Имеют ли право выселить из квартиры, приобретенной по коммерческому найму?

Пособие Выселение из жилых помещений коммерческого использования. Разбираем ситуацию Автор Кухарчик Н

Имеют ли право выселить из квартиры, приобретенной по коммерческому найму?
sh: 1: –format=html: not found

ВЫСЕЛЕНИЕ ИЗ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ КОММЕРЧЕСКОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ. РАЗБИРАЕМ СИТУАЦИЮ

СитуацияВ 2009 г. с работником был заключен договор найма служебного жилого помещения. В апреле 2014 г. договор перезаключен – заключен договор найма жилого помещения коммерческого использования.Работник построил квартиру в составе жилищно-строительного кооператива. Дом введен в эксплуатацию 15 июля 2014 г., но акт приемки квартиры работником еще не подписан, право собственности на квартиру не зарегистрировано. От организации, которой выделена служебная квартира, работнику пришло уведомление от 15.09.2014 о том, что до 15 октября 2014 г. он должен выселиться из занимаемой им квартиры в связи с вводом дома в эксплуатацию.Правомерно ли данное уведомление о расторжении договора (связанное только с вводом дома в эксплуатацию)?В соответствии с п.2 ст.92 Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее – ЖК) в случае получения (приобретения) нанимателем служебного жилого помещения в данном населенном пункте другого жилого помещения общей площадью 15 кв.м и более (в г.Минске – 10 кв.м и более) на одного человека, соответствующего установленным для проживания санитарным и техническим требованиям, граждане, проживающие в служебном жилом помещении, подлежат выселению из него в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.Можно ли руководствоваться данной статьей ЖК при условии, что сейчас заключен договор найма арендного жилья (квартиры)?Что понимается под получением (приобретением) жилого помещения: ввод дома в эксплуатацию или регистрация права собственности на квартиру?Должен ли расторгаться договор найма, если построенная квартира расположена в другом населенном пункте (но в пределах одного района)?Если построенная квартира сдается без отделки, есть ли какие-то сроки по освобождению служебной квартиры (если работник все же должен ее освободить)?

Заключение договора найма жилого помещения коммерческого использования государственного жилищного фонда

Согласно подп.2.1 п.2 Указа Президента Республики Беларусь от 16.12.2013 № 563 «О некоторых вопросах правового регулирования жилищных отношений» (далее – Указ № 563) до 1 апреля 2014 г.

фонд жилых помещений коммерческого использования формировался за счет включения в его состав жилых помещений специального служебного жилищного фонда, служебных жилых помещений и специальных жилых помещений государственного жилищного фонда в следующем порядке:

• жилые помещения коммунального жилищного фонда – по решению местных исполнительных и распорядительных органов;

• жилые помещения республиканского жилищного фонда – по решению государственных органов и иных государственных организаций, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся жилые помещения республиканского жилищного фонда, государственных органов или иных государственных организаций, заключивших договор безвозмездного пользования жилым помещением республиканского жилищного фонда, или уполномоченных ими лиц.

От редакции «Бизнес-Инфо»С 1 марта 2016 г. следует руководствоваться подп.2.1 п.2 Указа № 563 с изменениями, внесенными Указом Президента Республики Беларусь от 16.11.2015 № 460.

В соответствии с подп.2.3 п.

2 Указа № 563 на основании решений о включении заселенных жилых помещений специального служебного жилищного фонда, служебных и специальных жилых помещений в состав жилых помещений коммерческого использования с нанимателями либо с совершеннолетними членами, бывшими членами семьи выбывших (умерших) нанимателей жилых помещений, включенных в состав жилых помещений коммерческого использования, местные исполнительные и распорядительные органы, государственные органы, другие организации заключают договоры найма жилого помещения коммерческого использования государственного жилищного фонда на основе типового договора найма жилого помещения коммерческого использования государственного жилищного фонда, утверждаемого Советом Министров Республики Беларусь, на установленный в ранее заключенных договорах найма срок, а если в этих договорах срок не указан – бессрочно, при отсутствии указанных договоров и (или) трудовых (служебных) отношений с организацией, предоставившей жилое помещение, независимо от его принадлежности – на срок, не превышающий 5 лет.

Исходя из буквального содержания подп.2.3 п.2 Указа № 563 договоры найма жилого помещения коммерческого использования должны быть заключены организацией в следующем порядке:

• с лицами, состоящими в трудовых (служебных) отношениях, – на срок, указанный в ранее заключенных договорах найма.

СправочноСогласно п.7 ст.118 ЖК, п.78 Положения о порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 29.11.2005 № 565 (утратил силу с 1 апреля 2014 г.), договор найма служебного жилого помещения государственного жилищного фонда является срочным и подлежит прекращению либо расторжению в связи с утратой оснований для проживания в служебном жилом помещении государственного жилищного фонда.

