Как произвести обмен собственности с минимальными затратами?

Как обменять квартиру на частный дом? Порядок и нюансы такого обмена на сайте Недвио

Как произвести обмен собственности с минимальными затратами?

При обмене квартиры на дом можно существенно улучшить условия жизни. Переехать в свой собственный, просторный коттедж с земельным участком, расположенный в экологически чистом месте и, при этом, не тратить много денег — все это выглядит весьма заманчиво.

Однако процесс такого обмена имеет ряд нюансов, которые следует иметь ввиду, еще до того как войти в сделку. Каких? О них мы и расскажем в данной статье.

Права и обязанности граждан, при совершении сделок по обмену недвижимостью, регулируются статьей 31 Гражданского Кодекса РФ.

Если не вдаваться в подробности, согласно закону, один собственник передает другому свое имущество, а тот, со своей стороны, предоставляет ему свою недвижимость. Далее переоформляются все бумаги, при необходимости производятся взаиморасчеты.

Существует два типа обмена:

  • Равноценный. Когда оценочная стоимость обоих объектов одинакова;
  • Неравноценный. Когда цена на один из объектов недвижимости меньше, чем на другой.

При неравноценной сделке обе стороны договариваются между собой о размере доплаты за недвижимость. Условия и порядок взаимообмена имуществом оформляются через договор, который заверяют нотариально. Это гарантирует соблюдение всех договоренностей, указанных в соглашении.

Плюсы и минусы сделок по обмену недвижимости

Обмен квартиры на дом (и обратно) — не новость на рынке жилья. Многие владельцы городских квартир мечтают о большом, собственном частном доме за городом, где гораздо больше места, чище воздух и, в целом, значительно лучше обстановка с приватностью, безопасностью и экологией. И, разумеется, ищут такие варианты.

Преимущества решения поменять свою квартиру на дом

Заключение договора обмена дает владельцу квартиры следующие преимущества:

  1. Минимальные риски. Если сделка не состоится, то собственник просто вернет себе обратно свою квартиру;
  2. Увеличение жилой площади без значительных расходов. Возможность без дополнительных затрат и кредитов получить более просторное жилье и «лишние» квадратные метры;
  3. Получение в собственность земельного участка. Согласно закону, при передаче прав собственности на дом, автоматически передаются все права на земельный участок, на котором он находится;
  4. Возможность переехать в более тихое место, где нет соседей. В своем доме, как правило, более высокий уровень приватности, нет чужих взглядов и сплетен, никто не пожалуется на шум сверху или снизу, или на затопление;
  5. Возможность получить гараж, новые помещения для своего хобби или бизнеса. К дому можно пристроить доп. пристройки, гараж, второй этаж, мансарду, подвал и все что угодно;
  6. Экономия на жилье, капремонте и других расходах. Стоимость услуг ЖКХ и расходов на эксплуатацию при проживании в частном доме, обычно ниже, чем в квартире.

Минусы решения обменять свою квартиру на дом

Главным недостатком договоров обмена недвижимости является сложность оформления сделки — сторонам важно учесть массу деталей, в первую очередь юридического характера, в двух совершенно разных видах недвижимого имущества. Все это чревато тем, что процесс мены может сильно затянуться по времени.

Вторая проблема, с которой может столкнуться будущий домовладелец — очень сложно подобрать недвижимость, эквивалентную стоимости квартиры, и отвечающую всем критериям (район, транспортная доступность, качество поселка и т. д.). Еще сложнее бывает убедить собственника провести сделку именно через обмен, а не обычный договор купли-продажи (т. е. , по сути, нужно убедить его купить свою квартиру).

Как поменять квартиру на дом? Основные этапы обмена

Каких-то жестких правил и процедур обмена недвижимости законом не предусмотрено. Стороны могут сами договориться о порядке сделки, могут ее проводить лично или дистанционно. Нет ограничений и по сумме доплат при неравноценном обмене – стороны договариваются об этом сами (только необходимо обязательно прописать размер доплаты в договоре).

1. Оценка недвижимости

Сначала владельцам рекомендуется провести независимую оценку своего имущества.

Для этого следует обратиться к оценщикам. Они могут профессионально оценить текущий износ и состояние объектов, их местоположение, плюсы и минусы, окружающую инфраструктуру. На основании полученных данных, определяется рыночная стоимость жилья.

Эта процедура актуальна как для квартиры, так и для частного дома.

2. Поиск подходящего объекта

Подходящую для обмена недвижимость можно искать самостоятельно (через интернет порталы с объявлениями), либо путем обращения в профессиональное агентство недвижимости. Второй вариант быстрее и безопаснее, хотя потребует дополнительных расходов на оплату услуг специалистов.

При рассмотрении вариантов, на что поменять свое жилье, следует обязательно обратить внимание:

  • насколько полный пакет документов у собственника;
  • проведена ли приватизация;
  • прописаны ли несовершеннолетние, инвалиды или недееспособные лица;
  • кроме того, не получится совершить размен на недвижимость, если она была куплена в ипотеку, находится в залоге у банка или за ней числятся другие обременения.

