Как сделать ограничение на продажу доли?

Семь способов защиты доли и прав участников ООО

Как сделать ограничение на продажу доли?

Интернет содержит довольно много советов о том, как рядовому участнику сохранить свою долю и контроль в ООО. Большинство специалистов рекомендуют внести в Устав особые запрещающие пункты, которые позволят владельцу доли нивелировать различные риски. Так ли это на самом деле и бывают ли негативные последствия от таких запретов, расскажет наша новая статья.

Причины потери контроля и влияния в ООО

Начнем с того, что если участник имеет небольшую долю в 2 %, 5 % или даже 10 или 15 процентов, то он, в принципе, не может контролировать ООО, так как не является мажоритарным владельцем.

А если у человека нет контроля, то он не может его лишиться. Нельзя потерять того, чего нет. Поэтому сама постановка вопроса о контроле является неверной.

Речь в этом случае идет только о сохранении размера доли и возможности как-то влиять на жизнь компании.

Собственник может утратить влияние в ООО и потерять бизнес в результате экономических, политических или корпоративных причин.

Экономические и политические риски в большей степени зависят от объективных факторов: ситуация на рынке, конкуренция, изменение законодательства или политики государства и так далее. Корпоративные факторы вытекают из взаимоотношений между партнерами по бизнесу.

Как правило, они связаны с перераспределением долей и входом в состав участников ООО новых собственников. Это происходит в результате увеличения уставного капитала, смерти или развода владельцев компании, дарения, продажи или залога доли.

Чтобы минимизировать риски, многие предприниматели вносят в Устав различные запретительные нормы. Они призваны обеспечить контроль над бизнесом. Давайте рассмотрим их более подробно.

1. Установление максимального размера доли

Некоторые эксперты советуют закрепить в Уставе максимальный размер доли каждого владельца (например, 1/3 или 33,333 %, ¼ или 25 % и так далее) и запретить менять их соотношение. Ст. 14 закона об ООО позволяет сделать это. Предполагается, что подобное правило не даст одному из учредителей выкупить долю совладельца и стать мажоритарным собственником.

На первый взгляд, это разумное предложение. Однако судебная практика иногда показывает обратное. Например, участники начинают постоянно блокироваться против одного из партнеров и проводить нужные им решения. К тому же отсутствие мажоритарного владельца зачастую плохо сказывается на управлении ООО. Собственники не могут оформить нужное решение, и бизнес попросту лихорадит.

В этом случае даже арбитраж отмечает, что «…наличие равного количества долей у участников общества… увеличивает риск возникновения ситуации невозможности принятия решения по вопросам, связанным с его деятельностью…» (постановление 10 АПС по делу №А41-100748/2017 от 12.07.2018 г.). В таких случаях надо либо договариваться, либо кому-то покидать фирму. Или закрывать ее.

Другого выхода нет.

2. Установление иного порядка определения

Ст. 32 закона № 14-ФЗ устанавливает, что владельцы долей в ООО обладают на общем собрании числом , прямо пропорциональным размеру их долей. Однако та же норма разрешает предпринимателям установить другой порядок подсчета . Например, один участник — один голос.

Такое возможно, когда люди, например, имеют равные доли — ½ или ¼. Случаи, когда мажоритарный (или почти мажоритарный) владелец, имеющий, допустим, 60 % или 90 % в капитале ООО, по доброй воле соглашается на подобное правило, встречаются крайне редко.

Так, в 2011 году владельцы одного Санкт-Петербургского ООО, обладающие 49,99 %, 0,005 %, 0,002 %, 0,002 % и 50 %, внесли в Устав пункт о том, что каждый участник имеет только 1 голос. Прошло несколько лет, и это стало тяготить собственника 50 %.

Он обратился в суд с требованием признать данную норму недействительной, но проиграл процесс, так как прошел срок исковой давности, а пункт полностью соответствует закону (постановление 13 АПС г. Санкт-Петербурга по делу №А56-68555/2018 от 26.10.2018 г.).

Таким образом, участники минимальных долей сохранили право контролировать фирму. Вопрос в другом: пойдет ли им это на пользу? Ведь такие решения, как реорганизация или принятие третьих лиц в состав участников, а также другие вопросы принимаются единогласно.

Кстати, распространение принципа единогласных решений на все вопросы жизни ООО может помочь участнику сохранить размер доли даже при увеличении капитала.

Ведь судебная практика знает случаи, когда в результате увеличения капитала за счет дополнительных вкладов участников размер доли собственника, отказавшегося от внесения средств, снижался в десятки раз – до сотых долей процента.

При этом Конституционный Суд РФ еще в 2014 году в Постановлении № 3-П отметил, что уменьшение доли одного из участников в ходе увеличения капитала ООО может считаться допустимым, когда это вызвано «целями достижения общего для данного общества интереса и участника, доля которого уменьшается». Поэтому введение единогласия позволит участнику даже с минимальной долей заблокировать любое невыгодное для него решение.

