Как быть, если продали дом, когда меня не было дома?

Могу ли я продать жилье самому себе?

Как быть, если продали дом, когда меня не было дома?

Совершать действия в отношении себя по доверенности нельзя. В данном случае можно по доверенности оформить квартиру на супругу, мать или иного родственника, и уже потом переоформить на себя.

Однако есть один нюанс переоформление недвижимости на супругу возможно только при наличии брачного договора.

Если его нет, то в силу вступает режим совместной брачной собственности, а то это фактически означает тоже продажу в пользу себя.

Отвечает управляющий партнер PR-агентства «Восток-Запад» Александр Ткаченко:

Вопрос генеральных доверенностей сам по себе очень скользкий. Имея на руках именно этот документ, мошенники очень часто прокручивают схемы с недвижимостью. И, как правило, сделки, проведенные при помощи таких доверенностей, оспариваются в суде.

Но если говорить о конкретном случае, то на данный вопрос очень четко отвечает ГК РФ ст. 182, п.

3: «Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом».

То есть нет, человек не может продать квартиру по генеральной доверенности сам себе или другому человеку, представителем которого он также является. Закон разрешает такую процедуру только коммерческой структуре, которая за услуги по этой сделке уплатит налог. Для решения Вашей проблемы я бы рекомендовал Вам найти хорошего адвоката и оформить право собственности через суд.

Сколько времени занимает купля-продажа квартиры?

Какой налог с продажи квартиры платят те, кто уехал из России?

Отвечает адвокат по недвижимости в Москве Инна Белякова:

В соответствии с ч. 3. ст.

182 Гражданского кодекса РФ, представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Поскольку Ваш случай законом в качестве исключения из приведенного правила не предусмотрен, Вы не можете, действуя по доверенности от Вашего брата, продать принадлежащую ему долю в праве собственности на квартиру ни себе лично, ни иным представляемым Вами лицам.

Что касается возможных вариантов развития событий, то Вашему брату можно было бы выдать доверенность на другого человека, который бы продал Вам принадлежащую ему долю в праве собственности.

Но, насколько я понимаю, оставаясь в Австралии, у него нет возможности ни посетить консульство РФ, ни проставить апостиль, что является необходимым условием для принятия российскими уполномоченными органами документов, выданных в других государствах.

Таким образом, покупка Вами доли у Вашего брата на расстоянии крайне затруднительна, потому что любое выражение им воли на продажу квартиры должно быть удостоверено уполномоченным органом государства пребывания (тем же нотариусом) и легализовано с помощью консульской легализации, либо апостиля.

В данном случае я вижу только один способ. Вы по доверенности продаете принадлежащую Вашему брату долю в праве собственности третьему лицу, а уже он продает эту долю Вам.

В таком случае закон нарушен не будет и Вы спокойно сможете совершить все необходимые действия, включая подачу документов на государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество, без чего, собственно, переход права собственности состояться не может.

Правда, необходимо отметить, что это третье лицо должно быть ну очень доверенным лицом, потому что ничего не помешает ему после перехода к нему права собственности на долю, ранее принадлежащую Вашему брату, просто отказаться передавать эту долю Вам. В таком случае Вы уже ничего сделать не сможете.

Как заочно снять дочь с регистрации, чтобы продать квартиру?

Как выписать человека, если неизвестно, где он находится?

Отвечает юрисконсульт ООО «Центр правового обслуживания» Седа Топлакалцян:

Сделку по отчуждению доли на квартиру в Вашу пользу по генеральной доверенности осуществить нельзя, так как, согласно Гражданскому кодексу РФ, представитель по доверенности не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично.

В Вашем случае необходимо придерживаться следующего алгоритма действий для приобретения доли на квартиру в собственность:

1.

Оформление у нотариуса в Австралии Вашим братом доверенности на третье доверенное лицо с полномочиями, включающими право на отчуждение доли (с правом подписания договора от его имени) и последующего предствления интересов Вашего брата в органе, осуществляющем государственную регистрацию объектов недвижимости по субъекту РФ, где находится квартира. При отчуждении доли на квартиру по договору дарения необходимо прописать в доверенности данные одаряемого (Ваши паспортные данные) и данные объекта недвижимости (адрес, кадастровый номер).

2. Легализация доверенности австралийским нотариусом (проставление апостиля), перевод доверенности на русский язык с нотариальным заверением перевода на территории Российской Федерации.