3. Оценка выбранного объекта

Чаще всего объект, выбранный для обмена, имеет более высокую цену, чем собственное жилье. Здесь играет свою роль психологический фактор — люди, обычно, хотят поменять свою квартиру на что-то более комфортное в плане проживания: увеличить жилплощадь и количество комнат, иметь свой гараж или участок земли и пр.

Поэтому сделок по неравноценному обмену всегда больше. В этой ситуации рекомендуется привлечь оценщика, для проведения правильной и точной оценки стоимости и суммы доплаты.

4. Заключение договора обмена

В договоре должны быть обязательно прописаны все характеристики объектов недвижимости, их стоимость, условия совершения (или не совершения) сделки, права и обязанности сторон, размер доплаты или ее отсутствие.

После подписания договора, его следует обязательно зарегистрировать в Росреестре.

Образец договора обмена квартиры на частный дом

Какие документы понадобятся собственникам?

Для заключения соглашения по обмену квартиры на дом (и обратно) нужно подготовить следующий пакет документов:

  1. Документы, подтверждающие право собственности на недвижимость: свидетельство, выписка ЕГРН, договор купли-продажи или наследства или дарения;
  2. Выписки из БТИ и из паспортного стола;
  3. Согласие (разрешение) мужа/жены на совершение сделки и отказы от претензий на собственность от других жильцов;
  4. Кадастровый паспорт;
  5. Домовая книга;
  6. Паспорт;
  7. Выписка из ЖЭКа (или ТСЖ, УК, СНТ) об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;
  8. Документы на право владения землей, кадастровый паспорт;
  9. Акт проведения межевания земельного участка.

Все бумаги должны быть предоставлены обязательно в оригинале. Далее с них снимаются копии и заверяются нотариусом.

Тонкости обмена недвижимости и «подводные камни»

С точки зрения закона, договор мены отличается от договора купли-продажи. В первую очередь тем, что при обмене недвижимости оба участника одновременно имеют статус Продавца и Покупателя. Но и это еще не все:

  1. Если в документе не прописана цена каждого объекта, то обмен признается равноценным. (будьте внимательны — многие собственники не учли этот момент и попали «в ловушку»);
  2. Жилье переходит в собственность другого владельца только при соблюдении всех пунктов договора, подписания акта и совершения государственной регистрации права собственности на оба объекта в Росреестре (таким образом закон «страхует» владельцев от мошеннических схем — когда один покупатель уже получил недвижимость, а второй еще -нет);
  3. Кроме подписания Акта о выполнении обмена, сторонам также необходимо подписать другой Акт, подтверждающий выполнение встречной сделки, если другая сторона хочет передать собственность позже (ст. 328 ГК РФ);
  4. Если, согласно судебному решению, договор мены оформлен неправильно, или обмен произведен без согласия одного из собственников, то такая сделка признается недействительной. И недвижимость возвращается прежним владельцам;
  5. При совершении неравноценного обмена с доплатой (что происходит довольно часто при решении поменять квартиру на дом), с полученной прибыли собственник дома обязан уплатить подоходный налог – 13%. При равноценном обмене — налог платить не нужно;
  6. Как уже говорилось, при переходе прав на частные дома, автоматически переходят права и на земельный участок. Здесь важно владельцу квартиры, еще до подписания договора мены, проверить — не нарушил ли прежний собственник законы о застройке участков (согласно его категории и назначения). В противном случае есть риск потерять вложенные средства и землю.

Расходы на оформление сделки

В отличие от обычных сделок купли-продажи, при сделках обмена недвижимостью у владельцев возникают дополнительные расходы:

  • Если площадь одного или обоих объектов более 100 кв. м, то взимается госпошлина – 0,5% от стоимости более дорогого объекта;
  • Если объект поменян за год дважды, размер пошлины становится еще больше — и нужно платить до 2,5% от стоимости;
  • Если площадь жилья меньше 100 кв. м., и это первая в году сделка по обмену жилья, то платить пошлину не нужно;
  • Расходы на нотариальные услуги;
  • Подоходный налог (в случае если сделка неравноценная) — в размере 13% от прибыли.

Все расходы по оплате пошлины и услуг нотариуса возлагаются на обоих участников процесса.

Как правильно составить договор?

Договор обмена недвижимости составляется только в письменной форме. Важно сделать это правильно, иначе соглашение будет признано недействительным, а сделку аннулируют.

В документе должны быть указаны следующие пункты:

  1. Дата и место совершения сделки;
  2. Сведения о собственниках – Ф.И.О, адрес регистрации;
  3. Информация о объектах недвижимости, участвующих в обмене – местонахождение, этажность, номер подъезда, количество комнат, объекты инфраструктуры, находящиеся рядом и.т.п.;
  4. Сведения, подтверждающие право собственности на жилье;
  5. Размер доплаты, которую должен внести владелец, чья недвижимость стоит дешевле;
  6. Последствия нарушения сделки;
  7. Форс-мажорные обстоятельства;
  8. Предпочтительный способ разрешения споров, в случае несоблюдения условий договора одной из сторон (суд, арбитраж, внесудебный порядок);
  9. Личные подписи сторон;
  10. Подпись нотариуса, заверяющего договор.

