Как оформить обмен долями квартиры, если собственником является несовершеннолетний?

Права несовершеннолетних членов семьи – собственников жилого помещения

Как оформить обмен долями квартиры, если собственником является несовершеннолетний?

Дети могут быть собственниками квартиры или долей в квартире. Основания возникновения такой собственности те же, что и у взрослых лиц.

Это может быть участие в приватизации, получение недвижимости в дар или в наследство, участие в обмене квартирами, в купле-продаже.

Вместе  с тем, в случае участия в сделке несовершеннолетнего процедура                                её проведения несколько усложняется и требует участия органа опеки и попечительства, на который законодательством возложена охрана и защита имущественных прав детей.

Правила статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) устанавливают порядок совершения сделок по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетним собственникам – любое действие, результатом которого является уменьшение имущества детей, должно быть согласовано с органами опеки и попечительства.

Действия, которые могут привести к уменьшению имущества несовершеннолетних.

  1. Продажа квартиры либо доли в квартире.
  2. Отказ от наследственного имущества либо его доли. (Например, когда в состав наследуемого имущества входят также долги наследодателя либо обязательства по ипотечному кредитованию).
  3. Предоставление имущества в залог.
  4. Отказ от участия в приватизации.
  5. Отказ от преимущественного права покупки.

Продажа недвижимого имущества, собственником которого является несовершеннолетний, может быть вызвана необходимостью смены места жительства семьи или покупкой другого, более комфортного жилья.

В случаях, когда собственник не достиг 14-летнего возраста, продажа его имущества возможна с письменного разрешения органа опеки и попечительства. 

Если ребёнку уже исполнилось 14 лет, то для сделки требуется                        не только письменное разрешение на отчуждение имущества несовершеннолетнего, выданное органом опеки и попечительства, но и нотариально удостоверенное согласие одного из родителей на эту сделку.

Отказ от наследства от имени несовершеннолетнего бывает редко.                       Но существуют обстоятельства, при которых родители не желают делать своего ребёнка наследником.

К таким обстоятельствам относятся, например,  долговые обязательства, переходящие по наследству.

При этом, положениями статьи 1175 Гражданского кодекса РФ определено, что размер перешедших по наследству обязательств не может превышать стоимости наследуемого имущества.

Если несовершеннолетний наследник ничего, кроме долгов,                               от наследодателя не получает, то эти долги на него не распространяются.

Но бывают случаи, когда несовершеннолетний наследник получает ипотечную квартиру – стоимость такого имущества весьма приличная,                           а потому и кредитные обязательства переходят на наследника.

А поскольку ответственность по таким обязательствам дети нести не могут, то бремя кредитных выплат ложится на родителей.

Вполне понятно, что для родителей такое наследство может быть непосильным, и они спешат к нотариусу подать отказ от принятия наследства своими детьми.

Однако отказ от наследования несовершеннолетним жилья допустим только при наличии письменного разрешения органа опеки и попечительства.

Представители органа опеки и попечительства рассматривают индивидуально каждую ситуацию, учитывая при этом имущественные интересы несовершеннолетних.

Чаще всего в этих случаях родители получают отказ, который в последующем обжалуют в суде. Однако не всегда в таких случаях суды встают на  сторону родителей.

Предоставление в залог недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему собственнику, обычно осуществляется при кредитовании – когда в целях обеспечения кредитных обязательств заемщики предоставляют залог.

Обычно это практикуется при ипотечном кредитовании, когда приобретаемая в кредит квартира покупается в долевую собственность.

Сейчас такое практикуется всё реже и реже, потому что и банки не желают брать в залог имущество несовершеннолетних, а органы опеки и попечительства дают разрешение на это в исключительных случаях.

Отказ от участия в приватизации от имени несовершеннолетнего                           в настоящее время недопустим, поскольку судебная практика, сформировавшаяся по спорам о приватизированном жилье, показала, что такой отказ ущемляет имущественные права несовершеннолетних.

Отказ от преимущественного права покупки, предусмотренного положениями статьи 250 Гражданского кодекса РФ, также возможен только                     с разрешения органа опеки и попечительства.

В этом действии, касающемся жилищного права несовершеннолетнего, нет уменьшения его имущества, но есть отказ от приобретения этого имущества.

Отказ обычно требуется при продаже доли в квартире или в жилом доме. Прежде, чем продать её, долевой собственник обязан сначала предложить выкупить остальным участникам долевой собственности.

И если к числу таких участников относятся несовершеннолетние, то отказ либо покупка осуществляется по тем же правилам – с письменного разрешения органа опеки и попечительства и одобрения одного из родителей.

Разрешение на отказ от преимущественного права покупки доли в квартире орган опеки и попечительства даёт в тех случаях, когда у родителей нет финансовой возможности купить ребёнку эту долю.

При выдаче письменного разрешения на сделку с недвижимым имуществом несовершеннолетнего собственника орган опеки и попечительства устанавливает для родителей обязательные условия, которые должны быть соблюдены.

При продаже имущества ребёнка родители обязаны либо предоставить ребёнку иное жильё в собственность в размере, не меньшем, чем продаваемое, либо внести деньги от продажи на счет в банке, открытый на имя несовершеннолетнего.