Получение нотариального согласия супруги Вашего брата на отчуждение доли в квартире, если Ваш брат состоит в браке и в случае, если доля на квартиру приобреталась в период брака на общие денежные средства супругов.

В случае, если доля перешла в собственность брата в порядке наследования или приватизации, согласие супруги не требуется.

3. Подписание третьим лицом по доверенности от имени Вашего брата договора по отчуждению доли на квартиру в Вашу пользу. Необходимо учитывать, что договор дарения доли подлежит нотариальному удостоверению (п. 1 статьи 160 ГК РФ, п.

1 статьи 24 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

За удостоврение договора дарения доли нотариус взыскивает нотариальный тариф 0,5% от суммы договора (кадастровой стоимости доли на квартиру), но не менее 300 рублей и не более 20 тысяч рублей.

4. Подача комплекта документов на государственную регистрацию перехода права собственности и получение выписки из ЕГРП после государственной регистрации (подача документов на государственную регистрацию может быть за отдельную плату осуществлена нотариусом).

Из описанной Вами ситуации следует, что объект недвижимости (квартира) находится в долевой собсвенности, сособственниками квартиры являетесь Вы и Ваш брат. Так как Вы являетесь близкими родственниками (статья 14 СК РФ), чтобы избежать налогов (пп. 18.1 п. 18 статьи 217 НК РФ), целесообразно заключить между Вами договор дарения доли.

В этом случае ни Вы, ни Ваш брат не будете платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при отчуждении доли квартиры в размере 13%. Вариант с заключением договора купли-продажи доли на квартиру можно рассматривать, если доля в квартире принадлежит Вашему брату более трех лет и приобретена в собственность до 1 января 2016 года.

В других случаях возникает обязанность оплатить НДФЛ.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Дарение недвижимости в 5 вопросах и ответах

5 главных фактов о договорах дарения квартиры

Сестра купила у меня дом, а ей не возвращают налог. Почему?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mogu_li_ya_prodat_zhile_samomu_sebe/6192

Как законно продать дом, который построил сам?

Как быть, если продали дом, когда меня не было дома?

В случае, если дом построен недавно, налог при продаже платить придется. Можно уменьшить налогооблагаемое бремя, но в данной ситуации необходимо иметь пакет документов, доказывающий, что Вы потратили именно ту сумму, которую хотите получить к вычету. Для этого нужны документы, подтверждающие, что дом действительно был построен Вами, расчетные ведомости и акты.

Подходит ли мой дом под ипотеку?

Налог с продажи квартиры: правила и примеры

Отвечает управляющий партнер «Солнцев и партнеры» Станислав Солнцев:

Список документов для совершения сделки купли-продажи:

  • договор купли-продажи: нем должны быть указаны характеристики объекта (кадастровый номер, адрес на конкретном земельном участке с указанием его кадастрового номера или в составе иного объекта недвижимости, название (вид) недвижимого имущества, фактическая площадь, согласно документам, назначение, цена);
  • паспорта покупателей и продавцов;
  • нотариальная доверенность на покупку/продажу и их копии, если сделка совершается по доверенности;
  • нотариальное согласие супруги на продажу (если имущество было приобретено/зарегистрированное в Росреестре в период брака);
  • госпошлина для физлиц 2 тысячи рублей за регистрацию перехода права на один объект. Если в сделке два объекта (дом и участок), то пошлина равна 4 тысячам рублей.

Если земельный участок и дом на этом участке принадлежат одному лицу, то продажа проводится только вместе с земельным участком. Соответственно, договор должен содержать информацию о здании и участке. Сам договор не подлежит государственной регистрации.

Регистрация перехода права собственности. Документы необходимо предоставить через представителя или лично в Кадастровую палату Росреестра либо в Многофункциональный центр (МФЦ).

Срок госрегистрации считается с даты приема документов: семь рабочих дней, если обращаться непосредственно в Росреестр, и девять рабочих дней МФЦ.

При личном обращении прием документов подтверждается распиской.

Вопросы налогообложения. До 1 января 2016 года налогом не облагаются доходы от продажи недвижимости, срок владения которой составляет более трех лет. Иначе при продаже нужно заплатить налог 13% от дохода. Под доходом понимается разница между затратами на приобретение (в том числе строительство) объекта и его продажной ценой.

Если объект был приобретен безвозмездно (получен в дар или бесплатно приватизирован), то в этом случае расходов не будет, и доходом будет считаться вся сумма, полученная при продаже.

Также налог не нужно платить, если продажная цена равна не более 1 млн рублей. Закон дает возможность применить налоговый вычет в размере 1 млн рублей один раз в год.