После подписания договора, каждая из сторон получает два нотариально заверенных экземпляра договора. Один из которых впоследствии передается на регистрацию в Росреестр.

Случаи, когда сделка по обмену может быть аннулирована (не состояться)

Согласно Гражданскому Кодексу, есть ряд случаев, когда обмен недвижимостью осуществить невозможно:

  1. Договор мены признан недействительным в суде;
  2. Одному из собственников был предъявлен судебный иск;
  3. Если постройка или жилая площадь признаны аварийными, идут под снос;
  4. В случае, если у недвижимости статус служебной или она является общежитием;
  5. Если участника сделки исключили из ЖСК.

В случае, если есть хоть одно из вышеописанных нарушений, договор будет признан недействительным. И его аннулируют, а все данные в Росреестре касательно прав на недвижимость вернутся на прежних собственников.

Вам понравилась статья? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Источник: https://nedvio.com/kak-obmenyat-kvartiru-na-chastniy-dom/

Обмен квартирами между родственниками

Как произвести обмен собственности с минимальными затратами?

Долгое время квартирный обмен был практически единственной возможностью улучшить жилищные условия.

Государство разово обеспечивало семью жилплощадью в рамках установленных норм, и при этом не сильно-то учитывался район желаемого проживания, планировка и другие нюансы.

Теперь об обмене практически забыли, ведь квартиру можно спокойно приобрести на рынке недвижимости, причем выбор вариантов многообразен. Но договор мены все же имеет право на существование, и к нему нередко прибегают риелторы на вторичном рынке недвижимости. 

Обмен приватизированной квартиры не имеет особых отличий, разница заключается лишь в правоустанавливающих документах. Также стало не принципиально, если владельцами обеих квартир являются родственники. Обмен квартир между родственниками больше не имеет льготного режима налогообложения, к обеим сторонам применяются одинаковые правила, распространяющиеся на всех граждан РФ. 

Суть договора мены

Этот договор гражданским законодательствам по многим параметрам приравнивается к договору купли-продажи. Мена предполагает, что обе стороны одновременно покупают и продают два объекта недвижимости.

Договор может быть равноценным, когда стоимость обоих объектов равна, но на практике такое положение вещей встречается редко.

Чаще одному из покупателей приходится доплачивать определенную сумму, так как принадлежащая ему недвижимость ниже в цене. 

Договор мены относится к консенсуальным, т. е. считается заключенным с того момента, как стороны достигли договоренности по всем существенным моментам. Здесь не требуется передачи вещи, чтобы договоренность вступила в силу.

Менять можно любой объект недвижимости: квартиру, частный дом, комнату, и даже долю квартиры. Обмен долями квартиры между родственниками совершается по различным причинам, но чаще всего предполагает увеличения доли одной из сторон сделки.     

Документы, необходимые для сделки

Каждая из сторон подготавливает пакеты документов на свою недвижимость по одним и тем же правилам, которые распространяются и на куплю-продажу недвижимости. Итак, придется собрать:

  • Правоустанавливающий документ, это может быть договор на приватизацию, или купли-продажи, свидетельство о праве на наследство или дарственная.
  • Документ, подтверждающий право собственности на недвижимость. Это либо Свидетельство направо собственности либо выписка из ЕГР. 
  • Кадастровый паспорт на квартиру, но он может и не понадобиться, если сведения об объекте недвижимости уже внесены в Росреестр. Такой вариант возможен, если с квартирой недавно совершались сделки, подлежащие госрегистрации.
  • Паспорта всех участников сделки.
  • Нотариально заверенное разрешение супруга, если квартира принадлежит паре на праве совместной собственности.
  • Разрешение органов опеки, если в квартире прописаны несовершеннолетние лица. 

Если сделка будет заверяться у нотариуса, тогда он может затребовать и дополнительные документы. После подписания договора следует зарегистрировать переход права собственности на обе квартиры, а также отчитаться в налоговую службу. 

Налогообложение при обмене квартирами

Так как обмен недвижимости приравнен к сделке купли-продажи, то и налоговые последствия для сторон будут определяться по таким же правилам. В результате продажи одна из сторон получает доход, а следовательно, должна заплатить с него налог. При обмене получается, что обе стороны выступают продавцами, а значит, обе облагаются налогом. 

По общему правилу ставка налога равна 13% от стоимости квартиры. Именно для определения размера налога в договоре прописывается стоимость обеих квартир. Но из данного правила есть исключения.

Налог уплачивается только при продаже квартиры, которая пребывала в собственности последнего владельца менее трех лет. К тому же продавец может попросить налоговую службу о применении к нему налогового вычета.

Тогда налог будет платиться со стоимости квартиры, превышающей 1 млн. руб.   

Указание реальной стоимости обеих квартир очень важно даже при обмене между родственниками, ведь именно эти суммы будут фигурировать в случае возникновения необходимости расторжения договора, или признания сделки недействительной. 

