Как остаться единственным собственником после погашения ипотеки?

Как продать купленную в ипотеку квартиру? / Sibdom.ru

Как остаться единственным собственником после погашения ипотеки?

Обстоятельства меняются, и ситуация в жизни может сложиться так, что заемщики, купившие в ипотеку квартиру, начинают думать о том, как ее продать. Еще несколько лет назад такие сделки на рынке были исключением, сейчас их количество год от года растет.

Продажа залоговой квартиры связана с множеством тонкостей, механизм сделки значительно варьирует в зависимости от банка, размера остатка долга по кредиту и того, где именно хранится закладная на объект.

Поэтому для совершения таких сделок зачастую привлекают специалистов агентств недвижимости. Они смогут предусмотреть все нюансы, правильно выстроят расчет и подберут объект на замену, если семья занимается улучшением жилищных условий.

Каждая сделка с залоговой квартирой индивидуальна, поэтому необходима схема продажи, оптимальная именно для этого конкретного объекта.

Большинство сделок продажи залоговых квартир связаны с тем, что после нескольких лет выплаты ипотеки семья решает улучшить жилищные условия, купив большую квартиру, в ряде случаев квартиры продаются, потому что заемщик не справляется с выплатой кредита.

Особенность сделок с залоговыми квартирами заключается в том, что такой объект находится в обременении у банка, и для его продажи нужно это обременение снять.

При этом идеальные ситуации, когда продавец сначала находит деньги для погашения долга по кредиту, снимает обременение в пользу банка и только после этого выставляет квартиру на продажу, встречаются нечасто.

Деньги на досрочное погашение ипотеки есть далеко не у всех продавцов, к тому же большинство залоговых квартир продаются в первые несколько лет после покупки, когда остаток долга по кредиту максимальный. Поэтому продавцам приходится прибегать к другим схемам продажи.

Основной риск сделок с залоговыми квартирами состоит в том, что в большинстве случаев покупателю нужно передать продавцу часть суммы за квартиру еще до того, как собственность на объект перешла на него.

Самая безопасная схема продажи залоговой квартиры

Наиболее безопасна для покупателя схема приобретения залоговой квартиры, при которой он сам берет для этого ипотечный кредит в том же банке, что и продавец. Тогда все расчеты идут внутри банка и под контролем кредитной организации.

«Мы сразу ориентируем клиентов на то, что продажа залоговой квартиры — это длительный процесс, только на изъятие закладной в некоторых банках нужно минимум две недели. Покупатель должен быть готов к тому, что посещать органы госрегистрации ему нужно будет несколько раз», — рассказывает ипотечный консультант компании «КИАН» Татьяна Шолохова.

Подготовка к продаже залогового объекта начинается с получения разрешения банка на ее реализацию.

Продавец ставит банк в известность о том, что он хотел бы продать залоговую квартиру, менеджер банка делает запрос на изъятие закладной, как правило, на это требуются две — три недели.

В это время покупатель проходит одобрение в банке в качестве нового заемщика, важно, чтобы он соответствовал требованиям банка.

Как только закладная получена, покупателя и продавца приглашают в банк на подписание кредитного договора и промежуточной закладной (в некоторых банках этот документ называют дополнительным соглашением об изменении параметров закладной). В ней новым залогодателем выступает уже покупатель, а должником продолжает оставаться продавец.

Стороны также подписывают договор купли-продажи квартиры и в этот же день сдают документы на регистрацию в Росреестр.

В договоре предусматривается порядок оплаты при проведении сделки, согласно которому окончательный расчет как за счет собственных средств покупателя, так и за счет заемных средств банка происходит только после государственной регистрации перехода права собственности на покупателя.

«В момент подписания договора купли-продажи покупатель не передает первоначальный взнос по кредиту, все деньги продавец получит только после того, как право собственности зарегистрировано на покупателя», — рассказывает ипотечный консультант компании «КИАН» Татьяна Шолохова. Как только происходит погашение кредита, покупатель обращается в Росреестр с новой закладной и заявлением о регистрации обременения на указанную квартиру, в котором залогодателем значится уже новый заемщик, а залогодержателем — выдавший кредит банк.

Схема продажи ипотечной квартиры за наличный расчет

При продаже залоговой квартиры за наличные возможны два варианта расчета.

Первый — когда покупатель оплачивает в день сделки сумму целиком. Этот способ оплаты используют, если долг продавца по кредиту практически равен стоимости квартиры.

Второй вариант платежа — оплата в рассрочку, в этом случае первый платеж в размере суммы долга продавца по кредитному договору покупатель производит в день подписания договора купли-продажи, а окончательный расчет происходит в день, когда продавец предоставляет письменное доказательство того, что с объекта снято обременение (закладную со штампом банка о погашении кредита и штампом Росреестра о снятии обременения).