Налог в этом случае рассчитывается по формуле: (сумма сделки – 1 млн руб.) Х 13%.

После 1 января 2016 года налогом не облагаются объекты, срок владения которыми составляет более пяти лет с момента регистрации права собственности. Для таких объектов налоговая база исчисляется в виде 13% от стоимости продажи, но не менее 70% кадастровой стоимости объекта. Налоговую базу можно уменьшить на сумму затрат на приобретение данного объекта.

Относительно затрат на приобретение объекта нужно сказать, что данные расходы должны быть документально подтверждены. Если дом и/или участок приобретался по договору купли-продажи, то должны быть документы, подтверждающие передачу денег продавцу. Если дом строился, то должен быть договор с подрядной организацией, смета и документ, подтверждающий оплату стоимости услуг.

При продаже дома и участка может возникнуть ситуация, когда право на участок возникло раньше, чем на дом, и тогда налог на объекты исчисляются по двум разным схемам.

Как проходит передача денег при покупке квартиры?

5 причин сдавать дом, пока вы ищете покупателя

Отвечает директор департамента юридического сопровождения сделок TEKTA GROUP Юлия Симановская:

Если право собственности на земельный участок и дом, построенный на нем, оформлены в Росреестре, оформить продажу не составит никакого труда.

Необходимо заключить договор купли-продажи с покупателем в трех экземплярах. Для регистрации права собственности от продавца к покупателю необходимо также приложить согласие супруги на продажу, если продавец состоит в зарегистрированном браке, или нотариально заверенное заявление о том, что продавец в браке не состоит. Покупатель должен оплатить госпошлину и приложить ее к документам.

В свидетельстве о праве собственности на недвижимое имущество также указаны документы-основания (разрешение на строительство и другие). Их копии и оригиналы также необходимо представить для регистрации перехода права.

Уплата НДФЛ зависит от срока владения недвижимостью. Если право собственности было оформлено до 2016 года, и недвижимость находится в собственности более трех лет, то налог платить не нужно вне зависимости от продажной цены. Недвижимость, приобретенная после 2016 года, освобождается от уплаты налога при владении ею более пяти лет.

Если недвижимость оформлена до 2016 года, но менее трех лет, то налог уплачивается от продажной стоимости имущества, превышающей 1 млн рублей. Если цена недвижимости равна 1 млн или ниже данной суммы, налог оплате не подлежит.

После 2016 года правила уплаты НДФЛ изменились и зависят от продажной и кадастровой стоимости имущества. Существует два метода расчета дохода, с которого необходимо заплатить налог:

  1. Договорная стоимость имущества (если выше его кадастровой стоимости), умноженная на понижающий коэффициент 0,7.
  2. Кадастровая стоимость имущества (если выше его к продажной стоимости), умноженная на коэффициент 0,7.

Таким образом, налогом облагается 70% кадастровой стоимости.

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

Если собственность на дом и участок оформлены до 2016 года, и с этого момента прошло три года, то при продаже дома не возникает обязательств платить налог на прибыль.

Когда собственность была зарегистрирована уже с 1 января 2016 года, то продавец освобождается от налога на прибыль только через пять лет с даты ее оформления.

Таким образом, если льготный период налогообложения не наступил, то владелец дома будет обязан заплатить 13% от суммы сделки.

К примеру, дом и участок были проданы за 5 млн рублей. С этой суммы необходимо заплатить 650 тысяч рублей. Однако есть способ снизить налог. Так, Вы можете предоставить в налоговый орган документы, подтверждающие траты на строительство дома.

Например, собственник доказал, что он потратил на стройматериалы и зарплату рабочим 2 млн рублей. Тогда налог будет считаться уже от суммы в 3 млн рублей (5 млн – 2 млн). Налог составит 390 тысяч рублей.

Причем занизить стоимость уже не удастся, поскольку рыночная цена продажи не может быть ниже 70% от кадастровой стоимости.

https://www.youtube.com/watch?v=cWq8c4Wm_N4

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Вопросы, которые вы должны задать, покупая дом

Должен ли я платить налог на продажу доли ценой менее 1 млн?

Как узаконить гостевые дома под аренду?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_zakonno_prodat_dom_kotoryy_postroil_sam/6224

Права ребенка при разводе родителей

Как быть, если продали дом, когда меня не было дома?

Ермилова Наталья Павловна

17.12.2005

: Журнал “Классный час”

Статья посвящена правам ребенка в ситуации развода родителей: имущественные права, право на общение с родственниками, право на алименты и ряд других.