С другой стороны, принятие в ООО системы единогласного ания может вообще разрушить бизнес. Известен случай, когда обиженный владелец одного из юрлиц долгое время блокировал все решения общего собрания: от увеличения капитала до назначения директора. И все ему было нипочем.

А попытка сособственника исключить упрямого партнера из ООО не принесла результата, так как он, по мнению суда, не препятствовал производственно-хозяйственной деятельности фирмы. Так что принцип единогласного принятия решений — это палка о двух концах.

И неизвестно, каким она ударит.

3. Ограничение перехода доли к третьим лицам в результате дарения и продажи, а также в случае смерти участника

Иногда существование юрлица и ведение бизнеса полностью зависят от личности учредителей. Смена участника может привести к ликвидации компании и финансовому краху.

К сожалению, в этом случае главную роль играют уже не экономические или деловые факторы, а психологические причины. Поэтому, чтобы обезопасить себя, собственники ООО часто вносят в Устав пункты о запрете отчуждения доли третьим лицам.

Эти положения касаются продажи, дарения, наследования либо перехода части доли к третьему лицу в результате развода.

Источник: https://www.gestion.ru/news/gestion/sem-sposobov-zashchity-doli-i-prav-uchastnikov-ooo/

Купля-продажа доли в ООО, ОДО. Порядок оказания услуги

Как сделать ограничение на продажу доли?

На сайте zakonoved.by Вы сможете найти различную информацию по купле-продаже доли в уставных фондах обществ с ограниченной ответственностью и обществ с дополнительной ответственностью.

Воспользуйтесь, пожалуйста, поиском на главной странице или же найдите рубрику «статьи»/«новости»/«вопрос-ответ» в правой колонке сайта.

В данном материале я опишу, что смогу сделать для Вас по оформлению сделки купли-продажи доли в ООО.

Зачем Вам заказывать мои услуги по оформлению купли-продажи доли?

  • Сделка не будет признана недействительной из-за самостоятельного неправильного ее оформления
  • Регистрация изменений в устав, связанных с изменением состава участников (перераспределением долей) не будет признана недействительной
  • Вы только предоставляете информацию, а всё остальное делаю я
  • Оформляю полный пакет документов, а не только их часть, как делают многие юристы по заниженным ценам
  • Сроки до 4 дней вместе с регистрацией новой редакции устава

Итак, изначально, от клиента будут запрошены необходимые документы и информация:

  • Копия устава организации, в которой продается/покупается доля, со всеми изменениями и дополнениями. Копия свидетельства о государственной регистрации организации. Копия учредительного договора, если такой договор заключался при создании организации.
  • Информация о сроке, в течение которого покупатель должен оплатить приобретенную долю для указания в протоколах и договоре.
  • Информация о том, кто в настоящее время в организации председатель общего собрания.
  • Информация о том, кто избирается ревизором общества новым составом участников.
  • Информация о том соответствует ли «юридический адрес» адресу, указанному в уставе. Если нет – копия уведомления об изменении местонахождения.
  • Информация о коде основного вида экономической деятельности на уровне 5 знаков.
  • Информация по руководителю: номер и дата трудового договора (контракта), указание на форму договора – контракт или нет, информация о дате начала действия полномочий руководителя и дате окончания действия полномочий по трудовому договору. Копия паспорта руководителя. Номер мобильного телефона руководителя.
  • Копии паспортов действующих участников.
  • Копии доверенностей всех представителей (при наличии).
  • Информация о схеме продажи доли (в произвольной форме): кто и кому продает, за какую цену, размер продаваемой доли, другие нюансы по желанию клиента.
  • Информация: превышает или нет балансовая стоимость активов юридического лица (в котором продаются доли), определенная на основании данных бухгалтерской отчетности (бухгалтерского баланса) на последнюю отчетную дату, 200 тыс. базовых величин или объем выручки от реализации товаров по итогам финансового года, предшествующего году приобретения, превышает 400 тыс. базовых величин. Такая информация запрашивается для принятия решения о необходимости согласования сделки купли-продажи доли в антимонопольном органе.
  • Подтверждение информации о том, что доли участников не находятся в залоге у кого-либо. Есть ли обязанность получать у банка разрешение на продажу доли. Другая схожая информация.
  • Информация о том приобреталась ли доля участника (доля которого продается) в период его нахождения в браке. Находится ли в браке в настоящее время. Если все подтвердится, тогда ФИО супруги (супруга). Желательно копию свидетельства о заключении брака.
  • Другая информация от клиента и Ваши пожелания о внесении каких-то особых изменений или дополнений в устав Общества.

