФ.

ВС разъяснил, как победить застройщика, сдавшего жилье с дефектами

В Верховном суде РФ спор изучили и с доводами гражданки согласились, так как, по мнению высокой инстанции, в деле “имеются основания для отмены состоявшихся по делу судебных постановлений”. Нарушения Верховный суд РФ нашел в решениях и городского суда, и в апелляции.

Вот что увидел в материалах дела Верховный суд. Наша героиня купила квартиру в доме в 2014 году. За несколько лет до этого здание было признано аварийным и попало в республиканскую программу переселения. Вместе с истицей в квартире была зарегистрирована ее дочь.

В документах суда есть распоряжение администрации города о выделении гражданке квартиры, куда она должна была переселиться. Это жилье давалось взамен “подлежащего изъятию для муниципальных нужд” квадратных метров в аварийном доме. Но истица не согласилась переселяться в предложенное жилье.

И захотела другую квартиру, оговорив, что жилье хочет “без дополнительной платы”. Городской суд, отказывая истице, исходил из того, что предоставление собственникам жилья взамен изымаемого “допускается только по соглашению с органом местного самоуправления”. А такое соглашение “достигнуто не было”, так как гражданка от предложенного помещения отказалась.

Апелляция с формулировкой отказа согласилась. А вот Верховный суд РФ оказался не согласен.

Сначала Верховный суд РФ напомнил жилищные права собственника в доме, который признан аварийным. Об этих правах написано в статье 32 Жилищного кодекса.

И там сказано следующее – в случае, когда собственник жилья в аварийном доме “не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором стоит аварийный дом, для муниципальных нужд и соответственно об изъятии каждой квартиры в доме”.

Возмещение за аварийное жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником.

Верховный суд РФ процитировал еще раз статью 32 Жилищного кодекса, в которой сказано – принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилье. Это опять Жилищный кодекс, статья 32.

Если жилой дом, признанный аварийным, включен в региональную программу по переселению, то собственник жилья в таком доме по закону “О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства” имеет право на предоставление другого жилого помещения в собственность либо его выкуп. При этом, подчеркивает Верховный суд РФ, собственник имеет право выбора любого из этих способов обеспечения его жилищных прав.

ВС разъяснил, когда нельзя строить торговый центр рядом с жилым домом

Вывод из всего сказанного Верховным судом РФ такой – наша истица по своему выбору имеет право требовать либо выкупа своего помещения, либо предоставления ей другого жилья в собственность.

Истица правильно известила администрацию города, что выбрала способ реализации своих жилищных прав, требуя предоставить другое жилье в собственность. От предложенного жилья гражданка отказалась.

Но вот что важно: этот отказ не является отказом от выбранного гражданкой способа реализации жилищных прав “в виде предоставления другого жилья в собственность”.

И вот что еще напомнил коллегам Верховный суд: вступил в законную силу отказ Якутского городского суда на иск администрации – принудительно переселить нашу героиню в то жилье, которое предложила администрация.

Вывод: по Закону “О Фонде содействия реформированию ЖКХ” у местной администрации “имеется обязанность” предоставить истице в собственность другое равнозначное благоустроенное жилье. Но местные суды при вынесении решения об отказе гражданке в иске эти положения закона не применили, хотя они “подлежали применению”.

И еще, в нарушение 196 статьи Гражданского кодекса якутские суды “ошибочно исследовали вопрос о наличии (отсутствии) оснований для внеочередного обеспечения истицы жильем по правилам 57-й статьи Жилищного кодекса, поскольку таких требований истица не заявляла”.

Источник: https://rg.ru/2018/11/14/vs-raziasnil-prava-grazhdan-v-programme-po-rasseleniiu-avarijnogo-zhilia.html

Расселение аварийных домов: метры, комнаты, квартиры. | Клуб Бессонова

Какой площади квартиру я получу при переселении из аварийного жилья по соц найму?

Сюжет из нашей повседневной жизни: старенький барак 30-х. годов постройки, двухкомнатная квартирка, комнаты размеров норм «советского общежития», ну и к примеру 8 человек «прописанных».

Дом признан межведомственной комиссией аварийным и подлежащим сносу, орган местного самоуправления вынес решение о сносе и расселении и по истечении «энного» числа лет событие – расселение.

Жильцы с громадным воодушевлением «витают в облаках», строят грандиозные планы счастливой жизни в новых «хоромах», мужики  «обмывают» событие и приглашают бывших соседей к себе «на огонек» в будущие роскошные квартиры (семья то из 8 человек – это ж какие «хоромы» то дадут – ну как «за рубежом» однако).

Картина то реальная, но реальная только в аспекте сноса дома (немного, но все таки сносят), а вот дальше как «гром среди ясного неба» — как мираж в пустыне испаряются «хоромы» и взамен на свет появляется все та же «двушка»,  на все тех же 8 «прописанных».