Обмен квартир, предоставленных по договорам социального найма – процедура, обозначенная нормами ст. 72 ЖК РФ. Операция обмена разрешает сделки с квартирами, которыми располагают несколько нанимателей. Единственным … Договор мены подписывают для того, чтобы передать одну квартиру в собственность в обмен на иную квартиру. Кто-то из сторон этой сделки при этом признается покупателем и обязуется принять объект недвижимости, а другая сто … Можно ли разменять приватизированную квартиру интересует многих владельцев заинтересованных  в покупке иного объекта недвижимости взамен имеющегося. Актуальная практика предлагает несколько методов решения данного в …

gilkod.ru/article/kvartirnyj_vopros/Obmen-kvartirami-mezhdu-rodstvennikami.html

02.07.2019 – Тимур Мотнов

Здравствуйте, у нас с мужем 2квартиры купленные в браке, одна большей площади зарегистрирована при покупке на его имя, вторая меньшей площади купленная 3года назад, на мое, хотим развестись, муж согласен переехать в мою, как правильно переоформить квартиры, я должна буду платить налог со своей или так как я приобретаю в замен большую то не нужно платить, и будет ли муж платить со своей налог, так как он по документам получает меньшую?

Ответ на вопрос дан по телефону.

Источник: https://www.gilkod.ru/article/kvartirnyj_vopros/Obmen-kvartirami-mezhdu-rodstvennikami.html

Трейд-ин и не только. Обмен старого жилья на новое

Как произвести обмен собственности с минимальными затратами?

Обменивать недвижимость граждане будут всегда, поскольку этот способ позволяет улучшить жилищные условия без значительных финансовых затрат. Как это сделать наилучшим образом, рассказывает Константин ШИБЕЦКИЙ.

Константин ШИБЕЦКИЙ,

директор отделения

агентства недвижимости

«МИЦ-Недвижимость»

Учитывая специфику жилого фонда в нашей стране, квартиры в домах, построенных до 70-х гг. прошлого столетия, лишены достоинств современного жилья.

В большинстве случаев кухни в ретроквартирах маленькие, потолки низкие, подсобных помещений мало или вовсе нет, а в некоторых зданиях даже перекрытия деревянные.

Кроме того, коммуникации изношены, несмотря на капремонт, электропроводка устаревшая, мощности для подключения новой бытовой техники не хватает, да и внешний вид дома зачастую тоже не радует. Зато все перечисленные характеристики, но уже со знаком плюс присутствуют в современных жилых комплексах.

Неудивительно, что граждане не прочь совершить обмен своего старого жилья на новое, особенно с минимальными денежными и временными затратами. Самый удобный на первый взгляд способ — это так называемый trade in (трейд-ин).

Суть его в том, что один объект идет в зачет другого, чаще всего с доплатой.

Однако подобную схему компании предлагают далеко не всем, и операция такая возможна только с городской недвижимостью (с квартирами и комнатами): ни загородные дома, ни таунхаусы и дачи, ни участки не подойдут.

Кроме того, потери от передачи старой недвижимости продавцу новостройки выльются в приличную сумму, поскольку жилплощадь принимается по заниженной на 20–25% цене. Компания вынуждена так поступать, потому что после выкупа квартиры ей придется выставить объект на рынок и максимально быстро продать. А для этого еще нужно уступить в цене, жертвуя деньгами ради оперативности реализации жилья.

Какие характеристики должны быть у квартиры, которая планируется под выкуп?

Во-первых, в ней никто не должен проживать и быть зарегистрирован, поскольку после выкупа квартира будет выставлена на ускоренную продажу, а новому покупателю прежние обитатели объекта не нужны.

Во-вторых, документы на жилье трейд-ин должны быть безупречными — история права собственности прозрачная, собственниками могут быть только совершеннолетние, чтобы не возникло проблем с органами опеки и попечительства.

Экономика обмена

Для начала пример использования программы трейд-ин.

Вариант 1

Двухкомнатную квартиру площадью 45 кв. м на третьем этаже девятиэтажного дома у станции метро «Сходненская» на бульваре Я. Райниса меняем на трехкомнатную квартиру площадью 80 кв. м в панельном 17-этажном доме в микрорайоне Новокуркино (г. Химки).

Рыночная стоимость старой квартиры — 6 млн руб. Дисконт для продажи в рамках программы trade in — 25% от рыночной цены, соответственно, сумма, которая пойдет в зачет нового жилья, составит 4,5 млн руб. Стоимость трешки в новостройке микрорайона Новокуркино — 6,7 млн руб. Следовательно, размер доплаты — 2,2 млн руб.

Очевидно, что такая форма обмена не всем выгодна. Основная категория граждан имеет в собственности единственное жилье. Значит, после продажи одного помещения семье нужно где-то проживать и быть зарегистрированной.

Так есть ли решение этой задачи?

Есть, и не одно. Допустим, в старой квартире проживает семья из трех человек — родители и несовершеннолетний ребенок. Компания — продавец новостройки берет на себя хлопоты по продаже прежней квартиры, причем за нормальную рыночную цену, только оценивать ее будет все-таки риэлтор, а не хозяин квартиры.

Логика простая: любой продавец считает, что его товар — наилучшего качества и стоит максимально дорого. Профессионал дает более взвешенную оценку, тем более что продажу этой квартиры необходимо совершить в сжатые сроки. Именно на этот срок и бронируется новостройка.