Далее, я проанализирую всю представленную информацию, проверю ограничения и другие вопросы:

  • Проверка отсутствия у нового участника ограничений на участие в обществе
  • Проверка необходимости направления заявления о согласовании сделки в антимонопольный орган, проверка реестра организаций, занимающих доминирующее положение на товарном рынке, проверка реестра естественных монополий.
  • Определяю необходимость нотариального оформления сделку купли-продажи доли в уставном фонде общества (ООО, ОДО).
  • Проверка ограничений на случай если новым участником становится юридическое лицо.
  • Получаю информацию от бухгалтера полностью ли оплачена продаваемая доля для определения размера доли, возможной к продаже.
  • Учитываю вопросы деноминации, если доля продается в уставном фонде общества, в котором уставный фонд отражен в старых денежных единицах (млн. рублей).
  • Определяю являются ли новые участники ООО, ОДО – госслужащими, военнослужащими, медработниками, банковскими работниками.
  • Определяю дочерность для нового участника – юридического лица.
  • Осуществляю иную подготовительную работу.

В случае если вся представленная информация и документы позволяют без ограничений приступить к оформлению сделки купли-продажи доли, я составляю полный пакет документов по купле-продаже.

Пакет документов в разных ситуациях может незначительно отличаться (зависит от того, продается доля другому участнику или третьему лицу, в обществе несколько участников или один участник и другие случаи), но в основном пакет документов будет выглядеть следующим образом:

  • Извещение участника, который продает долю, другим участникам общества с ограниченной ответственностью (общества с дополнительной ответственностью) о продаже доли.
  • Извещение участника, который продает долю, самому обществу в лице его уполномоченного органа (обычно это исполнительный орган – директор).
  • Ответ других участников общества участнику, который продает долю, о своем решении касательно продаваемой доли.
  • Ответ директора общества участнику, который продает долю, о решении общества касательно продаваемой доли.
  • Распоряжение уполномоченного органа о проведении внеочередного общего собрания участников общества.
  • Извещение уполномоченного органа о проведении внеочередного общего собрания участников общества.
  • Протокол внеочередного общего собрания участников общества по вопросу продажи доли вместе со списком лиц, зарегистрированных для участия в собрании. Вместо протокола в определенных случаях будет составляться решение единственного участника.
  • Договор купли-продажи доли в уставном фонде общества с ограниченной ответственностью (общества с дополнительной ответственностью).
  • Уведомление нового участника обществу о покупке доли в обществе.
  • Распоряжение уполномоченного органа о проведении внеочередного общего собрания участников общества.
  • Извещение уполномоченного органа всем участникам о проведении внеочередного общего собрания участников.
  • Протокол внеочередного общего собрания участников общества или решение единственного участника по вопросам прекращения участия участника, продавшего долю, внесению изменений/дополнений в устав общества, избранию некоторых органов общества и другим вопросам. Список лиц к протоколу.
  • Новая редакция устава общества с ограниченной ответственностью (ООО) или общества с дополнительной ответственностью (ОДО). Либо оформление изменений/дополнений в устав в виде приложений к уставу.
  • Оформление согласия супруга/супруги (при необходимости).
  • Составление необходимых доверенностей.
  • Заполнение заявления о государственной регистрации изменений/дополнений, вносимых в устав общества с ограниченной ответственностью (ООО) или общества с дополнительной ответственностью (ОДО). Конечно же с заполнением листа А к заявлению на нового участника общества.

Вместе с новым участником я еду в регистрирующий орган и подаю документы на регистрацию изменений/дополнений в устав.

______________________________________________________________

Оказываю услуги по регистрации фирмы, ООО, ОДО, УП, ИП

Оказываю услуги по реорганизации фирмы

+ 375-29-361-64-62   alexdedyulya@yandex.by

Александр Дедюля 24.01.2019

Источник: https://www.zakonoved.by/kuplya-prodazha-doli-v-ooo-odo-poryadok-okazaniya-uslugi/

Как запретить продажу доли в квартире?

Как сделать ограничение на продажу доли?

Доля в квартире согласно новому закону теперь может быть реализована только в том случае, если ее метраж соответствует установленной норме. Если ранее допускалось продать даже полметра, то теперь подобным образом действовать не получится.

Что касается порядка самой процедуры реализации, здесь алгоритм действий практически не претерпел изменений – процесс по-прежнему обладает рядом тонкостей, в основном затрагивающих момент получения согласия на сделку от остальных собственников помещения.

Закон о продаже доли в недвижимости

До недавнего времени практика реализации небольших долей в квартире была весьма распространена, что обычно выражалось в продаже настолько маленьких частей жилплощади, что проживать на них не представлялось возможным. Однако долевая собственность на жилище так или иначе возникала, к тому же можно было без проблем прописаться.

Возможность проведения подобных сделок повлекла за собой образование ряда мошеннических схем, в частности, связанных с приобретением нескольких небольших долей в одном помещении с целью дальнейшего выживания его реальных собственников. Словом, результатом разрешения продажи микродолей выступили многочисленные аферы и обманы обычных граждан.

К тому же покупка части квартиры значительно упрощала регистрацию и поиск места труда для приезжих, следствием чего выступил приток мигрантов. Причем последние нередко проживали в одной квартире целыми десятками.

Перечисленные причины привели к созданию законопроекта о запрете отчуждения микродолей, поступившего на рассмотрение еще в декабре 2017 года. А вот уже в июне новый закон о продаже доли в квартире был одобрен.