Первый вариант расчета за наличные

Продавец письменно уведомляет займодателя о досрочном погашении кредита, у каждой кредитной организации установлен свой срок, в который заемщик должен об этом сообщить.

В день, когда банк согласовал возможность погашения кредита, покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи, в котором указан порядок оплаты.

Покупатель на основании подписанного договора купли-продажи вносит на счет продавца в банке сумму, необходимую для погашения долга по кредиту. После чего стороны сдают документы в Росреестр на регистрацию перехода права собственности.

Когда заемщик полностью рассчитывается по кредиту, банк осуществляет выемку закладной. Если обременение на квартиру не будет снято до момента регистрации перехода права, регистратор приостановит государственную регистрацию.

Как только происходит погашение закладной, продавец сам или вместе с представителем банка подает в Росреестр заявление о погашении записи об ипотеке.

После этого отметку об ипотечном обременении снимают, и государственный регистратор самостоятельно возобновляет регистрацию перехода права собственности на покупателя.

Эта схема более рискованна для покупателя, так как часть средств — остаток долга продавца по кредиту — ему нужно передать еще до перехода на него права собственности на квартиру.

Чтобы подстраховаться в этой ситуации, покупатель вносит деньги на банковский счет продавца, который используется для платежей по кредиту.

Специалисты советуют обязательно при этом указывать назначение платежа и имя вносителя — покупателя, который этот платеж произвел.

Безопасный способ расчета при покупке за наличные

Во втором варианте расчета при покупке залоговой квартиры стороны подписывают договор купли-продажи квартиры с отсрочкой платежа, при этом в нем указывается, что полная оплата по договору будет произведена в день, когда право собственности на покупателя зарегистрирует Росреестр.

Перед совершением сделки продавец письменно ставит в известность банк о досрочном погашении кредита, после чего кредитная организация начинает выемку закладной.

В день сделки продавец и покупатель подписывают и сдают на регистрацию в Росреестр договор купли-продажи.

Как только право собственности на квартиру переходит на покупателя, он передает продавцу всю сумму в оплату за квартиру.

Из этих средств продавец гасит остаток долга по кредиту, после чего сам или вместе с представителем банка (в зависимости от условий конкретного банка) снимает обременение с квартиры в Росреестре.

«Такой порядок расчета, при котором сначала право собственности на квартиру регистрируется на покупателя и только после этого он передает продавцу деньги за квартиру, более безопасен для покупателя.

Поэтому мы стараемся использовать такую схему сделки, если остаток долга по кредиту большой, — рассказывает юрист компании «КИАН» Светлана Ильященко.

— Покупатель в этом случае оказывается более защищен, при этом сами продавцы на такой механизм расчета соглашаются не очень охотно, любому продавцу хочется скорее получить окончательный расчет и погасить кредит».

Какой именно вариант расчета за квартиру использовать при сделке, зависит от того, как удастся договориться продавцу и покупателю.

Что делать, если продавец использовал материнский капитал

Сложнее продать ипотечную квартиру, если для погашения взятого на ее покупку кредита продавец использовал материнский капитал. Увидеть, были ли использованы при покупке квартиры средства маткапитала, можно из графика платежей по кредиту или из справки Пенсионного фонда об использовании семейного капитала на приобретение квартиры, которую должен заказать продавец.

Сложности при продаже залоговой квартиры в данном случае возникают, потому что, используя маткапитал, родители дают нотариальное обязательство включить детей в число собственников квартиры после погашения кредита.

Это обязательство должно быть выполнено перед продажей объекта, иначе для покупателя существует риск, что уже совершенную сделку оспорят в суде прокуратура или органы опеки. Чтобы этих рисков избежать, придется сначала перед продажей квартиры выделить долю в собственности детям, что позволяют сделать не все банки.

Кроме того, в таком случае потребуется также получать разрешение органов опеки на продажу квартиры.

Хотя покупатели обычно неохотно рассматривают находящиеся в залоге у банка объекты, у приобретения залоговой квартиры наряду с минусами (длительным сроком продажи, необходимостью снимать обременение и несколько раз приезжать в Росреестр) есть и большой плюс — юридическая чистота. Риск купить проблемный объект в данном случае минимален, так как, выдавая первую ипотеку несколько лет назад, банк уже проверил квартиру.

Вас это может заинтересовать: ипотечный калькулятор   купить квартиру в красноярске   новостройки от застройщиков

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1743/

Разводимся: как поделить квартиру, купленную в ипотеку?

Как остаться единственным собственником после погашения ипотеки?

Согласно статье 256 ГК РФ, любое имущество, купленное во время брака, — это совместная собственность супругов.

Если до подачи заявления о прекращении семейных отношений не заключить брачный договор, раздел совместного имущества супругов после развода возможен через суд или в рамках добровольного соглашения обеих сторон. Процедура раздела регламентируется 7 главой СК РФ.