Таким образом, в договоре срок найма служебного жилого помещения с гражданином, состоящим в трудовых (служебных) отношениях, должен быть указан: «на период трудовых (служебных) отношений»;

• с лицами, не состоящими в трудовых (служебных отношениях), – на установленный в ранее заключенных договорах найма срок, а если в этих договорах срок не указан – бессрочно, при отсутствии указанных договоров и (или) трудовых (служебных) отношений с организацией, предоставившей жилое помещение, независимо от его принадлежности – на срок, не превышающий 5 лет.

Жилищным кодексом Республики Беларусь 1999 г. и впоследствии переходными положениями п.3 ст.221 ЖК были предусмотрены категории нанимателей служебных жилых помещений государственного жилищного фонда, не подлежащих выселению из занимаемых служебных жилых помещений.

Как правило, к ним относились не состоящие в трудовых (служебных) отношениях с организацией, предоставившей служебное жилое помещение, инвалиды, ветераны боевых действий на территории других государств, наниматели, имеющие право на трудовую пенсию по возрасту (в т.ч.

на льготных условиях) и за выслугу лет, граждане, уволенные в связи с ликвидацией организации либо по сокращению численности или штата работников, и др.

В таких случаях договор найма служебного жилого помещения мог быть заключен без указания срока либо на неопределенный срок до наступления последствий, предусмотренных пп.2 и 3 ст.92 ЖК (выселение).

Срочный договор найма служебного жилого помещения с лицами, не состоящими в трудовых (служебных) отношениях с организацией, мог быть заключен в соответствии с п.2 ст.

118 ЖК в случае отсутствия у членов семьи умершего (объявленного умершим, признанного судом безвестно отсутствующим) нанимателя служебного жилого помещения государственного жилищного фонда, проживавших совместно с ним, в собственности в данном населенном пункте жилых помещений общей площадью 15 кв.м и более (в г.Минске – 10 кв.

м и более) на одного человека, соответствующих установленным для проживания санитарным и техническим требованиям. При условии отнесения одного из членов семьи к категориям, указанным в п.2 ст.118 ЖК, договор найма заключается на срок до 10 лет.

При отсутствии указанных договоров и (или) трудовых (служебных) отношений договор найма жилого помещения заключается на срок до 5 лет.

В соответствии со ст.

22 ЖК права и обязанности граждан и организаций в области жилищных отношений возникают вследствие действий (бездействия) граждан и организаций или наступления событий, с которыми акты законодательства связывают возникновение прав и обязанностей граждан и организаций в области жилищных отношений, в частности, на основании актов государственных органов, в т.ч. местных исполнительных и распорядительных органов.

Следовательно, после принятия решения о включении служебного жилого помещения в состав жилых помещений коммерческого использования местный исполнительный и распорядительный орган, другой государственный орган или организация обязаны заключить договор найма коммерческого использования с гражданами, проживающими (зарегистрированными по месту жительства) в данном жилом помещении с учетом вышеизложенного порядка.

Основания для выселения из жилых помещений коммерческого использования

Основания для выселения из жилых помещений коммерческого использования определены в п.

92 Положения об учете граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и о порядке предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда, утвержденного Указом № 563.

Согласно данному пункту наниматели жилых помещений коммерческого использования подлежат выселению из занимаемых жилых помещений со всеми проживающими с ними членами семьи и иными лицами без предоставления других жилых помещений в следующих случаях:

• истечение срока действия договора найма жилого помещения коммерческого использования государственного жилищного фонда, кроме случаев, когда данный договор подлежит заключению на новый срок;

• наличие без уважительных причин задолженности по внесению платы за пользование жилым помещением коммерческого использования и (или) жилищно-коммунальные услуги в размере двухмесячной платы за пользование жилым помещением коммерческого использования и (или) жилищно-коммунальные услуги;

• прекращение трудовых (служебных) отношений с организацией, предоставившей жилое помещение, – в случае, если жилое помещение коммерческого использования предоставлено в связи с характером трудовых (служебных) отношений;

• иные случаи, предусмотренные законодательными актами.

Согласно ст.10 Закона Республики Беларусь от 10.01.2000 № 361-З «О нормативных правовых актах Республики Беларусь» в случае расхождения декрета или указа с законом закон имеет верховенство лишь тогда, когда полномочия на издание декрета или указа были предоставлены законом.

От редакции «Бизнес-Инфо»С 1 февраля 2019 г. в случае расхождения декрета или указа Президента Республики Беларусь с законом закон имеет верховенство лишь тогда, когда полномочия на издание декрета или указа Президента Республики Беларусь были предоставлены законом. Такие полномочия должны быть оформлены в заключительных положениях закона (п.2 ст.23 Закона Республики Беларусь от 17.07.2018 № 130-З «О нормативных правовых актах»).
Обратите внимание!Нормы ЖК по отношению к нормам Указа № 563 действуют в части, не противоречащей Указу № 563. А поскольку Указом № 563 изменена структура государственного жилищного фонда (служебный жилищный фонд переведен в фонд жилых помещений коммерческого использования), положения ст.92 ЖК в отношении нанимателей жилых помещений коммерческого использования, касающиеся выселения из служебных жилых помещений государственного жилищного фонда, применены быть не могут.