Суть проекта заключается в следующих основных моментах:

  • Доля в общей собственности на квартиру может быть образована и отчуждена только в том случае, если ее итоговый размер позволит владельцу вселиться в помещение и проживать в нем со всеми удобствами. Проще говоря, на законодательном уровне установлена учетная норма в виде фиксированного значения метража. И вот если реализуемая доля меньше этой нормы – сделку продажи провести не получится.
  • Значение нормы устанавливается отдельно властями каждого региона РФ. Предположительно размер варьируется от 8 до 15 кв. м на одного человека. Например, в Москве норма составляет 10 кв. м. Если доля, предназначенная к продаже, составляет меньше указанного значения – продать часть жилья не удастся ни при каких обстоятельствах.

Также предполагается, что регистрация проживающих в квартире не может быть проведена, если на каждого из них приходится доля в размере, не достигающим порога учетной нормы помещения.

То есть, если даже доля куплена, ее владелец не сможет проживать в квартире, потому как размер приобретенной части слишком мал и не отвечает нормам.

Исключение – родственники хозяина квартиры и в целом члены семьи (супруги, родители, дети, дяди, братья и так далее). Однако этот момент еще остается под вопросом.

Важно уточнить, что положения законопроекта касаются лишь ситуаций отчуждения долей посредством реализации. Правило учетной нормы не распространяется на случаи, когда право на часть жилища возникает вследствие приватизации, раздела имущества между супругами, наследования либо иного законного права.

Порядок продажи доли в жилом помещении

Собственник доли в жилом помещении, намеревающийся продать таковую, должен понимать – провести подобную сделку без согласия остальных владельцев не получится. Вдобавок в этом случае на первый план выступает преимущественное право прочих собственников, предполагающее выкуп реализуемой доли. Такая практика особенно актуальна для коммунальных квартир.

А вот когда владельцы отказываются приобрести предложенную им часть жилища, ее допускается реализовать на рынке недвижимости. Причем такой отказ либо, наоборот, выражение согласия на продажу, требуется зафиксировать в письменной форме. Лишь после этого соглашение о реализации доли будет заверено нотариусом. Кстати, участие последнего теперь также обязательно.

Если же говорить более подробно о том, как продать долю в квартире, обычно порядок действий включает такие этапы:

  1. Выделение доли. Обычно при долевой собственности не указывается, какая именно часть принадлежит каждому совладельцу. В документах значение выражается в виде дроби, например, 1/3 от площади объекта. Соответственно перед продажей потребуется выделить долю, иначе говоря, определить, какой именно участок квартиры пойдет на продажу. Этот вопрос решается только при участии всех совладельцев и по обоюдному согласию, потому как использование жилья третьим лицом не должно нарушать их интересов. В ином случае, части распределяются через обращение в судебные органы.
  2. Оценка стоимости доли. Допускается привлекать сторонних экспертов, но лишь при наличии у них сертификата на деятельность. Итоговое заключение оформляется в виде соответствующего акта, заверенного подписью специалиста и с указанием даты проведения процедуры.
  3. Уведомление в письменной форме остальных собственников о продаже собственной доли в квартире. Бумага должна содержать цену и условия сделки. Если в качестве покупателя выступает сразу несколько совладельцев, продавец может выбрать среди них наиболее подходящего. Однако, если в течение месяца другие собственники не изъявляют желания приобрести реализуемую часть – долю допускается продать третьим лицам. Если же отказ от приобретения части жилища поступил от всех прочих собственников единовременно, допускается приступить к продаже ранее 30 дней с момента направления последним извещения о намерениях реализовать долю.
  4. Поиск покупателя. Здесь все происходит стандартным способом через подачу объявления в СМИ, размещения текста о реализации доли на площадках в интернете.
  5. Заключение договора между приобретателем и продавцом, и обязательное заверение бумаги у сотрудника нотариата. Последний проверит грамотность составленного соглашения, а также изучит правомерность текущей сделки, и лишь после этого заверит документ печатью и подписью.
  6. Регистрация прав на долю в квартире, перешедших к новому владельцу с целью получения соответствующей справки и коррекции сведений в единой базе ЕГРН.

Источник: https://liner-rostov.com/kak-zapretit-prodazhu-doli-v-kvartire/

Обременения права собственности на квартиру

Как сделать ограничение на продажу доли?

Последнее обновление: 16.06.2018

Обременением называют любое ограничение права собственности на квартиру. В этом случае говорят, что квартира обременена правами третьих лиц. Что это значит в разрезе сделки купли-продажи, и чем это грозит Продавцу и Покупателю?

Сделка купли-продажи квартиры с обременением означает, что в ней (в сделке) присутствуют интересы и законные права тех субъектов, которые не являются ее титульными (т.е. официально зарегистрированными) собственниками.

Эти права третьих лиц в сделке создают проблемы как Продавцу, так и Покупателю. Продавцу квартиры это может грозить дополнительными сложностями при продаже, а Покупателю – может поднести неприятный сюрприз в виде ограничения его прав собственности.