Обычно распад семьи, развод – ситуация сложная и мучительная для всех ее участников. Взрослые могут устраивать свою жизнь так, как считают нужным, главное – чтобы при этом как можно меньше страдали дети. Юридические права ребенка в случае развода родителей защищены действующим законодательством, в частности Семейным Кодексом и законом «О защите прав ребенка».

Особенности бракоразводного процесса при наличии в семье детей

При наличии в семье детей до 18 лет брак расторгается через суд через три месяца после подачи заявления о разводе. Это делается именно через суд, чтобы были соблюдены права несовершеннолетних.

Исключением являются случаи, когда один из супругов признан судом безвестно отсутствующим, недееспособным или осужден за совершение преступления на срок более трех лет, в этом случае вопрос о разводе решается в ЗАГСе.

С кем из родителей ребенок останется после развода

Оптимальный вариант, если родители договорятся об этом между собой до судебного заседания. Это соглашение суд учитывает при вынесении решения. Если родители не могут договориться, решение, с кем будет жить ребенок, выносит суд на основании представленных сведений.

Суд учитывает, какова способность каждого из родителей заботиться о ребенке, какие условия будут созданы для его воспитания и развития. Имеет значение, где родитель работает, сколько зарабатывает, каковы условия проживания, в какую школу ребенок будет ходить, каковы возможности дальнейшего образования.

В советские времена суды почти всегда оставляли ребенка с матерью, сейчас все больше детей остаются с отцами, если они готовы предоставить лучшие условия.

Право на общение с родственниками

Право ребенка на общение с родителями, дедушками, бабушками, сестрами, братьями и т.д. закреплено законом. Расторжение брака, признание его недействительным, раздельное проживание не влияет на право общения. Если родители не могут договориться об этом, то можно обратиться в суд. Судебное решение может регламентировать время, место и продолжительность общения.

Имущественные права ребенка

Ребенок имеет право на личные вещи и на получение денежного содержания от обоих родителей. Ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители в свою очередь не имеют права собственности на имущество ребенка.

Несовершеннолетний также имеет право собственности на полученные им доходы, имущество, полученное в дар или переданное по наследству, а также на любое имущество, приобретенное на собственные средства.

Суммы, причитающиеся ребенку в качестве алиментов, пенсий, пособий поступают в распоряжение родителя, с которым остается ребенок после развода, и расходуются им на содержание, воспитание и образование ребенка. Ни одному из родителей не будет предоставлено исключительное право распоряжаться имуществом ребенка – они имеют равные права.

Ребенок от 6 до 14 лет имеет право самостоятельно совершать мелкие бытовые сделки, то есть обычные покупки. Достигнув 14 лет, несовершеннолетний получает право самостоятельно распоряжаться своим заработком, стипендией и другими доходами, например авторскими гонорарами, может открыть счет в банке.

Все имущество, совместно нажитое в браке, при разводе делится супругами пополам. Исключением является имущество, подаренное или переданное по наследству одному из супругов – это его собственность. При разделе имущества суд учитывает интересы ребенка. Тот родитель, с которым остается ребенок, может получить большую долю собственности.

Право ребенка на жилье

Право ребенка на жилье, в том числе и в случае развода родителей, регулируется Жилищным Кодексом.

Ребенок имеет те же самые права, которые имеют его родственники в данном случае – он вправе проживать вместе со своей семьей, вправе пользоваться жилым помещением.

Если на момент развода родителей ребенок имеет долю собственности в приватизированной квартире, в случае развода каждый сохраняет права на свою долю.

Размер алиментов

Родители могут договориться между собой о размере алиментов, такое соглашение удостоверяется у нотариуса. Если договориться не удается, решение по этому вопросу выносит суд.

Размер алиментов составляет 25% от дохода родителя на одного ребенка, 33% на двоих детей, 50% на троих и более детей. Размер алиментов может быть увеличен или уменьшен судом в случае изменения материального или семейного положения сторон.

Суд может установить твердую денежную сумму, ежемесячно выплачиваемую ребенку, либо долю и твердую денежную сумму в случаях, если у родителя, выплачивающего алименты:

– нестабильный заработок;

– выплата заработной платы осуществляется в иностранной валюте или в натуральной форме;

– заработок или иной доход отсутствует;

– невозможно установить долю заработка или при этом нарушаются права ребенка.