В суд для раздела имущества при разводе обращаются и те, кто состоял в гражданском браке. Собственность, купленную при сожительстве, делить сложнее. Но при наличии квитанций и чеков — возможно.

При разводе квартира, автомобиль и другие материальные ценности делятся пополам в финансовом эквиваленте, если супруги не договорились о другом варианте. Исключение составляют объекты, полученные мужем или женой в дар или по наследству — их не делят.

Судебный раздел имущества супругов с детьми при разводе допускает изменения положенной мужу или жене части в пользу несовершеннолетнего ребенка — это указано в статье 39 СК РФ. Родителю надо доказать, что увеличение его части требуется для защиты интересов детей.

Часто такая необходимость возникает при разделе недвижимости.

Делим ипотечную квартиру — 3 способа

Квартира, купленная в ипотеку, — это тоже совместная собственность. При разводе есть 3 способа раздела ипотечной недвижимости. Первый — жилье и долг банку делятся по долям. Супруги заключают дополнительные договоры и после внесения всей суммы становятся собственниками квартиры.

Второй способ — ипотека переоформляется на одного из супругов. После ее погашения он становится единственным владельцем жилья, компенсируя второму супругу половину взносов по ипотеке, выплаченных во время брака.

Третий способ — продажа квартиры и погашение ипотеки при помощи вырученных денег.

Поскольку банк — залогодержатель ипотечного имущества, все сделки с недвижимостью проходят только по его согласию. Поэтому перед тем как продать квартиру, заемщик обязан получить письменное согласие банковской организации.

Как выгодно и безопасно купить квартиру в новостройке

Согласно постановлению Правительства N 51 от 29.01.2007, перечисленная военнослужащему денежная сумма в рамках накопительно-ипотечной системы — это целевой займ. Он не подпадает под определение «совместная собственность».

Поэтому квартира, купленная с использованием военной ипотеки, при разводе не делится между супругами. Пополам разделяется только сумма, выплаченная сверх займа.

Также, если жена военнослужащего вкладывала в покупку жилья личные средства, она вправе требовать возмещения потраченной суммы, доказав расходы при помощи квитанций или чеков.

Вне зависимости от того, как был потрачен материнский капитал — в качестве первоначального взноса за жилье или для досрочного погашения ипотечного кредита — родители после выкупа недвижимости обязаны выделить доли детям. Поэтому при разводе рекомендуется погасить ипотеку, оформленную с использованием МК.

Сняв обременение, выделяйте доли недвижимости детям, продавайте жилье и делите деньги на всех членов семьи.

Если необходимой суммы на погашение кредита не хватает, составляйте в суде график платежей для обоих супругов или в том же банке берите два новых кредита на сумму, равную остатку долга, чтобы погасить ипотечный долг.

Ниже представлены новостройки с квартирами по военной ипотеке:

Выделить доли детям надо в течение полугода после снятия обременения с недвижимости, купленной на материнский капитал. Правило распространяется и на семейные пары, и на участников бракоразводного процесса, после которого ипотеку еще не погасили.

Если квартира покупается до свадьбы, а ипотечный договор действует и после нее, уплата кредита может осуществляться обоими супругами. При разводе одна из сторон вправе обратиться в суд и подать иск о компенсации расходов.

Также законно требование о выделении части квартиры, равноценной потраченной сумме в рамках кредита. Когда же квартира куплена одним из супругов после прекращения семейных отношений, но до официального расторжения брака, другой супруг не имеет на нее права при разводе.

Чтобы аргументировать это в суде, требуется доказать отсутствие семейных отношений на момент покупки жилья.

Как ускорить процесс раздела имущества

Если брак расторгается через суд, согласно статье 24 СК РФ, супруги могут подать иск о разделе имущества одновременно с заявлением о разводе. Для этого подаются два документа:

  • о расторжении брака;
  • о разделе собственности.

Оба иска рассматриваются поочередно или одновременно.

Даже если разделять общее имущество во время развода не требуется, право на раздел сохраняется. Срок раздела имущества после развода — 3 года. Отсчет идет с момента уведомления обоих супругов о расторжении брака.

Дележ ипотечной недвижимости — главное

Купленная в ипотеку квартира — часть совместной собственности, поэтому при разводе она делится между супругами с учетом интересов детей.

Жилье, приобретенное с использованием военной ипотеки, — собственность только военнослужащего. Если для покупки применили материнский капитал, необходимо выделить доли детей.

При оформлении ипотеки до свадьбы второй супруг может вернуть потраченные им на кредит средства.

Если вы купили жилье до развода, но после прекращения семейных отношений, оно принадлежит только вам.

Источник: https://mirndv.ru/blog/razdel-imushchestva-pri-razvode/

Кредитор заберет у семьи единственное жилье

Как остаться единственным собственником после погашения ипотеки?