Второй вариант, для родителей иногда бывает привлекательнее первого. Но следует знать, что деньги, внесённые на вклад несовершеннолетнего, потратить на какие-то иные нужды, кроме как на покупку жилья вкладчику, невозможно. И даже такое направление средств возможно с письменного разрешения органа опеки и попечительства до тех пор, пока ребёнку не исполнится 18 лет.

Именно таким образом закон защищает имущественные права детей.

Источник: http://sevproc.ru/prava-nesovershennoletnih-chlenov-semi-sobstvennikov-zhilogo-pomeshheniya

Маленький хозяин большого дома

Как оформить обмен долями квартиры, если собственником является несовершеннолетний?

Ребенок приобретаетНесовершеннолетний имеет право приобретать собственность теми же способами, что и взрослый, &”151; за исключением самостоятельной покупки. То есть квартира, например, может стать собственностью ребенка, если ее ему оставили в наследство, подарили или же он стал собственником в результате приватизации.

Купить на рынке недвижимости квартиру на себя и от своего имени ребенок не может. Стать сособственником при покупке жилья, например по ипотеке, тоже. Если семья купила новую квартиру, ребенок в ней регистрируется, но собственником становится только в том случае, если родители отдельным договором дарят ему долю или всю квартиру или оставляют ее в наследство.

Приватизация

Не путайте «собственность» и приватизацию. Если ребенок прописан в квартире, это еще не значит, что он ее собственник. По закону в приватизации муниципального жилья участвуют все зарегистрированные на этой площади, при этом доли во владении жильем распределяются поровну между всеми проживающими в квартире.

Если в квартире зарегистрированы отец, мать и ребенок, им полагается по 1/3. Взрослые могут отказаться от приватизации в пользу ребенка, увеличив таким образом его долю. Например, если отец отказывается от права приватизации, ребенку и матери достается по 1/2.

Ребенок от права приватизации отказаться не может, даже если искренне хочет: за этим зорко следят органы опеки и попечительства, начать процедуру приватизации без их «отмашки» не получится.

Зачем родителям увеличивать долю ребенка в квартире? Или вообще полностью переводить жилье в собственность ребенка? Одна из причин: закон жестко ограничивает возможность отчуждения жилья у несовершеннолетнего. Это значит, что получить имущество в собственность ребенку довольно просто, а вот лишить его этой собственности практически невозможно.

Такую квартиру нельзя ни опечатать, ни описать, ни наложить на нее взыскание. Однако сложностей с ребенком-собственником возникает не меньше. Усыновленные дети с точки зрения «равнозначны» родным, у них те же права.Часто родители пытаются ограничить права ребенка при приватизации. Например, им нужно продать квартиру.

Для этой цели ребенка регистрируют в другой квартире, а эту приватизируют без его участия. Так проще продать жилье: многие покупатели не идут на сделку, если среди собственников квартиры значится несовершеннолетний ребенок. Теоретически он может оспорить сделку купли-продажи, когда вырастет.

Если вы решитесь на такую «махинацию», имейте в виду, что в законе прописано: при приватизации жилья учитывается не только то, где ребенок зарегистрирован, но и где он фактически проживает. Если ребенка перед приватизацией вы выписали «технически», а он продолжает жить в этой квартире, ваше решение исключить ребенка из приватизации может быть оспорено.

Конечно, органы опеки не в состоянии контролировать регистрацию абсолютно всех детей &”151; они следят в основном за неблагополучными семьями. Но если ваша тайная тропа, по которой вы обошли закон, будет обнаружена, сделку купли-продажи квартиры могут признать недействительной. По словам экспертов, сегодня судебная практика по подобным делам обширна и неоднозначна.

Решения суда бывают диаметрально противоположными.Взглянем на эту ситуацию с точки зрения потенциального покупателя квартиры. Сразу становится ясно, зачем риэлторы требуют архивную выписку из домовой книги &”151; так проверяют, кто был прописан за несколько лет до приватизации и во время нее. Это важно: в начале 90-х гг. было разрешено не включать в приватизацию детей.

Дети выросли, и сегодня в судах множество исков от бывших несовершеннолетних, которые теперь претендуют на часть жилья. Риэлторы не дают однозначных рекомендаций &”151; бежать подальше от продавца с такой приватизационной историей или решиться на сделку.Есть способы обезопасить покупателя от возможных претензий со стороны продавца.

Если на момент сделки ущемленный в правах достиг совершеннолетия, он должен написать специальную бумагу, в которой указано: он знает, что собственниками стали родители, знает о продаже, в настоящий момент собственностью наделен и проживает отдельно. Если же он проживает совместно с родителями, нужно указать, что получает иной объект собственности. Ребенок еще несовершеннолетний? Сделка рискованна: расписок от детей закон не принимает, поэтому нельзя исключить ситуации, когда, повзрослев, уже совершеннолетний опротестует сделку и подаст в суд.Отметим, что ребенок имеет право участвовать в бесплатной приватизации один раз до своего несовершеннолетия и один раз после.

Дарение

Прилетел вдруг волшебник в голубом вертолете, оставил в подарок 500 эскимо. Ну или жилплощадь. Собственность ребенок может получить в дар от любого человека &”151; родственника или постороннего. Принимают дар родители на имя ребенка.

Особое распоряжение органов опеки и попечительства не требуется, если только ребенку (он сирота) не нужно назначить законных представителей.Отказаться от дара нельзя, это ущемление прав несовершеннолетнего. Даритель, если ему отказали, может обратиться в органы опеки и попечительства с жалобой, и она будет удовлетворена.