При этом алименты не могут составлять больше половины ежемесячного дохода. Решение о размере алиментов принимается судом при рассмотрении дела о разводе. Оно может быть пересмотрено по инициативе одной из сторон через какое-то время.

Что делать, если алименты не выплачиваются

При решении суда о взыскании алиментов выдается исполнительный лист, который должен быть передан в службу судебных приставов по месту жительства должника. На судебных приставов возлагается обязанность контролировать исполнение решения суда.

В случае неуплаты алиментов заявление об этом передается судебному приставу, который должен принимать меры. Обычно он передает исполнительный лист на предприятие, где работает должник, и бухгалтерия удерживает причитающиеся суммы из его зарплаты.

Если алименты не выплачивались какое-то время, пострадавшая сторона может в судебном порядке взыскать индексацию.

Конечно, в ситуации развода имеет смысл проконсультироваться у опытного юриста. Когда решение о разводе принято, нужно четко и грамотно решить вопрос о правах ребенка. Юрист поможет действовать с позиций закона, а не основываться на бурных эмоциях.

Бывшим супругам лучше обо всем договориться до суда и подготовить соглашение по основным вопросам – с кем остаются дети, и как будут выплачиваться алименты. Вопрос о разделе имущества можно решить и позднее – срок исковой давности составляет три года.

Наталья Павловна Ермилова,

юрист ОО «Сутяжник»

в социальных сетях:

  Diaspora*

Источник: http://sutyajnik.ru/articles/204.html

Как россиянину продать или купить квартиру в Беларуси?

Как быть, если продали дом, когда меня не было дома?

В связи с постоянно поступающими на мой электронный ящик и в блог вопросами о том, как россиянину продать или купить квартиру в Беларуси, я решил собрать в настоящей статье наиболее часто встречающиеся вопросы и ответы.

Как сориентироваться в том, какие документы нужны? Какие существуют ограничения в продаже или покупке? Какова, в конце концов, ситуация на рынке недвижимости, какие сложились цены, стоит ли сейчас продавать или покупать недвижимость в Беларуси? Как распорядиться своей недвижимостью после покупки? Какие налоги есть при продаже квартир в Беларуси?

Об этом и многом другом читайте в настоящей статье.

Итак, приступим.

1. Никаких ограничений на продажу или покупку квартир россиянами в Беларуси в настоящее время нет.

Подчеркиваю, именно квартир.

Если Вы гражданин Российской Федерации и хотите купить дом с земельным участком, то дом в результате покупки поступит в Вашу частную собственность, а земельный участок будет принадлежать Вам на праве аренды (на срок 99 лет), поскольку земельные участки в Беларуси на праве частной собственности могут принадлежать только гражданам Беларуси. Но никаких подобных ограничений в отношении квартир нет.

2. Для продажи или покупки квартиры в Беларуси россиянину нужен только российский паспорт – и никаких дополнительных документов.

Ранее требовалась временная регистрация, но сейчас и этого не требуется.

Взяли паспорт, деньги, приехали в Беларусь (Минск), купили то, что выбрали на соответствующих порталах о недвижимости, вернулись домой в Россию – при желании на все про все можно затратить только один день! Главное, найти стоящего риэлтера, который Вам все это организует :-).

Если не желаете возить наличные, о том, как перевезти деньги безналичным способом я как-то писал в статье Как россиянину перевести (перевезти:)) деньги в Беларусь для покупки квартиры.

С продажей – все то же самое.

3. Налоги. Вопросы, которые возникают чаще всего, касаются налогообложения.

С покупки недвижимости никаких налогов россияне не платят.

Но!

Имейте ввиду, что если у Вас две и более квартиры, то необходимо уплачивать ежегодно налог на недвижимость со второй и последующей квартиры. Размер налога составляет 0,1% (т.е.

, не сказать, чтобы существенную сумму).

Кроме того, если Вы владеете домом, то налог на недвижимость также необходимо уплачивать в том же размере (не важно, сколько у Вас домов – один или десять – льгота распространяется только на квартиры).

С налогами при продаже квартир все несколько сложнее.

Как я уже писал в своей статье Налоговым кодексом Республики Беларусь установлено, что налоговые резиденты Республики Беларусь могут один раз в пять лет продавать квартиру, не уплачивая при этом подоходный налог.

Налоговым резидентом Беларуси являются лица, постоянно находящиеся на территории Беларуси более 183 дней в календарном году. О том, как подтвердить время фактического нахождения на территории Беларуси, я уже писал, повторяться не буду.