Обременение как бы привязано к самой квартире неким грузом, и при смене ее собственника, остается на ней «висеть» до тех пор, пока от него не избавятся.

https://www.youtube.com/watch?v=JJvZSQSLRk4

Поясним подробнее – что к чему, и как с этим бороться.

Порядок действий в альтернативной сделке купли-продажи квартиры. Как ее организовать – см. по ссылке.

Что такое обременение прав на квартиру?

Законодательно ограничение (обременение) права собственности на недвижимость было дано в статье 1, ФЗ-122 от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который благополучно канул в лету (т.е. утратил силу). Но мы напомним, в чем там суть – своими словами.

Обременение, наложенное на квартиру, означает, что лица (как физические, так и юридические), не являющиеся собственниками объекта недвижимости, тем не менее, имеют определенные права в отношении этого объекта. Например, право пользования или право залога. Кроме того, обременить квартиру могут и административные санкции, наложенные на имущество конкретного владельца (запреты, аресты).

Из-за этого собственник квартиры не может в полной мере реализовать свои права на владение, пользование и распоряжение своей недвижимостью до снятия обременения.

Каждому Покупателю перед сделкой купли-продажи необходимо узнать, наложено ли обременение на квартиру, и есть ли какие-нибудь ограничения прав собственности на нее. Как это сделать? Об этом ниже.

Кто должен платить риэлтору – Покупатель квартиры или Продавец? Практика рынка – см. по ссылке.

Какие бывают обременения прав на квартиру?

Права собственника могут быть ограничены разными способами и по разным причинам. Большинство обременений объектов недвижимости требуют обязательной регистрации в Росреестре, но бывают и такие, которые не регистрируются в реестре прав.

Регистрируемые обременения права собственности на жилую площадь могут возникать как в результате заключения договоров (т.е. по воле собственника), так и в результате выпуска акта уполномоченного законом органа, а также в результате решения суда (т.е. независимо от воли собственника).

Обременения прав, регистрируемые в Росреестре

В случае с квартирами, регистрируемые обременения возникают в результате:

  • Залога квартиры под кредит (квартира заложена банку по договору ипотеки);
  • Продажи квартиры в рассрочку (квартира остается в залоге у Продавца до выплаты ему всей суммы);
  • Заключение долгосрочного (более года) договора аренды квартиры или договора безвозмездного пользования (с регистрацией этого договора в Росреестре);
  • Заключения договора доверительного управления (например, опекуном в интересах подопечного, в соответствии со ст.38 ГК РФ);
  • Заключения Договора пожизненного содержания с иждивением (в этом случае квартира обременяется рентой, точнее – обязательством выплаты ренты);
  • Запрета на совершение регистрационных действий с квартирой (например, на время ведения следствия);
  • Наложения ареста на квартиру (судебным решением, в результате, например, взыскания по долгам собственника квартиры).

Записи об этих ограничениях прав вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Поэтому любая попытка зарегистрировать сделку купли-продажи квартиры наткнется на требование Росреестра о согласии на сделку третьих лиц, либо о разрешении соответствующих органов, либо – в регистрации будет отказано.

Регистрируемые ограничения (обременения) права собственности на квартиру могут появляться по следующим причинам:

  1. на основании прямого указания в законодательстве (например, ипотека в силу закона);
  2. на основании договора или соглашения собственника с другими лицами (например, договор аренды);
  3. на основании распоряжения местных административных или государственных органов (в т.ч. органов опеки и попечительства);
  4. на основании судебного решения.

Некоторые обременения допускают продажу квартиры, а некоторые – нет. Например, заложенную под кредит квартиру можно продать с согласия залогодержателя (кредитора). А вот квартиру с наложенным арестом продать не получится, Росреестр не зарегистрирует переход права собственности.

Как оформить задаток при покупке квартиры – смотри в этой заметке.

Обременения прав, НЕ регистрируемые в Росреестре

Не все обременения прав регистрируются в Росреестре. Например, права пользования квартирой (подробнее о них см. по ссылке в Глоссарии) – тоже обременяют недвижимость, но регистрации не подлежат. Почему так? Сложно сказать. Так уж повелось, и это нужно учитывать.

О наличии прав пользования (проживания, «прописки по адресу») Покупатель квартиры может узнать из специального документа – Выписки из Домовой книги. Как она выглядит, где и как ее получать – см. по ссылке.

Кроме того, в Росреестре не регистрируется обременение квартиры коммерческим наймом, если договор заключен на срок меньше года.

Существуют и другие обременяющие квартиру права, которые имеют люди, не являющиеся ее титульными (т.е. зарегистрированными) собственниками. Например, это:

Во всех этих случаях люди, которые формально не являются собственниками квартиры (или ее доли), могут предъявить свои права на нее даже после ее продажи. Тогда сделку могут признать недействительной, и Покупатель лишится своего права собственности.

Особенности покупки квартиры, приобретенной ранее на средства материнского капитала. В чем здесь опасность для Покупателя?