Если потребуется, в судебном порядке.Подарки &”151; это, конечно, приятно. Но благими намерениями, как известно…

Что, если даритель не учел, что за его роскошный подарок вам придется заплатить немалую пошлину государству? Налог на дарение ребенок обязан уплатить &”151; в том случае, если даритель не приходится ему близким родственником (мамой, папой, сестрой, братом, бабушкой или дедушкой).

Если благодетель не близкий родственник или вовсе не родственник, налог придется вернуть в казну страны. Естественно, неработающий ребенок из своих карманных денег платить не будет, за него расплачиваются родители или опекуны. Если внести налог разово родительский доход не позволяет, пошлину делят на части и выплату растягивают во времени.

Наследство

Несовершеннолетний ребенок &”151; наследник первой очереди за своими отцом и матерью. Это значит, что в случае смерти одного из родителей ребенку в обязательном порядке полагается доля в наследстве и отказаться от нее он (или его законный представитель) не имеет права.

Родители, в свою очередь, не могут ущемить права несовершеннолетнего ребенка: какое бы завещание они ни составили, ребенок имеет право на наследство.Налог на наследование составляет 0,3%, но не больше 100 000 руб., если завещатель приходится ребенку близким родственником.

Выплаты берут на себя родители или опекуны.

Ребенок пользуется

Допустим, ребенок получил в наследство или по договору дарения квартиру. Стал ее полноправным собственником. Кто будет оплачивать коммунальные услуги, если ваш несовершеннолетний отпрыск не то что не работает &”151; еще даже не решил, кем будет, когда вырастет?Обязанность платить квартплату лежит на родителях ребенка-собственника.

Однако, если родители не оплачивают коммунальные платежи, это не значит, что ребенок возьмет на себя их долг, когда достигнет совершеннолетия, &”151; по закону он не обязан это делать. Все время, пока долг не оплачивается, на него начисляются пени. Выселить ребенка или лишить его собственности за неуплату невозможно. На собственность несовершеннолетнего нельзя наложить взыскание.

Достигнув совершеннолетия, ребенок начнет оплачивать коммунальные услуги сам.Дети-сироты освобождены от оплаты жилья и коммунальных услуг вообще &”151; независимо от того, являются ли они нанимателями жилья по договору социального найма или собственниками. Чтобы получить льготу, нужно принести в ЕРЦ справку о принадлежности к льготной категории граждан.

Выдается она органами опеки и попечительства либо руководством специализированного учреждения для детей-сирот. Если сирота обучается на дневном отделении колледжа или вуза, для освобождения от квартплаты нужно каждый год предоставлять справку из бухгалтерии образовательного учреждения.

Если ребенок остался сиротой и направлен органами опеки и попечительства в детский дом, с его собственностью ничего не случится. Коммунальные платежи не будут начисляться с момента смерти родителей.

Органы опеки издают распоряжение, которое подается главе администрации района (округа), тот в свою очередь издает постановление закрепить жилплощадь за несовершеннолетним; приостановить начисление коммунальных платежей. Постановление направляется директору детского дома, а копия &”151; в Единый расчетный центр.

У ребенка отчуждают

Вы с ребенком бесконечно друг другу доверяете и все решения принимаете вместе? У вас даже мысли такой нет &”151; в чем-то его обделить? Смиритесь, каждое действие с собственностью вашего ребенка придется сверять с органами опеки и поручительства.

Возьмем такую ситуацию: ваш любимый калифорнийский дядюшка подарил своему внучатому племяннику квартиру, теперь она значится в собственности вашего ребенка и вы в ней всей семьей дружно живете.

Квартира была хороша какое-то время, но потом стала маловата, у вас появились деньги, на рынке недвижимости стагнация &”151; словом, все обстоятельства в пользу того, чтобы приобрести квартиру побольше.

Не получив добро от органов опеки, продать квартиру будет не то чтобы сложно &”151; незаконно! Однако органы опеки редко отказывают в разрешении &”151; достаточно доказать, что новая квартира будет не меньше старой. Например, принести план новой квартиры и расписку от продавца (разумеется, для этого нужно эту квартиру предварительно найти и внести за нее аванс).

Основные сложности возникают тогда, когда вы хотите не улучшить, а ухудшить жилищные условия. Продать имеющуюся квартиру и купить меньшую (причины могут быть разные: самая простая &”151; вам нужны деньги). В этом случае надо увеличивать долю ребенка в новом жилье.

Если он владел третью в большой квартире, придется выделить ему половину в маленькой &”151; чтобы количество метров не изменилось. В противном случае проблем с органами опеки, а значит, и с заключением сделки, не избежать. Уменьшение метража в доле ребенка допускается, только если несовершеннолетний переезжает из коммуналки в отдельное жилье.

Учтите, аргумент «деньги нужны» в качестве объяснения, почему вы меняете квартиру на меньшую, на органы опеки не действует. И даже если у ребенка в собственности не одна квартира или доли в разных квартирах, уменьшить долю в этой конкретной жилплощади вам не позволят.Сам ребенок тоже не свободен в своем праве распоряжаться жильем.

Даже если он не против переехать в более тесную квартирку и «завладеть» меньшей долей, ему наверняка откажут. Правда, закон разрешает несовершеннолетним дарить свою собственность &”151; это право есть у тех, кто достиг 14-летнего возраста.