В части возникновения права собственности на жилое помещение необходимо отметить, что согласно п.2 ст.7 Гражданского кодекса Республики Беларусь права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации этого имущества или соответствующих прав на него, если иное не установлено законодательством.

Статьей 131 Гражданского кодекса Республики Беларусь предусмотрено, что государственной регистрации подлежат недвижимое имущество, права на него и сделки с ним в случаях, предусмотренных законодательными актами. Таким образом, право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации данного права.

При рассмотрении вопроса о расторжении договора найма жилого помещения в случае, если построенная квартира расположена в другом населенном пункте, необходимо принимать во внимание следующие обстоятельства:

1) основания для выселения из жилого помещения коммерческого использования не связаны с улучшением жилищных условий нанимателя,

2) улучшение жилищных условий предполагает наличие у гражданина (членов его семьи) в населенном пункте по месту принятия на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий в собственности и (или) во владении и пользовании жилого помещения, в котором обеспеченность общей площадью жилого помещения составляет 15 кв.м и более (для г.Минска – 10 кв.м и более, а в отдельных случаях – с учетом площади жилых помещений, расположенных в Минском р-не) на гражданина и членов его семьи.

22.10.2014

Наталья Кухарчик, начальник отдела юридической работы и кадров Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь

Источник: http://bii.by/tx.dll?d=289815&a=1

Расторжение и выселение граждан по договору коммерческого найма

Имеют ли право выселить из квартиры, приобретенной по коммерческому найму?
Договор коммерческого найма (ДКН) представляет собой двухстороннюю сделку, по которой одна сторона, за оговоренное участниками соглашения вознаграждение, передает во временное владение и использование другой стороне, жилое помещение.

Заключение договора

Порядок оформления, основания для расторжения, правила и обязанности сторон регламентируются гл. 35 ГК.

Для заключения нет необходимости в соблюдении каких-либо условий (наличие трудового соглашения с собственником жилья, признание малоимущим), нужно лишь желание обеих сторон и их обоюдное согласие по всем пунктам.

Обязательными пунктами являются:

  1. Указание участников (Ф. И. О., паспортные данные, документы подтверждающие право собственности, в случае юридического лица — регистрационные сведения, название).
  2. Предмет договора (ст. 432 ГК) (характеристики помещения, адрес расположения).
  3. Период, на который заключен ДКН.
  4. Размер и способ оплаты.
  5. Права и обязанности сторон.

Участники

При заключении соглашения стороной, предоставляющей собственное жилье (наймодатель), может быть любой субъект гражданского права или уполномоченный представитель (юридическое, физическое лицо, муниципальный орган).

Стороной, которой передается помещение для временного проживания (наниматель), может быть только физическое лицо, являющееся при этом гражданином РФ (ст. 677 п. 1 ГК).

Юридические лица ДКН заключить не могут. Жилое помещение для временного владения и использования, юрлица могут принять только по договору аренды, условия которого регламентируются гл. 34 ГК и имеют ряд существенных различий.

https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

На практике бывают ситуации, когда собственник жилого помещения подписывает с квартирантом договор аренды, стараясь учесть все возможные нарушения и тем самым подстраховать себя от возможных неприятностей.

При этом он указывает себя как арендодателя, а нанимателя, как арендатора. Что, по сути, неверно. Если возникнут спорные ситуации, которые решаются только в судебном порядке, суд признает документ недействительным. А значит и вытекающие из него права и обязательства.

Предмет

Объектом ДКН является жилое помещение, которое должно быть:

  • изолированным (дом, часть дома, квартира, отдельная комната в квартире) ст. 673 ГК РФ;
  • отвечать нормам противопожарной, безопасности, соответствовать санитарно-гигиеническим, техническим, строительным и другим государственным требованиям;
  • иметь все условия для проживания (наличие электричества, газа, воды, отопление).

В соответствии с указанными требованиями, например, дачный домик или времянка без света и воды может быть сданы в наем только по договору аренды.

Сроки

Максимальный период в течение которого ДКН считается действительным, составляет пять лет. В этом случае он является долгосрочным (ст. 683 п 1 ГК РФ).

Соглашение является краткосрочным, если заключено на срок менее одного года.

Если срок действия не прописан, то документ признается долгосрочным.

При краткосрочном ДКН наниматель имеет меньше прав, чем при долгосрочном соглашении.

Например, при краткосрочном договоре арендатор не имеет преимуществ на его перезаключение на новый срок, а при долгосрочном имеет (ст. 684 ГК РФ).