Спор о единственном жилье или о том, что от него осталось.

Гражданин Башмачкин взял в «Честном Банке» кредит на покупку 3-х комнатной квартиры в Москве. В просторной квартире на ст. м. Университет поселился он сам, его жена и двое их детей. Башмачкин собирался возвращать кредит за счет доходов от деятельности ООО «Одежда и обувь», в котором он являлся единственным участником и директором.

Компания «Одежда и обувь» занималась розничной торговлей и для пополнения оборотных средств взяла кредит в «Хитром Банке». Кредит был обеспечен залогом товаров в обороте, так как иного имущества у компании не было, а также поручительством Башмачкина.

Торговля шла хорошо, но потом спрос на одежду и обувь снизился, арендная плата поднялась, да ещё обанкротилось несколько поставщиков. Тем временем, Башмачкин с семьей проживал в новой московской квартире, стоимостью около 70 млн. руб., и постепенно выплачивал за нее кредит. Когда в бизнесе начались проблемы, остаток долга за квартиру перед «Честным Банком» составлял уже 30 млн. руб.

«Хитрый Банк» оценил перспективы и пришел к выводу, что «Одежда и обувь» кредит не вернет. Учитывая, что товары в обороте – инструмент не самый эффективный, оставалось надеяться только на поручительство.

Однако у Башмачкина практически никакого имущества не было, разве что старый форд, да акции печально известной ПАО «Рога и Копыта». На этом фоне московская квартира выглядела лакомым кусочком. Жаль только, она была заложена по другому кредиту.

Хотя даже если бы Башмачкин и расплатился с «Честным Банком», на квартиру все равно не удалось бы обратить взыскание, ведь она являлась для семьи Башмачкиных единственным жильем.

«Хитрый Банк» решил действовать, чтобы возвратить выданные деньги. Сначала он выкупил требование к Башмачкину у «Честного Банка», а вместе с требованием получил и право ипотеки на квартиру. Однако ипотека обеспечивала только кредит, но не долг по поручительству.

Далее «Хитрый Банк» предъявил к расчетным счетам Башмачкина платежные требования о списании денег в счет долга по поручительству. Такое право Банк выговорил при заключении договора. За три месяца удалось списать около 2 млн. руб. Это помешало Башмачкину вовремя заплатить по ипотеке. И как только образовалась достаточная просрочка, «Хитрый Банк» обратился в суд с заявлением о банкротстве.

Бизнес окончательно пришел в запустение, а Башмачкин утратил единственный источник дохода. В связи с этим, а также в связи со значительным размером общей задолженности «Хитрый Банк» как обладатель большинства на собрании кредиторов отказал в утверждении плана реструктуризации. Тогда суд признал Башмачкина банкротом и открыл процедуру реализации его имущества.

Башмачкин направил в суд ходатайство, в котором просил исключить квартиру из конкурсной массы, так как она являлась единственным жильем его семьи. Но суд отказал в удовлетворении ходатайства, так как квартира была обременена ипотекой (абз. 2 п. 1 ст. 446 ГПК РФ).

На торгах квартира была реализована за 65 млн. руб. Из выручки 30 млн. руб. было направлено на погашение кредита, обеспеченного ипотекой квартиры, и 600 тыс. руб. пошли на погашение расходов по делу о банкротстве. Требования кредиторов первой и второй очереди отсутствовали.

В отношении оставшейся выручки (34,4 млн.) между Башмачкиным и «Хитрым Банком» возник спор. Банк полагал, что по правилам Закона о банкротстве оставшаяся выручка должны быть передана кредиторам третьей очереди, в том числе для погашения долга по поручительству.

Башмачкин возражал. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 446 ГПК РФ обратить взыскание на единственное жилье может только залогодержатель, но не другие кредиторы. «Хитрый Банк» как кредитор по поручительству не имел права ипотеки в отношении квартиры, потому не может претендовать и на выручку от ее продажи.

«Хитрый Банк» заметил, что квартира уже продана, потому абз. 2 п. 1 ст. 446 ГПК РФ применяться не должен. Приведенная норма ГПК РФ является исключением и содержит иммунитет от взыскания только для единственного жилья, но не для выручки от его продажи. Исключения не должны толковаться расширительно.

Башмачкин упрекнул Банк в непоследовательности и недобросовестности. Он отметил, что Банк помешал ему своевременно погасить ипотечный кредит. Кроме того, если бы этот кредит был погашен до реализации квартиры на торгах, то ее следовало бы исключить из конкурсной массы как единственное жилье.

Соответственно, при рассмотрении плана реструктуризации нужно было учитывать не общий размер долгов, а только долг по ипотечному кредиту. Другими словами, Башмачкину нужно было дать время для погашения именно ипотечного кредита, который составлял всего лишь 30 млн. руб.