Дарение недвижимости, которая находится в собственности 14-18-летнего ребенка, возможно на следующих условиях:Родители или опекуны не против. Имеется письменное согласие. Дарение законно, даже если письменное разрешение родителей получено после заключения договора.Органы опеки и поручительства тоже не против, получено разрешение.

Недвижимость не переходит близким родственникам дарителя. То есть несовершеннолетний ребенок не может подарить свою собственность родителям, опекунам/попечителям, супругам родителей или опекунов и их близким родственникам (то есть тетям и дядям тоже нельзя). Этот пункт дополнительно усложняет задачку. Грубо говоря, избавиться от собственности несовершеннолетнему становится еще труднее. Логика законодателя понятна: он стремится защитить ребенка от недобросовестных родителей и попечителей. Однако те же законы иногда становятся настоящей проблемой для любящих и ответственных родителей.

Ипотека в пеленках
Если одной из долей в квартире владеет ребенок, под такое жилье довольно сложно оформить ипотеку. Банки идут на такую сделку неохотно: если родители перестанут платить по кредиту, банк не сможет отобрать квартиру.

Стандартная ситуация: родители с ребенком в равных долях владеют однокомнатной квартирой. Взять кредит на улучшение жилищных условий (то есть продать эту квартиру, занять денег у банка и купить большую) будет проблематично.

Сделать ребенка сособственником новой, купленной по ипотеке, квартиры нельзя.

Значит, кроме покупки новой квартиры придется найти долю в любой другой недвижимости, чтобы компенсировать ребенку его потери при продаже (как вариант &”151; бабушка или, например, старший брат могут подарить долю ребенку в своей квартире).

О детях-несобственниках

Право собственности по закону важнее регистрацииЕсли ребенок не является собственником, а просто «прописан» в квартире, разрешение органов опеки на продажу жилья не нужно &”151; за исключением тех случаев, когда в квартире прописан сирота, который находится под опекой.

Отчуждение квартиры (продажа, обмен, залог), где зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, возможно &”151; на таких условиях проходит до 80% всех совершаемых сегодня сделок.

Журнал «Личный Бюджет»

Источник: https://kazned.ru/article/801

Ребенок-собственник: если опека не разрешает…

Как оформить обмен долями квартиры, если собственником является несовершеннолетний?

По закону дети от 14 до 18 лет могут совершать сделки только с согласия своих законных представителей (родителей), а дети до 14 лет вообще не могут совершать сделки сами – за них действуют родители, за исключением специально перечисленных в законе случаев (ст. 26, ст. 28 ГК РФ).

При этом родители не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки (или давать согласие на их совершение), если в результате этого отчуждается или иным образом уменьшается имущество ребенка или ребенок отказывается от принадлежащих ему прав (п. 2 ст. 37 ГК РФ, ч. 2 ст. 20 и ч. 1 ст.

21 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. № 48-ФЗ “Об опеке и попечительстве”).

Органы опеки и попечительства, проверяя законность сделки по отчуждению недвижимости, устанавливают, соответствует ли она интересам несовершеннолетнего и не ухудшаются ли условия проживания несовершеннолетнего, если он не является собственником в отчуждаемом жилом помещении, или не уменьшается ли его собственность в случае, если несовершеннолетний является собственником квартиры.

Разрешение на совершение сделки должно быть выражено ясно и недвусмысленно, в нем должно содержаться указание на то, какую именно сделку (купли-продажи, мены, залога и т.п.) и на каких условиях разрешается заключить. Но главный критерий в данном случае – подобные условия не должны каким бы то ни было образом умалять имущественные права и ущемлять законные интересы несовершеннолетнего.

При этом Конституционный Суд в своем определении от 6 марта 2003 г. № 119-О пришел к выводу, что из содержания абз. 2 п. 1 ст. 28 и п.п. 2-3 ст.

37 ГК РФ не вытекает право органов опеки и попечительства произвольно запрещать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних детей, совершаемые их родителями; напротив, в соответствии с общими принципами права и требованиями ст. 2, ст. 17 и ст.

 38 Конституции РФ, решения органов опеки и попечительства – в случае их обжалования в судебном порядке – подлежат оценке исходя из конкретных обстоятельств дела.

Например, судебная практика исходит из того, что на снятие денежных средств со счета, открытого на имя ребенка, разрешение может быть выдано опекуну не только на разовый акт, но и, например, на распоряжение неограниченными по количеству выдач и размеру сумм денежными средствами до достижения ребенком определенного возраста (как правило, до 16 лет, когда он сможет это делать сам) (см., например, решение Новозыбковского городского суда Брянской области от 4 марта 2011 г.). Лицу, не являющемуся законным представителем, опекуном или попечителем ребенка разрешение опеки на распоряжение деньгами несовершеннолетнего не может быть выдано: так, в одном из дел дедушка открыл на имя внука вклад, однако через некоторое время передумал и решил забрать деньги, но ни орган опеки, ни суд его желание удовлетворить не смогли (решение Химкинского городского суда Московской области от 18 июля 2012 г.).

В другой ситуации мать решила продать доли в уставном капитале ООО, принадлежащие ее дочери по наследству после смерти отца, по цене в четыре раза меньшей, чем было указано в свидетельстве о праве на наследство, при этом понижение стоимости имущества никак не было обосновано. В результате орган опеки в выдаче разрешения на продажу отказал, и суд с ним согласился (решение Нефтеюганского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры Тюменской области от 1 февраля 2012 г. по делу № 2-296/2012).