У крупной, уважающей себя компании, строящей жилье, всегда есть подразделение, которое специализируется на таких обменах.

Каковы условия этой операции и какие средства потребуются в качестве доплаты?

Лучше, если у собственников имеется альтернативное место регистрации и проживания, в противном случае после продажи придется снимать свою же бывшую квартиру по договоренности с новым ее владельцем или же любую другую.

Правда, если чистовая отделка в новостройке проведена, семья может переехать в новую квартиру сразу же после ее приобретения. Этот вариант обмена более выгоден, чем trade in.

Расходы клиента состоят из обычного размера вознаграждения риэлтора за услугу по продаже старой квартиры и платы за наем промежуточного жилья до окончания ремонта и переселения в новостройку.

Вариант 2

На примере уже описанного варианта обмена расчеты выглядят так: стоимость двушки возле станции метро «Сходненская» для быстрой продажи — 5,7 млн руб., трешки в Химках — 6,7 млн руб. Расходы на вознаграждение риэлтора — 4% от 5,7 млн — 228 тыс. руб. Расходы по аренде квартиры во время ремонта: 40 тыс. руб. х 4 месяца = 160 тыс. руб. Итого вместе с доплатой — 1 388 000 руб.

Еще возможен вариант получения кредита в банке под залог старой квартиры с целью приобретения новостройки. Здесь тоже свои правила. Банки охотно дают займы на такие цели, но с ограничениями.

Чаще всего кредит составляет не более 80% от стоимости имеющейся недвижимости, обязательно потребуется подтверждение целевого использования кредитных средств, то есть необходимо будет представить в банк договор приобретения квартиры в новостройке и платежный документ, подтверждающий ее оплату. Собственниками залоговой квартиры могут быть только совершеннолетние лица, так же как и в предыдущих двух способах. После приобретения нового жилья, оформления его в собственность и переезда можно заниматься выпиской из старой квартиры и ее продажей для погашения кредита. Банки не препятствуют такой продаже предмета залога.

Расходы при данном способе обмена состоят из затрат на получение кредита (до 2% от его размера) и вознаграждения риэлтора за продажу старой квартиры.

Наконец, есть еще одна схема обмена, в которой предметом залога по кредиту выступает сама новостройка. Правда, далеко не каждый строящийся объект можно приобрести по ипотеке, необходима его аккредитация в банке, выдающем ипотечные кредиты.

Продажа старой квартиры происходит после оформления в собственность новостройки, находящейся в залоге у банка, и регистрации по новому месту жительства. Банки охотно дают добро на прописку в залоговой квартире собственника и членов его семьи.

Какой способ обмена наиболее распространен?

По-прежнему в большинстве случаев используется одновременная продажа старой квартиры и приобретение новой. Новое жилье в этом случае может быть без отделки, но с оформленным правом собственности.

Ограничений при совершении такой сделки практически нет, собственниками старой квартиры могут быть несовершеннолетние дети, специальных требований к правоустанавливающим документам на квартиру или к прописанным в ней лицам тоже не существует.

Но стоимость жилья в новостройке с оформленным правом собственности будет дороже, чем стоимость аналогичной квартиры без оформления этого права. Однако на сегодняшний день эта разница заметно сократилась, иногда она даже равна нулю, а ведь какие-нибудь три-четыре года назад доходила до 20%.

На рынке жилья сейчас достаточно предложений квартир с оформленным правом собственности, в которых с момента постройки дома никто не жил, поскольку недвижимость в свое время была выкуплена с инвестиционными целями или для сохранения сбережений от инфляции.

Вариант 3

Проведем расчет способа обмена на новостройку с правом собственности: двухкомнатную квартиру 45 кв. м (ст. м. «Сходненская», бул. Я. Райниса) ценой 6 млн руб. меняем на трехкомнатную квартиру 80 кв. м (в микрорайоне Новокуркино) ценой 6,9 млн руб. (с оформленным правом собственности). Доплата составит 900 тыс. руб. (без учета расходов на вознаграждение риэлтора).

До 80% совершаемых сделок на рынке жилья Москвы и Московской области — альтернативные. Причем способов проведения обмена старого жилья на новое несколько. Какой из них выбрать, решайте сами. А профессионалы в этом помогут.

Источник: https://www.cian.ru/stati-trejd-in-i-ne-tolko-obmen-starogo-zhilja-na-novoe-216750/

Как расширить жилплощадь без доплат: рассказывают эксперты –

Как произвести обмен собственности с минимальными затратами?

Вопрос о переезде в более просторные апартаменты встает перед жителями мегаполиса все чаще. У кого-то появились дети и ютиться в однокомнатной квартире уже неудобно, кто-то хочет перебраться поближе к работе или просто сменить пригород на центр столицы.

Если просто продажа квартиры — дело хлопотное, то что говорить об обмене. Команда TAM.

BY решила прийти на помощь и пообщалась со Светланой Куделко, заместителем директора по продажам на вторичном рынке жилья  “ТВОЯ СТОЛИЦА∙АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ”, о том, как переехать в квартиру мечты.

Сегодня около 70% сделок направлены на расширение жилья. Если раньше процесс покупки квартиры, хозяева которой ищут себе вариант взамен, вызывала настороженность. То сейчас это обычное явление.