Т.е., если Вы гражданин России и находитесь на территории Беларуси более 183 дней в календарном году, то Вы имеете право продать квартиру один раз в пять лет, не уплачивая при этом подоходный налог (это правило распространяется и на другие объекты жилой недвижимости: т.е., один раз в пять лет можно без налога продать один дом, одну дачу, одну квартиру).

Если же нет, то придется платить налог с продажи квартиры. Сейчас это 13%.

13 процентов считаются от дохода, т.е. от разницы между той суммой, за которую продаете и той суммой, за которую купили.

Таким образом, если Вы продаете за меньшую сумму, чем та, за которую купили, налог не уплачивается.

Самый болезненный вопрос: а что если квартиру подарили или квартира перешла по наследству? Как считается налог в таком случае? И как его минимизировать?

Есть два варианта минимизации налога с продажи квартиры в таких случаях:

• Применить имущественный налоговый в отчет в размере оценочной стоимости квартиры (как правило, по старым домам составляет 20-30% от рыночной, по новым домам – 70-80% от рыночной).

Т.е., если наследственную квартиру в доме, к примеру, 2010 г.п., Вы продаете за 100 000$, оценочная стоимость такой квартиры составляет 80 000$, то налог с продажи Вы заплатите следующий:

(100 000$ — 80 000$) * 13% = 2 600$

• Применить имущественный налоговый вычет в размере 10% от стоимости квартиры (есть такой вариант, установленный Налоговым кодексом Беларуси).

Т.е., если наследственную квартиру в доме, к примеру, 1975 г.п., Вы продаете за 100 000$, применяя 10%-ый налоговый вычет, получаем следующий налог с продажи:

(100 000$ — 10 000$) * 13% = 11 700$

Какой вычет применять в каждом конкретном случае, нужно решать в каждом конкретном случае

Источник: http://past.by/konsultacii-po-nedvizhimosti/kak-rossiyaninu-prodat-ili-kupit-kvartiru-v-belarusi.html

Возврату подлежит

Как быть, если продали дом, когда меня не было дома?

Представьте ситуацию: вы купили квартиру, а через какое-то время после совершения сделки поняли, что жить в этой квартире нельзя. К примеру, продажа состоялась летом, а зимой выяснилось, что в доме не работает центральное отопление. Или дом начал разрушаться, а сразу это было незаметно.

В таких обстоятельствах многие опускают руки: что поделать, сам виноват, что не проверил заранее. Между тем мириться с непригодной для проживания квартирой вовсе не обязательно. Если продавец подсунул вам кота в мешке, плохую квартиру можно вернуть: именно такое решение в конце марта вынес Верховный суд России.

Мнение судей звучит так: если после приобретения квартиры покупатель обнаружил недостатки, которые в момент приобретения были не видны, то покупатель вправе потребовать возврата денег при условии, что недостатки являются существенными и не дают покупателю возможность использовать объект для проживания. Решение Верховного суда существенно повлияет на исход будущих споров с недвижимостью.

Что случилось

В России еще не было таких прецедентов. В судебной практике встречались споры по делам, связанным с обеспечением жилищных прав в случае признания жилого дома аварийным, реже попадались дела арендаторов, которые говорили о том, что им передали ненадлежащие помещения. Большая часть таких дел завершалась поражением арендаторов-истцов.

Рассматриваемое дело — новинка для всех: судов, покупателей и продавцов. Мало кто из покупателей знал, что, приобретая плохую квартиру, деньги за нее можно вернуть. Судя по всему, такая неосведомленность приводила к тому, что люди даже не обращались к юристам, заранее принимая свое фиаско. А зря.

Смелый гражданин Краснодарского края попросил суд расторгнуть договор купли-продажи квартиры ненадлежащего качества, взыскать с продавца уплаченные деньги, расходы на ремонт и планировку квартиры, а также проценты по ипотеке и стоимость страхования квартиры. Кроме того, покупатель просил взыскать также компенсацию морального вреда и судебные издержки.

После резонансного решения Верховного суда дело направили на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. Теперь вероятность положительного исхода для истца стала высокой — ведь на его стороне Верховный суд.

Как доказать непригодность квартиры

Главное, что нужно знать перед оспариванием сделки: суд никому не поверит на слово. Судьям потребуются доказательства того, что квартира действительно непригодна для проживания. В качестве доказательства обычно выступает экспертное заключение от сторонней организации. Представители такой организации осмотрят недвижимость и выдадут заключение о состоянии квартиры.