Вместо этого, действия «Хитрого Банка» с одобрения суда привели к тому, что семья Башмачкиных будет лишена единственного жилья.

Также Башмачкин предложил суду ознакомиться с Постановлением КС РФ от 2012 г. № 11-П. При этом он добавил, что цель и смысл абз. 2 п. 1 ст.

446 ГПК РФ заключается в том, чтобы удовлетворить конституционно значимую потребность в жилище как гражданину, так и членам его семьи. Остаток выручки (34,4 млн.

) нужно защитить от взыскания, как была бы защищена квартира после погашения ипотеки, и направить эти деньги на покупку другого жилья, где будет проживать он и его семья.

«Хитрый Банк» выразил сомнение в том, куда именно Башмачкин потратит деньги, тем более, что контролировать их расходование никто не вправе. Между тем Закон о банкротстве устанавливает вполне определенный порядок распределения выручки от реализации предмета залога (ст. 138 Закона о банкротстве).

В данном случае первая и вторая очередь отсутствуют, требование, обеспеченное залогом, и текущие обязательства полностью погашены. Оставшаяся выручка должна быть направлена на расчеты с кредиторами третьей очереди.

Никаких исключений для денежных средств от продажи квартиры Закон о банкротстве не содержит.

Суд отметил, что не мог исключить квартиру как единственное жилье, пока обязательство, обеспеченное этой квартирой, не было погашено. Теперь же квартира продана, а иммунитет, установленный в ст. 446 ГПК РФ, не распространяется на денежные средства.

Как разрешить спор? И что нужно было сделать Башмачкину, чтобы избежать этой ситуации?

Источник: https://zakon.ru/Discussions/kreditor_zaberet_u_semi_edinstvennoe_zhile/73229

Закладная на квартиру по ипотеке – что это такое – Налоги и право

Как остаться единственным собственником после погашения ипотеки?

Юлия Чистякова

01 декабря 2018 в 19:25

Здравствуйте, друзья!

Казалось бы уже все написано про ипотеку, миллионы людей пользуются кредитом и приобретают собственное жилье. Но тема настолько важная и сложная, что еще писать и писать. Тем более законотворцы с завидной регулярностью меняют правила игры на рынке, давая идеи для новых статей и размышлений.

При оформлении кредита на покупку недвижимости вы подписываете несколько важных документов. Один из них – закладная на квартиру по ипотеке.

Что такое закладная

Все интересующие нас вопросы регламентирует закон об ипотеке. Последние изменения вступили в силу 01.07.2018 г. Мы поговорим о некоторых из них ниже.

Закладная – это ценная бумага, дающая право банку возместить убытки в случае неплатежеспособности заемщика путем реализации заложенного имущества.

Банку нужна гарантия возврата средств по ранее выданному ипотечному кредиту. Именно он заинтересован в залоговом документе в первую очередь.

Заемщик должен очень внимательно отнестись к его оформлению, т. к. он часто составляется на единственное жилье и имеет большую юридическую силу, чем кредитный договор. В случае спорных моментов суд принимает к рассмотрению сведения именно из закладной, а не из кредитного договора.

Ценная бумага может выступать в двух формах:

  • в виде бумажного документа,
  • в электронном виде.

Есть еще понятие обездвиженная закладная – это бумажный вариант, который банк передал на хранение в специальный депозитарий.

Кроме того, залоговый документ может быть:

  • без права передачи третьим лицам,
  • с правом передачи третьим лицам.

Для заемщика очевидно, что наиболее приемлемый – первый вариант. Но банки часто прибегают именно ко второму. Что это им дает? В первую очередь привлечение дополнительных финансовых ресурсов для осуществления своей операционной деятельности. Ведь залоговый документ обеспечен ликвидной недвижимостью.

Банк может:

  • продать,
  • обменять,
  • частично передать права по закладной.

Например, Сбербанк участвовал в программе инвестиций Внешэкономбанка. С этой целью было создано специальное юридическое лицо ООО ”Ипотечный агент СБ-2014”, выпустившее облигации.

Обеспечением по ним стали ранее выданные Сбербанком ипотечные кредиты в количестве 9 300 штук. С 17 декабря 2014 года всеми правами кредитора на эти кредиты обладает новый ипотечный агент, в т. ч. и правами залогодержателя.

 Сбербанк сообщал, что эта процедура никак не повлияет на заемщиков.

Чем грозит заемщику передача прав по закладной третьим лицам? Возможной потерей документа, если он хранился в банке в документарном виде. По вопросу потери и возможных действий со стороны заемщика мы поговорим отдельно.

При выборе банка для получения ипотечного кредита поинтересуйтесь, может ли он передать залоговый документ третьим лицам. Кого-то из заемщиков эта информация может остановить.