Граждане возмущаются, клянут чиновников, пишут во все инстанции и наконец обращаются в суд. И вот тут то и ждет их разочарование – суд не на их стороне. И дело тут не в «продажности» судейских, а в том что Жилищный Кодекс РФ менее «гуманен», чем его аналог из старых «советских» времен.

Давайте рассмотрим некоторые наиболее важные моменты, связанные с расселением из аварийных домов.

 В соответствии со ст. 96 ЖК РСФСР размер предоставляемого жилого помещения должен был быть не менее той площади, которую выселяемый занимал. Однако, согласноч.3 этой же статьи, речь идет о тех гражданах, размер жилого помещения которых был не свыше 12 кв. м на человека.

Если же гражданин имел излишки жилой площади, то ему предоставлялось жилое помещение в размере не менее установленной нормы на одного человека. В соответствии со ст. 38 ЖК РСФСР эта норма составляла 12 кв. м. Например, семье из четырех человек, занимающей жилое помещение размером 20 кв.

м, должно было быть предоставлено благоустроенное жилое помещение в пределах от 36 кв. м (при минимальном размере предоставляемой жилой площади на одного человека — 9 кв. м.) до 48 кв. м. При этом обязательно учитывалось правило о недопустимости поселения лиц разного пола старше 9 лет в одной комнате (кроме супругов).

Нужно отметить, что требования о соблюдении общего размера предоставляемого помещения и о количестве комнат в нем применяются одновременно. Но это ЖК РСФСР.

Что же «гласит» ЖК РФ?

Жилое помещение (квартира) может находиться в собственности  гражданина (куплена, приватизирована и т.д.) или предоставлена органом местного самоуправления по договору социального найма.

Если жилое помещение находится в собственности, то оно принадлежит собственнику, и никто не может отнять его. В муниципальном жилом фонде, предоставляемом на основании договора социального найма, наниматели никаких прав собственности на это жилье не имеют.

Здесь не важен срок пользования данным жилым помещением, даже если Вы проживаете в нем в «третьем поколении».

Таким образом законодатель разделил жильцов на две категории: собственников и нанимателей. В зависимости от принадлежности к той или иной категории Ваши праваприрасселении из аварийного дома будут различаться.

Если дом признан аварийным и производится расселение, то нанимателям по договорам соц. найма согласно ст. 86, 87 ЖК РФ должны предоставить другое благоустроенное жилое помещение (естественно опять же по договору соц. найма) равнозначное по общей площади ранее занимаемому жилому помещению.

Именно равной площади, т.е. если Вы проживали в отдельной квартире, то Вам обязаны предоставить отдельную квартиру той же площади, но при этом количество комнат в предоставляемой квартире не обязательно должно соответствовать количеству комнат, которыми Вы располагали ранее. Согласно п. 2 ст.

89 ЖК РФ: «Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире».

Иначе говоря, сколько «квадратов» у Вас было – столько и будет, а вот с количеством комнат как «повезет».

Из правил бывают конечно исключения. Законом не запрещается на уровне регионов, муниципальных образований решать вопрос исходя из дополнительных возможностей, но именно не запрещает, а не обязывает.

Частенько жители, ожидая сноса дома, регистрируют в свои квартиры родственников или других лиц, а потом требуют выделения жилплощади гораздо большей, чем имели в сносимом жилье, обосновывая свои требования необходимостью улучшения жилищных условий в соответствии с действующим законодательством.

Но действующий Жилищный кодекс РФ основывается на том, что предоставление гражданам в связи со сносом дома другого жилого помещения носит компенсационный характер, гарантирует им условия проживания, которые не могут быть ухудшены по сравнению с прежними.

Поэтому следует отметить, что при выселении из занимаемого жилого помещения по основаниям, предусмотренным статьей 86 ЖК РФ, с предоставлением другого жилого помещения, равнозначного по общей площади ранее занимаемому, данное жилое помещение предоставляется не в связи с улучшением жилищных условий. Т.е.

жилое помещение предоставляется равное по площади «старому». А вот улучшение жилищных условий осуществляется только при постановки на учет в качестве нуждающихся и не связано с расселением аварийного дома.

Из каждого правила конечно же есть исключения, а потому существует ряд юридических тонкостей, которые мы постараемся раскрыть в следующей статье.

Права собственников жилых помещений при расселении аварийного дома несколько иные.

Порядок выселения регулируется  ст. 32 Жилищного кодекса РФ.

Здесь важно отметить два варианта решения вопроса. Первый – выкуп жилого помещения, т.е. покупка органом местного самоуправления или частным застройщиком Вашей квартиры, как говорится за «наличный расчет». Второй – предоставление взамен сносимого другого жилого помещения.