Первый вопрос, который нужно решить хозяину, желающему выставить квартиру на продажу, это ее стоимость. Конечно, все считают свои апартаменты самыми лучшими и не хотят уступать их по низкой цене.

Что делает продавец? Открывает сайты купли-продажи недвижимости и смотрит, сколько стоят аналогичные квартиры. При этом он забывает, что эти объявления дают такие же хозяева, которые бояться продешевить. Отсюда и завышенные цены на жилье, которое никто за такие суммы покупать не готов.

В итоге квартира, которую хотелось быстрее продать, остается просто невостребованной. И это ставит в невыгодное положение тех, кто хочет переехать в помещение побольше. Представьте, что вы нашли подходящий для переселения вариант, но купить его не можете, ведь уже которую неделю, а то и месяц, ваша настоящая квартира все еще продается.

Как же выставить максимальную, конкурентоспособную стоимость? Нужно ориентироваться не на рекламные объявления, а на суммы завершенных сделок. Т.е. на ту цифру, которую в итоге платит покупатель.

Как правило, цена, рекомендованная агентством недвижимости, соответствует рыночной, и дисконт может составить максимум 3% — 5 %. При самостоятельной продаже и стоимость квартиры, и величина дисконта гораздо больше. Бывают случаи, когда желание собственника сильно оторвано от реалий. Тогда объект зависает и говорить о скором расширении не приходится.

Совет. Перед выставлением цены изучите аналитику по рынку. Такие данные можно найти на сайтах t-s.by и realt.by. А лучше – пообщаться со специалистами.

Указать метраж жилья, его расположение и степень развитости инфраструктуры для быстрой продажи квартиры недостаточно. Сегодня множество интернет-ресурсов предлагают размещение объявлений, но они не делают описание объектов, не фотографируют их. Эта работа ложится на плечи продавца.

Во время съемки уберите все ненужные предметы из кадра. Детские игрушки, домашние животные, коллекции бутылок, личные фото — все это лишнее. Ваша задача сделать так, чтобы потенциальный покупатель мог себя представить хозяином этой квартиры.

Владельцы жилья с плохим ремонтом или вовсе без него не считают нужным делать фото. Но это обязательное условие для качественного объявления. Не хотите фотографировать обшарпанные обои, сделайте снимки двора, подъезда, фасада дома, лифта.

Также не ленитесь делать развернутое описание объекта. Начните с базовой информации: адрес, количество комнат, размер общей и жилой площади, размер кухни, сведения о санузле.

А затем дайте максимально возможную дополнительную информацию об остальном: транспортное сообщение, инфраструктура, куда выходят окна, как давно квартира находится в собственности, сколько в ней прописано людей.

И не забывайте указать на особые достоинства помещения, если они есть. Например, хороший ремонт.

На этом этапе запаситесь терпением и временем. Если уже решились на продажу квартиры, то нужно всегда отвечать на все звонки. Одни и те же покупатели могут звонить несколько раз. Показывать тоже придется неоднократно.

Совет. Для экономии времени и безопасности назначайте встречу нескольким покупателям на один день.

Будьте готовы по несколько раз отвечать на одни и те же вопросы. Старайтесь при этом не терять терпение. Улыбайтесь, будьте вежливы. Вам необходимо оставить о себе приятное впечатление. С приветливым хозяином и квартира будет казаться уютнее.

фото key42.ru

Это нужно делать одновременно с продажей. Поэтому придется выделить время не только на показы своей квартиры, но и на поиски новой. Как правило, объявления на разных порталах одни и те же. А о появлении новых вас никто не предупредит. Поэтому нужно постоянно все мониторить самостоятельно.

Также не стоит зацикливаться на одном варианте. На формирование стоимости влияет год постройки, расположение, этаж и многое другое. Поэтому трешка на Заславской и Ангарской будут стоить по-разному.

Совет. Смотреть нужно шире. Нацелившись на двухкомнатную, не стоит отмахиваться от трешек. Они могут быть в одном ценовом диапазоне.

Согласования условий предстоящей сделки и подготовка документов – самый сложный этап. Для продажи и покупки набор документов разный. Все их нужно заказать, посетив разные организации и отстояв в них очереди.

При этом стоит помнить и о сроках изготовления и действия справок. Поэтому перед тем как их собирать, составьте список. Пометьте в нем сроки изготовления справок и время их действия.

Так вы будете знать, в каком порядке их заказывать.

Совет. Обращайте внимание на прописанных в квартире несовершеннолетних. Для покупки такого жилья требуется разрешение местного исполкома.

Если нужно сменить однокомнатную квартиру на двухкомнатную, то сумма доплаты в среднем варьируется от 20 до 30 тысяч рублей. При обмене двушки на трешку суммы примерно такие же.

И помните о серьезности процесса передачи денег. Делайте это в банке, а никак не за углом, или где-то дома. Даже если своим покупателям или продавцам вы доверяете полностью.

Можно. И вариантов несколько.

Первый — это наличие в собственности новостройки. Например, однушка середины 2000-ых с площадью от 40 до 45 квадратных метров стоит в среднем около 90 тысяч рублей. За эту сумму можно купить двушку, построенную в 70-ых годах размером около 50 квадратных метров. Конечно, многое зависит от состояния обеих квартир.