Требования закона документа

Бланк в каждом банке может выглядеть по-разному, но он обязан содержать необходимые сведения, которые прописаны в законе. Поэтому обязательно при подписании проверьте полноту и точность информации. Она должна полностью соответствовать кредитному договору.

закладной:

  1. Слово “закладная” в названии.
  2. Сведения о залогодателе: ФИО, паспортные данные, СНИЛС.
  3. Сведения о кредиторе: наименование, дата и место подписания кредитного договора.
  4. Информация по кредитному договору: сумма полученного кредита под залог недвижимости и проценты, подлежащие уплате по договору; четкий план погашения задолженности на весь срок кредитования.
  5. Описание объекта недвижимости: вид, адрес, площадь, кадастровый номер, обременения и другие параметры.
  6. Рыночная стоимость объекта залога согласно отчету об оценке и кредитному договору.
  7. Сведения, подтверждающие право заемщика на предмет ипотеки и данные о государственной регистрации ипотеки.
  8. Подписи и даты всех сторон, печать банка.

Номером закладной по закону является номер регистрации ипотеки, который обычно указывается в конце документа, где проставляются отметки государственного регистрирующего органа.

Как и где оформить

Никаких сложностей с оформлением закладной у заемщика не должно возникнуть по той простой причине, что составляет ее банк. задача клиента – проверить правильность заполнения и поставить свою подпись.

В большинстве случаев нужны те же документы, как и при оформлении кредита:

  • паспорт заемщика и поручителей, если они есть;
  • кредитный договор;
  • договор купли-продажи или договор о долевом участии в строительстве с передаточным актом;
  • свидетельство о браке, если заемщик состоит в браке;
  • отчет об оценке и другие документы по требованию банка.

Всю процедуру оформления закладной можно описать в 3 шагах:

  1. Изучить и подписать кредитный договор и закладную в банке-кредиторе.
  2. Заплатить госпошлину и зарегистрировать ипотеку в Росреестре. Стоимость регистрации – 2 000 руб.
  3. Получить выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности на квартиру или дом с отметкой об обременении.

Обременение – это наложение ограничений на некоторые действия в отношении объекта недвижимости: продажу, дарение, перепланировку, сдачу в аренду и некоторые другие. Без согласия залогодержателя, т. е. банка, вы не имеете права эти действия совершать. Нарушение грозит разрывом договора со стороны банка и требованием возврата суммы кредита.

Закладная составляется в 1 экземпляре и хранится в банке или в депозитарии по распоряжению банка до момента возврата заемщиком полной суммы ипотечного кредита.

Процедура снятия обременения

После погашения кредита заемщик должен пройти процедуру снятия обременения и получить новые правоустанавливающие документы. Сейчас на руки свидетельство о собственности не выдают, а только выписку из ЕГРН.

С 01.07.2018 г. в действие вступили изменения в законе об ипотеке, по которым банкам дано право начать процедуру сразу же после выплаты заемщиком последнего платежа. Но продолжает действовать и старый порядок, поэтому рассмотрим и тот, и другой.

Упрощенный механизм

Упрощенный механизм действует в Сбербанке. Вам не надо идти в госорганы для снятия обременения. Банк автоматически запускает процедуру после погашения долга. Вам придет СМС о ее начале, а потом – о ее завершении.

По закону отводится срок – 30 дней. Можно самостоятельно проверить завершение снятия на сайте Росреестра. Есть 3 способа:

Способ 1. Введите справочную информацию по объекту недвижимости.

В полученном ответе в графе “Права / Ограничения” должно быть пусто.

Способ 2. Это можно сделать через Госуслуги. На сайте Росреестра войдите в личный кабинет.

При нажатии кнопки “Личный кабинет” введите логин и пароль своего аккаунта на Госуслугах.

В личном кабинете выберите раздел “Мои объекты” и посмотрите актуальные сведения об обременении.

Способ 3. Закажите выписку из ЕГРН на сайте Росреестра.

Стоимость услуги от 300 руб., срок предоставления – не более 3 рабочих дней.

Стандартная процедура

После погашения ипотечного кредита заемщик имеет право вернуть закладную и снять обременение со своей квартиры в регистрирующем органе. При этом неважно, когда вы вернули долг – по истечении срока кредитования или досрочно.

Для этого надо:

  • обратиться в банк с заявлением о выдаче закладной;
  • заказать в банке справку о погашении задолженности;
  • собрать другие необходимые документы (кредитный договор, квитанция об уплате госпошлины и другие);
  • обратиться в МФЦ или Росреестр для погашения отметки об обременении недвижимости;
  • получить выписку из ЕГРН с отсутствием отметки об обременении квартиры.

При погашении записи об обременении закладная аннулируется.

Только тогда бывший заемщик становится собственником приобретенной с помощью ипотеки недвижимости в полном объеме. Он может распоряжаться ею по своему усмотрению:

  • продать,
  • подарить,
  • сдать в аренду,
  • осуществить реконструкцию или перепланировку,
  • завещать по наследству,
  • обменять на другую жилплощадь.