Заказчику придется заплатить за строительно-техническую экспертизу около 10 тыс. руб. — сейчас это средняя стоимость услуг на рынке. На мой взгляд, цена вполне обоснована.

Дело в том, что при составлении заключения эксперты руководствуются «Положением о признании помещения жилым, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

Это положение утверждено российским правительством.

Важно обратить внимание на то, чтобы в заключении содержались выводы, что квартира не соответствует требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим или иным установленным требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. Самой важной формулировкой в таком заключении будет оборот «квартиру нельзя признать жилым помещением».

Если экспертная организация выдаст такое заключение, то покупатель без проблем сможет в суде доказать факт, что приобретенный объект недвижимости не соответствует предъявляемым потребительским качествам.

Как правильно составить договор

При рассмотрении иска суд обязательно изучит договор купли-продажи, в соответствии с которым приобреталась квартира.

Самое главное: покупатель будет прав, даже если в договоре не прописаны качества квартиры и ее соответствие нормам жилья.

Вы сможете доказать свою правоту, если все доводы в иске основаны на положениях Гражданского кодекса о качестве товара. На объект недвижимости, каковым является квартира, распространяются все нормы к качеству обычных товаров.

Продавец обязан передать покупателю квартиру с теми качествами и свойствами, которые прописаны в сделке купли-продажи.

Поэтому важно основательно подойти к формулировкам договора и указать в нем состояние всех видов коммуникаций, систем безопасности, а также соответствие санитарно-гигиеническим, экологическим и другим нормам, установленным к жилым помещениям.

Практика показывает, что обычно покупатель забывает про такие нюансы, а продавцу, естественно, это не нужно. Не поленитесь включить соответствующие пункты в договор.

Впрочем, даже если договор уже подписан и состояние квартиры в нем отдельно не отражено, шансы покупателя признать сделку недействительной остаются. В этой ситуации у продавца сохраняется обязанность передать квартиру в пригодном для проживания состоянии. Продавец обязан соблюдать требования к качеству товара независимо от того, прописаны они в договоре купли-продажи или нет.

И еще совет. В договоре купли-продажи нужно прописать условие о том, что продавец будет нести ответственность, если скроет недостатки квартиры, о которых он знал и намеренно не сообщил покупателю. В суде этот аргумент сработает.

Как определить качество квартиры

На самом деле, законодатели заранее позаботились об обманутых покупателях — задолго до выхода последнего постановления Верховного суда. Просто прежде мало кто знал, как пользоваться «Положением о признании помещения жилым помещением». Покупатель, который решил оспорить сделку купли-продажу квартиры, может оперировать следующими доводами:

1. Несущие конструкции жилого дома не должны иметь разрушения и повреждения, приводящие к их деформации или образованию трещин. Это небезопасно.

2. В квартире обязательно должен быть свет, горячая и холодная вода, отопление, вентиляция, газ, водоотведение. Все эти системы должны соответствовать санитарно-эпидемиологической требованиям.

3. Вентиляция должна быть такой, чтобы воздух из одной квартиры не проходил в другую.

4. В квартире должен быть допустимый уровень шума и вибрации.

5. Коэффициент естественной освещенности в комнатах и кухнях должен быть не менее 0,5% в середине жилого помещения.

6. Размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается.

7. Концентрация вредных веществ в квартире не должна превышать предельно допустимых концентраций для воздуха, установленных в соответствующих законах регионов.

Это лишь некоторые требования, которым должна соответствовать квартира. В правилах также прописаны условия о допустимом уровне звука, шума, интенсивности электромагнитного излучения, напряженности переменного электрического поля и другие детали.

Там же даны отсылки на технические законы, которые в деталях прописывают все нормативы.

Внимательное изучение документа позволит выбрать именно те недостатки, которые обнаружены в конкретной квартире, и составить исковое заявление, опираясь на точные названия нарушений.

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/58fd981c9a79476d59c4ea58

Юридическая шпаргалка. Наследство: как его получить по закону или завещанию?

Как быть, если продали дом, когда меня не было дома?

Первую в 2017 году юридическую шпаргалку мы решили начать с наследства и нюансов его получения. Как делится наследство по закону, а как по завещанию? Есть ли налог на наследство, что делать, если есть дарственная? На эти и другие вопросы ответил юрист, директор агентства недвижимости «Эксперт» Павел Астапеня.

Основной документ, который объясняет, что такое наследство, какие бывают его виды, определяет порядок наследования — это Гражданский кодекс Республики Беларусь, в котором есть  раздел 6: «Наследственное право».