Рассмотрим первый вариант. Согласно статьи 32 ЖК РФ:

1.Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника».

6. Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

7. При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием…

9. Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

То есть  собственнику жилого помещения при расселении из аварийного дома должны предоставить денежные средства за сносимое жилье. Если собственник требует несоразмерную цену и не желает идти на соглашение, то по иску уполномоченного органа власти собственника выселят уже на основании решения суда, где будет определен и размер выкупной цен.

Примечание! Если земельный участок и находящийся на нем жилой дом изымается для государственных или муниципальных нужд, то о соответствующем решении собственник должен быть уведомлен в письменной форме не позднее, чем за год до предстоящего изъятия. До истечения года со дня получения собственником такого уведомления выкуп жилого помещения согласно п. 4 ст. 32 ЖК РФ допускается только с согласия собственника.

Рассмотрим второй вариант. Согласно статьи 32 ЖК РФ:

 8. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Вот здесь то и кроется несколько важных моментов, на которые собственники не обращают должного внимания.

Во-первых предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого жилого помещения допускается только по взаимному соглашению сторон. Т.е.

собственнику могут, но не обязаны предоставить другое жилое помещение. Законом не указано также какого метража должно быть предлагаемое помещение, не говоря уже о количестве комнат.

В случае достижения соглашения о предоставлении другого жилого помещения, если стоимость жилого помещения, передаваемого в собственность взамен «старого» жилья, ниже его выкупной цены, то Вам выплачивается разница между стоимостью прежнего и нового жилого помещения, а если стоимость предоставляемого жилого помещения выше выкупной цены «старого» жилого помещения, то разницу выплачиваете Вы.

Источник: http://klubbess.ru/rasselenie-avariynyih-domov-metryi-komnatyi-kvartiryi/

Прокуратура Белгородской области

Какой площади квартиру я получу при переселении из аварийного жилья по соц найму?

Действующее законодательство предусматривает определенный порядок признания жилого помещения непригодным для проживания и подлежащим сносу.

В случае,  если  дом признан аварийным и орган местной власти принял соответствующий нормативный акт о его расселении, жителям при переселении из ветхого и аварийного жилья должны быть предоставлены квартиры в соответствии с их правовым статусом.

Согласно пункта 1 статьи 89 Жилищного кодекса РФ предоставляемое гражданам в связи с выселением, в т.ч. в связи со сносом дома, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть:

 1) благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта;

 2) равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению;

 3) отвечать установленным требованиям;

4) находиться в границах данного населенного пункта.

Предоставить жилье могут как в новостройке, так и на базе «вторичного» жилого фонда. Основное условие предоставления такого жилья заключается в том, что жилое помещение должно быть из жилищного фонда социального использования.

Жилищный фонд социального использования – совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, а также предоставляемых гражданам по договорам найма жилищного фонда социального использования жилых помещений государственного, муниципального и частного жилищных фондов (статья 19 Жилищного кодекса РФ).

Верховный суд РФ по поводу выселения и предоставления другого жилого помещения в связи со сносом дома указал, что другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма, равнозначное по общей площади ранее занимаемому, предоставляется гражданам не в связи с улучшением жилищных условий, а потому иные обстоятельства (названные, например, в части 5 статьи 57, статье 58 ЖК РФ), учитываемые при предоставлении жилых помещений гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, во внимание не принимаются (п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Под иными обстоятельствами понимаются, например, предоставление жилого помещения общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления, или невозможность заселения одной комнаты лицами разного пола (за исключением супругов).

Таким образом, при предоставлении другого жилого помещения его общая площадь должна быть равнозначна площади прежней квартиры. О жилой площади речи здесь не идет.

Количество комнат учитывается только в случае, если наниматель выселяется из коммунальной квартиры: если он занимал в коммунальной квартире 2 комнаты, тогда ему положено будет такое же количество комнат (две), но опять в коммунальной квартире; если наниматель занимал отдельную квартиру, то ему положена отдельная квартира, при этом количество комнат в ней может стать другим (п. 2 ст. 89 Жилищного кодекса РФ).

Согласно статье 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.  В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии данного помещения до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.

Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 статьи 32 ЖК РФ соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

То есть, жилое помещение взамен изымаемого предоставляется только по соглашению с собственником с зачетом его стоимости в выкупную цену.

По общему правилу собственнику предоставляется не жилое помещение, а выкупная цена, исходя из этой цены и предоставляется жилое помещение, если на это согласен собственник.  Это может быть как одно, так и двух, трех комнатная квартира. Все зависит от стоимости этой квартиры и выкупной цены. 

Источник: http://belproc.ru/newlaw/rassel/

Юрист-Профи
Добавить комментарий