Оплата за предоставление жилья

Размер вознаграждения за сдачу жилья, сроки и способ оплаты устанавливаются по соглашению сторон, что фиксируется в документе (ст. 682 ГК РФ). Если время оплаты не указано, деньги следует вносить ежемесячно (ст. 682 п. 3 ГК РФ). Изменять в одностороннем порядке величину вознаграждения законом запрещено.

Наниматель, если они с наймодателем не пришли к иному соглашению, самостоятельно оплачивает коммунальные услуги, осуществляет текущий ремонт.

Права и обязанности

Лицом ответственным перед наймодателем за соблюдение требований является квартирант, за исключением случаев, когда проживающие с ним граждане являются сонанимателями помещения (ответственность будет совместной). Причем решение стать сонанимателями, они могут принять самостоятельно, поставив наймодателя в известность.

Правила и обязанности стороны устанавливаются по обоюдному соглашению, их нарушение влечет расторжение договора и выселение нарушителя.

Расторжение

Закон разрешает жильцу в любое время разорвать ДКН, если решение будет одобрено проживающими вместе с ним лицами, и за три месяца он письменно предупредит об этом наймодателя (687 п. 1 ГК РФ).

Наймодатель не может самостоятельно расторгнуть договор, даже если со стороны нанимателя, будет наблюдаться злостное неисполнение условий.

Разорвать соглашение, возможно только по решению суда, представив доказательства нарушений и сделанных наймодателем предупреждений о необходимости исправления.

Основания, по которым собственник может обратиться в судебную инстанцию за расторжением, изложены в ст. 687 ГК РФ:

Лицо, получившее во временное владение жилое помещение и заключившее долгосрочный ДКН, в течение полугода не уплачивает вознаграждение, в случае краткосрочного договора этот срок составляет 2 месяца.Наймодателем были сделаны письменные предупреждения о нарушении, установлено время для исправления, но наниматель никак не отреагировал и не представил уважительных причин, которые могли бы объяснить сложившееся положение дел.
Действия квартиранта или лиц, совестно проживающих, ведут к разрушению жилого помещения, порче. В этом случае суд, как ни странно, может стать на сторону нанимателя, предоставив ему в течение не боле одного года возможность исправить причиненные повреждения.Если наймодатель, спустя определенное судом время, повторно обратится с этим же вопросом в судебную инстанцию, суд еще раз может продлить срок до одного года для устранения совершенных нарушений. В общей сложности, при таком положении дел, собственнику придется ждать около двух лет в надежде, что жилец, может быть, все же восстановит помещение.
Наниматель использует помещение не для проживания,а для иных целей (склад, торговля).
Своими поступками арендатор нарушает общественный порядок и права соседей,а сделанные владельцем предупреждения не находят адекватного отклика.

Освобождение помещения

У наймодателя есть несколько путей разрешения ситуации по выселению нанимателя.

1.Обратиться с иском в суд. Образец заявления можно скачать тут.

Но нужно иметь в виду, что наймодателю придется;

  • заплатить госпошлину;
  • понести судебные издержки;
  • собрать пакет документов, доказательную базу;
  • быть готовым к тому, что на вынесение судебного решения в его пользу может понадобиться до 2 лет. В случае благоприятного исхода суда, возбуждение исполнительного производства и принудительного выселения нанимателя также потребует определенного времени.

Конечно, и образовавшуюся задолженность и расходы по суду наймодатель может предъявить к возмещению, и скорее всего, требование будет удовлетворенно. Но как скоро и в каком объеме будут взысканы денежные средства с финансово-несостоятельного человека не известно.

2. Попытаться договориться с нанимателем о скорейшем добровольном выселении.

Как обезопасить коммерческий найм или выселение неизбежно?

Чтобы избежать негативных последствий от сдачи жилья наймодателю следует придерживаться следующих правил:

  • Заключать договор на срок менее чем на полгода. Если наниматель и проживающие с ним граждане зарекомендует себя с хорошей стороны документ можно продлить еще на полгода, но не более чем на 11 месяцев.
  • Перед тем как оформить обязательства и передать ключи от жилого помещения постараться узнать как можно больше о своем потенциальном квартиранте, степени платежеспособности, склонности к спиртным напиткам, образе жизни. На основании сделанных выводов принять решение о необходимости заключения договора.
  • Сразу же реагировать на малейшие нарушения условий. Узнавать причину их возникновения, жестко предъявлять требования по соблюдению прописаных пунктов.

Источник: https://provyselenie.ru/vyselenie-po-dogovoru-kommercheskogo-najma/

Выселение из жилья, предоставленного по договору найма социального использования

Имеют ли право выселить из квартиры, приобретенной по коммерческому найму?

Администрация муниципального района обратилась в суд с иском к Р.А., Р.О., Р.Д. и Р.Ю. о расторжении договора найма служебного жилого помещения, выселении из служебного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения, снятии с регистрационного учета.