Возражения второго родителя по поводу совершения сделки не являются безусловным основанием для отказа органа опеки – проверяется, насколько сделка соответствует интересам ребенка, а не родителей (одного из них).

Так, согласно утвержденному актом муниципалитета порядку для получения разрешения в орган опеки должны были обращаться оба родителя, в том числе и в случае расторжения между ними брака; заявление от одного родителя могло быть принято только от одинокой матери или в случае признания второго родителя без вести пропавшим. Однако суд признал это положение не соответствующим закону, поскольку оно ограничивает права родителей – ведь федеральное законодательство не предусматривает обязательного достижения родителями согласия относительно имущественных прав их ребенка (смотрите, например, решение Ханты-Мансийского районного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 17 мая 2011 г. по делу № 2-1249/11).

При этом если несогласие второго родителя мотивировано объективными причинами – то есть тем, что сделка противоречит интересам ребенка, и это подтверждается в результате проведенной органом опеки проверки, – то суд признает отказ органа опеки в даче согласия на сделку правомерным.

Так, в одном из судебных процессов рассматривалось дело, где у матери, отца и ребенка было по 1/3 доли в квартире. Мать продала свою долю постороннему лицу, а затем запросила у опеки разрешение на продажу доли и ребенка, однако отец возражал.

Мать после продажи своей доли не приобрела взамен никакого жилья, продолжила вместе с ребенком проживать на чужой жилплощади в квартире нового мужа, а на средства от продажи доли ребенка планировала приобрести квартиру в другом городе для сдачи в аренду, а не для улучшения жилищных условий ребенка.

Орган опеки, естественно, отказал в выдаче разрешения на продажу, и Зеленоградский районный суд г. Москвы его поддержал.

В другом деле мать просила согласия органа опеки на продажу квартиры, принадлежащей дочери, поскольку они проживали в другом месте в частном доме и у нее не было средств на содержание этой квартиры, деньги от продажи она планировала потратить на свои нужды и нужды детей, а не на приобретение жилья дочери. Естественно, суд признал отказ опеки правомерным (см. решение Таштагольского городского суда Кемеровской области от 22 октября 2010 г. по делу № 2-855/10).

Источник: https://www.garant.ru/ia/opinion/author/mazuhina/516762/

Юные собственники

Как оформить обмен долями квартиры, если собственником является несовершеннолетний?

«РБК-Недвижимость» рассказывает о тонкостях оформления недвижимости на несовершеннолетних и возможностях ее продажи

Сергей Куликов/Интерпресс/ТАСС

Дети могут быть владельцами недвижимости вне зависимости от возраста. Оформление жилья на ребенка дает гарантию, что к наступлению совершеннолетия он будет обеспечен собственной жилплощадью и никакие семейные обстоятельства не уменьшат его прав.

Однако нередко возникает необходимость в продаже или обмене недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, а такие сделки имеют немало особенностей. О том, какие права по распоряжению жильем имеют ребенок и его родители, — в карточках «РБК-Недвижимости»

Оформление В каких случаях ребенка делают собственником жилья

Самая распространенная причина, по которой недвижимость оформляют на несовершеннолетнего ребенка, — желание заранее обеспечить его собственным жильем, которое родители не смогут поделить между собой при разводе. В этом случае квартира не будет считаться совместно нажитым имуществом супругов. Также оформление жилья на ребенка происходит, если оно подарено ему или перешло к нему по завещанию.

Бывают случаи, когда взрослые оформляют квартиру на ребенка, чтобы защитить имущество от притязаний кредиторов, перед которыми у родителей есть неисполненные финансовые обязательства.

Права ребенка Могут ли дети распоряжаться своей недвижимостью

Нет, самостоятельно распорядиться имуществом несовершеннолетние дети не могут. Те, кто не достиг 14 лет, в сделках не участвуют совсем — от их имени выступают родители (либо усыновители или опекуны). Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с жильем, но только с письменного разрешения родителей (либо усыновителей или опекунов).

В обоих случаях сделки с жильем, оформленным на ребенка, могут быть совершены только с согласия органов опеки и попечительства.

При этом несовершеннолетний может получить право самостоятельно распоряжаться недвижимостью с 16 лет, если будет признан органами опеки или судом полностью дееспособным (например, если он работает, вступил в брак и т. п.).

Права родителей Могут ли родители распорядиться недвижимостью ребенка

Жилье, оформленное на ребенка, является исключительно его имуществом, родители не имеют на него права собственности. Родители или другие законные представители несовершеннолетнего не могут только по своей воле продать, обменять или подарить принадлежащую ему недвижимость.

Они также не могут сдать собственность ребенка в аренду, передать в безвозмездное пользование или в залог, разделить имущество, выделить из него доли.

На все нужно согласие органов опеки и попечительства — без этого никакие сделки, влекущие уменьшение имущества ребенка, невозможны.

Продажа В каких случаях органы опеки дают на нее разрешение

Органы опеки одобряют сделки с недвижимостью, которая принадлежит детям, только в случае их выгоды — ребенок-собственник должен быть обеспечен альтернативной квартирой такой же или большей площади. Родителям или представителям ребенка придется доказать не только то, что он не останется без жилья, а еще и то, что его жилищные условия не ухудшатся.