Второй вариант — это кредит. Раньше процент по кредиту был просто неподъемным для большинства белорусов. 25% годовых позволить себе могли единицы. Сегодня же минимальная ставка находится на уровне 11,5% годовых. А максимальная сумма кредита составляет 90% от стоимости квартиры.

Остановимся на этом чуть подробнее. Например, у вас есть стандартная однушка. Ее можно продать за 60 — 80 тысяч рублей (35 000 — 40 000 USD).

Чтобы купить взамен двушку, вам нужно доплатить около 20-30 тысяч рублей (10 000 — 15 000 USD).

Если такой суммой вы не располагаете, то берете ее в кредит под 11,5% годовых и в среднем ежемесячные выплаты составят примерно 195 — 300 (100-150 USD) рублей. А это уже не такая пугающая и неподъемная сумма.

И еще пример. У вас есть однушка и к ней еще 9 800 рублей (5 000 USD). С привлечением кредита можно рассчитывать на хорошую, просторную двушку. А если хочется квартиру с тремя и более комнатами, то изначально имеющаяся сумма увеличиться не намного. Вместо 9 800 рублей (5 000 USD) скопить придется 11 800 рублей (6 000 USD).

В этом случае, схема следующая: берете кредит на 90% суммы новой квартиры. Добавляете к ней свои накопления и покупаете новое жилье. Переезжаете туда, а свою старую квартиру продаете. Получается, что кредит в этом случае вам понадобится только на то время, пока вы не продадите свою старую квартиру.

А после можно погасить кредит досрочно без санкций со стороны банка.

Обратите внимание, что операции по расширению жилплощади лучше производить на стабильном рынке недвижимости. Либо стремящемся к снижению. Одновременно со стоимостью объекта, снижается и доплата. Например, раньше для переезда из однушки в двушку нужно было доплатить от  40 тысяч рублей. Сегодня это уже от 20 — 30 тысяч.

Все решаемо. Для популярных сегодня сделок по расширению жилплощади у нас есть специальная программа. В рамках «Расширяем жилплощадь» мы помогаем и продать, и купить, и с кредитом разобраться. Есть и свой специалист по ипотеке. Он непредвзято расскажет о программах кредитования, сравнит их и сделает ориентировочные расчеты.

Материал подготовлен редакцией TAM.BY совместно с группой компаний «Твоя столица».

Источник: https://blog.tam.by/kak-smenit-odnushku-na-dvushku-i-ne-razoritsya-rasshiryaem-zhilploshhad-bez-doplat-i-nervov/

Чем обмен выгоднее купли-продажи жилья? | Строительный портал BuildPortal

Как произвести обмен собственности с минимальными затратами?

Обмен жилплощади позволяет сэкономить на оформлении сделки

Сделки с недвижимостью по договорам мены не очень популярны, они составляют лишь 10 % от всех операций с квартирами. Но иногда гораздо выгоднее поменяться жилплощадью, чем продавать и покупать. Это позволяет сэкономить на оформлении сделки, пишет zagorodna.com.

Мена – это операция, в ходе которой стороны обязуются передать в собственность друг друга один товар в обмен на другой. Одновременно с совершением сделки каждый участник получает право собственности на предмет обмена. По большому счету, мена – та же купля-продажа. Разница в том, что в первом случае стороны расплачиваются друг с другом по бартеру, то есть товар на товар, а во втором – деньгами. Для сделок по договорам мены (ДМ) действуют в основном те же правила, что и по договорам купли-продажи (ДКП). То есть если обмениваются квартиры стоимостью более 1 млн грн, приобретенные меньше трех лет назад, то придется заплатить подоходный налог 5 %. Точно так же нужно регистрировать договор в реестре. Как и при ДКП, требуется согласие супругов на совершение сделки и тоже не разрешается ухудшать жилищные условия ребенка, если он в результате ДМ переезжает с одной жилплощади на другую. Так что на общих нюансах мы останавливаться не будем. А лучше поговорим только о специфических сторонах мены. Они весьма любопытны. К мене редко прибегают по понятным причинам: найти того, кого устроит ваша квартира и чья жилплощадь при этом понравится вам, непросто. Зато при родственных сделках мена – отличный вариант. Например, супруги развелись, и им нужно поделить трехкомнатную квартиру, которой они владели на праве долевой собственности. А у жены при этом есть еще своя собственная однокомнатная. Можно, конечно, эту «однушку» продать и выкупить у экс-супруга его долю в «трешке». Но поиск покупателя, учитывая кризисное падение спроса, может затянуться на неопределенный срок. Вдобавок придется заплатить за совершение этой сделки, а потом еще одной – по выкупу доли.

Мена же позволяет полюбовно решить вопрос всего за месяц. Если, конечно, у бывших супругов нет взаимных претензий и они согласны на такой вариант.

Еще пример. Члены семьи получили наследство от умершего отца. По завещанию каждому назначено имущество: сыну автомобиль и земельный участок, дочери дача. Но сыну машина не нужна, да и земля ни к чему. А вот дача пригодилась бы. Дочь же, наоборот, предпочла бы авто и землю. При этом оба хотят сохранить это имущество в семье, не продавая чужим людям.