В обоснование своих требований истец указал, что на основании договора найма жилого помещения от 1 февраля 2008 г. администрацией муниципального района Р.А. было предоставлено служебное жилое помещение, находящееся в муниципальной собственности. Данное жилое помещение предоставлено на период трудовых отношений Р.А. с муниципальным учреждением здравоохранения.

14 мая 2013 г. семье Р. была предоставлена социальная выплата на приобретение жилого помещения в рамках подпрограммы “Обеспечение жильем молодых семей” федеральной целевойпрограммы”Жилище” на 2011 – 2015 годы. С использованием ипотечного кредита семья Р. приобрела в долевую собственность двухкомнатную квартиру.

В связи с приобретением в собственность другого жилья в адрес ответчиков истцом 3 марта 2015 г. было направлено требование об освобождении служебного жилого помещения в течение 14 календарных дней с момента получения уведомления, но семья Р. отказалась добровольно освободить служебное жилое помещение и продолжает в нем проживать до настоящего времени.

По мнению истца, поскольку спорное жилое помещение включено в число служебных, а ответчики приобрели в собственность другое жилое помещение, то законных оснований для сохранения за ними права пользования служебным жилым помещением не имеется и они подлежат выселению из него.

Ответчики иск не признали, сославшись на то, что до настоящего времени Р.А. состоит в трудовых отношениях с муниципальным учреждением здравоохранения и оснований для расторжения договора найма служебного жилого помещения с ним не имеется. Приобретение в собственность другого жилого помещения в другом населенном пункте таким основанием, по мнению ответчиков, не является.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что спорное жилое помещение имеет статус служебного, было предоставлено Р.А.

на период трудовых отношений с муниципальным учреждением здравоохранения, с которым Р.А.

состоит в трудовых отношениях по настоящее время, в связи с чем правовых оснований для расторжения с ним договора найма служебного жилого помещения не имеется.

При этом суд указал на то, что действующее жилищное законодательство не содержит такого основания для расторжения (прекращения) договора найма специализированного жилого помещения, как приобретение нанимателем или членами его семьи другого жилого помещения в собственность.

Определением суда апелляционной инстанции решение суда было отменено и вынесено новое решение о выселении ответчиков Р.А., Р.О. и их несовершеннолетних детей Р.Ю. и Р.Д. из специализированного (служебного) жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.

Отменяя решение суда первой инстанции, судебная коллегия исходила из того, что приобретение в собственность иного жилого помещения является безусловным основанием для расторжения договора найма служебного жилого помещения в связи с утратой нуждаемости работника в жилом помещении.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила апелляционное определение, оставив в силе решение суда первой инстанции по следующим основаниям.

Право на жилище относится к основным правам и свободам человека и гражданина и гарантируетсяст. 40Конституции Российской Федерации. При этом никто не может быть произвольно лишен жилища.

В соответствии сч. 3 ст. 55Конституции Российской Федерации права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

В связи с этим основания и порядок выселения граждан из жилого помещения должны определяться федеральным законом и только на их основании суд может лишить гражданина права на жилище.

Расторжение договора найма специализированного жилого помещения по инициативе наймодателя регламентируетст.

101ЖК РФ, в силу которой договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, а также в иных предусмотренныхст. 83ЖК РФ случаях.

Прекращение договора найма специализированного жилого помещения предусмотреност.

102ЖК РФ, согласно которой названный договор прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, переходом права собственности на жилое помещение в общежитии либо его передачей в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу за исключением случаев, установленных указаннойстатьей.

Последствиями расторжения и прекращения договора найма жилого помещения, в том числе специализированного, могут являться утрата нанимателем и всеми членами его семьи одновременно права пользования жилым помещением и возможность их выселения из жилого помещения.

В связи с этимст. 103ЖК РФ предусмотрено, что в случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам.

В случае отказа освободить такие жилые помещения указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений за исключением случаев, предусмотренныхч. 2указанной статьи.

Между тем нист. 101и102ЖК РФ, нич. 4 ст. 83ЖК РФ не содержат такого основания для расторжения (прекращения) договора найма специализированного жилого помещения, как приобретение нанимателем или членами его семьи другого жилого помещения в собственность.

Ссылка суда апелляционной инстанции на иные положенияст. 83ЖК РФ также является неправильной.

Положениямичч. 2и3 ст. 83ЖК РФ, которые подлежат применению и к отношениям по пользованию специализированным жилым помещением, установлено право нанимателя и членов его семьи на одностороннее расторжение договора социального найма, то есть на односторонний отказ от исполнения договора.

В случае выезда кого-либо из участников договора социального найма жилого помещения в другое место жительства и тем самым отказа в одностороннем порядке от исполнения названного договора этот договор в отношении его считается расторгнутым со дня выезда.