Разрешение на продажу квартиры, оформленной на несовершеннолетнего, можно получить при перемене места жительства и при исключительных обстоятельствах, касающихся интересов ребенка (например, в случае оплаты его лечения). Но решение этого вопроса остается, опять же, за органами опеки.

Альтернатива На что обращают внимание органы опеки

Месторасположение жилья органы опеки также учитывают и могут не дать разрешения, если взамен московской квартиры ребенку предлагается жилье в регионах.

Органы опеки также обратят внимание на цену жилья. Если стоимость предлагаемой ребенку квартиры меньше цены принадлежащей ему жилплощади, то они могут обязать родителей перечислить разницу на банковский счет несовершеннолетнего — доступ к нему он получит, когда достигнет совершеннолетия.

Есть еще одно ограничение: родители (усыновители или опекуны) и их близкие родственники не могут выкупить у ребенка квартиру.

Доля Как продать, если ребенку принадлежит часть квартиры

Если ребенок владеет долей в квартире, то продать такое жилье тоже можно лишь с разрешения органов опеки. Они могут дать согласие, если несовершеннолетний будет обеспечен долей в другой квартире, но эта доля должна быть не меньше и не дешевле, чем в продаваемом жилье. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5a6807619a7947d58163062c

Операции с недвижимостью| Несовершеннолетние и жилье / Sibdom.ru

Как оформить обмен долями квартиры, если собственником является несовершеннолетний?

Правило, которое требовало получать согласие органов опеки на сделку во всех случаях, когда в жилье были прописаны дети, перестало действовать еще с 2005 года.

Но, несмотря на это, продажа-покупка квартиры с участием несовершеннолетних по-прежнему требует особого внимания, сбора дополнительных документов и отличается рядом существенных особенностей.

Без помощи квалифицированного риелтора в этом случае обойтись довольно сложно.

Еще несколько лет назад любая сделка с недвижимостью, в которой фигурировал несовершеннолетний, даже если ребенок не являлся собственником жилья, а был просто прописан в квартире, требовала обязательного разрешения органов опеки и попечительства. После того как 1 марта 2005 года вступил в силу новый Жилищный кодекс, подобное требование распространяется лишь на несовершеннолетних, являющихся собственниками жилья или имеющих какую-либо долю собственности.

Несовершеннолетний ребенок может стать собственником жилья в результате завещания, дарения, покупки квартиры, а также при приватизации. В этом случае, если родители по какой-либо причине надумают продать квартиру, согласование с органами опеки и попечительства по-прежнему необходимо.

Лучше — можно, хуже — нет

«Для того чтобы получить разрешение на продажу квартиры, нужно убедить органы опеки и попечительства, что сделка не приведет к уменьшению стоимости имущества несовершеннолетнего, — разъясняет директор агентства недвижимости „Жилищный капитал“ Ирина Вольф. — Как правило, родителям нужно подтвердить, что ребенок получит в собственность другую квартиру либо долю в праве собственности, равноценную его части продаваемой квартиры, новая жилплощадь должна быть не хуже и не меньше, чем бывшая».

Ирина Вольф, директор АН «Жилищный капитал» (т. 292-50-50)

Оценка продаваемого и приобретаемого объекта недвижимости производится с учетом всех факторов в совокупности, в том числе площадь, рыночная стоимость, местонахождение, наличие основных коммуникаций, наличие отдельной комнаты для ребенка, степень развития инфраструктуры и прочее.

Например, если при продаже доля собственности продаваемой квартиры составляет 22 «квадрата», а взамен родители приобретают ребенку долю 30 «квадратов», то с большой вероятностью можно сказать, что на такую сделку раз-решение органов опеки они получат.
Однако если эти 30 кв.

м предоставляются в доме с частичными удобствами либо в отдаленном поселке с неразвитой инфраструктурой, то рассчитывать на положительное решение не стоит.

«Сложным будет, например, обмен двухкомнатной квартиры на однокомнатную с доплатой, если одним из собственников жилья является несовершеннолетний. Впрочем, выходом может стать договор купли-продажи, в котором ребенок будет указан единственным покупателем и, соответственно, собственником всей однокомнатной квартиры.

Такую „компенсацию“ наверняка посчитают равноценной заменой доле в продаваемой „двушке“. Другой вариант — родители, близкие родственники, попечители или усыновители могут подарить ребенку жилье или долю в другом жилом помещении.

И в первом, и во втором случае ребенок должен получить полноценное возмещение», — поясняет Ирина Вольф.

Банк и квартира с несовершеннолетним

В настоящий момент банки начинают снижать процентные ставки по кредитам, выводят на рынок новые ипотечные продукты, в связи с чем увеличивается количество людей, покупающих квартиру по ипотеке.

«При этом следует учесть, что практически все красноярские банки, за исключением, пожалуй, красноярского Краевого фонда жилищного строительства, настороженно относятся к выдаче кредита для покупки квартиры, одним из собственников которой является несовершеннолетний.

Как правило, кредитное учреждение отказывает в выдаче ипотечного займа для покупки такого жилья. Поэтому лучший выход из данной ситуации — не тратить время и подбирать другой вариант.

Кстати, выбор сегодня на рынке недвижимости достаточно широк, поэтому проблем здесь не возникнет», — говорит директор агентства недвижимости «Антарес» Елена Сизых.

В среднем продолжительность сделки купли-продажи с квартирой, где сособственник — несовершеннолетний, увеличивается на две недели. Это обусловлено тем, что органы опеки должны достаточно тщательно проверить представленный пакет документов.