Как узнать есть ли обременение на квартиру?

Если речь идет о регистрируемых в Росреестре обременениях, то проверить это может любой человек – это общедоступная информация.

Достоверно узнать по адресу квартиры имеет ли она какие-либо зарегистрированные обременения (ограничения прав), можно двумя путями:

  1. сделать онлайн-запрос сведений по объекту недвижимости через интернет на сайте Росреестра, в разделе «Справочная информация об объектах недвижимости в режиме online» – здесь; либо
  2. заказать Выписку из ЕГРП (ЕГРН) на том же сайте Росреестра (здесь), или в МФЦ «Мои документы» или на нашем сайте (ЗДЕСЬ).

В первом случае сведения предоставляются моментально и бесплатно.

Прямо на сайте Росреестра, в режиме онлайн выдается краткая информационная справка о площади квартиры и ее кадастровой стоимости.

А в графе «Права и ограничения» можно увидеть номер и дату документа, подтверждающего регистрацию права собственности на квартиру, а также обременения, если таковые имеются.

Правда, бывает, что некоторые сведения из этого «онлайн-окна» и из официальной Выписки ЕГРН не совпадают (загадочное явление, вводящее в ступор). Поэтому опытные риэлторы ориентируются всегда на данные официальной выписки из реестра.

Во втором случае сведения предоставляются в виде официального документа – в электронном виде (с электронно-цифровой подписью) или в бумажном виде (с гербовой печатью Росреестра). Такой документ уже гораздо серьезнее и надежнее, и его выдают за плату (актуальные ценники – здесь).

Срок получения Выписки ЕГРН зависит от способа ее заказа. При обращении в отделения Росреестра – срок получения до 3-х рабочих дней. При обращении в МФЦ – до 7 рабочих дней. При заказе Выписки ЕГРН через наш сайт – ее можно получить в течение часа (примерно).

Мошенничество с квартирами. Поучительные истории с примерами из практики.

В официальной Выписке из ЕГРН, в разделе «Сведения о зарегистрированных правах» отдельным блоком указаны «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости».

Там указываются вид зарегистрированного обременения, номер и дата его регистрации, а также сведения о физлицах или юрлицах, в пользу которых это обременение установлено, и указывается на каком основании оно было наложено.

Если обременения на квартиру отсутствуют, то в этом блоке Выписки ЕГРН мы увидим фразу «не зарегистрировано».

Как это выглядит в самой выписке можно увидеть на нашем сайте – в разделе «Образцы документов для вторичного рынка».

Если Покупатель обнаружил зарегистрированное ограничение/обременение в выписке из реестра, то ему следует потребовать от Продавца квартиры урегулировать этот вопрос, и снять это обременение до сделки. Правда, бывают случаи, когда квартиру можно сознательно купить с обременением (об этом ниже).

Как узнать, снято ли обременение с квартиры? Очень просто. Сначала выясняем у Продавца, решил ли он этот вопрос, а потом проверяем.

Например, он расплатился по своим долгам и снял арест со своего недвижимого имущества (квартиры).

Чтобы это проверить, нам нужно снова заказать свежую Выписку из ЕГРН, и убедиться, что в графе «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости» стоит фраза – «Не зарегистрировано».

Что касается нерегистрируемых обременений и возможного наличия прав третьих лиц на квартиру, то обнаружить это уже сложнее. Покупателю придется разобраться в правоустанавливающих документах, пройти все этапы подготовки сделки и убедиться в «юридической чистоте» приобретаемой квартиры. Для этого существует подробная ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ.

А для контроля правильности своих действий, Покупателю пригодится дополнительная консультация юриста, применительно к условиям конкретной сделки.

У каких Продавцов квартиру лучше не покупать и почему – смотри в этой заметке.

Можно ли продать квартиру с обременением?

Можно. Но осторожно. И не всегда. Например, продать квартиру с наложенным на нее арестом нельзя. В большинстве других случаев обременение допускает передачу права собственности на недвижимость с сохранением самого обременения (например, ипотеки).

Продажа квартиры с обременением – это нормальная (хотя и редкая) практика рынка. Главное, чтобы Покупатель об этом знал и понимал, что его право собственности будет ограничено (стеснено) до тех пор, пока обременение не будет снято.

Квартиры с обременением покупают, например, в таких случаях:

  • Продавец квартиры еще не выплатил за нее ипотечный кредит, и продает ее вместе с долгом и залогом (обременением);
  • Покупатель купил квартиру в рассрочку (до выплаты всей суммы квартира находится в залоге у Продавца);
  • Квартира продается вместе с живущими в ней по договору аренды арендаторами (Покупатель становится на место арендодателя);
  • Квартира продается с обременением рентой (Покупатель становится на место плательщика ренты, с согласия получателя ренты).

Если квартира продается с каким-либо обременением, то оно должно быть отражено в Договоре купли-продажи квартиры отдельным пунктом. А в случае с ипотекой, заключается еще и отдельный кредитный договор Покупателя с банком.