В связи с этим юридически значимыми и подлежащими доказыванию при разрешении данного спора должны были являться факты добровольного и фактического выбытия ответчиков из служебного жилого помещения в другое место жительства, отказ от прав и обязанностей в отношении указанного помещения.

Однако таких обстоятельств судом по данному делу установлено не было, а из материалов дела следует, что семья Р. на момент вынесения обжалуемого апелляционного определения продолжала проживать в указанном служебном жилом помещении и оплачивать коммунальные и иные обязательные платежи, связанные с проживанием в нем.

Факт приобретения Р. в собственность иного жилого помещения в другом населенном пункте сам по себе не может свидетельствовать ни о выбытии ответчиков из ранее занимаемого жилого помещения, ни об их отказе от прав на это жилое помещение.

Приобретение другого жилого помещения в собственность нанимателем по договору найма специализированного жилого помещения не имеет абсолютного значения и должно оцениваться судом с учетом других доказательств, свидетельствующих о намерении лица выехать в другое место жительства.

Запрет на предоставление специализированного жилого помещения гражданам, которые обеспечены жилым помещением в соответствующем населенном пункте (ч. 2 ст. 99ЖК РФ), не означает запрета на пользование таким жилым помещением, если впоследствии у нанимателя или членов его семьи, которым оно было предоставлено, окажется в собственности другое жилое помещение по основаниям, допускаемым законом.

С учетом изложенного оснований для отмены решения суда первой инстанции у суда апелляционной инстанции не имелось.

Советую обратиться с жалобой в прокуратуру.

Источник: https://advokat-malov.ru/najm-zhilogo-pomeshheniya/vyselenie-iz-zhilya-predostavlennogo-po-dogovoru-najma-socialnogo-ispolzovaniya.html

Выселение из квартиры

Имеют ли право выселить из квартиры, приобретенной по коммерческому найму?

Выселение из квартиры представляет собой достаточно долгий и сложный процесс, который зачастую сопровождается судебными тяжбами.

Сама по себе процедура регулируется на законодательном уровне, то есть в Жилищном Кодексе Российской Федерации. Именно там можно узнать, что выселение из квартиры имеет множество разновидностей, из которых исходят правила его осуществления.

Об этой классификации, правилах, которым должны следовать обе стороны, и многом другом расскажем далее.

Развод

После того, как бывшие супруги окончательно развелись друг с другом, то чаще всего встает вопрос о том, как будет делиться совместно нажитое и не только имущество.

Главным пунктом в списке стоит жилая площадь.

Вариантов развития событий всего два: если квартира не была приватизирована и потому подлежит разделу через судебные инстанции или же жильё было приобретено еще до замужества одним из лиц.

Если квартира не была приватизирована, то каждый из ее жильцов имеет равные права собственности, а потому жилая площадь может быть разве что разделена формально. Просто так никто никого выселить не сможет.

Это возможно лишь тогда, когда нарушают правила проживания, то есть не платят налоги и жилищно-коммунальные услуги. Выселение из квартиры также может произойти по причине отсутствия человека на месте проживания, то есть он переехал в другое место и точно не вернется.

В таком случае необходимо обратиться в суд, подать иск на принудительное выселение из квартиры, предоставить доказательства указанного в заявлении и тогда вполне возможно его удовлетворят. Также, нужно учитывать факт наличия несовершеннолетних детей до 14 лет.

Если таковые имеются и их тоже хотят выписать, то это вряд ли получится сделать. Скорее всего к делу подключатся органы опеки, которые попросту не позволят этого сделать.

Если же жилплощадь была приобретена еще до официального бракосочетания, то все гораздо проще. Если нет каких-либо особенных индивидуальных обстоятельств, то квартира достанется ее собственнику.

Говоря об индивидуальных обстоятельствах, под ними может подразумеваться наличие несовершеннолетних или тяжелое финансовое положение того человека, которого собираются выселять, или проблемы со здоровьем. Разумеется, полностью отменять выселение из квартиры суд не имеет права, если того не пожелает подавший иск. Однако, наиболее часто в таких случаях дается отсрочка выписки.

То есть, в данный период один из супругов решает все вышеназванные или какие-либо другие проблемы, которые мешают выселиться из квартиры. Стоит отметить, что период отсрочки может доходить до трех лет.

Из неприватизированной квартиры

Как мы уже говорили выше – это вполне возможно, но только при наличии веских причин. Например, один из жильцов находится заграницей и не может приехать лично, чтобы выселиться, или он вовсе умер. Тогда собирается определенный пакет документов, подается иск и ведется разбирательство по делу.

Выселение из квартиры старых жильцов

Иногда случается достаточно странная ситуация, в ходе которой поначалу проходит стандартная процедура продажи жилой площади другим людям. Заключается договор купли-продажи и, казалось бы, на этом все. Однако, старые жильцы до сих пор не выписаны и не выехали.

В таком случае скорее всего придется обращаться в суд для принудительного выселения из квартиры. Волноваться в целом не о чем, ведь он при любом исходе встанет на вашу сторону.