Собираем документы

По сложившейся практике обычно требуются следующие документы: свидетельство о рождении ребенка, заявления от обоих родителей (заявление второго родителя не требуется, если он лишен родительских прав либо признан безвестно отсутствующим); правоустанавливающие документы как на продаваемое жилье, так и на то, которое приобретается взамен; документация БТИ на обе квартиры: кадастровый паспорт жилого помещения, оценка стоимости квартиры и доли несовершеннолетнего в ней; выписка из домовой книги и финансово-лицевой счет.

«Если ребенок является собственником, но прописан (зарегистрирован) по другому адресу, то необходимо предоставить выписку из домовой книги по месту прописки, любые иные документы, подтверждающие необходимость, выгодность продажи жилья для несовершеннолетнего сособственника. Органы опеки должны рассмотреть документы и выдать разрешение на сделку либо письменный отказ в течение 10–30 дней. Отказ можно оспаривать в судебном порядке», — рассказывает Елена Сизых.

Елана Сизых, директор АН «Антарес» (т. 241-42-56)

При этом вся ответственность за определение «качества» условия совершения сделки, то есть соответствия нового жилого помещения, ложится на представителей муниципальных органов попечительства и опеки. Соответственно, в каждом конкретном случае подход будет сугубо индивидуальный.

Цена ошибки

Законодательством установлены следующие основания для признания сделок с участием несовершеннолетних недействительными: совершение сделки малолетним, не достигшим 14 лет, — сделки от его имени вправе совершать только его законные представители (родители или усыновители); совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без письменного согласия его родителей или усыновителей; продажа квартиры без разрешения органа опеки и попечительства.
Опытные риелторы знают, если в сделке участвуют дети, прежде всего нужно выяснять, кто является законным представителем несовершеннолетнего, то есть чье участие необходимо в сделке. Если несовершеннолетние живут вместе с родителями в благополучной семье, то повода для сомнений нет — родители и будут являться их законными представителями.

В других случаях нужно обращаться в органы опеки.

Это необходимо в случаях, если родители лишены родительских прав или находятся в местах лишения свободы; при наличии у родителей заболеваний, препятствующих выполнению родительских обязанностей; если местонахождение родителей неизвестно.

В подобных обстоятельствах орган опеки и попечительства по месту фактического нахождения ребенка обязан провести обследование условий его жизни и официально установить факт отсутствия попечения родителей.

Согласно действующему законодательству при приватизации квартиры каждый из проживающих и зарегистрированных на жилплощади имеет право на равное распределение долей. При этом ребенок может отказаться от своего права на приватизацию, но сохранить его при достижении совершеннолетия.

При этом, если в момент приватизации квартиры ребенок даже не был зарегистрирован на жилплощади, прописан, но фактически там проживал, после достижения совершеннолетия он будет иметь право на долю собственности. Таким образом, продажа такой квартиры без предоставления ребенку полноценного возмещения может являться причиной для возникновения судебных споров.

Иными словами, ребенок по достижении совершеннолетия может подать в суд требование признать сделку купли-продажи недвижимости незаконной.

Если же к моменту продажи ребенок достиг совершеннолетия, достаточно получить от него письменное заявление о том, что ему известно о несоблюдении прав при приватизации квартиры и известно о намерении продать жилое помещение.

Соответственно, в заявлении должен указываться отказ от каких-либо материальных претензий.

Повторяем, все эти тонкости относятся только к случаям, когда при приватизации квартиры в число собственников не был включен несовершеннолетний ребенок.

Во всех остальных случаях, если полноправным собственником или одним из собственников жилого помещения является несовершеннолетний ребенок, требуется получение официального разрешения на сделку от государственных органов попечительства и опеки.

Иными словами, сделку купли-продажи жилого помещения, собственником которого является несовершеннолетний, лучше доверить профессиональным риелторам, которые еще на стадии «планирования» смогут определить, насколько предполагаемая сделка реальна с точки зрения нарушения прав собственности несовершеннолетних.

И помогут избежать возникновения любых проблем в будущем, связанных с возможным признанием сделки недействительной.

Ирина Шиколова

Новостройки Красноярска, долевое строительство, продажа квартир

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/858/

Можно ли отца ребенка обязать продать долю в квартире?

Как оформить обмен долями квартиры, если собственником является несовершеннолетний?

В соответствии с действующим законодательством, обязать отца продать квартиру и выплатить ребенку его долю нельзя. В Вашей ситуации оптимальным вариантом является соглашение с отцом ребенка относительно пользования квартирой или ее продажи. Также вариант обмена возможен только с согласия бывшего мужа.

Если Вы достигнете с отцом ребенка соглашения о совместной продаже квартиры, то это будет легче сделать, когда ребенок достигнет совершеннолетия. В противном случае Вам потребуется получить разрешение органов опеки на совершение сделки.

Также из изложенной ситуации непонятно, является ли данная квартира совместно нажитым имуществом или нет, что не позволяет оценить возможные судебные перспективы относительно раздела недвижимости.

Ребенок – собственник квартиры: плюсы и минусы

Как продать квартиру, где ребенок владеет долей, и другого жилья нет?

Отвечает руководитель юридической службы «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова:

Обязать отца Вашего ребенка продать всю квартиру нельзя, поскольку распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется только с согласия всех сособственников. Что касается мены Вашей комнаты на долю в квартире, принадлежащую бывшему мужу, то такую сделку тоже возможно совершить только при наличии согласия Вашего бывшего мужа.