Как продавать квартиру, находящуюся в ипотеке – см. в отдельной заметке.

Как снять обременение с квартиры в Росреестре?

Если речь идет о зарегистрированных обременениях, то они снимаются путем обращения собственника квартиры в Росреестр с соответствующим заявлением. Ограничение права снимается только если устранена повлекшая его причина. Подтверждающие это документы будут служить основанием для удаления записи об обременении из государственного реестра прав.

Например, собственник квартиры погасил ипотечный кредит, получил справку из банка с подтверждением этого, и передал ее в Росреестр (прямо в отделение или через МФЦ) вместе с заявлением о снятии обременения со своей квартиры. Тогда Росреестр удаляет запись о залоге объекта недвижимости, квартира становится свободной от прав третьих лиц, и поступает в полное распоряжение владельца.

Если снять с квартиры обременение не получается обычным путем, то собственник может сделать это в судебном порядке (при наличии доказательств). Тогда судебное решение также передается в Росреестр и служит основанием для снятия любого ограничения права (в т.ч. ареста недвижимого имущества).

Внесение записи в реестр прав о снятии обременения на квартиру происходит в течение 3-х дней с момента подачи заявления. Госпошлина за это не взимается.

Если же речь идет о нерегистрируемых обременениях, то Покупателю в процессе проверки документов на квартиру, нужно потребовать от Продавца соблюдать правила проведения сделки купли-продажи, и устранить все причины, по которым третьи лица могут предъявить свои права. Например – выписать всех членов своей семьи из квартиры, расторгнуть договор аренды (если он был с кем-то заключен), получить разрешение супруги на сделку, и т.п. Как все это делать – рассказано в ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/obremeneniya-prava-sobstvennosti-na-kvartiru/

Продажа доли на стадии ликвидации организации

Как сделать ограничение на продажу доли?

Продажа доли на стадии ликвидации организации. Что нужно учитывать при продаже и ином отчуждении своей доли в ООО? Читайте об этом в нашей статье.

Вопрос: Подскажите, пож-та, может ли учредитель продать свою долю, если компания находится на стадии принудительной ликвидации? Всего учредителя два, доля одного – 98, другого – 2. Оба согласны и оба физ. лица

Ответ: Да, может, закон не содержит на это запрета.

Перечень действий, которые нельзя совершать после внесения записи в ЕГРЮЛ о начале процесса ликвидации предусмотрен п. 2 ст. 20 Закона №129-ФЗ и является исчерпывающим.

Что нужно учитывать при продаже и ином отчуждении своей доли в ООО

Запрет на любую продажу или отчуждение доли

Закон разрешает участнику продать свою долю кому угодно. Единственное, что нужно сделать – это соблюсти преимущественное право других участников общества при продаже доли третьему лицу. При этом закон допускает, что сами участники ООО могут установить ограничения на любую продажу и иное отчуждение доли.

Если участник планирует продать долю другим участникам, нужно учитывать, что в уставе может быть установлено ограничение на такую продажу без согласия оставшихся участников и (или) самого общества (п. 2, 10 ст. 21 Закона об ООО).

Кроме того, устав может ограничивать максимально допустимый размер доли участника (п. 3 ст. 14 Закона об ООО). Если устав содержит такое положение, необходимо проверить, не нарушит ли его покупатель, приобретая себе дополнительную долю.

Если участник планирует продать долю третьему лицу, нужно учитывать, что в уставе может быть установлен запрет на такую продажу (п. 2 ст. 21 Закона об ООО).

Наконец, в уставе может быть ограничена возможность изменения соотношения долей между участниками (п. 3 ст. 14 Закона об ООО).

Несоблюдение названных ограничений может стать основанием для признания сделки недействительной.

Также ограничения может содержать и договор об осуществлении участниками своих прав (если такой договор ранее заключался участниками на основании п. 3 ст. 8 Закона об ООО).

В частности, там может быть установлено, что участник обязан воздержаться от продажи своей доли до наступления определенных обстоятельств. При этом закон не устанавливает, какие могут быть последствия в случае нарушения условий такого договора.

Достаточная судебная практика по этому вопросу пока не сложилась.

Пример из практики: суд указал, что если в нарушение требований устава участник уступит долю третьему лицу, такая сделка может быть признана недействительной

7 июня 2006 года гражданка Х. (продавец) и гражданка А. (покупатель) заключили договор уступки доли в уставном капитале ООО «У.». Размер передаваемой доли составил 8 процентов уставного капитала номинальной стоимостью 2149 руб. Цена сделки – 1 150 000 руб., срок оплаты – в течение шести месяцев с момента подписания договора.

Договор сторонами исполнен. Письмами от 25 января и от 1 февраля 2007 года гражданка А. и гражданка Х. уведомили ООО «У.» о состоявшейся уступке доли.

Другой участник ООО «У.» – гражданин Л., полагая, что сделка об уступке доли совершена с нарушением положений устава, обратился в арбитражный суд с требованием признать договор недействительным.