С какими проблемами сталкиваются заемщики

Вроде бы процедура получения закладной и снятия обременения довольно простая, но на практике заемщики встречаются со сложностями. Одной из самых распространенных проблем, как показал анализ отзывов на портале Банки.ру, стала задержка в выдаче закладной.

Без объяснения причин сроки растягиваются на несколько месяцев. В результате у людей срываются сделки по купле-продаже квартиры или повышаются ставки по рефинансированию ипотеки в других банках.

Заемщики в таком случае ссылаются на статью 17 закона об ипотеке.

Но слово “незамедлительно” не имеет четких временных рамок. Это может быть 1 день, а может – 1 год. Этой расплывчатой формулировкой умело пользуются банки. Срок выдачи залогового документа банк прописывает в кредитном договоре, ознакомьтесь с ним при обращении с заявлением на возврат закладной. У одних банков это 30 дней, у других – 15.

Но более серьезной проблемой является потеря закладной. К сожалению, этим страдают даже самые крупные и известные банки. Что делать в таком случае?

  1. Необходимо обратиться в банк за дубликатом, который должен с точностью до запятой содержать те же самые сведения, что и в оригинале. К сожалению, если у вас на руках нет копии документа, проверить правильность дубликата будет затруднительно. Но и в этом случае внимательно сверьте с кредитным договором ключевые моменты.
  2. Если сроки выдачи закладной банком искусственно затягиваются и нет информации о потере документа, то есть смысл обратиться с жалобой в Центробанк РФ. Или более простой способ – написать претензию на портале Банки.ру. На удивление, банки реагируют оперативно на поступающие туда жалобы и документы чудесным образом находятся и возвращаются.
  3. Если вы получили отказ в выдаче дубликата или полученный дубликат содержит недостоверную информацию, то готовьтесь к судебному разбирательству.

Заключение

Надеюсь, что в вашу копилку знаний об ипотеке добавился еще один полезный материал.

Знаю, что среди наших читателей есть и ипотечные заемщики. А есть, кто уже погасил свой долг? Тогда, во-первых, поздравляю. А, во-вторых, прошу поделиться с нами историей возврата закладной и снятия обременения с недвижимости. Все прошло гладко?

(2

Источник:

Что такое закладная на квартиру по ипотеке?

Природа человеческих потребностей такова, что их удовлетворение зачастую не терпит откладывания на будущие время, когда имеющиеся наличные средства позволят совершить заветную покупку.

Желание стать обладателем того или иного объекта, например, квартиры или частного дома, обосновывается реальными потребностями текущего момента, от удовлетворения которых зависит уровень довольства человека жизнью.

Покупку жилья можно совершить безотлагательно, имея хотя бы часть суммы и воспользовавшись одним из кредитных продуктов многочисленных финансовых учреждений, а гарантией возврата средств банку в этом случае станет закладная на квартиру по ипотеке.

В чем сущность закладной

Ответ на вопрос, что такое закладная по ипотеке, зависит от точки зрения субъекта гражданских взаимоотношений, возникающих при получении кредита на покупку жилой недвижимости.

Гарантия банковских интересов

Для финансового учреждения, предоставившего клиенту деньги для покупки жилья, необходимого ему исходя из личных потребностей или состава семьи, залог данной недвижимости, является гарантом возврата средств, который может быть выполнен несколькими способами.

Причем возмещение выданных заемщику средств может быть выполнено банком на любом этапе жизненного цикла ипотеки, а ограничением является только полная выплата кредита или особые условия договора.

Вариантами реализации финансовой структурой прав, получаемых после того, как оформление закладной выполнено, являются:

  • частичная переуступка прав;
  • продажа залога другому банку или кредитному учреждению;
  • обмен объектами залогов со взаимной доплатой.

Источник: https://taradmin.ru/dolgi-i-kredity/zakladnaya-na-kvartiru-po-ipoteke-chto-eto-takoe.html

Раздел ипотеки при разводе

Как остаться единственным собственником после погашения ипотеки?

На сегодняшний день вопрос раздела ипотеки супругов при разводе весьма распространен. В этой статье мы попытаемся объяснить: что же всё­-таки делать с ипотекой, если ваша семья распалась? На сегодняшний  день вопрос раздела ипотеки супругов при разводе весьма распространен. В этой статье мы попытаемся объяснить: что же всё­таки делать с ипотекой, если ваша семья распалась?

Ситуация 1. Супруги являются созаёмщиками

1 вариант

Супруги вносят изменения в кредитный договор с заменой в нем общей ответственности созаемщиков на ответственность каждого из супругов за погашение соответствующей части кредита, обязательно согласовав данные действия с банком. При этом супруги подписывают дополнительное соглашение к кредитному договору.