С другой стороны, процесс может затянуться при наличии дополнительных обстоятельств, пусть и результат уже будет заведомо известен.

Съемное жильё

В данном пункте имеется достаточно много нюансов. В первую очередь выселение из квартиры происходит по истечении срока действия договора между сторонами. Если между ними возникнет обоюдное желание продолжить сотрудничество, то его продляют. В период же действия расторжение тоже возможно, но по веским причинам и не иначе.

Нельзя просто по собственному желанию или из-за того, что были найдены более выгодные квартиранты, избавляться от старых. С другой стороны, в документе можно прописать несколько пунктов, за невыполнение которых последует выселение из квартиры.

Например, если жильцы не будут вовремя отдавать оговоренную рентную плату (если вы будете избегать с ними встречи, то это не считается за просрочку, в суде такое поведение будет обозначено и в удовлетворении иска отказано), если будут вести себя некорректно, мешать проживанию соседей или наносить вред чужой собственности, при этом не занимаясь ее ремонтом. Особенно веским поводом может быть создание опасных для жизни соседей ситуаций со стороны нанимателей.

Стоит отметить, что преждевременное расторжение договора все же возможно, но если на этот шаг согласны обе стороны.

Квартира, как залог для выдачи кредита

Если говорить об обобщенной статистике, то наибольшее количество населения покупает жилплощадь в кредит, то есть в ипотеку.

При этом каждый из них должен знать, что на время выплаты займа жильё находится у него лишь под временным статусом собственника, а значит при невыплате задолженностей квартиру просто отберут, ведь она и так заложена. Стоит отметить, что порой банки идут на довольно крупные уступки и дают жильцам время погасить долги.

При желании можно связаться с сотрудником банковского отделения и сообщить о возникших проблемах с работой или другими видами дохода, чтобы на некоторое время прекратить рост процентов по долгу.

Если же он не будет выплачен в оговоренные сроки и обязательства по договору будут нарушены далеко не один раз, то не останется ничего другого, кроме как выселить нарушителя. Однако, даже в этом случае жильцу позволяется исправить ситуацию и вернуть все в норму.

Банк обязан за месяц до выселения из квартиры оповестить о своем решении временного собственника, тем самым давая шанс рассчитаться с ним. Даже после официального приказа и переезда во временное жильё (такое человеку будет выдано в том случае, если заложенная жилплощадь была единственным местом проживания) еще можно отдать долг и вернуться.

Возможность прекращает быть актуальной только тогда, когда публичные торги были завершены и квартира уже получила нового хозяина.

При наличии крупных задолженностей перед УК ЖК

Что произойдет, если перестать платить коммунальные услуги и налоги? Наверняка ответить на данный вопрос нельзя, ведь достаточно редко происходит именно выселение из квартиры. Например, если жилплощадь выдавалась по договору социального найма, то жильца просто перемещают в квартиру с меньшим количество квадратных метров.

Даже если она приватизирована, то принудительного выселения из квартиры все равно не может быть, ведь коммунальные услуги попросту перестанут предоставлять. А если и не перестанут, то опишут часть имеющегося имущества для выплаты долгов.

Стоит отметить, что принудительный переезд возможно только в том случае, если у жильца имеется место, где можно будет поселиться.

Если говорить о других нюансах, которые также должны учитываться управляющей компанией, то к ним могут относиться, например, задержки выплаты заработной платы. В данном варианте услуги не оплачиваются не потому, что о них забыли или происходят необдуманные траты, а потому что денежных средств попросту нет по уважительной причине.

Также, не стоит забывать и о том, что долги могут как бы наслаиваться друг на друга, что повлечет за собой более жесткую ответственность. Например, если были поданы иски за долги перед банковской организацией и управляющей компанией, то высока вероятность того, что даже при отсутствии другого жилья могут просто оставить на улице.

Некорректное поведение со стороны соседей

Практически в любом многоквартирном доме есть хотя бы одна квартира, в которой проживают шумные соседи или пьющие люди, или подозревающиеся в употреблении незаконных веществ. Если вкратце, то неблагоприятные или опасные для общества люди.

Многие задаются вопросом – можно ли выселить их за неподобающее поведение? Да, шанс успешного осуществления этой задачи есть, пусть и небольшой. Не имеет значения, является ли жилец полноценным собственником или получил жилплощадь по договору социального найма.

В любом из вариантов придется приложить много усилий и доказательств для удовлетворения иска в суде.

В первую очередь необходимо понимать, что доказательством во время судебной процессии может быть разве что протокол, составленный лично сотрудниками правопорядка.

То есть недостаточно просто заснять происходящее на видео, обязательно получить заключение правоохранительных органов.

Более того, протокол должен быть далеко не один, тем более если в список жалоб входит разве что чрезмерный шум. Их может два, три или более.