Здесь договор мены – идеальный выход, опять же если между сторонами нет никаких противоречий. Более привлекательным будет договор мены и в тех случаях, когда срочно продать или купить жилье не требуется и вы готовы ждать подходящего варианта на обмен довольно долго. Или если есть немного денег, которые вы готовы доплатить за улучшение жилищных условий при обмене.

Новое жилье на них не купишь, а затеваться с ипотекой дорого или кредит не одобряют. Скажем, вы бы хотели поменять свое однокомнатное жилье на аналогичное, но в другом районе, более престижном, доплатив разницу в цене. В таком случае мена оправдана.

В чем преимущества такой сделки? Когда меняются равноценные по стоимости квартиры, то все расчеты между сторонами производятся без денег. Поэтому не нужно платить комиссию за перевод по безналичному расчету, а ведь она начинается от 1 % от перечисляемой суммы – в итоге набегает немаленькая оплата.

Не придется раскошеливаться и на аренду банковской ячейки и сопутствующие услуги (комнату для переговоров, доверенность на доступ контрагентов арендатора к ячейке и т.п.). Правда, если одна квартира, участвующая в сделке, дороже другой, то для доплаты нужно будет провести указанные операции. Но все же это будут меньшие траты.

Договор мены – это один документ, а ДКП – два: один человек продает имущество, а второй покупает, поэтому для каждой стороны составляется отдельный договор. Соответственно госпошлину за регистрацию ДКП придется платить дважды. То же относится и к нотариальному заверению сделки. Вообще-то закон этого не требует.

Можно составить договор мены в простой письменной форме, обойтись без нотариуса и просто зарегистрировать документ в госреестре. Но некоторые для надежности предпочитают посетить нотариуса. При купле-продаже придется платить нотариусу дважды, ведь договора-то два. А при мене – только один раз. Еще один крайне важный нюанс касается расторжения договора.

Допустим, покупатель по каким-то причинам заподозрил продавца в нечестности и через суд добился расторжения сделки купли-продажи. Продавец должен полностью вернуть ему уплаченные за квартиру деньги. Но он их давно потратил. Тогда покупателю придется ждать выплаты не один год и можно вообще не дождаться.

Если же стороны обменялись квартирами по ДМ, а после этого сделка была расторгнута, то просто возвращается статус-кво: каждый участник получает свою прежнюю квартиру. Финансовый ущерб понесет только тот, кто, например, сделал свежий ремонт в новом жилище – эти затраты не компенсируются. Подоходный налог при мене платится только в том случае, когда стоимость меняемого имущества неодинакова (помним про условие о трехлетнем возрасте недвижимости, которое упомянули в начале).

Например, вы меняете свою «двушку». Вторая сторона ДМ должна будет доплатить разницу – и налогом облагается эта сумма, а не вся сумма. Значит, и размер налога будет меньше. Не все так прекрасно, конечно. Есть у ДМ и минусы. Один мы уже назвали: если сделка совершается не между родственниками или знакомыми, то придется долго искать вариант для обмена.

Второй – договоры мены расторгаются заметно чаще, чем ДКП. Сделка не денежная, поэтому оценка имущества субъективна. Предположим, поменялись наши уже упомянутые наследники дачей, автомобилем и участком. И тут жена наследника решила, что его машина и земля вместе стоят дороже, чем дача. Заказала экспертную оценку недвижимости, с ней – в суд.

Обычно судьи легко соглашаются с такими доводами. Сложности возможны и с налоговыми органами. Налоговики могут посчитать, что меняемые квартиры неравны по стоимости, и заподозрить вас в попытке уйти от уплаты налогов. Тогда сделку приостановят, а вам придется объясняться с сотрудниками из налоговой службы.

В договоре мены обязательно должны быть приведены все данные об обмениваемых квартирах (земельных участках, домах и пр.). Это не только адрес и количество комнат с площадями, но и номера и даты регистрации документов, на основании которых имущество принадлежит собственникам.

Если у квартир есть кадастровые номера, то технический и кадастровый паспорта на такую недвижимость к общему пакету документов прилагать не нужно. В противном случае придется заказать эти документы в ся бюро технической инвентаризации – БТИ. Если в договоре не прописана стоимость каждого обмениваемого объекта, то они считаются равноценными.

Когда стоимость указана, придется приложить экспертное свидетельство об оценке имущества. В случае разной стоимости объектов обязательно отмечается, производится ли доплата, в каком виде (наличными или безналично), в какие сроки.

Нелишним будет прописать, что если после регистрации ДМ квартира будет изъята третьими лицами, то другая сторона обязуется полностью возместить пострадавшей стороне все убытки.

У тех, кто не поленится и внимательно изучит информацию на сайте госреестра, а также грамотно составит договор, неприятных сюрпризов при обмене не возникнет.

Источник: zagorodna.com
lionest.rv.ua

Источник: http://budport.com.ua/news/3054-chem-obmen-vygodnee-kupli-prodazhi-zhilya

Юрист-Профи
Добавить комментарий