Потенциальные наследники должны понимать, что наследуются не только права на имущество, но и обязанности. Например, это может быть выплата кредита, долга.

Если наследуемое имущество было приобретено в браке, то по умолчанию 1/2, например, квартиры достается супругу, если только иной порядок не установлен брачным договором. Поэтому из состава наследственного имущества исключается 1/2 автоматически.

Есть два вида наследования: по закону и завещанию. Если наследодатель при жизни обратился в нотариальную контору, оформил завещание в отношении своего имущества, то наследником здесь может стать абсолютно любой человек, в том числе и не родственники и организации.

Однако нужно понимать, что даже при наличии завещания есть обязательные наследники, которые имеют право на долю наследства.

По Гражданскому кодексу, статья 1064, «право на обязательную долю в наследстве» имеют: «несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, а также его нетрудоспособные супруг и родители наследуют независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (обязательная доля)».

Обязательная доля рассчитывается следующим образом. Например, супруг — владелец квартиры, написал завещание не на жену и ребенка, а на кого-то другого. В этом случае супруга имеет право на 1/2 от квартиры. Далее, супруга и несовершеннолетний ребенок могут претендовать на 1/4 от оставшейся половины. Остальное остается третьему лицу, указанному в завещании.

Если завещания нет или оно признано недействительным, то наследство делится по закону между родственниками по определенной очереди.

По статье 1057 Гражданского кодекса к наследникам первой очереди относятся дети, супруг и родители умершего, а также внуки наследодателя и их прямые потомки наследуют по праву представления.

Стоит заметить, что супруг имеет право на половину имущества автоматически, но в дележке остального имущества он тоже участвует.

Также подчеркнем, что на наследство имеют право все дети, в том числе и от предыдущих браков в равной степени.

По статье 1058, при отсутствии у умершего наследников первой очереди, наследниками второй очереди являются полнородные и неполнородные братья и сестры наследодателя; дети братьев и сестер наследодателя — его племянники и племянницы наследуют по праву представления.

По статье 1059 наследниками третьей очереди являются дед и бабка умершего как со стороны отца, так и со стороны матери. Наследниками четвертой очереди являются полнородные и неполнородные братья и сестры родителей наследодателя (дяди и тети наследодателя); двоюродные братья и сестры наследодателя наследуют по праву представления.

При отсутствии у умершего наследников первой, второй, третьей и четвертой очереди право наследовать по закону получают родственники наследодателя третьей, четвертой, пятой и шестой степени родства, не относящиеся к наследникам предшествующих очередей, причем родственники более близкой степени родства устраняют от наследования родственников более далекой степени родства.

Если у наследодателя нет наследников, то имущество считается выморочным и отходит государству по статье 1039 Гражданского кодекса. В нем сказано, что, если нет наследников ни по закону, ни по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать (статья 1038), либо все они отказались от наследства, наследство признается выморочным.

Выморочное наследство переходит в собственность административно-территориальной единицы по месту нахождения соответствующего имущества, входящего в состав наследства.

Наследство может быть признано выморочным судом на основании заявления органа местного управления и самоуправления по месту открытия наследства по истечении одного года со дня открытия наследства.

Наследство может быть признано выморочным до истечения указанного срока, если расходы, связанные с охраной наследства и управлением им, превышают его стоимость.

Если договор дарения зарегистрирован в БТИ к моменту открытия наследства, то недвижимость принадлежит тому, кому подарили. То, что есть в дарственной, в состав наследства не включается.

Гипотетически наследники могут оспорить состоявшийся договор дарения, но в этом случае нужно доказать, что даривший не осознавал значения своих действий.

Важно понимать, что договор дарения должен быть зарегистрирован в БТИ, иначе он не имеет никакой юридической силы.

В течение шести месяцев. Если срок пропущен, то необходимо доказывать в судебном порядке, что срок был пропущен по уважительным причинам. К уважительным причинам может относиться болезнь, длительная командировка, проживание в другой стране или городе, а также не поддерживание отношений на протяжении долгого времени.

Если речь идет о недвижимости и о наследовании физическими лицами, такого налога нет.

Материал подготовлен при экспертной поддержке Павла Астапени, юриста и директора агентства недвижимости «Эксперт».

Первоначально было опубликовано здесь: realt.by

Источник: http://past.by/konsultacii-po-nedvizhimosti/yuridicheskaya-shpargalka-nasledstvo-kak-ego-poluchit-po-zakonu-ili-zaveshhaniyu.html

Юрист-Профи
Добавить комментарий