Если Вам удастся договориться с отцом ребенка о продаже всей квартиры до исполнения ребенку 18 лет, то для совершения такой сделки потребуется еще предварительное разрешение органов опеки и попечительства. После достижения ребенком восемнадцатилетнего возраста разрешение органов опеки не потребуется, что значительно упростит процесс продажи квартиры.

Можно также предложить Вашему бывшему мужу заключить с Вами договор мены его ½ доли квартиры на принадлежащую Вам комнату. В этом случае Вы должны будете соблюсти требования законодательства о преимущественном праве покупки комнаты Вашими соседями по коммуналке.

В качестве еще одного из возможных вариантов решения Вашего жилищного вопроса можно рассмотреть вариант продажи Вашей комнаты и ½ доли ребенка. На вырученные средства можно купить отдельное жилое помещение.

Одновременно обращаем внимание, что любые сделки по отчуждению имущества, находящегося в долевой собственности, заключаются в нотариальной форме.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Во-первых, конечно, дождаться совершеннолетия ребенка. Это снимет целый ряд проблем в части согласование любых сделок опекой.

Во-вторых, Ваш ребенок вправе в квартиру отца вселиться (например, по суду в случае, если отец возражает). Если проживать с отцом в квартире ребенок не хочет, он может обратиться к отцу с предложением однокомнатную квартиру продать, а на вырученные денежные средства купить два отдельных жилых помещения (квартиры меньшей площади, квартиры с доплатой, комнаты).

При этом имеет смысл объяснить, что в случае отказа от такого «размена» доля Вашего ребенка будет продана с соблюдением права приоритетной покупки: отцу будет направлено нотариальное предложение о готовящейся сделке и предоставлено время для выкупа второй доли либо отказа от выкупа в пользу третьих лиц, с которыми, возможно, придется договариваться на менее комфортных, чем со своим сыном, условиях.

Дети и недвижимость: 15 полезных статей

Продавать квартиру сейчас или лучше подождать?

Наиболее комфортным, конечно, для бывшего супруга является обмен его доли в квартире на Вашу комнату.

При этом, если Ваша комната дороже, то Вы вправе требовать с него оплаты разницы в цене, в Вашу пользу.

Данную сделку необходимо оформить у нотариуса, при этом возможны несколько вариантов ее совершения путем заключения договоров мены (в том числе, с условием доплаты, купли-продажи или иных форм).

Несмотря на то что обязать экс-супруга продать свою долю в судебном порядке оснований не имеется, никто не вправе лишать Вашего ребенка проживать на его доле (½ в спорной квартире), а также распоряжаться ею в установленном законом порядке.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Если бывший супруг согласится поменять свою долю на Вашу комнату, то это, конечно, можно будет сделать. Ему потребуется внести дополнительную сумму, учитывая разницу между стоимостью комнаты и доли, но Вы при желании можете сделать обмен и отказаться от доплаты.

Кроме того, при согласии бывшего супруга Вы можете продать свою комнату и выплатить деньги в размере стоимости его доли, предварительно согласовав все нюансы и сумму выкупа. Чтобы исключить фактор риска, мы рекомендуем заключить нотариальный предварительный договор с указанием всех условий по предстоящей сделке.

В случае, если бывший супруг не согласен на разъезд, то обязать его совершить сделку можно только через суд (если он вынесет соответствующее решение).

Если бывший супруг не согласен на продажу, то Вы можете продать долю ребенка с согласия органа опеки и попечительства, предварительно уведомив супруга о данном решении. Это связано с тем, что у него есть преимущественное право покупки.

При положительном решении органа опеки и попечительства и отказа экс-мужа от выкупа доли Вы можете осуществить продажу стороннему лицу. Нужно подчеркнуть, что в данной ситуации придется делать скидку.

Разница в сравнении с суммой, которую можно было бы получить при продаже квартиры целиком и разделе денег поровну, достигает 30%.

Могу ли я выписать мужа из квартиры без его ведома?

Можно ли продать жилье, купленное на маткапитал?

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Возможны любые из перечисленный вариантов. Принудить бывшего мужа к продаже, конечно, можно по решению суда, только это ничего не даст.

Он просто сделает вид, что продает: например, заключит договор с агентством недвижимости и будет спокойно жить дальше один.

Несмотря на решение суда, для продажи недостаточно участия продавцов, нужен еще и совершенно посторонний покупатель, которому все эти проблемы не нужны.

Самый разумный способ – обменять часть квартиры на комнату с доплатой.

Также Вы можете поменять свою комнату на ту, что считаете аналогичной по цене с его половиной квартиры, далее взять с этого доплату и поменяться с бывшим мужем уже новой комнатой.

Только все это надо тщательно продумать, оценить и провести переговоры. Я рекомендую Вам нанять третье лицо для этого, риелтора или юриста, чтобы он вел от Вашего имени все переговоры и давал рекомендации по цене и адекватности требований.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как выписать себя и сына, если я продаю квартиру, чтобы построить дом?

Продаю квартиру. Как нужно себя вести?

15 статей о недвижимости, браке и разводе

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mozhno_li_ottsa_rebenka_obyazat_prodat_dolyu_v_kvartire/6822

Юрист-Профи
Добавить комментарий