Суд счел доказанным факт нарушения положений устава при заключении договора в связи со следующим.

Согласно пункту 9.12 устава ООО «У.» уступка доли (части доли) участника общества третьим лицам запрещается. Таким образом, положения устава содержат запрет на отчуждение доли (части доли) участниками третьим лицам, что не позволяло ответчикам заключать оспариваемый договор.

В случае нарушения кем-либо из участников общества положений устава об ограничениях на уступку доли третьим лицам такая сделка применительно к статье 174 Гражданского кодекса РФ является оспоримой.

Суд может признать ее недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях.

Суд установил факт осведомленности продавца (Х.) о запрете на отчуждение доли третьим лицам. Покупатель в свою очередь не проявил должной осмотрительности при подписании оспариваемого договора и принял на себя риск наступления негативных последствий в результате заключения сделки.

Исковые требования были удовлетворены. Суды апелляционной и кассационной инстанций согласились с судом первой инстанции (постановление ФАС Уральского округа от 11 марта 2008 г. № Ф09-1359/08-С4 по делу № А76-8443/2007-11-459).

2. Федеральный закон от 08.08.2001 № 129-ФЗ
О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей

Статья 20. Уведомление о ликвидации юридического лица

1.

Сообщение учредителями (участниками) юридического лица или органом, принявшими решение о ликвидации юридического лица, о том, что юридическое лицо находится в процессе ликвидации, осуществляется в течение трех рабочих дней после даты принятия решения о ликвидации юридического лица путем направления уполномоченным ими или им лицом, имеющим право без доверенности действовать от имени юридического лица, в регистрирующий орган по месту нахождения ликвидируемого юридического лица уведомления о принятии решения о ликвидации юридического лица с приложением такого решения в письменной форме.

2. Регистрирующий орган вносит в единый государственный реестр юридических лиц запись о том, что юридическое лицо находится в процессе ликвидации.

С этого момента не допускается государственная регистрация изменений, вносимых в учредительные документы ликвидируемого юридического лица, а также государственная регистрация юридических лиц, учредителем которых выступает указанное юридическое лицо, или внесение в единый государственный реестр юридических лиц записей в связи с реорганизацией юридических лиц, участником которой является юридическое лицо, находящееся в процессе ликвидации.
Опубликование сведений о принятии решения о ликвидации юридического лица может быть осуществлено только после представления сообщения об этом в регистрирующий орган в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.

3. Руководитель ликвидационной комиссии (ликвидатор) уведомляет регистрирующий орган о формировании ликвидационной комиссии или о назначении ликвидатора, а также о составлении промежуточного ликвидационного баланса.

4. Уведомление о составлении промежуточного ликвидационного баланса не может быть представлено в регистрирующий орган ранее срока:

а) установленного для предъявления требований кредиторами;

б) вступления в законную силу решения суда или арбитражного суда по делу (иного судебного акта, которым завершается производство по делу), по которому судом или арбитражным судом было принято к производству исковое заявление, содержащее требования, предъявленные к юридическому лицу, находящемуся в процессе ликвидации;

в) окончания выездной налоговой проверки, оформления ее результатов (в том числе рассмотрения ее материалов) и вступления в силу итогового документа по результатам этой проверки в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах в случае проведения в отношении юридического лица, находящегося в процессе ликвидации, выездной налоговой проверки.

5.

В случае поступления в регистрирующий орган из суда или арбитражного суда судебного акта о принятии к производству искового заявления, содержащего требования, предъявленные к юридическому лицу, находящемуся в процессе ликвидации, государственная регистрация юридического лица в связи с его ликвидацией не осуществляется до момента поступления в регистрирующий орган решения (иного судебного акта, которым завершается производство по делу) по такому исковому заявлению.
В случае принятия решения о проведении выездной налоговой проверки в отношении юридического лица, находящегося в процессе ликвидации, а также в случае вступления в силу итогового документа по результатам данной выездной налоговой проверки в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах налоговый орган сообщает об этом в регистрирующий орган по месту нахождения юридического лица, находящегося в процессе ликвидации, в течение пяти рабочих дней.

Отвечает Александр Сорокин,

заместитель начальника Управления оперативного контроля ФНС России

«ККТ нужно применять только в случаях, если продавец предоставляет покупателю, в том числе своим сотрудникам, отсрочку или рассрочку по оплате своих товаров, работ, услуг.

Именно эти случаи, по мнению ФНС, относятся к предоставлению и погашению займа для оплаты товаров, работ, услуг.

Если организация выдает денежный заем, получает возврат такого займа или сама получает и возвращает заем, кассу не применяйте. Когда именно нужно пробивать чек, смотрите в рекомендации».

Из рекомендации Нужно ли применять ККТ при выдаче, получении и возврате займа

Задайте свой вопрос экспертам «Системы Главбух»

Источник: https://www.glavbukh.ru/hl/217443-prodaja-doli-na-stadii-likvidatsii-organizatsii

Юрист-Профи
Добавить комментарий