При солидарной обязанности созаемщиков банк имеет право выбирать, от кого из должников требовать погашения долга.

Многие банки без особого желания идут на решение возникшей проблемы вышеуказанным способом, так как в этом случае банки лишаются преимуществ, связанных с солидарной обязанностью должников по уплате долга.

Данное преимущество заключается в том, что при солидарной обязанности созаемщиков банк имеет право выбирать, от кого из должников требовать погашения долга.

Он может обратиться за погашением долга к любому из должников или сразу к обоим — по своему выбору.

Однако на практике банки иногда переоформляют солидарный кредит на два индивидуальных, если это соответствует индивидуальной кредитной политике кредитного учреждения. Обязать банк делить солидарную ответственность заемщики не могут — кредитор вправе это делать, но не обязан.

В конце концов, эту вероятность развития событий неплохо предусмотреть и заранее узнать, какие правила приняты в конкретном банке, где берется ипотека.

То же и с ситуацией, когда супруги остаются в браке, но хотят разделить ответственность — банк вправе разделить ответственность, но не обязан.

2 вариант

Переоформление кредита на одного из супругов. В данном случае второй супруг освобождается от обязанности по уплате ипотеки, но при этом лишается права претендовать на квартиру, приобретенную в кредит.

Указанный вариант решения проблемы возможен также только при согласии банка на внесение изменений в кредитный договор и реален, если банк сочтет приемлемой платежеспособность того из заемщиков, на которого переоформляется кредит, или если банку будет предоставлено другое поручительство по кредитному договору. 

Раздел имущества при разводе >>>

Ситуация 2. Если кредит взят одним из супругов до вступления в брак

Существуют ситуации, когда кредит брал один из супругов до вступления в брак. При заключении брака и после рождения детей ежемесячный платеж не пересчитывается банком, заемщик платит сумму, установленную еще до появления иждивенцев.

Однако в таком случае супруга (супруг) при разводе вправе претендовать на часть платежей, сделанных в период брака, или на часть недвижимости, пропорциональную этой сумме, так как указанные платежи будут производиться из совместного имущества.

Чтобы избежать данной ситуации, заемщик должен поставить банк в известность о вступлении в брак, тогда второй супруг будет оформлен поручителем и возникнет солидарная ответственность по ипотечному кредиту.

При заключении брака и после рождения детей ежемесячный платеж по ипотеке не пересчитывается банком.

В случае, когда супруг­заемщик хочет оставаться единственным заемщиком и, соответственно, единственным собственником квартиры, при вступлении в брак можно заключить брачный договор, в котором будут прописаны условия, согласно которым второй супруг не будет иметь притязаний на квартиру.

Если супруг хочет оставаться единственным собственником, но не хочет заключать брачный контракт, совет здесь один — в случае расторжения брака договариваться с бывшей «половиной» на взаимоприемлемый вариант.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 34 Закона Республики Казахстан «О браке и семье» имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, является собственностью супруга, который приобрел это имущество.

Долги по ипотеке: что делать? >>>

Ситуация 3. Если отношения не были оформлены

Отдельно следует оговорить ситуацию, при которой люди, проживающие вместе, ведущие общее хозяйство и даже воспитывающие общих детей, не оформляют свои отношения в ЗАГСе. С точки зрения семейного права брак признается только в случае его государственной регистрации в органах записи актов гражданского состояния.

Именно на такие браки распространяются все нормы, касающиеся законного режима собственности супругов (равные права на имущество) и договорного режима собственности (соглашение о разделе имущества, брачный контракт).

В остальных случаях люди, живущие в так называемых гражданских браках, являются участниками гражданских правоотношений, и семейное право на их отношения не распространяется.

В случае прекращения таких отношений гражданским супругам придется либо договариваться о разделе имущества и долгов (это будет исключительно гражданско­правовое соглашение), либо определять свои доли в имуществе пропорционально реально внесенным денежным средствам на его приобретение в судебном порядке.

Люди, живущие в так называемых гражданских браках, являются участниками гражданских правоотношений, и семейное право на их отношения не распространяется.

Для банка семейный статус созаемщиков не будет иметь значения, так как банк заключает с каждым из заемщиков гражданско­правовой договор, в соответствии с которым будет вправе предъявлять требования о погашении кредита как к каждому из созаемщиков солидарно, так и к одному из них.

Ситуация 4. Квартиру продать, деньги поделить

Одним из вариантов решения проблемы ипотечного кредита после распада брака может стать продажа жилья, купленного в кредит. Но самостоятельно, без согласия банка, продать квартиру, находящуюся в залоге, нельзя, так как она обременена. Такая квартира может быть продана только при согласии залогодержателя.

 Информационная служба kn.kz

Источник: https://www.kn.kz/article/7581/

Юрист-Профи
Добавить комментарий