К наиболее значимым причинам возбуждения дела в суде может причисляться:

  • Использование квартиры по нестандартному назначению, вроде осуществления продажи чего-либо или создания из помещения офиса;
  • Употребление запрещенных веществ;
  • Нарушение общественного правопорядка и ущемление прав соседей.

При успешном выселении из квартиры бывшие жильцы должны продать жилплощадь, при этом часть выручки передается в качестве компенсации подавшим иск, еще часть может быть потрачена на приведение квартиры в нормальное состояние. Остальное же остается у продавцов.

Каких-то особенностей при подаче заявления не имеется, все крайне стандартно. Однако, рекомендуется, чтобы оно писалось от лица всех жильцов дома или хотя бы подъезда. В ином случае вероятность удовлетворения требований крайне мала, да и на судебной практике они встречаются редко.

Коммунальное жилое помещение

По сути пункты правил практически одни и те же. Нежелательно:

  • Вести себя слишком шумно;
  • Создавать ситуации, опасные для жизни людей всего дома;
  • Вести какую-либо коммерческую деятельность, то есть использовать помещение не по предназначению (например, сдавать его в аренду другим лицам, при этом проживая в другом месте);
  • Проводить какие-либо ремонтные работы, в частности перепланировку здания без согласования с соответствующими органами. Особенно, если перепланировка может нарушить целостность здания, а значит причинить вред другим жильцам;
  • Нарушать общественный правопорядок.

Выселение из квартиры членов семьи или родственников

Проведение этой процедуры возможно только в исключительных случаях. В остальном же, согласно 292 статье Гражданского Кодекса Российской Федерации, даже если член семьи не принимал участие в приватизации жилья, но является его владельцем, то ему предоставляется полное пожизненное право проживания.

Говоря об исключениях, если проживающий нарушает вышеназванные правила или же имеет крупные задолженности перед управляющей компанией за коммунальные услуги, и они не выплачиваются более 6 месяцев, то выселение из квартиры вполне возможно.

Служебная жилплощадь

Если говорить более развернуто, то это жилая площадь, которая предоставляется работникам определенных организаций, заключающих с ними специальный договор по найму. Согласно ему выдается временное жильё. Наиболее часто оно выдается военнослужащим по выслуге лет. Существуют даже определенные здания, выделенные под эти цели. Их называют ведомственными домами.

Причинами выселения из квартиры могут служить увольнение сотрудника с предприятия, появление у него собственного жилья, помимо служебного или, если жилплощадь была предоставлена после его смерти и досталась семье с маленькими детьми, то расторжение договора происходит после достижения совершеннолетия.

Другими наиболее распространенными пунктами являются элементарные долги за коммунальные услуги или нарушение общественного правопорядка. Помимо этого, многоквартирный дом может получить статус аварийного и переведенного в нежилой фонд, а значит по законодательству должны предоставить другое место для проживания.

Необходимые документы

Выше мы предоставили множество вариаций проведения процесса, однако, в большинстве случаев нужно примерно одинаковое количество документов, прикладываемых к основной жалобе. В их список входят:

  • Доказательства прав собственности на жилплощадь;
  • Справка из Единого Государственного Реестра Недвижимости;
  • Выписка из домовой книги;
  • Документ, говорящий о расторжении брака (в том случае, если речь идет о разделении имущества между бывшими супругами);
  • Протоколы, которые составляли представители правоохранительных органов. Как мы уже указывали, их должно быть несколько и чем причина менее значима, тем больше придется предоставить (прикладывается, если жалоба поступила от жильцов дома);
  • Доказательства того, что определенный гражданин более не проживает на обозначенном месте (нужно предоставить, если, например, происходит выселение из квартиры родственника или супруга, который находится заграницей и не может лично присутствовать во время процесса);
  • Заключение высококвалифицированных специалистов о найденных нарушениях в целостности здания или санитарных норм. Необходимо при выписке из служебной квартиры (допустим, при незаконной перепланировке) или при подаче жалобы на нарушения общественного порядка.

Исключения

В первую очередь невозможно проводить выпискунесовершеннолетних детей. Это происходит лишь в исключительных случаях, ведь органы опеки крайне строго следят за тем, чтобы не ущемлялись права детей.

Даже если будут веские причины для выселения из квартиры, то вряд ли получится это сделать. Вести судебную процессию также нельзя с лицами, которым в случае удовлетворения иска будет негде проживать, иждивенцами, умершими или пропавшими.

Помимо этого, крайне низки шансы победы в споре с жильцами, которые находятся на жилплощади согласно договору ренты.

Более того, как мы уже говорили, судиться с вышеназванными не только бесполезно, но и невозможно, ведь суд попросту не обладает правами, которые могли бы повлиять на них.

ссылкой:

(1 5,00 из 5)
Загрузка…

Источник: https://2ann.ru/vyselenie-iz-kvartiry/

Юрист-Профи
Добавить комментарий